H. Kawasan Peruntukan Lainnya Kawasan peruntukan lainnya, terdiri atas :
6. PDAM IKK BAULA
5.6 ARAHAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
RTBL merupakan panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok tentang ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.
Tujuan dari kebijakan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) di Kabupaten Kolakai adalah untuk menata bangunan dan lingkungan sehingga tercipta bangunan dan lingkungan yang layak huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan. Layak huni berkaitan dengan kualitas fungsional suatu ruang dengan mempertimbangkan aspek kenyamanan dan bersifat manusiawi. Berjati diri berkaitan dengan kualitas visual suatu ruang sehingga memiliki keunikan dan image tersendiri. Produktif berkaitan dengan kualitas lingkungan suatu ruang sehingga mendorong tumbuhnya kegiatan masyarakat yang bernilai positif dan sehat.
Tujuan ini diwujudkan dengan pencapaian sasaran sebagai berikut:
1. Penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terbangun dan tidak terbangun sesuai dengan standard perencanaan perumahan dan permukiman perkotaan. Penataan dilakukan dengan pembangunan lingkungan berkelanjutan, yaitu diwujudkan dengan menata dan mengendalikan perkembangan permukiman di area sempadan pantai, sekitar perbukitan dan kawasan permukiman padat.
2. Peningkatan kualitas lingkungan dengan membentuk image kota, menata bangunan gedung dan jalur pejalan, ruang publik, jalur hijau, papan reklame (signage), terutama pada kawasan sepanjang pantai dan koridor jalan utama. Disamping itu merencanakan sarana dan prasarana jalan dan lingkungan untuk memberikan keamanan dan keselamatan bagi Pemilik dan Pengguna bangunan gedung di kawasan permukiman. Kegiatan preservasi kawasan pantai adalah upaya pembentukan image kota.
3. Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan dengan mendukung kegiatan usaha kecil dan retail dengan berbagai pengendalian, preservasi dan konservasi bangunan dan lingkungan.
Diperlukan penyusunan arahan program investasi bangunan gedung dan lingkungannya, pada program jangka pendek, menengah dan jangka panjang.
5.6.1. Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan
Struktur tata bangunan dan lingkungan yaitu suatu konsep perancangan dasar dari intervensi desain struktur tata bangunan dan lingkungan yang hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkait dengan struktur keruangan yang berinteraksi dengan kawasan sekitarnya secara luas dan dengan mengintegrasikan seluruh komponen perancangan kawasan yang ada.
Hal V-80
Prinsip-prinsip penataan dan konsep perancangan struktur bangunan dan lingkungan dapat dilihat pada tabel - 5.10.
Tabel - 5.10 :
Prinsip dan Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan lingkungan
Lokasi rencana pengembangan Kawasan salah satunya adalah Kawasan Kolakaasi - Sea, yang berada pada Kecamatan Latambaga Kota Kolaka, meliputi sebagian Kelurahan Kolakaasi dan Kelurahan Sea (dibatasi Jl. Dermaga, Pelabuhan Samudra, Jl. Abadi-Indumo, dan Jl. Pancasila) dengan luas ± 54 Ha.
Isu perencanaan tata bangunan dan lingkungan (RTBL) Kawasan Kolakaasi - Sea adalah:
1. Kawasan tumbuh cepat ke arah area sempadan pantai bahkan di atas air (laut) sehingga berpotensi merusak kelestarian lingkungan. Padahal bila bangunan rumah tersebut ditata baik, dapat memberikan keunikan fasade bagunan rumah panggung yang menjadi daya tarik pariwisata budaya.
2. Konflik pemanfaatan ruang publik di sepanjang pantai. Area sempadan pantai dimanfaatkan berbagai kegiatan perekonomian masyarakat (nelayan) setempat. Namun perlu penataan untuk meminimalkan terjadinya konflik pemanfatan ruang.
