BAB II
STUDI LITERATUR
2.1 Pengertian Transit Oriented Development
Cathorpe (1993) dalam bukunya “The Next American Metropolis” mendefisikan TOD sebagai berikut: “A mixed use community within an average 2000 foot walking distance of a transit stop and core commercial area. TOD mix
residential, retail, office, open space, and public uses in a walkable environment,
making it convenient for residents and employees to travel by transit, bycicle, foot or car”
Pengembangan TOD harus berupa bangunan mix-used atau bangunan yang memiliki banyak fungsi. Stasiun kereta, terminal bus, halte bus, atau titik transportasi kota lainnya menjadi pusat kegiatan dengan taraf aktifitas tinggi yang akan semakin berkurang ketika semakin menjauhi titik transportasi kota yang ada. Pengembangan Transit Oriented Development memiliki radius optimal 400 sampai 800 meter dari tempat transit transportasi kota (stasiun kereta, terminal bus, halte bus,dan lain-lain) menjadi satu pusat kegiatan yang menarik. Dengan memanfaatkan transportasi umum, masyarakat akan diarahkan untuk berjalan kaki atau menggunakan sepeda, sehingga penerapan konsep TOD akan sangat berpengaruh pada pedestrian pejalan kaki dan tersedianya lahan parkir kendaraan khususnya parkir sepeda. Berjalan kaki/menggunakan sepeda mengelilingi kawasan dapat mengurangi intensitas dari kendaraan pribadi, ketika kendaraan pribadi berkurang akan mengurangi kemacetan dan penggunaan bahan bakar, sehingga akan berdampak pada pengurangan polusi dari kendaraan di sekitar kawasan dan menciptakan situasi yang ramah lingkungan.
Ada 7 prinsip TOD yaitu:
a) Mengorganisasi pertumbuhan pada level regional menjadi lebih kompak dan mendukung fungsi transit
c) Menciptakan jaringan jalan yang ramah terhadap pejalan kaki yang secara langsung menghubungkan destinasi.
d) Menyediakan campuran jenis, segmen dan tipe permukiman
e) Melestarikan ekologi, dan menciptakan ruang terbuka berkualitas tinggi f) Menjadikan ruang publik sebagai fokus dari orentasi bangunan
g) Mendorong adanya pembangunan yang bersifat
Struktur TOD dan daerah disekitarnya terbagi menjadi area-area sebagai berikut:
a) Fungsi publik (public uses)
Area fungsi publik dibutuhkan untuk memberi pelayanan bagi lingkungan kerja dan permukiman di dalam TOD dan kawasan disekitarnya. Lokasinya berada pada jarak yang terdekat dengan titik transit pada jangkauan 5 menit berjalan kaki.
b) Pusat area komersial (core commercial area)
Adanya pusat area komersial sangat penting dalam TOD, area ini berada pada lokasi yang berada pada jangkauan 5 menit berjalan kaki. Ukuran dan lokasi sesuai dengan kondisi pasar, keterdekatan dengan titik transit dan pentahapan pengembangan. Fasilitas yang ada pada umumnya berupa retail, perkantoran, supermarket, restoran, servis, dan hiburan. c) Area permukiman (residential area)
Area permukiman termasuk permukiman yang berada pada jarak perjalanan pejlan kaki dari area pusat komersial dan titik transit.
Kepadatan area permukiman harus sejalan dengan variasi tipe permukiman , termasuk single-family housing, townhouse, condominium, dan apartment.
d) Area sekunder (secondary area)
Setiap TOD memiliki area sekunder yang berdekatan dengannya, termasuk area diseberang kawasan yang dipisahkan oleh jalan arteri. Area ini berjarak lebih dari 1 mil dari pusat area komersial. Jaringan area sekunder harus menyediakan beberapa jalan/akses langsung dan jalur sepeda menuju titik transitdan area komersial dengan seminimal mungkin terbelah oleh jalan arteri. Area ini memiliki densitas yag lebih rendah dengan fungsi single-family housing, sekolah umum, taman komunitas yang besar, fungsi pembangkit perkantoran dengan itensitas rendah, dan area parkir.
e) Fungsi-fungsi lain
Fungsi-fungsi yang secara ekstensif bergantung pada kendaraan bermotor, truk, atau intensitas perkantoran yang sangat rendah yang berada di luar kawasan TOD dan area sekunder
Area Gambar Lokasi Karakter Fasilitas
TOD dapat dikembangkan baik pada daerah metropolitan maupun pada daerah yang belum berkembang dan sedang mengalami urbanisasi selama lokasi tersebut memiliki potensi untuk dikembangkan.
