Analisis Data dan Pembahasan

KUD/ BUUD

C. Analisis Data dan Pembahasan

Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu memang diperlukan apabila dilihat darisegi ekonomi memang memiliki prospek yang lumayan menjanjikan. Dengan adanya fasilitas sarana dan prasarana pasar yang menunjang, diharapkan dapat menambah kenyamanan berbelanja sekaligus dapat meningkatkan pendapatan dari para pedagang dan meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD).

Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu ini menghabiskan dana sebesar Rp. 25.230.936.000,00 (dua puluh lima milyar dua ratus tiga puluh juta sembilan ratus tiga puluh enam rupiah ). Analisis ini terbagi 3 bagian yaitu: pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi. 1. Pendekatan Ekonomis

Pada pendekatan ini akan dibahas mengenai asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut:

- Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan saja yang dihitung.

- Discount rate, yang ditetapkan adalah 13% yaitu sebesar tingkat suku bunga pinjaman yang berlakku pada investasi proyek pemerintah. - Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.

- Nilai residu dari proyek ini adalah sebesar Rp. 5.046.187.200,00 (20% dari total biaya investasi).

- Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun (UU No. 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung).

Berikut yang akan dibahas adalah mengenai biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu di Kabupaten Karanganyar.

a. Biaya Investasi

Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk membiayai revitalisasi Pasar Tawangmangu. Berikut adalah biaya investasi revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu:

Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya

Pekerjaan: Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar

No Uraian Pekerjaan Harga

I Pekerjaan Persiapan Rp. 179.842.564,40 II Pekerjaan Struktur Rp. 15.020.890.525,59 III Pekerjaan Arsitektur

A Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Rp. 1.346.381.293,00 B Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp. 649.057.309,03 C Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp. 988.155.470,84 D Pekerjaan Finishing Rp. 391.369.811,45 IV Pekerjaan Landscape Rp. 1.428.154.838,28 V Pekerjaan Jembatan Rp. 326.847.609,85 VI Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal Rp. 2.497.424.215,61

Jumlah Rp. 22.828.123.638,03

Biaya IMB Rp. 120.000.000,00

PPN 10% Rp. 2.282.812.363,80

Jumlah Total Rp. 25.230.936.001,83 Dibulatkan Rp. 25.230.936.000,00 Sumber : PT. Karisma Cipta Tunggal, data diolah, 2010.

b. Estimasi Pendapatan

Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung dan manfaat tidak langsung. Manfaat langsung berupa hasil penjualan kios, los dan retribusi pasar, retribusi parkir, retribusi kebersihan, retribusi MCK dan pajak reklame yang diperoleh pemerintah Kabupaten Karanganyar selaku pemilik proyek.

Tabel dibawah ini adalah tabel estimasi harga jual kios dan los di Pasar Wisata Tawangmangu.

Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu

No. Keterangan Jumlah ^Luas (m²) Harga Jual / m² (Rp.) Harga (Rp.) Harga Jual / Unit (Rp.) A. Lantai Dasar

A.1 ^{Kios Ukuran}

3x3 m (9m²) ⁷⁴ ⁶⁶⁶ ^3.333.000 ^{2.219.778.000} ^29.997.000 A.2 ^{Kios Ukuran}

3x4 m (12m²) ³⁴ ⁴⁰⁸ ^3.333.000 ^{1.359.864.000} ^39.996.000 A.3 ^{Los Ukuran}

1,5x2 m (3m²) ⁴⁷⁹ ^1.437 ^1.666.000 ^{2.394.042.000} ^4.998.000 B. Lantai Satu B.1 ^{Kios Ukuran} 3x3 m (9m²) ⁹⁵ ⁸⁵⁵ ^3.111.000 ^{2.659.905.000} ^27.999.000 B.2 ^{Kios Ukuran} 3x4 m (12m²) ³⁴ ⁴⁰⁸ ^3.111.000 ^{1.269.288.000} ^37.332.000 B.3 ^{Los Ukuran} 1,5x2 m (3m²) ⁴³⁹ ^1.317 ^1.555.000 ^{2.047.935.000} ^4.665.000 C. Kios Renteng Kios Ukuran 2x2 m (4m²) ⁴⁰ ¹⁶⁰ ^300.000 ^48.000.000 ^1.200.000

Total 5.251 11.998.812.000

Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010. Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu dan Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, dalam pelaksanaan penjualan kios dan los pemerintah kabupaten Karanganyar mengambil kebijaksanaan untuk memberikan keringanan bagi pedagang lama yang sudah ada di pasar Tawangmangu dengan membayar 45% dari harga jual kios dan los (Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). Dan sisanya untuk pedagang baru sebanyak 10 kios dan 52 los membayar penuh dari harga kios dan los. Berikut adalah penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu:

I. Lantai Dasar

a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, sudah terjual semua. 34 x 12 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 611.938.800,00 b. Kios ukuran 3 x 3 m = 74 buah, sudah terjual semua.

