PERTIMBANGAN HAKIM DIDALAM PUTUSAN PENINJAUAN KEMBALI MAHKAMAH AGUNG-RI NOMOR 396 PK/PDT/
E. Analisis atas Putusan Hakim Peninjauan Kembali Nomor 396 PK/Pdt/2014 Majelis Hakim Peninjauan Kembali Nomor 396 PK/Pdt/2014 mempunya
pertimbangan yang sangat prinsip berupa menyatakan kesepakatan antara Penggugat dengan ParaTergugat yang merupakan pihak dalam sengketa/perkara dengan pengikatan jual beli tanah dengan akta pengikatan jual beli, dimana Penggugat telah memberikan atau membayar lunas tanah beserta bangunan dengan nominal harga tanah dan bangunan tersebut sebesar Rp. 900.000.000,- (sembilan satus juta Rupiah) merupakan bentuk kesepakatan yang sah menurut hukum perdata sekaligus mengakibatkan adanya pengalihan terhadap tanah dan rumah sebagaimana yang dimaksud di dalam Akta Pengikatan Jual Beli No. 14 tanggal 26 September 2003 dan Surat Kuasa No. 15 tanggal 26 September 2003 dibuat di hadapan Notaris di Medan, terhadap Tanah berikut rumah di atasnya terletak di Jl. Asia/Bakaran Batu No. 99 F/101 N, Kelurahan Sei Rengas II, Kecamatan Medan Area, Kota Medan sesuai Sertifikat No: 1607/Sei Rengas II Surat Ukur No. 1694 Tahun 1988.
Putusan Peninjauan Kembali terhadap perkara tersebut, berarti mempunyai esensi yang sama dengan putusan terhadap pengadilan di bawahnya, yang pada intinya menyatakan akte pengikatan jual beli antara Penggugat dengan Para Tergugat mengakibatkan terjadinya pengalihan hak atas tanah dan rumah.
Putusan-putusan yang dimulai Pengadilan Negeri Medan dengan Nomor Perkara : 174/Pdt.G/2009PN-Mdn Jo. Pengadilan Tinggi Medan dengan Nomor. 392/PDT/2010/PT-MDN, Jo. Putusan Kasasi dengan Nomor. Nomor. 83 K/Pdt/2012, Jo. Putusan Peninjauan Kembali Nomor 396/PK/Pdt/2014 merupakan putusan yang satu kesatuan menyatakan bahwa objek akta pengikatan jual beli yang terjadi diantara Penggugat dengan Para Tergugat telah menjadi hak milik Ai ling.
Peralihan hak atas tanah dan rumah sebagaimana diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo. Peraturan Pemerintah Nomor. 3 Tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksana dari Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, mengatur cara pemindaahan hak atas tanah yang terdiri dari beberapaproduk hukum yaitu:
1. Melalui jual beli dengan menggunakan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).( Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 )
2. Melalui lelang, dimana Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat lelang tersebut, dapat digunakan menurut hukum untuk dapat melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan. ( Pasal 41 PP Nomor 24 Tahun 1997 )
3. Dan selanjutnya tanah dan bangunan dapat beralih di dasarkan adanya putusan/penetapan pengadilan. (Pasal 55 PP Nomor 24 Tahun 1997 )
Dalam perkara ini, bentuk peralihan atas Tanah berikut Bangunan di atasnya terletak di Jl. Asia/Bakaran Batu No. 99 F/101 N, Kelurahan Sei Rengas II, Kecamatan Medan Area, Kota Medan sesuai Sertifikat No: 1607/Sei Rengas II Surat
Ukur No. 1694 Tahun 1988. Di dasarkan adanya peralihan secara meterilkeperdataan antara Penggugat dengan Tergugat dengan menggunakan akte pengikatan jual beli, dengan catatan penting akte pengikatan jual beli merupakan perjanjian yang dibuat antara Penggugat dengan Tergugat yang berfungsi sebagai alat bukti telah terjadi ikatan antara Penggugat dengan Tergugat dalam hal ikatan permulaan antara Penggugat dengan Tergugat yang dibuktikan dengan telah dibayarkannya tanah dan bangunan tersebut, sebagaimana harga yang telah disepakati oleh Penggugat dan Para Tergugat sebesar Rp. 900.000.000,- (sembilan ratus juta Rupiah).
Pembayaran dengan nominal sebagaimana yang telah diasebutkan diatas, secara otomatis kewajiban Penggugat selaku pembeli telah dilaksanakan oleh Penggugat dan dengan demkian juga, dalam hal ini Para Tergugat yang disebut juga sebagai penjual telah menerima haknya berupa pembayaran yang telah dibayarkan oleh Penggugat.