Tipologi TOD berbeda-beda berdasarkan lokasi penerapannya dan berdasarkan jenis pengembangannya.
1. Urban TOD
Urban TOD merpakan TOD dengan skala pelayanan kota berada pada jalur sirkulasi utama kota seperti halte bus antar kota dan stasiun kereta api baik ligh rail maupun heavy rail.Urban TOD harus dikembangkan bersama fungsi komersial yang memiliki intensitas tinggi, blok perkantoran, dan hunian dengan densitas menengah tinggi. Setiap TOD pada kota, memiliki karakter tersendiri sesuai dengan karakter lingkungannya. Pola pengembangan dengan urban TOD ini cocok untuk kawasan perkantoran, hunian, komersial yang memiliki densitas tinggi karena memungkinkan akses langsung ke titik transit tanpa harus melakukan pergantian moda lain. Urban TOD dan Urban TOD lain berada dalam radius ½ - 1 mil untuk memenuhi persyaratan area transit.
2. Neighborhood TOD
Neighorboor TOD merupakan TOD yang berlokasi pada jalur bus feeder dengan jarak jangkauan 10 menit menit berjalan (tidak lebih dari 3 mil) dari titik transit. Neighboorhod TOD harus berada pada lingkungan hunian dengan densitas menengah, fasilitas umum, servis, retail, dan rekreasi. Hunian dan pertokoan lokal harus disesuaikan konteks lingkungan dan tingkat pelayanan transit. Konsep ini juga membantu pengembangan hunian bagi masyarakat menengah ke bawah, dengan dimungkinkannya percampuran variasi hunian. Neighorboor TOD ini dirancang dengan fasilitas publik dan ruang terbuka hijau serta memberi kemudahan akses bagi pengguna moda pergerakan.
proyek ini adalah Revitalisasi Kawasan Kumuh Berbasis Konsep Transit Oriented Development (TOD). Zona TOD merupakan area yang diperuntukkan untuk menampung beberapa moda transportasi dengan tujuan untuk keberlanjutan kawasan Belawan II. Zona TOD akan memberi pengaruh pada peningkatan kualitas zona yang lain yaitu meliputi zona komersial dan residential.
2.1.1 Belawan Sebagai Pengembangan Kawasan Transit di Sumatera Utara Letak Kota Medan sangat strategis karena keberadaannya dekat dengan Pelabuhan Belawan di jalur Selat Malaka yang merupakan pintu gerbang atau pintu masuk wisatawan dan perdagangan barang dan jasa baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor-impor). Kota Medan ini mewadahi berbagai fungsi, yaitu sebagai pusat administrasi pemerintahan, pusat industri, pusat jasa pelayanan keuangan, pusat komunikasi, pusat akomodasi kepariwisataan, serta berbagai pusat perdagangan regional dan internasional.
Sarana dan prasarana perhubungan di Kota Medan terdiri dari prasarana perhubungan darat, laut, udara. Transportasi lainnya adalah kereta api. Di samping itu juga telah tersedia prasarana listrik, gas, telekomunikasi, air besih dan Kawasan Industri Medan (KIM).
Dalam konteks rencana struktur ruang Kota Medan perlu disusun rencana sistem pusat-pusat pelayanan yang terdiri Pusat Primer dan Pusat Sekunder. Pusat
Sekunder harus terintegrasi dengan Pusat Primer. Pengembangan struktur ruang Kota Medan terkait Belawan dilakukan dengan beberapa pertimbangan antara lain:
a) Mengembangkan kawasan Utara Medan menjadi Kawasan Strategis Kota (KSK) dengan memperhatikan potensi dan peranan kawasan utara yang memiliki pelayanan regional dan internasional, antara lain:
Dengan memperhatikan peran penting Pelabuhan Belawan dalam pergerakan arus barang dari dan ke wilayah Sumatera Utara yang melayani sekitar 84,5 % arus masuk dan 77 % arus keluar Sumatera Utara.
