BAB II
BAB II
DESKRIPSI PROYEK
2.1Lokasi Proyek
Lokasi site berada di kota Binjai, tepatnya di Binjai Timur, Sumatera Utara, seperti pada gambar 2.1 berikut.
Gambar 2.1 Lokasi Site
2.2 Deskripsi Umum Proyek
Adapun penjelasan deskripsi proyek secara umum adalah :
1. Judul proyek : Perancangan hotel mixed-use di kawasan transit oriented development (TOD) Binjai
2. Lokasi Proyek : Jln Ikan Paus Batas Site :
Utara : Rumah Penduduk
Selatan : Apartemen
Timur : Jln Ikan Hiu
Barat : Stasiun baru Kota Binjai 3. Luas Site : 3,2 Ha
4. Status Proyek : Fiktif
Pemilik Proyek: PT. Kereta Api Medan / Pemerintah Kota Binjai.
2.3Terminologi Judul
Pengertian tentang terminologi dari judul proyek Perancangan hotel mixed-use di kawasan transit oriented development (TOD) Binjai adalah:
Hotel : Badan usaha yang menyediakan layanan penginapan, penyediaan makanan dan minuman serta fasilitas pendukung lainnya.
Transit Oriented Development (TOD): Sebuah konsep pengembangan kota dimana usaha yang dilakukan adalah memasukkan berbagai fungsi kegiatan (mixed-use/intensifikasi) di area stasiun transit hingga sejauh radius yang dapat dijangkau pejalan kaki.
Jadi Perancangan Hotel mixed-use di kawasan Transit Oriented Development (TOD) Binjai dapat diartikan sebagai bangunan dengan fungsi hotel mixed-use yang mengakomodasi berbagai fasilitas pada kawasan TOD seperti kebutuhan transit dan bisnis dan mudah dijangkau oleh pejalan kaki.
2.4Tinjauan Umum Hotel
2.4.1 Pengertian Hotel
Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka rumah besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana
orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel, maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel.
Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran (Lawson,1976:27).
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster). Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan dikelola secara komersial.
2.4.2 Klasifikasi Hotel
Yang dimaksud dengan klasifikasi atau penggolongan hotel ialah suatu sistem pengelompokkan hotel-hotel kedalam berbagi kelas atau tingkatan, berdasarkan ukuran penilaian tertentu.
Berdasarkan ukuran penilaian tertentu (Naimuddin : 15). Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata Nomor : KM.3 / HK.001 / MKP.02 tanggal 27 Februari 2002, tentang penggolongan kelas hotel BAB III penggolongan hotel bagian kesatu jenis golongan hotel :
Pasal 3
Ayat 1 (satu) : Golongan kelas hotel terdiri atas : a. Golongan kelas hotel bintang.
b. Golongan kelas hotel melati.
Ayat 2 (dua) : Golongan kelas hotel bintang sebagaimana dimaksud dalam ayat satu, dibagi atas 5 (lima) kelas yaitu hotel bintang 1 (satu) sampai bintang 5 (lima).
Ayat 3 (tiga) : Golongan kelas hotel melati sebagaimana dimaksud pada ayat 1 (satu) hanya terdiri atas satu kelas sebagai hotel melati.
Pasal 4
Ayat 2 (dua) : Hotel yang belum memenuhi persyaratan minimal sebagai hotel bintang, digolongkan ke dalam kelas hotel melati.
Ayat 3 (tiga) : Golongan kelas hotel melati dapat ditingkatkan menjadi hotel bintang setelah memenuhi persyaratan sebagai hotel bintang sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 (satu).
Disamping penggolongan hotel di atas, usaha perhotelan juga dapat digolongkan ke dalam kelompok – kelompok tertentu berdasarkan hal – hal
6. Under the Government Regulations (sesuai dengan peraturan pemerintah setempat).
Penggolongan hotel juga dapat dilakukan berdasarkan peraturan pemerintah setempat yang disahkan, dalam hal ini beberapa Negara menganut penggolongan kelas hotel berdasarkan Grade System (system tarif) dan Star System (urutan bintang).