74 x 9 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 998.900.100,00 c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 479 buah, terjual 461 sisa 18.

461 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 x 45% = Rp. 1.036.835.100,00 18 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 = Rp. 89.964.000,00 II. Lantai 1

a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, terjual 31 sisa 3.

3 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 111.996.000,00 b. Kios ukuran 3 x 3 m = 95 buah, terjual 88 sisa 7.

88 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 1.108.760.400,00 7 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 195.993.000,00 c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 439 buah, terjual 405 sisa 34

405 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 x 45% = Rp. 850.196.250,00 34 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 = Rp. 158.610.000,00 III. Kios Renteng

a. Kios ukuran 2 x 2 m = 40 buah, sudah terjual semua. 40 x 4 m x Rp. 300.000,00 x 75% = Rp. 36.000.000,00

Total dari hasil penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu adalah Rp. 5.719.975.050,00, peneliti mengasumsikan kios dan los ini akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut:

Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu

Tahun Penjualan Kios dan Los (Rp.) Prosentase (%) Prosentase Komulatif 1. 826.865.313* 14,46 14,46 2. 1.500.000.000** 26,22 40,68 3. 1.450.000.000** 25,35 66,03 4. 1.300.000.000** 22,73 88,76 5. 643.109.737** 11,24 100,00 Total 5.719.975.050 100,00

Sumber : * Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010.

Grafik 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los Pasar Wisata Tawangmangu

Sumber : Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Tabel 4.11.

Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-2 (2010) akan terdapat beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa hal, yang pertama dibuatnya titik reklame di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu.

Kemudian yang kedua adanya peningkatan jumlah pedagang dan pengunjung seiring dengan tujuan dari direvitalisasinya pasar ini yakni sebagai tempat tujuan wisata sesuai dengan namanya yaitu Pasar Wisata Tawangmangu. Dengan banyaknya pedagang dan pengunjung yang

datang ke Pasar Wisata Tawangmangu maka pendapatan parkir dan lavatory (MCK) juga meningkat.

Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka diasumsikan estimasi pendapatan pasar adalah sebagai berikut:

a. Pendapatan Parkir Sepeda Motor Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

- Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.

- Dalam satu hari terdapat 700 sepeda motor yang parkir. - Pendapatan parkir sepeda motor dalam 1 tahun adalah:

Rp. 500,00 x 700 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 126.000.000,00 b. Pendapatan Parkir Mobil

Tahun ke-2 (2010) Asumsi:

- Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00. - Dalam satu hari terdapat 100 mobil parkir. - Pendapatan parkir mobil dalam 1 tahun adalah:

Rp. 1.000,00 x 120 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 43.200.000,00 c. Pendapatan Retribusi Kios

Asumsi:

· Retribusi kios ukuran 3 x 4 m = Rp. 2.000,00 Ukuran 3 x 4 m (56 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 112.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 112.000,00 x 30 x 12)

= Rp. 40.320.000,00.

· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00 Ukuran 3 x 3 m (142 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 213.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 213.000,00 x 30 x 12) = Rp. 76.680.000,00 · Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 1.000) = Rp. 36.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 36.000,00 x 30 x 12) = Rp. 12.960.000,00 · Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari = 866 los x Rp. 500 = Rp. 433.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 433.000,00 x 30 x 12)

=Rp. 155.880.000,00 - Tahun ke-5 (2013)

Asumsi:

· Retribusi kios ukuran 3 x 4 m = Rp. 2.000,00 Ukuran 3 x 4 m (68 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 136.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 136.000,00 x 30 x 12) = Rp. 48.960.000,00 · Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00

Dalam 1 tahun (Rp. 253.500,00 x 30 x 12) = Rp. 91.260.000,00 · Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 1.000) =Rp. 40.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 40.000,00 x 30 x 12) = Rp. 14.400.000,00 · Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari = 903 los x Rp. 500 = Rp. 451.500,00 Dalam 1 tahun (Rp. 451.500,00 x 30 x 12)