Pelabuhan Belawan merupakan outlet-inlet point utama yang memegang peranan penting dalam sistem perhubungan laut antara Sumatera Utara dengan wilayah lainnya;
Dalam rangka mengembangkan perdagangan dalam skala regional, nasional, dan internasional ditempuh dengan meningkatkan kemampuan Pelabuhan Belawan menjadi pelabuhan Hub Internasional;
b) Berdasarkan arahan kebijakan Kawasan Perkotaan Mebidangro, kawasan utara diarahkan sebagai pengembangan:
Pelabuhan penumpang (TOD= transit oriented development), pelabuhan laut peti kemas internasional, kawasan industri, pergudangan dan ekspedisi, Export Processing Zone (EPZ) dan pusat permukiman.
2.2 Studi banding Masterplan Transit Oriented Development 2.2.1 San Fransisco Municipal Railway (MUNI)
Karakteristik Sistem Transit
San Francisco Municipal Railway (MUNI) membawa 682.000 pengendara setiap hari selama San Francisco pada pelatih troli, bus diesel, kendaraan light rail, trem dan kabel mobil. MUNI beroperasi 79 jalur bus, lima jalur kereta ringan (MUNI Metro), tiga jalur kabel mobil dan jalur trem bersejarah. Dari rute-rute ini, 54 bus dan semua rel ringan / jalur trem menghubungkan ke pusat kota. Jam layanan pada kebanyakan bus dan jalur rel ringan 05:00-01:00; 12 jalur bus berjalan 24 jam. MUNI juga link penumpang untuk sistem transportasi regional, seperti Caltrain (kereta api komuter ke San Mateo dan Santa Clara County), BART (kereta api berat untuk Alameda, Contra Costa dan San Mateo County), SamTrans (layanan bus ke San Mateo County), Golden gerbang Transit (layanan bus ke Marin dan Sonoma county), dan Bay Area feri (pelayanan kepada Marin, Sonoma, dan Alameda county).
Kerangka Perencanaan Area Stasiun
Studi kasus Third Street Light Rail Project berfokus pada revitalisasi inti komersial lingkungan melalui strategi angkutan-mendukung. The Third Street Light Rail Project akan menghubungkan lingkungan tenggara Kota dengan distrik keuangan dan Chinatown.
Gambar 2.3 Municipal rail in San Fransisco
The Point Bayview Hunters pernah diidentifikasi sebagai rumah berkembang ke kota-kota Afrika-Amerika, masyarakat kelas pekerja, banyak dari mereka mencari nafkah di Hunters Point Naval Shipyard terdekat selama 40-an, 50-an dan 60-an. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, Bayview Hunters Point telah menyaksikan penutupan galangan kapal dan penarikan investasi, dan telah secara konsisten memiliki tingkat pengangguran dan kriminalitas yang melebihi rata-rata seluruh kota. Populasi perumahan jatuh dari tinggi sekitar 50.000 pada tahun 1950 menjadi sekitar 27.500 pada tahun 1990.
Selain itu, lingkungan fisik terputus dari sisa San Francisco dengan kawasan industri di utara dan barat, dan dua jalan raya. Dengan itu dalam pikiran, kota telah menempatkan penekanan kuat pada menghubungkan kembali Bayview Hunters Point ekonomi dan transit sistem City.
Perencanaan proyek Third Street Light Rail menyatukan dua proses perencanaan paralel: transit dan perencanaan pembangunan ekonomi. Dalam perencanaan perjalanan, koridor diidentifikasi pada tahun 1989 sebagai salah satu dari empat kota untuk menerima bagian dari proyeksi $ 300 juta untuk dibesarkan oleh ukuran ikatan pemilih-disetujui untuk investasi guideway tetap baru. MUNI
Gambar 2.4 Peta jalur sepeda dan jalur pejalan kaki di San Fransisco
kemudian menyelesaikan studi sistem-tingkat pada tahun 1993 yang direkomendasikan jalur rel cahaya di tengah median Third Street. Pengembangan proyek dan pekerjaan pembersihan lingkungan dimulai pada musim gugur 1996. Penyelesaian Pernyataan Dampak Lingkungan Laporan / Dampak Lingkungan (EIR / EIS) dijadwalkan untuk musim gugur tahun 1998, dan penyelesaian rekayasa pendahuluan untuk Desember 1998.
