BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
MARKETING DRAFTER INS.
3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan Bisnis 1 Aspek Pasar dan Pemasaran
3.3.4. Aspek Ekonom
Perhitungan ekonomi diperlukan untuk melihat kelayakan dari suatu usaha. Untuk setiap aspek dalam studi kelayakan terdapat sejenis analisa yang menitikberatkan aspek tersebut. Umumnya terbagi atas 2 macam analisis, yaitu:
a. Analisis finansial, dimana proyek dilihat dari sudut badan-badan atau orang- orang yang menanam modalnya dalam proyek atau orang yang berkepentingan langsung dalam proyek.
b. Analisis ekonomis, dimana proyek dilihat dari sudut perekonomian sebagai keseluruhan.
Dalam analisis finansial yang diperhatikan adalah hasil untuk modal saham (equity capital) yang ditanam dalam usaha. Hasil finansial sering disebut
private return. Yang perlu diperhatikan dalam analisis finansial adalah waktu didapatkannya returns.
Dalam analisis ekonomis yang diperhatikan adalah hasil total, atau produktivitas, atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang dipakai dalam proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara keseluruhan, tanpa melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam masyarakat yang menerima hasil proyek tersebut. Hasil itu disebut social returns
atau the economic returns dari proyek. Ada dua unsur yang berlainan dalam analisa tersebut yaitu:
a. Harga, dalam analisis ekonomis selalu dipakai shadow prices yang menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis yang sesungguhnya dari unsur-unsur biaya maupun hasil.
b. Pembayaran transfer, termasuk pajak, subsidi dan bunga.
Masalah yang sering timbul adalah bagaimana cara membandingkan biaya yang harus dikeluarkan saat ini (investasi) dengan benefit yang baru akan diterima beberapa tahun kemudian. Dengan menentukan tingkat bunga (Interest rate) uang
tertentu, sejumlah uang dapat ditentukan kesetaraan nilainya pada berbagai kondisi, yaitu:
a. Berapa nilainya saat ini (Present value) : P
b. Berapa nilainya pada masa yang akan datang (Future value) : F
c. Berapa nilainya kalau disebar dalam jumlah yang sama setiap tahun (Average Value) : A
Untuk memudahkan konversi ini ketiga unsur dalam penelitian waktu adalah P, F, dan A adalah:
a. Compounding factor (F/P), adalah untuk mencari F bila diketahui P, i dan n, dengan rumus:
F = P (1 + i)n atau F = P (F/P, i , n) ;dimana i = Tingkat Bunga n = Tahun
b. Compounding factor for 1 per annum (F/A), adalah untuk mencari F bila diketahuiA, i, dan n, dengan rumus:
F = A i i)n 1 1 ( + − atau F = A (F/A, i, n)
c. Sinking fund factor (A/F), adalah untuk mencari A bila diketahui F, i, dan n, dengan rumus: A = F 1 ) 1 ( +i n − i atau A = F (A/F, i, n)
d. Discount factor (P/F), adalah untuk mencari P bila diketahui F, i, dan n, dengan rumus: P = F n i i ) 1 ( + atau P = F (P/F, i, n)
e. Present Worth (value) of an annuity factor (P/A), adalah untuk mencari P bila diketahui A, i, dan n, dengan rumus:
P = A n n i i i ) 1 ( 1 ) 1 ( + − + atau P = A (P/A, i, n)
f. Capital rcovery factor (A/P), adalah untuk mencari A bila diketahui P, i, dan n, dengan rumus: A = P 1 ) 1 ( ) 1 ( − + + n n i i i atau A = P (A/P, i, n) 3.3.5. Pengertian Investasi3
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan berinvestasi diantaranya adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, peningkatan pendapatan, penghematan devisa maupun penambahan devisa, dalam menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup
independent.
Ada beberapa cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan yang didasarkan menurut kategori, sebagai berikut:
1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva lama dengan yang baru. 2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga berrsifat penggantian. 3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan
produk baru disamping tetap memproduksi yang lama.
3
4. Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam ketiga golongan di atas.
a. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan selisih antara Present value dari benefit dan Present value
dari biaya. Suatu proyek dikatakan layak bila NPV ≥ 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut akan mengembalikan persis sebesar Social Opportunity Cost of Capital. Jika NPV < 0, proyek ditolak.
NPV =
∑
= + − n t t i Ct Bt 1 (1 ) Keterangan:Bt = Benefit sosial kotor sehubungan dengan suatu proyek pada tahun t. Ct = Biaya sosial kotor sehubungan dengan proyek pada tahun t, tidak dilihat
apakah biaya tersebut dianggap bersifat modal (pembelian peralatan, tanah, konstruksi, dan sebagainya).
n = Umur ekonomis dari suatu proyek.
i = Social Opportunity Cost of Capital yang ditunjukkan sebagai Social Discount Rate.
b. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat pertumbuhan rata-rata uang yang diinvestasikan dimana
net cash flow dari hasil investasi, diinvestasikan kembali untuk usaha tersebut. IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari proyek sama dengan nol. IRR dapat dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dari suatu proyek asal setiap benefit bersih yang diwujudkan bernilai positif.