= Rp. 162.540.000,00

Jumlah pendapatan retribusi kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 317.160.000,00.

d. Retribusi Kebersihan - Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

· Retribusi kebersihan kios pasar = Rp. 300,00 Dalam 1 hari (198 kios x Rp. 300,00) =Rp. 59.400,00 Dalam 1 tahun (Rp.59.400,00 x 30 x 100)= Rp. 25.596.000,00 · Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200

Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 200,00) = Rp. 7.200,00 Dalam 1 tahun (Rp. 7.200,00 x 30 x 12) = Rp. 2.592.000,00 · Retribusi kebersihan los = Rp. 100,00

Dalam 1 hari (866 los x Rp. 100) = Rp. 86.600,00 Dalam 1 tahun (Rp. 86.600,00 x 30 x 12) = Rp. 31.176.000,00

Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-2 (2010) adalah Rp. 59.364.000,00.

- Tahun ke-5 (2013) Asumsi:

· Retribusi kebersihan kios pasar = Rp. 300,00 Dalam 1 hari (237 kios x Rp. 300,00) =Rp. 71.100,00 Dalam 1 tahun (Rp.71.100 x 30 x 100) = Rp. 25.596.000,00 · Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200

Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 200,00) = Rp. 8.000,00 Dalam 1 tahun (Rp. 8.000,00 x 30 x 12) = Rp. 2.880.000,00 · Retribusi kebersihan los = Rp. 100,00

Dalam 1 hari (903 los x Rp. 100) = Rp. 90.300,00 Dalam 1 tahun (Rp. 90.300,00 x 30 x 12) = Rp. 32.508.000,00

Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 60.984.000,00.

e. Pendapatan Pengelolaan Kamar mandi (MCK) atau lavatory Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

- Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00

- Dalam 1 hari terdapat 300 orang yang menggunakan kamar mandi.

(300 kali x Rp. 1.000,00 x 30 hari x 12 bulan) = 108.000.000,00 Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu

Tahun 2009

No. Jenis Peruntukan Target Realisasi 1. Retribusi Pasar Rp. 208.952.000,00 Rp. 209.399.300,00 2. Retribusi Kebersihan Rp. 31.970.400,00 Rp. 28.510.000,00 3. Retribusi Parkir Rp. 4.000.000,00 Rp. 9.950.000,00 4. Retribusi MCK Rp. 12.000.000,00 Rp. 12.760.000,00 Total Rp. 256.922.400,00 Rp. 260.619.300,00 Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.

f. Pendapatan Pajak Reklame

Pasar Wisata Tawangmangu memberikan manfaat secara langsung dalam penerimaan pendapatan dari pajak reklame. Reklame ini bertempat di jembatan penyeberangan yang menghubungkan Pasar Wisata Tawangmangu dan terminal Tawangmangu, dengan ukuran reklame 1,5 x 15 m. Penarikan pajak reklame ini dibagi

menjadi retribusi titik reklame (Rp. 9.000.000,00), pajak reklame (Rp. 2.187.000,00) dan retribusi tempat lokasi (Rp. 1.487.000,00)

sehingga total yang dapat diperoleh dari pajak reklame yang bertempat di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu sebesar Rp. 12.674.000,00.

g. Izin Penempatan

Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 6 Tahun 2007, bahwa jangka waktu izin penempatan untuk kios pasar selama 5 tahun dan los pasar selama 1 tahun. Berarti dalam 5 tahun

sekali harus memperbarui izin penempatan kios, begitu pula dengan los 1 tahun sekali harus memperbarui izin penempatan los.

- Kios ukuran 3x4m dan 3x3m

5 tahun sekali (Rp. 65.000,00 x 237 kios) = Rp. 15.405.000,00 - Los ukuran 1,5x2m

1 tahun sekali (Rp. 5.000 x 903 los) = Rp. 4.515.000,00 h. Penarikan Pajak Listrik Pedagang

Penarikan pajak listrik hanya dikenakan bagi pedagang kios saja, dimana setiap bulannya pedagang harus membayar Rp. 7.500.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010). Berarti dalam 1 tahun pedagang harus membayar pajak listrik sebesar Rp. 90.000.000,00 (12 bulan x Rp. 7.500.000,00).

i. Subsidi Listrik Pemerintah Kabupaten Karanganyar

Pasar Wisata Tawangmangu untuk beroperasi setiap bulannya mendapatkan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar sebesar Rp. 5.000.000,00. Berarti dalam satu tahun Pasar Wisata Tawangmangu memperoleh subsidi sebesar Rp. 60.000.000,00.

c. Estimasi Biaya

Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji, biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan bagunan.