3. Kualitas fisik di sepanjang tepi pantai (Jl. Dermaga) rendah. Jalur pejalan juga tidak disediakan 4. Konflik pemanfaatan ruang pada sebagian bahu jalan di Jl. Dermaga, akibat adanya kegiatan
informal (Pedagang Kaki Lima).
5. Kepadatan bangunan menyebabkan penurunan kualitas lingkungan.
6. Perumahan berkembang ke arah perbukitan sehingga dapat mengurangi kawasan lindung kota dan menimbulkan dampak lingkungan seperti bencana longsor dan banjir.
Prinsip Penataan Struktur Tata Bangunan dan lingkungan
Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan
Penataan bangunan dan lingkungan sesuai dengan penjabaran visi pembangunan secara jelas
Menerapkan visi pada setiap Zona dalam lokasi perencanaan
Karakter dan identitas setiap zona perencanaan menjadi lebih kuat
Membentuk image dengan mengatur pemanfaatan ruang dan komponen perancangan.
Terintegrasi dengan lingkungan sekitarnya secara makro
Mengaitkan jenis pemanfaatan ruang dan pendukung kegiatannya
Merencanakan struktur kawasan secara makro sebagai upaya pencapaian visi pembangunan kawasan
Kondisi dan potensi pengembangan dipertimbangkan
Mengembangkan magnet
pertumbuhan seperti menghidupkan kegiatan usaha..
Seluruh komponen perancangan kawasan diintegrasikan
Menyusun prospek bagi kawasan
Menata komponen perancangan secara menyeluruh dan terpadu dengan mempertimbangkan prioritas
pengembangan, jangkauan pelayanan (kenyamanan dan kemudahan akses), dan kebutuhan masyarakat setempat
Hal V-81 Gambar - 5.6 Batasan Kawasan Perencanaan
Hal V-82
5.6.2. Konsep Komponen Perancangan Kawasan
Komponen perancangan merupakan elemen-elemen desain yang akan ditata pada kawasan perecanaan. Komponen perancangan kawasan meliputi:
1. Struktur peruntukan lahan
Merupakan komponen perancangan kawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan atau tata guna lahan. Penataan mencakup peruntukan lahan makro sub kawasan/ zona dan peruntukan mikro yang meliputi peruntukan atau fungsi perlantai bangunan.
2. Intensitas pemanfaatan lahan
Merupakan ketentuan yang membatasi atau merangsang pengembangan lahan sebagai upaya mewujudkan keseimbangan dan keterpaduan antar komponen perancangan, bangunan dan lingkungan kawasan perencanaan.
Penetapan intensitas pemanfaatan lahan bertujuan:
a. Mencapai efisiensi pemanfaatan lahan dan sebagai instrumen pengendali pertumbuhan kota/kawasan.
b. Mencapai pembentukan karakter kawasan
c. Merangsang pertumbuhan kota/kawasan, yang mempunyai pengaruh/ potensi pada peningkatan ekonomi kota/ kawasan.
d. Mencegah kemungkinan terjadinya bencana seperti pemadaman kebakaran, longsor, banjir.
3. Tata bangunan
Adalah penataan dengan memberikan panduan pembentukan karakter bangunan dan lingkungan dengan menciptakan keterpaduan segmen/blok/kavling/bangunan, kualitas ruang kota yang aman, nyaman, sehat, menarik, dan berwawasan ekologis. Pengaturan tata bangunan mencakup: blok bangunan, kavling, bangunan, ketinggian bangunan, garis sempadan bangunan dan ketinggian level bangunan.
4. Sistem pergerakan (sirkulasi)
Penataan sistem pergerakan meliputi pengaturan jaringan jalan, sistem perparkiran, pola dan sirkulasi kendaraan umum; kendaraan pribadi; dan pejalan, serta sarana transit.