Dalam perencanaan pembangunan masyarakat, Komisi Perencanaan San Francisco menyetujui Rencana Lokasi untuk lingkungan Hunters Titik Bayview pada tahun 1995. Rencana itu untuk menyelesaikan konflik antara kawasan industri dan perumahan, revitalisasi inti komersial menurun, menjaga keterjangkauan perumahan, dan meningkatkan lapangan kerja lokal. Masyarakat sangat mendukung melestarikan kepadatan dan karakter daerah satu keluarga yang ada perumahan, sambil mempertahankan kepadatan perumahan yang ada di sepanjang inti komersial. Namun, anggota masyarakat takut bahwa perubahan yang diusulkan tidak akan dibuat tanpa intervensi lebih jauh, dan mendorong Badan Redevelopment San Francisco (SFRA) bantuan. Dengan undangan tokoh masyarakat, para SFRA memulai proses survei Bayview Hunters Point, mendokumentasikan kondisi blighting, dan mengembangkan Konsep Rencana Pembangunan Kembali berbasis masyarakat.
Gambar 2.5 municipal rail in San Fransisco
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pengembangan Area Stasiun
Pertumbuhan Ekonomi Daerah
Di tingkat regional, pasar real estate di San Francisco Bay Area kuat, dengan real rekor komersial nyata dan harga perumahan dan tingkat
kekosongan yang sangat rendah. Pertumbuhan pekerjaan di seluruh wilayah, khususnya di Silicon Valley, telah memicu peningkatan permintaan untuk konstruksi baru dan nilai properti dipercepat. Seperti banyak kabupaten di California, San Francisco memiliki kehilangan pekerjaan bersih di tahun periode 1990 – 1995, namun pertumbuhan pekerjaan telah diproyeksikan untuk tahun periode 1995 - 2000.
Tata Guna Lahan yang Mendukung dan Ketetapan Pemerintah
San Francisco adalah padat, kota urban dengan persentase yang tinggi dari perjalanan kerja angkutan (hampir sepertiga dari semua perjalanan kerja). Dengan demikian, City belum mengadopsi berorientasi angkutan kebijakan penggunaan lahan formal. Mereka, bagaimanapun, melakukan sebuah studi penggunaan lahan seluruh kota yang komprehensif yang bisa mengarah pada penerapan kebijakan formal di masa mendatang.
Kode zonasi San Francisco cenderung untuk mendukung angkutan menyeluruh penekanan pada mixed-use dan pengembangan intens.
2.2.2 DownTown Plano
Kota Plano mengembangkan kawasan TOD selama setahun penuh. Ketika Downtown Plano Station dibuka pada tahun 2003, Plano sudah menginvestasikan
$ 800.000 dalam perbaikan umum pada kawasan stasiun dan mengetuk berbagai mekanisme keuangan termasuk publik-swasta, perbankan tanah, pembiayaan kenaikan pajak, dan zona pemberdayaan untuk membangun Eastside Village.
Plano mampu secara komprehensif merencanakan kebangkitan pusat kota yang bersejarah, yang dipusatkan hanya satu blok dari stasiun transit.
Pengembangnya adalah Robert Shaw dari RTKL, Inc membantu mengubah sebagian besar saluran kosong di pusat kota sebagai penarik, desa mixed-use yang diakses langsung dari stasiun DART.
Fitur Eastside Village (Tahap I) di Downtown Plano:
Total pembangunan sebesar $ 17.700.000
Densitas tinggi, mixed-use, pengembangan 3,6 hektar dari 245.000 meter persegi
234 apartemen
15.000 meter persegi ruang ritel di lantai dasar
Lantai 3 dan 4 bangunan membungkus tiga sisi struktur parkir 5 lantai. TOD di pusat kota Plano telah secara dramatis direvitalisasi. Sebuah pusat kota yang tenang dan kosong setelah pukul 5:00, pusat kota Plano sekarang
menawarkan perbelanjaan berlimpah, makanan, hiburan, warga kota, dan trotoar yang sibuk.
Saat ini, dengan penambahan Eastside Village (Tahap II) dan pembangunan baru, pusat kota Plano sekarang memiliki fitur :
500 unit perumahan dan 40.000 meter persegi ruang ritel dan komersial dalam dua proyeknya
Tambahan pembangunan swasta 500.000 meter persegi sedang dibangun, yang akan menambah 450 apartemen perkotaan dan 40.000 meter persegi non pembangunan perumahan ke pusat kota yang padat seluas 80 hektar
Sebuah kebangkitan arsitektur pusat kota yang bersejarah dan seni publik.