Akan tetapi, Para Tergugat tidak memberikan kewajibannya kepa Penggugat untuk menyerahkan objek jual beli tersebut kepada Penggugat, dengan perbuatan tersebut, secara nyata perbuatan Tergugat telah mengikari akte pengikatan jual beli yang dibuat antara Penggugat dengan Para Tergugat.
Pengikaran tersebut, harus berakhir dengan putusan pengadilan yang telah disebutkan diatas berupa memberikan keadilan kepada Penggugat oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri yang menyidangkan perkara ini dengan Nomor. 174/Pdt.G/2009PN-Mdn yang pada intinya amar putusan pengadilan tersebut
memberikan hak atas tanah dan bangunan yang terletak di Jl. Asia/Bakaran Batu No. 99 F/101 N, Kelurahan Sei Rengas II, Kecamatan Medan Area, Kota Medan sesuai Sertifikat No: 1607/Sei Rengas II Surat Ukur No. 1694 Tahun 1988, kepada Penggugat.
Begitu pula dengan Putusan Pengadilan Tinggi Nomor. 392/PDT/2010/PT- MDN Jo. Putusan Kasasi Mahkamah Agung-RI Nomor. 83 K/Pdt/2012 Jo. Putusan Peninjauan Kembali Nomor 396/PK/Pdt/2014 yang dalam amarnya secara tidak langsung mengukuhkan kedudukan dari Purusan Pengadilan Negeri sebagaimana yang telah disebutkan diatas.
Setiap tingkatan putusan lembaga peradilan diatas, diputuskan oleh Majelis Hakim yang menyidangkan perkara tersebut, dengan pertimbangan adanya akte pengikatan jual beli antara Penggugat dengan Tergugat Nomor. 14 tanggal 26 September 2003 yang merupakan perjanjian sah dan berkekuatan hukum, dikarenakan telah memenuhi unsur-unsur dari sahnya sebuah perjanjian, sebagaimana disebutkan di dalam Pasal 1320 KUH Perdata, 1338 KUH Perdata, serta ketentuan- ketentuan lain mengenai perikatan/perjanjian.
Pasal 1320 KUH Perdata adalah syarat sahnya sebuah perjanjian yang artinya setiap perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak yang terikat perjanjian merupakan perjanjian yang sah dan mengikat para pihak secara hukum, tidak hanya hal tersebut, Pasal 1338 KUH Perdata juga mendukung ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, dimana Pasal 1338 KUH Perdata merupakan kententuan yang mengatur tentang
sebuah perjanjian ataupu perikatan merupakan undang-undang bagi pihak yang terikat di dalam perjanjian tersebut.
Sehingga jikalau melihat putusan dan penetapan pengadilan yang menjadikan dasar pertimbangan hakim Pasal 1320 KUH Perdata dan 1338 KUH Perdata untuk menyatakan tentang adanya ikatan antara para pihak dalam Akte Pengikatan Jual Beli No. 14 tanggal 26 September 2003 adalah sah secara ke perdataan,
Perhatian khusus terhadap pertimbangan hakim yang memutuskan sengekata diatas dengan memenangkan Ai Ling adalah didasarkan pada Pasal 1458 KUH Perdata yang menyatakan”jual beli dianggap telah terjadi antara keduabelah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar”. Dengan demikian Akte Pengikatan Jual Beli No. 14 tanggal 26 September 2003 yang dibuat oleh pihak yang berperkara merupakan bukti kuat dalam sengeketa ini, sekaligus dasar hakim untuk dapat menyatakan status hak atas objek akta pengikatan jual beli tersebut, yang telah beralih kepada Ai Ling selaku pihak pembeli yang beritikad baik.
Pertimbangan Hakim dalam memutuskan perkara nomor 396/PK/Pdt 2014 mengatakan perbuatan hukum yang dilakukan antara Ai Ling dan Benny Halim dengan akta Pengikatan Jual Beli nomor 14 tanggal 26 September 2003 adalah sebuah jual beli yang didasarkan pada pasal 1458 KUHPerdata tersebut belum memenuhi unsur formil dari pemindahan hak atas tanah dan rumah
bersertifikat.Karena semenjak diundangkannya UUPA, jual beli tanah bukan lagi suatu perjanjian seperti dalam Pasal 1457 jo 1458 KUH Perdata Indonesia, melainkan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama–lamanya yang bersifat terang dan tunai yangdiatur dalam Peraturan Pelaksanaan dari UUPA yaitu PP No. 10 tahun 1961 yang telah diperbaharui dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, tentang Pendaftaran Tanah, yang menentukan bahwa jual–beli tanah harus dibuktikan dengan aktajual beli yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 37 ayat (1) PP No. 24/1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
BAB V