5. Sistem ruang terbuka dan tata hijau
Merupakan perencanaan dengan pembentukan ruang yang berkualitas. Penataan ruang terbuka diupayakan dapat membentuk karakter lingkungan dengan memasukkan unsur hijau yang berfungsi ekologis, rekreatif, estetis, dan bersifat umum (publik). Penataan sistem ruang terbuka dan tata hijau mencakup pengaturan jenis dan sifat ruang terbuka, pola penanaman pohon, bentang alam, dan jalur hijau.
Hal V-83
6. Kualitas lingkungan
Penciptaan kualitas lingkungan dicapai dengan merancang wajah jalan sehingga terbentuk karakter, estetika dan identitas kawasan. Penataan kualitas lingkungan mencakup pengaturan elemen-elemen fisik bangunan dan lingkungan, meliputi pertandaan (signage) atau papan informasi/reklame, perlengkapan jalan (street funiture), dan komponen perancangan yang terpadu sehingga membentuk wajah jalan.
7. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan
Merupakan kebutuhan fisik dasar suatu kawasan/kota untuk hidup dan berkembang. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan air bersih, jaringan drainase, air limbah, persampahan, listrik, dan telepon.
8. Pelestarian bangunan dan lingkungan
Kegiatan pelestarian mencakup upaya perawatan, pemugaran, pemeliharaan bangunan dan lingkungan untuk melindungi dan tetap dapat difungsikan.
Konsep pengembangan pada tiap zona adalah sebagai berikut
1. Zona Pesisir, konsep pengembangan pelestarian lingkungan pesisir dan peremajaan lingkungan permukiman (urban renewal) di atas air melalui pendekatan peningkatan kualitas lingkungan.
2. Zona Tepian Air, konsep pengembangan: pembangunan sisipan parsial (infill development) dan peremajaan lingkungan (urban renewal).
3. Zona Perbukitan, konsep pengembangan: penataan atau pembangunan perumahan baru, serta pelestarian lingkungan perkebunan.
5.6.3. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
A. Rencana umum dalam perencanaan Tata Bangungan dan Lingkungan meliputi : 1. Peruntukan Lahan Makro
2. Intensitas pemanfaatan lahan wilayah pesisir, dataran dan bukit.
3. Penataan Bangunan.
4. Kualitas lingkungan permukiman dan pesisir.
5. Sistem pergerakan.
6. Ruang terbuka.
7. Rencana Sarana dan Prasarana
Hal V-84
B. Panduan Rancangan
Panduan Rancangan akan membantu dalam pengembangan setiap zona perencanaan, terutama pada pembangunan baru baik berupa sisipan parsial (infill development) atau pun pembangunan baru (new development). Namun demikian, bentuk penataan bangunan dan lingkungan berupa peremajaan kota (urban renewal) dan pelestarian tetap dapat mengacu pada panduan ini sebab, arahan ini disusun berdasarkan skenario pembangunan dan konsep perancangan yang bersifat aplikatif.
Elemen perancangan dalam panduan, sebagai berikut:
1. Peruntukan Lahan Makro
Merupakan pemanfaatan ruang pada suatu kawasan yang bersifat fungsional seperti perumahan, perdagangan, perkantoran dan jasa, pemerintahan, fasilitas umum dan sosial, dan ruang terbuka hijau.
2. Peruntukan Lahan Mikro
Merupakan pemanfaatan lahan pada bangunan. Peruntukan lahan mikro lebih berdasarkan pada aktivitas yang akan dikembangkan, seperti: rumah, retail toko atau ruko (rumah toko), rukan (rumah kantor), perkantoran swasta, bank, hotel, sarana pendidikan, peribadatan, kesehatan, wisata tepi air, taman, jalur hijau, parkir, dsb.
3. Lahan/Kavling dan luas lantai
Ukuran kavling ditetapkan berkaitan dengan intensitas pemanfaatan lahan dan kepadatan bangunan yang ingin dicapai.
Pada kawasan permukiman padat seperti di zona tepian air ditetapkan pengembangan rumah tidak bersusun jenis sederhana dengan luas lantai minimum adalah 36 m2, dan luas kavling minimum 90 m2.
