4.1 Penilaian Risiko Bisnis:
Posisi Pasar (Market Position). Analisis meliputi penilaian yang komprehensif tentang citra
merek Perusahaan dan reputasi di industri perhotelan, apakah itu barang mewah / pertengahan harga / ekonomi hotel, pelanggan sasaran, lokasi hotel, dan jenis layanan yang ditawarkan untuk pasar target tertentu. Sebagai industri yang cukup kompetitif, keunggulan kompetitif hotel atau keunikan juga dianggap sebagai akan menjadi faktor kunci untuk menentukan fleksibilitas harga. Selain itu, hambatan untuk masuk seperti regulasi, zonasi dan biaya konstruksi harus ditinjau ulang untuk menentukan tingkat persaingan di masa depan dan posisi kompetitif Perusahaan.
Diversifikasi (Diversification). Penilaian ini meliputi profil campuran tipe tamu hotel 'dan
negara asal mereka, layanan yang ditawarkan di hotel, jumlah hotel yang dioperasikan dan lokasi masing-masing. Diversifikasi tingkat tertentu penting dilakukan untuk menjaga stabilitas usaha dan arus kas dalam melewati naik turunnya siklus bisnis yang dipengaruhi oleh musim liburan, siklus ekonomi, atau kondisi kurang kondusifnya tingkat keamanan di suatu negara atau di area hotel.
Kemampuan Pemasaran (Marketing Capability). Analisis meliputi efektivitas kegiatan
pemasaran hotel, termasuk iklan dan promosi kepada pelanggan langsung, kerjasama dengan agen perjalanan, grosir atau bahkan bank untuk menjual kamar dan pelayanan hotel. Kami juga akan melihat kerjasama dengan jaringan hotel internasional/waralaba, yang bisa menjadi faktor positif karena dapat mengambil manfaat dari pemasaran global dan kegiatan promosi bersama untuk mendapatkan pelanggan global dan mempersilakan mereka mengetahui standar kualitas hotel dan kemudian melakukan pemesanan kamar. Program keanggotaan ini juga diperhitungkan, karena dapat mendorong pelanggan untuk menginap di jaringan hotel karena mendapatkan manfaat seperti promosi pemberian tarif kamar yang lebih rendah atau pemberian hadiah poin.
[Type text] Page 30
Manajemen Operasi (Operating Management). Analisis ini mencakup pemeriksaan atas
efisiensi biaya operasi hotel dan kualitas yang dirasakan secara keseluruhan pada hotel. Karena bergerak dalam bisnis jasa, perusahaan harus mampu memenuhi harapan para tamu hotel atas pelayanan untuk mempertahankan loyalitas pelanggan. Penilaian juga akan difokuskan pada kemampuan hotel dan komitmennya untuk secara teratur terus memperbaharui dan merenovasi fasilitas-fasilitas dalam rangka untuk tetap kompetitif dan meningkatkan tingkat huniannya. Mengingat bahwa bisnis hotel adalah usaha yang padat modal, realisasi tingkat hunian yang ditargetkan penting untuk dievaluasi karena perlu bagi Perseroan untuk mencapai break even point tepat waktu. Karyawan-karyawan hotel juga penting untuk diperhatikan, termasuk pelatihan yang diberikan untuk dapat lebih baik melayani tamu. Selain itu, analisis manajemen biaya, termasuk bagaimana hotel mengelola biaya energi, biaya tenaga kerja dan biaya operasi lainnya, adalah penting khususnya selama periode musim dimana tingkat huniannya rendah. Analisis marjin dilakukan dengan membandingkan angka-angka Perusahaan dengan angka pemain-pemain lainnya.