=
∑
= + − n t t IRR Ct Bt 1 (1 ) = 0c. Periode Batas (Cut off)
Priode batas adalah jangka waktu tertentu dimana investasi yang ditanam pada suatu proyek sudah harus kembali. Panjang priode batas ini berbeda dari satu proyek ke proyek yang lain dan dari satu waktu ke waktu yang lain, tergantung pada situasi yang mungkin bersifat ekonomis atau non-ekonomis. d. Periode Kembali Modal (Pay- off period)
Periode kembali modal adalah jangka waktu yang diperlukan untuk dapat kembalinya modal investasi. Pilihan jatuh pada proyek yang periode kembalinya paling pendek.
e. Keuntungan rata-rata
Pertimbangan kelayakan berdasarkan pada besarnya keuntungan rata-rata pertahun. Kriteria keuntungan rata-rata sangat dipengaruhi oleh umur proyek. Dalam perhitungan keuntungan rata-rata perlu dipertimbangkan biaya tahunan rata-rata terkecil.
f. Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio (BCR) adalah suatu ukuran kriteria ekonomis dari suatu perusahaan. Benefit proyek dapat dibagi kedalam 3 jenis yaitu:
1. Direct Benefits, dapat berupa kenaikan output fisik, atau kenaikan nilai
output yang disebabkan adanya perbaikan kualitas, perubahan lokasi, perubahan dalam waktu penjualan, penurunan biaya dan kerugian. Manfaat langsung dari suatu proyek adalah kenaikan nilai hasil produksi
proyek. Kenaikan nilai hasil produksi tersebut dapat berupa meningkatnya jumlah hasil (kuantitas) atau meningkatnya mutu produksi (kualitas). Contohnya :
a) Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi adalah contoh manfaat langsung dari proyek tersebut.
b) Contoh penurunan biaya adalah berkurangnya biaya transportasi karena adanya proyek perbaikan jalan.
2. Indirect Benefits, merupakan benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi suatu proyek, merupakan multiplier effects
dari proyek. Misalnya pemerintah bermaksud untuk mendirikan proyek pembangkit tenaga listrik. Proyek pembangkit tenaga listrik ini akan memberikan manfaat tak langsung seperti:
a) Mendorong tumbuhnya industri-industri lain yang dapat memanfaatkan listrik tersebut.
b) Pertambahan nilai hasil produksi dari industri-industri tersebut di atas adalah manfaat tak langsung sebagai multiplier efects dari proyek pembangkit tenaga listrik.
c) Berkembangnya pertanian, pertambangan dan usaha lain disekitar daerah pembangunan proyek
Disamping itu, manfaat langsung dari proyek pembangkit listrik tersebut adalah jumlah kapasitas listrik (kilowatt) dikalikan harga (tarif) listrik tersebut.
3. Intangible Benefits, merupakan benefit yang sulit dinilai dengan uang, contoh-contoh Intangible Benefits dari pendirian suatu proyek adalah: a) Perbaikan lingkungan hidup
b) Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman c) Perbaikan distribusi pendapatan
d) Integrasi nasional dan pertahanan nasional e) Berkurangnya pengangguran, dan sebagainya
Melihat 3 macam manfaat seperti yang diuraikan di atas, maka manfaat langsung relatif lebih mudah untuk diidentifikasikan dan dihitung jumlahnya dibandingkan manfaat tak langsung. Disamping itu, manfaat langsung dapat direalisir, manfaat tidak langsung tidak akan otomatis terwujud. Misalnya, kalau proyek bendungan sudah berhasil meningkatkan tenaga listrik sebagai akibat langsung dari proyek tersebut maka pertumbuhan industri sebagai manfaat tak langsung belum tentu akan terwujud, karena banyak faktor-faktor lain yang ikut menentukan.
Untuk perbandingan BCR, biaya suatu proyek dapat jaga diklasifikasikan atas biaya langsung dan biaya tak langsung.
1. Biaya Langsung
Adalah semua pengeluaran yang langsung untuk keperluan proyek, misalnya biaya investasi, biaya operasi dan biaya pemeliharaan proyek.
2. Biaya Tak Langsung
Biaya tak langsung umumnya berupa biaya tak kentara seperti polusi udara, bising, perubahan nilai-nilai (norma) dalam masyarakat.
Seperti halnya manfaat langsung, maka biaya langsung lebih mudah diidentifikasikan dan dihitung. Karena itu dalam evaluasi proyek, biaya langsung sering mendapat bobot yang lebih besar dibandingkan biaya tak langsung. Akan tetapi, perlu diingat bahwa semakin besar masarakat yang menanggung biaya tak langsung (misalnya polusi udara) maka semakin perlu dipertimbangkan untuk mengevaluasi kelayakan suatu proyek.