Hotel dapat dikelompokkan kedalam berbagai kriteria menurut kebutuhannya, namun ada beberapa kriteria yang dianggap paling lazim digunakan. Berdasarkan kriteria dalam hal kondisi atau fasilitas yang tersedia dalam suatu hotel, maka klasifikasi tersebut dapat dikatakan sebagai berikut :
A. Pengelompokan Berdasarkan Standar Hotel 1. Hotel Internasional
B. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Jumlah Kamar
1. Small Hotel, dengan jumlah kamar kurang dari 50 kamar 2. Medium, dengan jumlah kamar 50 s/d 100 kamar
3. Large, dengan jumlah kamar 100 keatas
C. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Jenis Tamu (Types of Guest)
Hotel ini umumnya berada didalam perkotaan ataupun didaerah yang jenis tamunya terdiri atas beberapa klasifikasi sebagai berikut :
1. Family Hotel, tamu-tamu yang menginap bersama keluarga
2. Bussines Hotel, tamu-tamu yang menginap kebanyakan bussinesman, maka dengan demikian diperlukan tata cara praktis dan cepat dalam pelayanan serta fasilitas bussines sebagai penunjang.
3. Commercial Hotel 4. Tourist Hotel 5. Official Hotel 6. Transit Hotel 7. Cure Hotel 8. Hotel Konvensi
D. Klasifikasi Hotel sesuai dengan Lama Tinggal 1. Hotel Resident
2. Hotel Transit (Komersial) 3. Hotel Daerah (Resort) 4. Motel
E. Klasifikasi Hotel berdasarkan jenis kamar
a. Single room: kamar untuk satu orang yang dilengkapi dengan satu buah tempat tidur berukuran single untuk satu orang
b. Twin room: kamar untuk dua orang yang dilengkapi dengan dua buah tempat tidur masing-masing berukuran single.
c. Double room: kamar yang dilengkapi dengan satu buah tempat tidur berukuran double (untuk dua orang).
d. Double-double: kamar untuk empat orang yang dilengkapi dengan dua kamar tamu dan dengan tempat tidur berukuran double (untuk dua orang).
Terdapat pula jenis-jenis kamar yang dibedakan menurut fasilitas yang tersedia dari satu hotel dengan hotel lainnya, hal tersebut dikarenakan harga kamar selalu dikaitkan dengan fasilitas kamar. Makin lengkap fasilitas kamarnya, makin mahal pula harganya. Contoh jenis kamar menurut fasilitas adalah standard room, superior room, moderate, suite room, executve suite room, dan penthouse.
Menurut Kasavana (1998), hotel berdasarkan jumlah kamarnya dibagi menjadi empat kategori yaitu kurang dari 150 kamar, 150 hingga 299 kamar, 300 hingga 600 kamar, lebih dari 600 kamar.
F. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Target Market Jenis hotel berdasarkan target market antara lain : a. Commercial Hotels
Ditujukan kepada orang yang pekerjaannya berhubungan dengan berpergian, seperti bisnis manajer, kelompok meeting dan seminar. Tipe hotel komersial merupakan tipe hotel terbesar dan fungsi utamanya adalah untuk melayani klien bisnis.
b. Airport hotels
pesawat dengan penerbangan malam atau pembatalan penerbangan dan pegawai perusahaan penerbangan. Hotel memiliki limousine dan van yang banyak dimanfaatkan untuk mengantar dan menjemput tamu antara hotel dan bandara. Beberapa airport hotel menyediakan fasilitas ruang pertemuan bagi tamu yang datang dengan pesawat terbang dan hendak melakukan sebuah pertemuan.