1. Biaya Listrik

Pengeluaran biaya listrik, telepon dan air untuk Pasar Wisata Tawangmangu setiap bulannya sekitar Rp. 12.000.000,00. Sehingga dalam satu tahun memerlukan biaya sebesar (12 x 12.000.000,00) = Rp. 144.000.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010).

2. Biaya Gaji

Biaya gaji sebesar Rp. 60.000.000,00 per tahun adalah gaji karyawan honorer di luar pegawai Dinas Pengelolaan Pasar, meliputi 4 petugas kebersihan, 4 satpam, 1 petugas listrik (Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari 2010).

- 4 petugas kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu (Rp 600.000,00 x 4) x 12 = Rp 28.800.000,00 - 4 Satpam Pasar Wisata Tawangmangu

(Rp 500.000,00 x 4) x 12 = Rp 24.000.000,00 - Petugas listrik Pasar Wisata Tawangmangu

Rp 600.000,00 x 12 = Rp 7.200.000,00 3. Biaya Pengelolaan Sampah dan Kebersihan

Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu pada Tahun 2009.

Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009

No. Keterangan Unit Harga / unit Jumlah Ganti 1. Sepatu boot 4 50.000 200.000 5 tahun 2. Keranjang besar 12 15.000 180.000 2 tahun 3. Keranjang kecil 12 8.000 96.000 2 tahun

4. Sapu lidi 10 5.000 50.000 1 tahun

5. Sapu rayung 10 9.000 90.000 1 tahun

6. Keset 4 40.000 160.000 2 tahun

7. Alat pel 6 30.000 180.000 2 tahun

8. Superpel 40 5.000 200.000 1 tahun 9. Kemoceng 2 7.000 14.000 1 tahun 10. Garuk 2 50.000 100.000 10 tahun 11. Ceker 2 25.000 50.000 10 tahun 12. Sekop 2 45.000 90.000 10 tahun 13 Troli 4 275.000 1.100.000 10 tahun 2.510.000 Sumber : Estimasi biaya pembelian alat-alat kebersihan, 2010. 4. Biaya Pemeliharaan Bangunan

Biaya pemeliharaan fisik pasar dianggarkan 5 tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00.

2. Kriteria Investasi

Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu merupakan proyek yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar, sehingga untuk menghitung kelayakan Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu ini digunakan analisis kelayakan investasi proyek.

Beberapa alat analisis yang dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menilai kelayakan suatu proyek yang sudah berjalan adalah sebagai berikut: Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period.

1. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebutsama atau lebih besar dari 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0), maka proyek tersebut dianggap tidak layak.

Dari tabel 4.14. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh NPV sebagai berikut:

å = + -= n 0 t (1 i)^t t C t B NPV NPV = -17.053.525.248

Perhitungan Net Present Value (NPV) menunjukan hasil sebesar – Rp. 17.053.525.248,00 yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak.

Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV)

Benefit Cost Net cash flow NPV

Th (Rp.) (Rp.) (Rp.) ^{DF 13%} (Rp.) 0 0 25.230.936.000 -25.230.936.000 1,0000 -25.230.936.000 1 1.241.814.613 _206.510.000 _{1.035.304.613} _0,8850 _916.244.583 2 2.289.408.000 204.354.000 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787 3 2.239.408.000 _204.970.000 _{2.034.438.000} _0,6931 _{1.410.068.978}

