• Tidak ada hasil yang ditemukan

Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan PT. Darmatama Indonesia

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2016

Membagikan "Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan PT. Darmatama Indonesia"

Copied!
161
0
0

Teks penuh

(1)

STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

PT. DARMATAMA INDONESIA

TUGAS SARJANA

Diajukan untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik

Oleh :

INDRA MULYADI

080403155

D E P A R T E M E N T E K N I K I N D U S T R I

F A K U L T A S T E K N I K

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

M E D A N

(2)
(3)
(4)

KATA PENGANTAR

Syukur Alhamdulillah yang tak terhingga penulis ucapkan kepada Allah

SWT yang senantiasa memberikan rahmat-Nya kepada penulis sehingga dapat

menyelesaikan laporan Tugas Sarjana ini dengan baik.

Laporan Tugas Sarjana ini.merupakan salah satu syarat yang harus

ditempuh oleh mahasiswa untuk dapat memperoleh gelar Sarjana Teknik di

Departemen Teknik Industri, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

Judul Tugas Sarjana ini adalah “STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PT. DARMATAMA INDONESIA”.

Penulis menyadari bahwa Tugas Sarjana ini belum sepenuhnya sempurna

dan masih terdapat kekurangan. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan

saran yang membangun dari pembaca untuk kesempurnaan Tugas Sarjana ini dan

penulis berharap agar laporan ini bermanfaat bagi semua pihak yang

memerlukannya.

Medan, November 2011

(5)

UCAPAN TERIMA KASIH

Alhamdulillah yang tak hentinya terucap atas selesainya Tugas Sarjana ini,

banyak pihak yang telah membantu baik itu berupa bimbingan ataupun berupa

bantuan moril dan materil, sehingga Tugas Sarjana ini dapat diselesaikan. Oleh

karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah

membantu dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

Pada kesempatan ini pula, penulis mengucapkan terima kasih kepada :

1. Orang tua yang sangat penulis cintai Ayahanda Mukayat Imam Safii dan

Ibunda Halimatusa’diah yang selalu memberikan dukungan dalam segala

bentuk.

2. Ibu Ir. Khawarita Siregar, MT, selaku Ketua Departemen Teknik Industri.

3. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE selaku koordinator bidang

Manajemen Rekayasa Produksi.

4. Ibu Ir. Rosnani Ginting, MT, selaku koordinator Tugas Sarjana.

5. Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM, selaku Dosen Pembimbing I atas

kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan, dan masukan serta

ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

6. Bapak Ikhsan Siregar, ST, M. Eng, selaku Dosen Pembimbing II atas

kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan dan masukan serta

ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

7. Ibu Ir. Dini Wahyuni, MT, selaku Dosen Wali penulis atas bimbingan, arahan

(6)

8. Bapak Ir. A. Jabbar M. Rambe, M. Eng, selaku penasehat penulis atas

bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan selama studi

penulis.

9. Pimpinan PT. Darmatama Indonesia, Bapak Surya Darma, SE selaku Manajer,

Bapak Juanda Iqbal, Amd selaku Supervisor, Bapak Lilik, ST selaku

Instruktur Lapangan yang telah membantu memberikan informasi dan

bimbingan dalam penyelesaian Tugas Sarjana penulis.

10.Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM selaku pimpinan Satyatama Graha

Tara, Bapak Jefferson Simamora, ST, MBA selaku staf teknik Satyatama

Graha Tara yang telah membantu penulis untuk bisa melakukan penelitian

pada PT. Darmatama Indonesia.

11.Kakak dan Abang yang penulis cintai Helika Yanti, SE, Sukarno, SE, Andi

Haryanto, SE dan Herimayani yang selalu memberikan dukungan dan

motivasi.

12.Khairun Nissa, SE yang selalu memberikan motivasi dan perhatian pada

penulis selama pengerjaan Tugas Sarjana.

13.Pegawai administrasi Departemen Teknik Industri, Kak Dina, Bang Mijo,

Bang Nur, Bang Ridho, dan Bu Ani yang telah membantu penulis dalam

melakukan urusan administrasi di Departemen Teknik Industri USU. Bang

Kumis dan Kak Rahma atas kebaikan hatinya meminjamkan buku demi

kelancaran penyelesaian laporan Tugas Sarjana ini.

14.Seluruh teman-teman se-angkatan (Mangara, Chalis, Abeeb Tanjung, Evan

(7)

Racun, Star, Pesal, Namnung, Tyung, Fera, Ilfil, Adhytree, Mala, Bukke dan

Kenzo) yang akan selalu penulis rindukan kebersamaannya.