Menurut Sugiarto (1996), “Airport hotel adalah hotel yang terletak ssatu
kompleks bangunan dengan lapangan udara atau berada disekitar Bandar udara. Target market dari jenis tamu hotel ini adalah para usahawan aau penumpang pesawat yang mengalami penundaan penerbangan, juga para kru pesawat” (p.27).
c. Suite Hotel
Hotel ini ditujukan untuk keluarga yang berlibur dan seseorang yang ingin menikmati kenyamanan saat berpergian jauh dari rumah. Hotel ini dimanfaatkan pula oleh para professional, seperti akuntan, pengacara, para executive karena salah satu keistimewaan yang dimiliki oleh kamar suite hotel, yaitu disetiap kamar hotel terdapat ruang tamu dan kamar mandi yang terpisah dengan kamar memberikan kenyamanan bagi para professional ini dalam bekerja.
d. Extended Stay Hotels
e. Residential Hotels
Ditujukan pada tamu yang ingin tinggal dihotel dalam jangka waktu yang panjang dengan melakukan kontrak tinggal terlabih dahulu. Kamar akomodasi dengan kamar mandi dan ruang tamu terpisah, tipe kamarnya seperti kamar suite. Jenis akomodasi ini disediakan untuk orang yang berada dipinggiran kota, bersifat permanen atau jangka panjang.
f. Leisure market (resort hotel)
Hotel ini ditujukan untuk orang yang berpergian, rekreasi, olahraga atau untuk hiburan. Hotel ini bersifat musiman, pada saat high season aktivitas hotel tinggi dan sebaliknya.
g. Bed and Breakfaast Hotels
Sebuah hotel yang terdiri dari 20-30 kamar. Hotel ini memberikan penawaran kamar dan makan pagi. Pemilik hotel biasanya tinggal didalam hotel tersebut dan bertanggung jawab pada penyediaan makan pagi tamu.
h. Casino Hotels
Sebuah hotel yang fungsi utamanya adalah sebagai pendamping dari sebuah kasino. Layanan didalam kamar, makanan dan minuman bukanlah merupakan tujuan utama untuk memperoleh keuntungan. Tamu yang ingin mencari kesenangan dan melakukan perjalanan berlibur untuk menggunakan fasilitas kasino menginap dihotel ini.
i. Conference Centers
Hotel ini menekankan pada penyediaan layanan dan peralatan yang dibutuhkan untuk kelancaran jalannya meeting.
j. Convention Hotels
Menawarkan ± 2000 kamar. Fasilitas hotel ini di-design untuk mengakomodasi rapat besar.
G. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Bintang
Pelayanan hotel ditentukan dalam 5 (lima) golongan kelas berdasarkan kelengkapan dan kondisi bangunan, peralatan, pengelolaan, serta mutu pelayanan sesuai dengan persyaratan penggolongan hotel sebagaimana yang ditetapkan dalam lampiran Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi tentang Ketentuan Usaha dan Penggolongan Hotel.
1. Hotel bintang satu (*)
Jumlah kamar standar minimum 15 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 20 m² 2. Hotel bintang dua (**)
Jumlah kamar standar minimum 20 kamar
Jumlah kamar suite, minimum 1 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 22 m²
Luas kamar suite minimum 44 m²
3. Hotel bintang tiga (***)
Jumlah kamar standar minimum 30 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 24 m²
Luas kamar standar minimum 48 m² 4. Hotel bintang empat (****)
Jumlah kamar standar minimum 50 kamar
Jumlah kamar suite minimum 3 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 24 m²
Luas kamar suite minimum 48 m² 5. Hotel bintang lima (*****)
Memiliki 3 tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond
Jumlah kamar standar minimum 100 kamar
Jumlah kamar suite minimum 4 kamar
Kamar mandi didalam
Luas kamar standar minimum 26 m²
Luas kamar suite minimum 52 m²
H. Klasifikasi Hotel sesuai dengan Tipe Harga Kamar atau Plan
Yang dimaksud dengan plan adalah suatu sisem yang dipergunakan dihotel dalam menetukan pentarifan yang ada hubungannya dengan penyediaaan atau penjualan makanan.