2.3 Pengertian Rumah Susun
Pengertian atau istilah rumah susun, kondominium merupakan istilah yang dikenal dalam sistem hukum negara Italia. Kondominium terdiri atas dua suku kata con yang berarti bersama-sama dan dominum berarti pemilikan (Arie Sukanti, (a), 1994;15). Di negara Inggris dan Amerika menggunakan istilah Joint Property sedangkan negara Singapura dan Australia mempergunakan istilah Strata Title. Banyaknya istilah yang digunakan kalangan masyarakat di Indonesia seperti
Viii apartemen, flat, kondominium, rumah susun (rusun) pada dasarnya sama. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun istilah
tersebut jelas tersirat yaitu Rumah Susun (Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985).
Adapun definisi menurut Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 Rumah Susun adalah “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”.
Masih dalam penjelasannya dalam Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 yang dimaksud dengan rumah susun sederhana sewa yang juga disebut Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimanfaatkan dengan tata laksana sewa dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, yang dibangun dengan menggunakan bahan bangunan dan konstruksi sederhana akan tetapi masih memenuhi standar kebutuhan minimal dari aspek kesehatan, keamanan, dan kenyamanan, dengan mempertimbangkan dan memanfaatkan potensi lokal meliputi potensi fisik seperti bahan bangunan, geologis, dan iklim setempat serta potensi sosial budaya seperti arsitektur lokal dan cara hidup.
Sedangkan menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun, pengertian dan pembangunan rumah susun adalah :
Lingkungan rumah susun adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas, di atasnya dibangun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya secara keseluruhan merupakan tempat permukiman.
Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi-bagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan yang masingmasing dapat memiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama
Prasarana lingkungan rumah susun adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan rumah susun dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
Rumah susun harus memenuhi syarat-syarat minimum seperti rumah biasa yakni dapat menjadi tempat berlindung, memberi rasa aman, menjadi wadah sosialisasi, dan memberikan suasana harmonis.
Pembangunan rumah susun diarahkan untuk mempertahankan kesatuan komunitas kampung asalnya. Pembangunannya diprioritaskan pada lokasi di atas bekas kampung kumuh dan sasaran utamanya adalah penghuni kampung kumuh itu sendiri yang mayoritas penduduknya berpenghasilan rendah. Mereka diprioritaskan untuk dapat membeli atau menyewa rumah susun tersebut secara kredit atau angsuran ringan (Peraturan Pemerintah RI No. 4/1988).
2.3.1 Sarana dan Prasarana Rumah Susun
Andi Hamzah (2000 : 28-35) menyatakan bahwa syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pembangunan rumah susun adalah :
Persyaratan teknis untuk ruangan Semua ruangan yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup.
Persyaratan untuk struktur, komponen dan bahan-bahan bangunan
tahan dengan beban mati, bergerak, gempa, hujan, angin, hujan dan lain-lain.
Kelengkapan rumah susun terdiri dari :
Jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan gas, saluran pembuangan air, saluran pembuangan sampah, jaringan telepon/alat komunikasi, alat transportasi berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alarm, pintu kedap asap, generator listrik dan lainlain.
Satuan rumah susun
- Mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan dan memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya.
- Memenuhi kebutuhan sehari-hari seperti tidur, mandi, buang hajat, mencuci, menjemur, memasak, makan, menerima tamu dan lain-lain.
Bagian bersama dan benda bersama
- Bagian bersama berupa ruang umum, ruang tunggu, lift, atau selasar harus memenuhi syarat sehingga dapat memberi kemudahan bagi penghuni.
- Benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi dan kualitas dan kapasitas yang memenuhi syarat sehingga dapat menjamin keamanan dan kenikmatan bagi penghuni.
Lokasi rumah susun
- Harus sesuai peruntukan dan keserasian dangan memperhatikan rencana tata ruang dan tata guna tanah
- Harus memungkinkan berfungsinya dengan baik saluran-saluran pembuangan dalam lingkungan ke sistem jaringan pembuang air hujan dan limbah.
- Harus mudah mencapai angkutan.
- Harus dijangkau oleh pelayanan jaringan air bersih dan listrik.