4 2.089.408.000 _204.354.000 _{1.885.054.000} _0,6133 _{1.156.103.618} 5 1.481.047.737 _209.970.000 _{1.271.077.737} _0,5428 _689.940.996 6 822.533.000 _204.354.000 _618.179.000 _0,4803 _296.911.374 7 822.533.000 _204.970.000 _617.563.000 _0,4251 _262.526.031 8 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,3762 233.981.518 9 826.314.440 _204.970.000 _621.344.440 _0,3329 _206.845.564 10 841.719.440 _210.694.000 _631.025.440 _0,2946 _185.900.095 11 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,2607 161.984.496 12 826.314.440 _204.354.000 _621.960.440 _0,2307 _143.486.274 13 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,2042 126.878.535 14 826.314.440 _204.354.000 _621.960.440 _0,1807 _112.388.252 15 841.719.440 _209.970.000 _631.749.440 _0,1599 _101.016.735 16 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1415 88.007.402 17 826.314.440 _204.970.000 _621.344.440 _0,1252 _77.792.324 18 826.314.440 _204.354.000 _621.960.440 _0,1103 _68.602.237 19 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0981 60.953.890 20 841.719.440 _210.694.000 _631.025.440 _0,0868 _54.773.008 21 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0768 47.719.253 22 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,0680 42.293.310 23 826.314.440 _204.970.000 _621.344.440 _0,0601 _37.342.801 24 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,0532 33.088.295 25 ^841.719.440 209.970.000 631.749.440 0,0471 29.755.399 -17.053.525.248

Sumber : Data diolah, 2010.

2. Iternal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang

telah di-present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).

Berdasarkan tabel 4.15. dapat diketahui bahwa pada

tingkat discount factor 13% diperoleh NPV sebesar -17.053.525.248,37 sedangkan pada tingkat discount factor 15%

diperoleh NPV sebesar -17.770.708.305,07. Kemudian dengan rumus : ) i' (i" NPV" NPV' NPV' i' IRR -+ = IRR = 13 + -17.053.525.248,37 (15-13) (-17.053.525.248,37) - (-17.770.708.305,07) IRR = 13 + -23,77848318 (2) = - 34,56

Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR sebesar - 34,56, nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak layak dilaksanakan.

Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

Net cash flow NPV NPV

Th. (Rp.) DF 13% _(Rp.) DF 15% _(Rp.)

0 -25.230.936.000 1 -25.230.936.000 1 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 0,8850 916.244.582,51 0,8696 900.300.891,46 2 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787,40 0,7561 1.576.509.329,40 3 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.977,80 0,6575 1.337.642.985,00 4 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618,20 0,5718 1.077.873.877,20 5 1.271.077.737 0,5428 689.940.995,64 0,4972 631.979.850,84 6 618.179.000 0,4803 296.911.373,70 0,4323 267.238.781,70 7 617.563.000 0,4251 262.526.031,30 0,3759 232.141.931,70 8 621.960.440 0,3762 233.981.517,53 0,3269 203.318.867,84 9 621.344.440 0,3329 206.845.564,08 0,2843 176.648.224,29 10 631.025.440 0,2946 185.900.094,62 0,2472 155.989.488,77 11 621.344.440 0,2607 161.984.495,51 0,2149 133.526.920,16 12 621.960.440 0,2307 143.486.273,51 0,1869 116.244.406,24 13 621.344.440 0,2042 126.878.534,65 0,1625 100.968.471,50 14 621.960.440 0,1807 112.388.251,51 0,1413 87.883.010,17 15 631.749.440 0,1599 101.016.735,46 0,1229 77.642.006,18 16 621.960.440 0,1415 88.007.402,26 0,1069 66.487.571,04 17 621.344.440 0,1252 77.792.323,89 0,0929 57.722.898,48 18 621.960.440 0,1103 68.602.236,53 0,0808 50.254.403,55 19 621.344.440 0,0981 60.953.889,56 0,0703 43.680.514,13 20 631.025.440 0,0868 54.773.008,19 0,0611 38.555.654,38 21 621.344.440 0,0768 47.719.252,99 0,0531 32.993.389,76 22 621.960.440 0,0680 42.293.309,92 0,0462 28.734.572,33 23 621.344.440 0,0601 37.342.800,84 0,0402 24.978.046,49 24 621.960.440 0,0532 33.088.295,41 0,0349 21.706.419,36 25 631.749.440 0,0471 29.755.398,62 0,0304 19.205.182,98 -17.053.525.248,37 -17.770.708.305,07 Sumber : Data diolah, 2010.

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak.

Dari tabel 4.16. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh Benefit Cost Ratio sebagai berikut :

B/C Ratio = å = + å = + n 0 t (1 i)^t ) t (C n 0 t (1 i)^t ) t (B B/C Ratio = 9.685.203.417,43 26.738.728.665,80 B/C Ratio = 0,362216302 dibulatkan 0,36

Berdasarkan perhitungan di atas diperoleh Benefit Cost Ratio sebesar 0,36 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan tidak layak untuk dilaksanakan.

Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

Th. Benefit Cost PV Benefit PV Cost

(Rp.) (Rp.) DF 13% _(Rp.) _(Rp.) 0 0 25.230.936.000 1,0000 0 25.230.936.000 1 1.241.814.613 _{206.510.000 0,8850 1.099.005.932,51} _{182.761.350,00} 2 2.289.408.000 204.354.000 0,7831 1.792.835.404,80 160.029.617,40 3 2.239.408.000 _{204.970.000 0,6931 1.552.133.684,80} _{142.064.707,00} 4 2.089.408.000 _{204.354.000 0,6133 1.281.433.926,40} _{125.330.308,20} 5 1.481.047.737 209.970.000 0,5428 803.912.711,64 113.971.716,00 6 822.533.000 _{204.354.000 0,4803} _{395.062.599,90} _{98.151.226,20} 7 822.533.000 _{204.970.000 0,4251} _{349.658.778,30} _{87.132.747,00} 8 826.314.440 204.354.000 0,3762 310.859.492,33 76.877.974,80 9 826.314.440 _{204.970.000 0,3329} _{275.080.077,08} _{68.234.513,00} 10 841.719.440 210.694.000 0,2946 247.970.547,02 62.070.452,40 11 826.314.440 _{204.970.000 0,2607} _{215.420.174,51} _{53.435.679,00} 12 826.314.440 _{204.354.000 0,2307} _{190.630.741,31} _{47.144.467,80} 13 826.314.440 204.970.000 0,2042 168.733.408,65 41.854.874,00 14 826.314.440 _{204.354.000 0,1807} _{149.315.019,31} _{36.926.767,80} 15 841.719.440 _{209.970.000 0,1599} _{134.590.938,46} _{33.574.203,00} 16 826.314.440 _{204.354.000 0,1415} _{116.923.493,26} _{28.916.091,00} 17 826.314.440 _{204.970.000 0,1252} _{103.454.567,89} _{25.662.244,00} 18 826.314.440 204.354.000 0,1103 91.142.482,73 22.540.246,20 19 826.314.440 _{204.970.000 0,0981} _{81.061.446,56} _{20.107.557,00} 20 841.719.440 _{210.694.000 0,0868} _{73.061.247,39} _{18.288.239,20} 21 826.314.440 204.970.000 0,0768 63.460.948,99 15.741.696,00 22 826.314.440 _{204.354.000 0,0680} _{56.189.381,92} _{13.896.072,00} 23 826.314.440 204.970.000 0,0601 49.661.497,84 12.318.697,00 24 826.314.440 204.354.000 0,0532 43.959.928,21 10.871.632,80 25 841.719.440 _{209.970.000 0,0471} _{39.644.985,62} _9.889.587,00 9.685.203.417,43 26.738.728.665,80 0,362216302 Sumber : Data diolah, 2010.

4. Profitability Ratio (PV/K)

Profitability Ratio (PV’/K) menunjukan perbandingan antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila PV’/K > 1, sebaliknya apabila PV’/K < 1 maka proyek akan ditolak.

Dari tabel 4.17. dapat diketahui bahwa pada tingkat discount factor 13%, diperoleh Profitability Ratio sebagai berikut :

PV/K = å = + å = + -n 0 t (1 i)^t t K n 0 t (1 i)^t t EP t B PV/K = 8.177.410.751,63 25.230.936.000 PV/K = 0,324102552 dibulatkan 0,32

Berdasarkan hasil perhitungan di atas diperoleh Profitability Ratio sebesar 0,32 < 1, yang artinya Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomi tidak layak untuk dilaksanakan.

Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Th. ^Investasi (Rp.) ^{Gross Benefit} O&M (Rp.) DF 13 % NPV Investasi (Rp.) NPV Gross Benefit-O&M (Rp.) 0 25.230.936.000 1,0000 25.230.936.000 1 1.035.304.613 0,8850 916.244.582,51 2 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787,40 3 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.977,80 4 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618,20 5 1.271.077.737 0,5428 689.940.995,64 6 618.179.000 0,4803 296.911.373,70 7 617.563.000 0,4251 262.526.031,30 8 621.960.440 0,3762 233.981.517,53 9 621.344.440 0,3329 206.845.564,08 10 631.025.440 0,2946 185.900.094,62 11 621.344.440 0,2607 161.984.495,51 12 621.960.440 0,2307 143.486.273,51 13 621.344.440 0,2042 126.878.534,65 14 621.960.440 0,1807 112.388.251,51 15 631.749.440 0,1599 101.016.735,46 16 621.960.440 0,1415 88.007.402,26 17 621.344.440 0,1252 77.792.323,89 18 621.960.440 0,1103 68.602.236,53 19 621.344.440 0,0981 60.953.889,56 20 631.025.440 0,0868 54.773.008,19 21 621.344.440 0,0768 47.719.252,99 22 621.960.440 0,0680 42.293.309,92 23 621.344.440 0,0601 37.342.800,84 24 621.960.440 0,0532 33.088.295,41 25 631.749.440 0,0471 29.755.398,62 25.230.936.000 8.177.410.751,63 0,324102552

Sumber : Data diolah, 2010.

5. Payback Periods

Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya proyek yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Dalam pemilihan suatu proyek, proyek yang paling cepat mengembalikan investasi maka kemungkinan proyek tersebut untuk dipilih semakin besar. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode

payback dan belum memperhatikan time value of money

(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang).

Dari perhitungan tabel 4.18. dapat diketahui aliran kas yang belum lunas setelah akhir tahun ke-32 adalah Rp. 94.641.650,00 sedangkan aliran kas tahun operasional ke-33 sebesar Rp. 526.702.790,00. Ini berarti bahwa waktu yang diperlukan untuk memperoleh dana sebesar Rp. 94.641.650,00 dalam tahun operasional ke-33 adalah sebagai berikut :

94.641.650 x 12 bulan = 2,2 bulan. 526.702.790

Dapat disimpulkan bahwa payback period investasi yang dilakukan pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu dapat terbayar kembali setelah 32 tahun 2 bulan.

Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP)

Net cash flow Cash flow

Th. (Rp.) (Rp.) 0 -25.230.936.000 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 -24.195.631.387 2 2.085.054.000 -22.110.577.387 3 2.034.438.000 -20.076.139.387 4 1.885.054.000 -18.191.085.387 5 1.271.077.737 -16.920.007.650 6 618.179.000 -16.301.828.650 7 617.563.000 -15.684.265.650 8 621.960.440 -15.062.305.210 9 621.344.440 -14.440.960.770 10 631.025.440 -13.809.935.330 11 621.344.440 -13.188.590.890 12 621.960.440 -12.566.630.450 13 621.344.440 -11.945.286.010 14 621.960.440 -11.323.325.570 15 631.749.440 -10.691.576.130 16 621.960.440 -10.069.615.690 17 621.344.440 -9.448.271.250 18 621.960.440 -8.826.310.810 19 621.344.440 -8.204.966.370 20 631.025.440 -7.573.940.930 21 621.344.440 -6.952.596.490 22 621.960.440 -6.330.636.050

23 621.344.440 -5.709.291.610 24 621.960.440 -5.087.331.170 25 631.749.440 -4.455.581.730 26 621.960.440 -3.833.621.290 27 621.344.440 -3.212.276.850 28 621.960.440 -2.590.316.410 29 621.344.440 -1.968.971.970 30 631.025.440 -1.337.946.530 31 621.344.440 -716.602.090 32 621.960.440 -94.641.650 33 621.344.440 526.702.790

Sumber : Data diolah, 2010.

3. Analisis Sensitivitas

Dengan pengujian sensitivitas kita dapat mengetahui derajat sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap kelayakan usaha tersebut.

Pada tabel 4.111 dapat dilihat contoh pengujian sensitifitas beberapa asumsi terhadap NPV suatu usaha. Dengan berbagai asumsi apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 278.827. Jika harga kios dan los naik lebih kecil dari 177,9%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi pasar naik 758,51% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

karena NPV > 0 yaitu 164,271. Jika retribusi pasar naik lebih kecil dari 758,51%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi parkir naik 1.651,38% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3.733. Jika retribusi parkir naik lebih kecil dari 1.651,38%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi MCK naik 2511.01% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 35,506. Jika retribusi MCK naik lebih kecil dari 2511.01%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila pajak reklame naik 20978.43% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,057. Jika pajak reklame naik lebih kecil dari 20978.43%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila ijin penempatan naik 51005.81% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,062. Jika ijin penempatan naik lebih kecil dari 51005.81%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila penarikan listrik pedagang naik 2685.15% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 11,311. Jika penarikan listrik

pedagang naik lebih kecil dari 2685.15%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila subsidi listrik Pemkab naik 3977.73% sementara asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 33,300. Jika subsidi listrik Pemkab naik lebih kecil dari 3977.73%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat disimpulkan bahwa usaha tersebut secara logis akan layak setelah harga kios dan los dinaikan sebesar 177,9%. Apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, usaha tersebut menjadi layak untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 278.827. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga jual kios dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan usaha di masa yang akan datang.