1. European Plan
2. American Plan
3. Continental Plan
4. Bermuda Plan
2. First Class Hotel
3. Deluxe Hotel
J. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lama Operasi Hotel a. Season Hotel
b. Arround The Year Operation Hotel
K. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel 1. City Hotel
2. Resident Hotel
3. Ressort Hotel
4. Motel
5. Beach Hotel
6. Mountain Hotel
7. Airport Hotel
8. Guest Facilities
Berdasarkan keterangan diatas maka disimpulkan bahwa hotel pada proyek ini termasuk kedalam klasifikasi:
1. Hotel berdasarkan standar merupakan hotel nasional
2. Hotel berdasarkan jumlah kamar merupakan hotel dengan jumlah kamar large (100 keatas).
3. Hotel berdasarkan jenis tamu merupakan hotel transit. 4. Hotel berdasarkan lama tinggal merupakan hotel transit. 5. Hotel berdasarkan target market merupakan commercial hotel. 6. Hotel sesuai dengan bintang merupakan hotel bintang tiga (***) 7. Hotel berdasarkan lokasi hotel merupakan city hotel.
2.4.3 Studi Banding Proyek Sejenis
2.4.3.1Sama-Sama Express KLIA2 Transit Hotel (***)
Gambar 2.2 Entrance menuju hotel
Sama-sama express KLIA2 hotel transit berlokasi di dalam bangunan KLIA2 (Kuala Lumpur International Airport 2), Singapur. Dibangun pada tahun 2014 dengan kamar berjumlah 70 kamar, dapat diakses cukup mudah dari bandara dengan berjalan kaki selama 5 menit.
Gambar 2.3 Lokasi hotel
KLIA 2, tamu dapat memilih KLIA ekspres, bus, taksi, serta kereta api. Pada Sama-Sama KLIA2 hotel transit, tamu hotel tidak perlu menghapus Bea Malaysia dan Imigrasi jika merekaberada di singgah antara penerbangan.
Para tamu dapat memilih berbagai ruangan yang sepenuhnya dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas standar. Wi-Fi tersedia di seluruh hotel. Layanan mencakup pertukaran mata uang, pusat bisnis, kotak penyimpanan aman, koran, lounge bersama, dan daerah televisi. Dengan posisi hotel yang baik di dalam gedung satelit, menjadikannya sebagai tempat yang nyaman untuk wisatawan yang mencari sebuah hotel transit, baik untuk tujuan bisnis atau transit.
2.4.3.2Karibia Boutique Hotel
Gambar 2.5 Perspektif Karibia Hotel
Karibia boutique hotel berlokasi di Jalan Timor Blok J, Medan, Sumatera Utara, Indonesia. Hotel ini berada bersebelahan dengan mall Centre Point serta dekat dengan Stasiun Kereta Api, didirikan pada tahun 2012 dengan perusahaan perancangannya adalah HB Architeam. Bangunan hotel ini memiliki fasad yang tidak konvensional berupa persegi yang mendominasi dan melambangkan jendela pada bangunan hotel umumnya melainkan memiliki fasad yang menarik dengan bentuk yang tidak kaku. Bangunan berlantai 8 dengan 119 kamar ini menyasar pangsa pasar kelas atas atau pebisnis yang melakukan perjalanan bisnis di Medan. Dikarenakan dengan predikatnya sebagai salah satu kota terbesar di Indonesia, Medan diprediksi akan ramai dikunjungi pelaku-pelaku bisnis.
Gambar 2.6 Fasilitas Karibia Hotel
2.5Tinjauan Umum Retail
2.5.1 Pengertian Retail
2.5.2 Klasifikasi Retail
Klasifikasi retail terbagi atas 3 macam retailing yaitu store retail, non store retail dan retail organization.