Harus mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya.
Prasarana lingkungan
Harus dilengkapi dengan prasarana jalan, tempat parkir, jaringan telepon, tempat pembuangan sampah.
Fasilitas lingkungan
Harus dilengkapi dengan ruang atau bangunan untuk berkumpul, tempat bermain
anak-anak, dan kontak sosial, ruang untuk kebutuhan sehari-hari seperti untuk kesehatan, pendidikan dan peribadatan dan lain-lain.
2.3.2 Pengelolaan Rumah Susun
Pengelolaan rumah susun adalah upaya terpadu untuk melestarikan fungsi rumah susun yang meliputi kebijakan penataan pemanfaatan, pengembangan, pemeliharaan, pengawasan dan pengendalian rumah susun.
Dalam melaksanakan pengelolaan rumah susun diperlukan perencanaan yang matang guna terselenggaranya pengelolaan yang baik. Menurut Friedman (1974: 5) perencanaan adalah cara berpikir mengatasi masalah sosial dan ekonomi, untuk menghasilkan sesuatu di masa depan. Sasaran yang dituju adalah keinginan kolektif dan mengusahakan keterpaduan dalam kebijakan dan program. Perencanaan memerlukan pemikiran yang mendalam dan dapat diterima oleh masyarakat , dalam hal ini perencanaan sosial dan ekonomi harus memperhatikan aspirasi masyarakat dan melibatkan masyarakat baik secara langsung atau tidak langsung. Menurut conyers & Hills (1994) dalam Arsyad (1999:19) perencanaan adalah suatu proses yang berkesinambungan yang mencakup keputusan-keputusan atau pilihanpilhan berbagai alternatif penggunaan sumber daya untuk mencapai tujuan-tujuan tertentu pada masa yang akan datang.
Secara umum model organisasi unit pengelola lokasi dibedakan dalam 2 (dua) model sebagai berikut :
Model swakelola yaitu pengelola operasional merupakan bagian dari organisasi pemilik atau yang mewakili pemilik rumah susun, yaitu unit pelaksana teknis (UPT) atau badan usaha milik negara/daerah (BUMN/BUMD) atau perhimpunan penghuni/pemilik rumah susun atau perusahaan swasta pengembang rumah susun.
Model kerjasama operasional yaitu pengelolaan operasional merupakan pihak ketiga, terdiri dari konsultan properti, koperasi dan perhimpunan penguni, yang bermitra dengan pemilik/yang mewakili pemilik/pemegang hak pengelolaan asset rumah susun untuk melaksanakan tugas pengelolaan operasional rumah susun dalam jangka waktu yang ditentukan dan sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Struktur organisasi unit pengelola lokasi atau unit pelaksana teknis dapat dikembangkan sesuai dengan kebutuhan organisasi dan lingkup pengelolaanya atau setidak-tidaknya mempunyai bidang-bidang yang mengelola administrasi dan keuangan, teknis serta persewaan, pemasaran dan pembinaan penghuni yang masingmasing dipimpin oleh seorang asisten manajer. Untuk lebih jelas tentang susunan organisasi dapat dilihat dalam gambar 2.4. dibawah ini;
2.4 Studi Banding Rumah Susun
2.4.1 Rumah Susun Juminahan, Jogjakarta
Adapun Rusunawa itu sendiri adalah rusun yang status kepemilikannya bersifat sewa karena target penghuninya adalah masyarakat yang tingkat ekonominya belum mampu untuk membeli. Disini harus dibedakan dengan mereka yang bermaksud menyewa sehubungan dengan tujuan bertempat tinggalnya sementara, bukan karena tidak mampu.
Tarif rusun ini bervariasi, Rp. 150.000,00, Rp. 155.000,00, Rp.165.000,00, Rp.175.000,00, sampai Rp.185.000,00 tiap bulannnya.
Physical Control
- Kontrol terhadap Iklim (Bentuk Shading). Pada bangunan ini pencahayaan di sinag hari tidak optimal, yaitu cenderung berlebihan. Tapi pada bagian-bagian sirkulasi tidak memerlukan cahaya buatan di siang hari. Hal ini dikarenakankeadaan di ruang sirkulasi terbuka dan tidak ada elemen-elemen yang menghalangi masuknya cahaya matahari.