BCR merupakan nisbah manfaat biaya yang sering digunakan untuk mengukur kelayakan suatu proyek. Pada BCR yang dilihat adalah perbandingan antara nilai tunai penerimaan dengan nilai tunai pengeluaran atau biaya.
BCR = PC PV
Oleh karena NPV adalah selisih antara PV dan PC, maka antara NPV dan BCR terdapat hubungan sebagai berikut:
NPV > 0, maka BCR >1 NPV < 0, maka BCR < 1 NPV = 0, maka BCR = 1
Proyek dikatakan layak bila BCR ≥ 1, atau 1 <BCR< 2 karena bila BCR<1 maka usaha tersebut dikatakan rugi, dan bila BCR>2 dikenal dengan situasi
overheating yang berbahaya bagi perekonomian karena dapat menyebabkan inflasi.
g. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Weighted Average Cost of Capital (WACC) atau biaya investasi rata-rata tertimbang adalah biaya keseimbangan keseluruhan investasi dari suatu usaha baru atau perusahaan. Rumus untuk menghitung WACC adalah
WACC = (Cdebt x Debt percentage) + (Cequity x Equity percentage) Dimana :
Cost of debt : Suku bunga Pinjaman
Debt percentage : Persentase pinjaman Investasi
Cost of equity : Suku bunga deposito
Equity percentage : Persentase Investasi modal sendiri
3.4. Pemasaran4
Pandangan umum mengenai pemasaran biasanya didasarkan atas asumsi bahwa kegiatan ekonomi itu secara luas dapat dibagi menjadi ke tiga kategori primer yaitu produksi, pemasaran dan konsumsi. Mula-mula harus diciptakan barang-barang dan jasa-jasa sebelum bisa terjadi konsumsi oleh konsumen. Menyediakan barang-barang ini dianggap merupakan peranan dari pemasaran. Jika peranan pemasaran dipandang demikian, maka pemasaran itu dapat didefinisikan sebagai kegiatan menyampaikan barang-barang dan jasa-jasa dari produsen kepada konsumen.
Gambar 3.1. Aliran Proses Pemasaran
4
Rewoldt, Stewart H. Perencanaan dan Strategi Pemasaran, Penerbit Rineka Cipta, Jakarta, 1991.
Pemasaran adalah proses dalam masyarakat, dengan mana struktur permintaan akan barang ekonomis dan jasa-jasa diantisipasi, diluaskan dan dipenuhi melalui konsepsi, promosi, pertukaran, dan distribusi fisik dari barang- barang dan jasa-jasa tersebut. Fungsi pemasaran adalah mempelajari dan menafsirkan kebutuhan dan perilaku konsumen dan menuntun semua kegiatan perusahaan untuk mencapai kepuasan konsumen.
Sekali kebutuhan dan kesukaan konsumen telah diketahui, maka pemasaran berperan membimbing pengembangan suatu produk atau jasa-jasa sesuai dengan permintaan konsumen tersebut. Tujuan pokok dari proses pengembangan produk adalah menterjemahkan kebutuhan konsumen itu menjadi produk fisik atau jasa-jasa yang berguna. Fungsi-fungsi yang lain dari perusahaan juga berperan dalam pengembangan produk. Akan tetapi ada peranan khusus dari pemasaran untuk menjamin sesuainya produk atau jasa-jasa itu dengan kebutuhan dan kesukaan (preference) konsumen.
3.5. Perumahan5
Pada hakikatnya manusia tidak pernah lepas dari segala masalah yang berhubungan dengan tempat di mana manusia itu bernaung dan tinggal dalam kehidupannya sehari-hari. Bagi manusia, tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar (basic need) disamping kebutuhannya akan pangan dan sandang.
5
Sastra M, Suparno dan Endy Marlina. Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, Penerbit ANDI, Yogyakarta, 2006.
Pembangunan di bidang yang berhubungan dengan tempat tinggal beserta saran dan prasarananya memang perlu mendapatkan prioritas mengingat tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic need) manusia. Sudah selayaknya apabila untuk pembangunan perumahan dan pemukiman itu pemerintah mengeluarkan peraturan perundang-undangan tentang perumahan dan permukiman yang dimaksudkan untuk memberikan arahan (guide line) bagi pembangunan sektor perumahan dan permukiman. Undang-undang ini menyebutkan bahwa perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan hutan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Dalam lingkup pembangunan, masyarakat merupakan pelaku utama pembangunan tersebut. Mengarahkan, membimbing dan menciptakan suasana yang menunjang pembangunan adalah kewajiban pemerintah. Untuk mewujudkan kondisi yang betul-betul kondusif diperlukan satu kesatuan langkah antar kegiatan masyarakat dan kegiatan pemerintah sehingga dapat saling menunjang, salaing mengisi, serta saling melengkapi satu dengan yang lain.