1. Pengecer took (retailing stores), terdapat 8 macam pengecer toko : a. Toko khusus (Specialty Store)
Toko khusus adalah toko yang menjual jenis barang tertentu dengan berbagai macam variannya dengan jumlah persediaan barang dagangan yang cukup. Hal ini membutuhkan pengelolaan barang dagangan (warehousing). Misal : toko buku, toko alat olah raga, toko kue, toko sepatu.
b. Toko kelontong (Convenience Store)
Toko kelontong adalah toko kecil yang menjual berbagai macam kebutuhan sehari-hari, makanan dan minuman kecil serta koran. Toko kelontong terletak di dekat pemukiman penduduk. Misal: Indomaret, Alfamart, Circle K.
c. Toko swalayan (Supermarket)
Toko swalayan adalah toko yang yang menjual berbagai macam kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Toko ini memiliki luasan 400 m2 s/d 5000 m2 . Misal : Super Indo, Giant, Sri Ratu.
d. Toko Serba Ada/Pasaraya (Department Store).
e. Toko Super (superstore)
(1) Toko Kombinasi/Combination Store;
Toko kombinasi adalah toko retail yang merupakan kombinasi antara department store dan general store. General store adalah toko kecil yang menjual makanan pokok yang digunakan sebagai sumber energy (roti dan susu) dan juga berbagai perkakas rumah tangga dan alat-alat elektronik. Persediaan barang yang ada di toko disuplai dari gudang secara rutin (sesuai dengan order). Walau sama-sama barang-barang persediaan disuplai dari gudang secara rutin namun general store berbeda dengan convenience store. Perbedaan antara keduanya adalah pada letak general store tidak selalu berdekatan dengan pemukiman penduduk. General store merupakan sebuah toko chain (jaringan).
(2) Hypermarkets
Hypermarket adalah toko retail yang memiliki luas 4650 m² -18,600 m². Toko ini berbentuk bangunan berbentuk kotak yang terpisah dari bangunan lainnya dengan lahan parkir yang luas. Hypermarket biasanya terdiri dari satu lantai dengan atap tinggi yang terbuat dari stainless stell. Toko ini menjual berbagai barang seperti yang ada di department store dengan jumlah persediaan barang yang lebih banyak. Margin keuntungan yang diambil toko super lebih rendah. Misal : Makro, Lotte Mart.
f. Toko diskon (Discount Store)
g. Toko potongan harga (Off Price Store) (1) Factory Outlet;
Dahulu Factory Outlet adalah toko retail yang dimiliki dan dioperasikan oleh perusahaan manufaktur. Barang-barang yang dijual di toko ini adalah barang-barang sisa produksi, barang-barang yang sudah tidak diproduksi lagi atau barang-barang non regular. Namun sekarang, Factory Outlet adalah toko retail yang menjual berbagai macam produk bermerk dan tidak lagi hanya dimiliki dan dioperasikan oleh perusahaan manufaktur. Contoh: Stockwell, Cosmo
(2) Independent Off Price
Independent Off Price adalah toko yang dimiliki oleh divisi perusahaan
atau pihak lain. Toko ini menjual barang out of seasons, barang-barang sisa produksi, tentu saja dengan harga yang lebih rendah daripada toko retail yang lain.
(3) Klub Gudang (Warehouse Club)/Klub Grosir (Wholesale Club)
Toko ini menjual barang kepada retailer-retailer lain, industrial, commercial, institusi atau professional useryang lain atau kepada pihak lain yang bertindak sebagai agen atau broker yang menjualkan kembali kepada pihak lain dengan jumlah yang besar.
h. Katalog show room (Catalog Show Room)
Katalog show room adalah toko retail yang menjual berbagai peralatan rumah tangga dan pribadi serta perhiasan. Tidak seperti toko retail yang lain, sebagian besar barang dagangan tidak didisplay.
2. Pengecer non toko (nonstore retailing) 1.Penjualan langsung (Direct Selling) a. Penjualan satu-satu (one to one selling)
b. Penjualan satu ke banyak (one to many/party selling).