Tabel 4.19. Pengujian Sensitivitas Beberapa Asumsi Terhadap NPV Pengujian Harga jual

kios&los Retribusi pasar Retribusi parkir Retribusi MCK Pajak reklame Ijin penempatan Penarikan listrik pedagang Subsidi listrik pemkab Variabel ^Asumsi kenaikan Asumsi kenaikan Asumsi kenaikan Asumsi Kenaikan Asumsi kenaikan Asumsi kenaikan Asumsi kenaikan Asumsi kenaikan

Kenaikan harga jual kios dan los 177.9% - - - -

Kenaikan retribusi pasar, - 758.51% - - - -

Kenaikan retribusi parkir - - 1651.38% - - - - -

Kenaikan retribusi MCK - - - 2511.01% - - - -

Kenaikan pajak reklame - - - - 20978.43% - - -

Kenaikan ijin penempatan - - - 51005.81% - -

Kenaikan penarikan listrik

pedagang ^- ^- ^- ^- ^- ^- ^2685.15% ^-

Kenaikan subsidi listrik Pemkab - - - 3977.73%

NPV 278,827 164,271 3,733 35,506 3,057 3,062 11,311 33,300

Asumsi semula

Harga kios dan los Rp. 5.719.975.050,00; Retribusi pasar Rp. 9.282.611.220,00; Retribusi parkir Rp. 4.070.750.000,00; MCK Rp. 2.604.760.000,00; Pajak Reklame Rp. 304.176.000,00; Ijin Penempatan Rp. 189.160.000,00;

111 4. Implementasi Ekonomi

Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu secara ekonomi tidak layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena dari pihak Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar ingin menjadikan Pasar Wisata Tawangmangu menjadi salah satu ikon Kabupaten Karanganyar. Dalam merevitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu Pemerintah Kabupaten Karanganyar mengeluarkan investasi yang besar, sehingga pendapatan dan biaya pasar untuk menutup dana pembangunan pasar tidak tercapai.

Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar dalam penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu mengeluarkan kebijakan untuk pedagang lama Pasar Wisata Tawangamangu hanya membayar 45% dari harga yang telah ditentukan (Peraturan Bupati Karanganyar Nomor. 6 Tahun 2007). Hal ini dapat dikatakan bahwa kebijakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM). Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan pasar yang berasal dari penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu, hal ini tidak seimbang dengan investasi yang digunakan untuk merevitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu. Para pedagang juga terkesan selalu bergantung pada kebijakan dan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar.

112

Akan tetapi, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di pasar dan opini dari para pedagang Pasar Wisata Tawangmangu dapat diketahui bahwa kondisi pasar setelah direvitalisasi untuk lantai satu belum seramai kondisi dilantai dasar dan masih terdapat beberapa kios yang masih kosong atau belum terjual. Sementara itu untuk lantai dasar sudah ramai oleh pedagang maupun pembeli. Berikut ini adalah data pedagang kios dan los yang berada di Pasar Wisata Tawangmangu pada hari biasa dan hari pasaran :

Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu pada hari Biasa dan hari Pasaran

Kios Hari

12m 9m ^Jumlah

Towongan 18 kios 84 kios 102 kios

Pasaran 38 kios 108 kios 146 kios

Los (3m)

Towongan 1.569 m 523 pedagang

Pasaran 2.091 m 697 pedagang

Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar “Potensi Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu”, data diolah 2009.

Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Setelah direvitalisasi, jumlah pedagang sekitar Pasar Wisata Tawangmangu semakin sedikit. Keadaan ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan pedagang kaki lima berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar.

113

Berdasarkan penelitian di lapangan, berikut adalah laba rata-rata pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu :

Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu sebelum dan

sesudah direvitalisasi

Omset penjualan/ hari Biaya / hari Laba rata2 / hari No. Nama

Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah

Dalam dokumen EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR (Halaman 79-115)