- Tidak terdapat Bau didalam unit hunian dan sirkulasi didalam lot rumah yang ada di lantai2 sampai lantai 5 karena berhubungan langsung dengan udara terbuka. Tetapi pada lantai dasar tepatnya diarea parkir tercium bau yang sangat menyengat, karena pada lantai dasar terdapat saluran air pembuangan yang mampet dan bau dari septitank.
- Jarak antar tangga 18 meter.
- Material atap dari baja ringan dan penutup atapnya berupa genteng metal tidak berpasir, sehigga di siang hari suhu lantai teratas terasa panas, dan apabila hujan terdengar suara berisik dari hujan.
Gambar 2.10 Physical control Rumah Susun
- Jaringan Plumbing untuk air kotor dan BAB disalurkan dari setiap ruang sewa secara vertical melalui shaft air kotor yang menjasi satu dengan kolom,
Functional Frame
- Pola Bangunan single loaded
- Layout denah dalam satu lantai
Gambar 2.12 Material atap
- Layout denah per rumah
- Potongan Bangunan
Bangunan menyesuaikan kontur sungai, jarak antar lantai 3m, tidak berplafon, utilitas, sehingga jaringan utilitas terekspos.
Gambar 2.14 Layout denah dalam 1 lantai
2.4.2 Nagakin Capsule Tower
Untuk contoh kasus rumah susun yang lebih elit dan modern, Nagakin Capsule Tower adalah salah satu contohnya. Bangunan ini terletak di Shimbashi, Tokyo. Terdiri dari dua tower yang berhubungan. Memiliki 13 lantai dengan luas total 3.091,23 m2. Rumah susun ini tersusun dari 140 modul kapsul fabrikasi yang masing-masing berukuran 2.3 m x 3.8 m x 2.1 m.
Nagakin Capsule tower ini tergolong apartemen mix-used sederhana atau disebut juga rumah susun menengah (sekarang difungsikan juga sebagai hostel dimana apartemen ini bisa disewa per malam). Didalamnya terdapat meja kerja, bangku, tempat tidur, dan kamar mandi yang semuanya diatur seminimalis mungkin.
Didalam rumah susun ini juga terdapat lift yang dapat digunakan oleh pengguna rumah susun ini. Dalam pembuatannya, kapsul-kapsul yang berfungsi sebagai unit-unit rusun dibuat di pabrik dan tinggal memasang pada kernagkanya dilokasi. Kapsul-kapsul ini menempel tegak lurus pada core utama bangunan. Selain itu dinding-dinding kapsul dapat di buka dan dihubungkan dengan kapsul disebelahnya untuk mendapatkan ruang yang lebih besar.
Bangunan ini dirancang oleh Kisho Kurokawa dengan desain bertemakan Arsitektur Metabolisme.
Physical Control
- Bangunan ini memiliki pencahayaan yang baik walaupun masing-masing unitnya berukuran kecil. Hal ini dikarenakan setiap unit kapsul mendapat paparan langsung matahari.
- Jaringan Plumbing pada bangunan ini (shaft) diletakkan di dalam core, begitu juga dengan lift yang dikelilingi tangga.
Gambar 2.17 Nagasakin capsule tower
- Unit-unit kapsul adalah material pabrikasi dengan usia penggunaan sampai 25 tahun. Namun kapsul-kapsul tersebut tidak terawat dan belum diperbaharui hingga 10 tahun lebih dari ketentuan sebenarnya. Hal ini memungkinkan bangunan sangat rentan terhadap kondisi alam seperti gempa, yang sering terjadi di Jepang. Tidak terawatnya bangunan ini juga disebabkan sulitnya mendapatkan kapsul serupa sekarang ini.
Functional Frame
Gambar 2.19 Jaringan Plumbing
- Pola Bangunan (Multi Loaded)
- Layout per lantai bangunan
Setiap Denah per lantai memiliki layout yang berbeda. Konsep ini terinspirasi dari puzzle jepang. Bagian bawah bangunan difungsikan sebagai ruang public seperti toko dan kantor-kantor. Pada bangunan ini juga terdapat 1 lantai basement.
- Layout per unit kapsul
- Layout Kamar Mandi tiap unit kapsul
- Elevasi ke dalam ruangan unit-unit kapsul Gambar 2.24 layout kamar mandi tiap unit
- Potongan Bangunan