4.2 Penilaian Risiko Keuangan
Kebijakan Keuangan (Financial Policy). Analisis yang mencakup tinjauan filosofi manajemen,
strategi dan kebijakan atas risiko keuangan (historis, sekarang dan proyeksi ke depan). Selain itu, pemeriksaan atas target keuangan manajemen (pertumbuhan, leverage, struktur utang, kebijakan dividen, dan sebagainya), kebijakan lindung nilai (hedging), dan kebijakan-kebijakan lain dalam upaya mengurangi risiko keuangan perusahaan secara keseluruhan (sejarah masa lalu vs proyeksi masa depan). Rekam Jejak Perusahaan pada pemenuhan kewajiban keuangan di masa lalu juga dikaji untuk menentukan tingkat komitmen, kesungguhan dan konsistensinya untuk membayar kewajiban-kewajiban secara tepat waktu.
Sruktur Permodalan (Capital Structure). Analisis mencakup pemeriksaan terhadap leverage
perusahaan di masa lalu, saat ini dan proyeksi kedepannya (total utang dan nilai bersih utang dalam hubungannya dengan besar modal, total modal dan arus kas), struktur utang dan komposisinya (Rupiah vs mata uang asing, utang jangka pendek vs utang jangka panjang, dengan tingkat suku bunga tetap vs suku bunga mengambang, dan lain-lain). Cara pengelolaan
[Type text] Page 31
kewajiban juga dikaji secara mendalam.
Perlindungan Arus Kas (Cash Flow Protection). Analisis meliputi kajian menyeluruh dari arus
kas perusahaan dan kemampuan untuk memenuhi kewajiban keuangan jangka pendek dan jangka panjang. Tingkat kemampuan membayar hutang diukur oleh rasio pembayaran bunga dan rasio pembayaran utang. Tingkat likuiditas perusahaan di dalam memenuhi kewajiban jangka pendek juga dikaji secara mendalam.
Fleksibilitas Keuangan (Financial Flexibility). Analisis meliputi evaluasi gabungan semua
ukuran finansial di atas untuk sampai pada pemahaman yang menyeluruh tentang kesehatan keuangan perusahaan. Analisis tentang faktor-faktor lain yang terkait atau angka angka yang tidak secara khusus ditelaah diatas, seperti klausul perlindungan asuransi, klausula-klausula yang membatasi dalam perjanjian pinjaman/obligasi atau hubungan dengan induk perusahaan dan bantuan-bantuan juga ditelaah. Penugasan analitis lain yang tercakup adalah evaluasi pilihan yang bisa diambil oleh perusahaan dalam tekanan, termasuk rencana-rencana atas kejadian tidak terduga (contingency plan) dan kemampuan serta fleksibilitas lainnya untuk mengatasi berbagai skenario yang merugikan. Dukungan pemegang saham dan komitmennya juga sangat dipertimbangkan.
Resiko yang dihadapi bisnis perhotelan: Jasa Perhotelan
Yang harus mendapat perhatian:
a. Occupancy rate (berapa rata-rata kamar yang terpakai dibanding dengan kamar yang tersedia).
b. Sales Coefficient (berapa rata-rata pendapatan di luar kamar dibanding dengan pendapatan atas penjualan kamar).
c. Struktur pendapatan dan biaya yang wajar dari suatu hotel.
d. Rata-rata Gross Operating (GOP) yang wajar bervariasi, yang umum berkisar antara 30-40% dari total pendapatan (paling besar biaya penyusutan).
e. Biaya pemasaran hotel, umumnya berkisar antara 3-5 % dari total pendapatan. f. Hotel dibedakan antara hotel bisnis, resort, butik dan lain-lain.
[Type text] Page 32
g. Ada/tidak dukungan dari Chain hotel. h. Pengaruh travel agent.
i. Jenis wisatawan/tamu hotel yang menjadi target pasar. Jenis wisatawan bisa dibedakan:
Free Individual Traveller (FIT): a) Bebas bepergian sendiri tanpa diatur travel.b) Bebas
memilih obyek wisata.c) Masa tinggal tidak terbatas.
Group Individual Traveller (GIT): a) Segala keperluan diatur travel.b) Masa tinggal dan
akomodasi tertentu.
Tour Series. Datang sesuai jadual/periode travel.
Convention. Termasuk meeting, training session, conference dll Package .
a) Kelompok wisata. b) Pada saat low session. c) Murah
[Type text] Page 33