Sistem penjualan langsung dimana wiraniaga mendatangi ke rumah salah satu konsumennya. Salah satu konsumen ini mengundang beberapa teman untuk mengadakan party dirumah konsumen tersebut. Di party ini wiraniaga mempromosikan dan menawarkan lalu kemudian membuat penjualan.
c. Pemasaran bertingkat/jaringan (Multi Level Marketing).
Sistem penjualan langsung dimana perusahaan merekrut distributor. Distributor merekut sub distributor. Subdistributor merekrut orang lagi untuk kemudian menjualnya langsung kepada konsumen akhir. Selain mendapat potongan harga, setiap lini pemasaran yang ada di Multi Level Marketing juga mendapat serta harus menutup point pada titik tertentu.
d. Pemasaran langsung (Direct Marketing)
Sistem pemasaran yang dahulu dilakukan dengan menggunakan surat atau katalog sudah beralih menjadi pemasaran dengan menggunakan email, telemarketing dan melalui televisi (progam homeshopping, infomercial) serta melalui internet.
e. Penjualan otomatis (Automatic Vending)
Sistem penjualan ini menggunakan mesin penjual otomatis. Mesin penjual otomatis ini diletakkan di pabrik, toko eceran besar, pusat layanan publik, Mesin penjual bekerja selama 24 jam.
f. Jasa Pembelian (Buying Servise)
retailer-retailer yang sudah dipilih dan mendapat diskon tertentu sesuai dengan persetujuan.
3. Organisasi Pengecer (Retailer Organization).
1. Jaringan Toko Koorperat (Coorporate Chain Store)
Dua gerai atau lebih yang biasanya dimiliki dan dikendalikan, dengan
melakukan pembelian dan perdagangan terpusat, dan menjual lini barang yang sejenis. Ukuran toko besar memungkinkan toko jaringan korporat tersebut memiliki persediaan barang dalam jumlah besar dan menjual barang dengan harga yang lebih rendah, serta mampu memperkerjakan ahli-ahli korporat untuk melakukan tugas-tugas penetapan harga, promosi, perdagangan, pengendalian persediaan, dan perkiraan penjualan.
2. Jaringan Sukarela (Voluntary Chain)
Sebuah asosiasi yang merupakan bagian independent dari bisnis retail yang lebih besar. Jaringan sukarela melakukan kegiatan pembelian, advertising dan kegiatan manajemen lain secara kolektif. Jaringan sukarela ini kemudian membagikan barang-barang yang dibelinya kepada anggotanya dengan harga yang lebih murah.
3. Koperasi Pengecer (Retailer Cooperatif)
Koperasi pengecer adalah salah satu jenis retail yang anggota-anggotanya terdiri dari pengecer-pengecer kecil independen. Koperasi pengecer ini melakukan pembelian secara terpusat dan promosi bersama. Bentuk dari koperasi pengecer misalnya adalah toko grosir, toko obat dll.
4. Koperasi Konsumen (Consumer Cooperatif)
dimiliki oleh anggotanya sendiri dimana tujuan berdirinya koperasi berdasarkan aspirasi para anggota.
5. Organisasi Waralaba (Franchise Organization)
Waralaba adalah hak khusus yang dimiliki oleh orang perseorangan atau badan usaha terhadap sistem bisnis dengan ciri khas usaha dalam rangka memasarkan barang dan/atau jasa yang telah terbukti berhasil dan dapat dimanfaatkan dan/atau digunakan oleh pihak lain berdasarkan perjanjian Waralaba.
6. Konglomerat Perdagangan (Merchandising Conglomerat)
Konglomerat perdagangan adalah perusahaan besar yang berbentuk bebas. Konglomerat perdagangan ini menggabungan beberapa lini dibawahnya yang berbentuk ritel dengan fungsi ditribusi dan manajemen terpusat.
Berdasarkan keterangan diatas maka disimpulkan bahwa retail pada proyek ini termasuk kedalam klasifikasi:
1. Toko khusus (Specialty Store)