Pada zona perencanaan yang masih banyak terdapat lahan tidak terbangun, luas lahan dan lantai diarahkan pada jenis pengembangan rumah menengah. Seperti: zona perbukitan, luas lantai rumah diarahkan dengan ketentuan minimum 50 m2. luas kavling minimum 100 m2.
Dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.08 Tahun 1996 tentang Pedoman Penyelenggaraan Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Daerah, dijelaskan bahwa:
Rumah menengah adalah rumah tidak bersusun yang dibangun di atas tanah dengan luas kavling 54 m2 sampai dengan 600 m2 dan, dengan luas lantai bangunan rumah disesuaikan dengan koefisien dasar bangunan dan koefisian lantai bangunan yang diizinkan dalam rencana tata ruang wilayah yang berlaku.
Hal V-85
Rumah sederhana (RS) adalah rumah tidak bersusun dengan luas lantai bangunan tidak lebih dari 70 m2, yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 54 m2 sampai dengan 200 m2 yang meliputi rumah sederhana tipe besar, rumah sederhana tipe kecil, rumah sangat sederhana, dan kavling siap bangun.
4. KDB , KLB dan Ketinggian Bangunan
Nilai KDB dan KLB sangat terkait dengan peruntukan lahan dan kondisi lingkungan. Pada zona perencanaan yang padat seperti zona tepian air, KDB perumahan adalah maksimum 50% dengan KLB adalah 1 (ketinggian bangunan 1 lantai). sedangkan pada zona perbukitan yang masih banyak lahan tak kosong, KDB ditetapkan 40% dengan KLB 0.4 (ketinggian bangunan 1 lantai dengan bentuk Rumah Panggung).
Pada zona perbukitan, khususnya pada segmen 1 menerapkan KDB rendah dan pengembangan diarahkan pada pembangunan rumah panggung untuk membentuk karakter kawasan yang unik.
5. Elevasi Teras Bangunan
Elevasi teras bangunan ditetapkan terutama pada kawasan perdagangan/ ruko. Elevasi teras bangunan diarahkan sama tinggi (0.20-0.30 m) dari elevasi jalan sebagai upaya pemanfaatan lahan sebagai jalan dan parkir dalam blok bangunan yang dirancang secara terpadu.
6. GSB
Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah jarak bebas minimum bangunan yang diizinkan dari bidang terluar dinding massa bangunan ke: batas daerah milik jalan (atau as jalan), tepi pantai, jaringan tegangan tinggi, dan batas persil/kavling bangunan lain. Pada panduan beikut ini, GSB berkaitan dengan jarak bebas minimum dari dinding bangunan terluar ke batas daerah milik jalan.
7. Jarak Bebas
Jarak bebas adalah jarak minimum yang diperkenankan dari bidang terluar dinding bangunan yang satu sampai dinding terluar lainnya, atau dari bidang terluar dengan batas kavling bagi rumah sudut.
8. Orientasi bangunan pada tiap zona perencanaan, diarahkan pada sisi jalan.
9. Arahan bentuk bangunan
Pada zona perbukitan, bangunan rumah diarahkan berbentuk panggung dan berkavling besar. Sedangkan pada zona tepian air, pada permukiman padat bangunan rumah diarahkan berbentuk rumah panggung. Bangunan perdagangan retail dan jasa dapat menerapkan jenis bangunan deret dengan menyediakan fasilitas umum yang menjadi persyaratan seperti ruang parkir, jalur pejalan dan akses yang terpadu.
Hal V-86
10. Jalur pejalan
Trotoar di tiap zona perencanaan diupayakan tersedia. Pada jalan lingkungan atau kawasan permukiman yang tidak memungkinkan dibuat trotoar (jalur khusus pejalan) yang menerus, dapat direncanakan jalur pejalan di atas saluran drainase yang ditutup dengan beton dan grill.
5.7 ARAHAN STRATEGI PENGEMBANGAN PERMUKIMAN DAN INFRASTRUKTUR