15.Seluruh rekan-rekan Staf Teknik di Satyatama Graha Tara (Bapak Adit, Bapak

Lutfie, Bapak Zul Rahman, Bapak Mudi, Bapak Jefferson, Bapak Ansyari,

Bapak Syafril, Bapak Falti dan Bapak Tua) yang telah memberikan masukan,

arahan dan motivasi bagi penulis dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

Kepada semua pihak yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan

Tugas Sarjana ini dan tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, penulis ucapkan

(8)

D A F T A R I S I

BAB HALAMAN

LEMBAR JUDUL ... i

LEMBAR PENGESAHAN ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

UCAPAN TERIMA KASIH ... iv

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR TABEL ... xiv

DAFTAR GAMBAR ... xvii

DAFTAR LAMPIRAN ... xviii

ABSTRAK... xx

I PENDAHULUAN ... I-1

1.1. Latar Belakang Masalah ... I-1

1.2. Perumusan Masalah ... I-3

1.3. Tujuan Penelitian ... I-3

1.4. Asumsi dan Batasan Penelitian ... I-3

1.5. Manfaat Penelitian ... I-4

1.6. Sistematika Laporan ... I-5

I I GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ... II-1

(9)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

2.2. Struktur Organisasi ... II-3

2.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... II-5

2.4. Proses Produksi ... II-5

2.4.1. Standar Mutu Bahan/Produk ... II-5

2.4.2. Bahan yang Digunakan ... II-6

2.4.2.1. Bahan Baku ... II-6

2.4.2.2. Bahan Tambahan ... II-7

2.4.2.3. Bahan Penolong ... II-7

2.5. Utility ... II-8

III LANDASAN TEORI ... III-1

3.1. Studi Kelayakan ... III-1

3.2. Tujuan Studi Kelayakan ... III-2

3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan ... III-4

3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ... III-4

3.3.1.1. Konsep Inti Pemasaran ... III-5

3.3.1.2. Ruang Pasar (Market Space) dan

Pangsa Pasar (Market Share) ... III-8

3.3.1.3. Penetapan Harga. ... III-9

(10)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

3.3.3. Aspek Organisasi dan Manajemen ... III-11 3.3.3.1. Struktur Organisasi ... III-12

3.3.3.2. Deskripsi Tugas ... III-14

3.3.3.3. Kebutuhan Tenaga Kerja ... III-15

3.3.3.4. Sistem Penggajian dan Pengupahan ... III-16

3.3.4. Aspek Ekonomi ... III-17

3.4. Pengertian Investasi ... III-20

3.5. Pemasaran ... III-26

3.6. Perumahan ... III-27

IV METODOLOGI PENELITIAN ... IV-1

4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian ... IV-1

4.2. Jenis Penelitian ... IV-1

4.3. Kerangka Konseptual ... IV-1

4.4. Prosedur Penelitian ... IV-2

4.4.1. Studi Pendahuluan ... IV-3

4.4.3. Pengumpulan Data ... IV-4 4.4.2. Identifikasi Masalah dan Penetapan Tujuan ... IV-4

4.4.3.1. Sumber Data ... IV-4

(11)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

4.4.4. Pengolahan Data ... IV-5

4.4.5. Tahap Analisis dan Pemecahan Masalah ... IV-6

4.4.6. Kesimpulan dan Saran ... IV-6

V PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA ... V-1

5.1. Pengumpulan dan Pengolahan data ... V-1

5.1.1. Aspek Legalitas ... V-1

5.1.1.1. Pendirian Perusahaan ... V-1

5.1.1.2. Kegiatan Usaha ... V-2

5.1.1.3. Modal Dasar dan Kepemilikan Saham... V-2

5.1.1.4. Surat Ijin Perusahaan ... V-3

5.1.1.5. Perjanjian Kredit ... V-4

5.1.2. Aspek Pasar ... V-5

5.1.2.1. Survey/Statistik ... V-5

5.1.2.2. Jumlah Penduduk Kota Medan ... V-6

5.1.2.3. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-10

5.1.3. Aspek Pemasaran ... V-22

5.1.3.1. Produk ... V-22

5.1.3.2. Harga Jual ... V-23

(12)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

5.1.3.4. Perbandingan Dengan Produk Lain ... V-24

5.1.3.5. Kelemahan dan Kekuatan Pesaing Utama ... V-25

5.1.3.6. Kekuatan dan Kelemahan Perumahan

Greatland Setiabudi ... V-26

5.1.3.7. Proyeksi Penjualan Perumahan ... V-28

5.1.3.8. Strategi Pemasaran ... V-28

5.1.3.8.1. Segmentasi ... V-29

5.1.3.8.2. Targetting ... V-30

5.1.3.8.3. Positioning ... V-30

5.1.4. Aspek Teknik... V-35

5.1.4.1. Lokasi dan Identifikasi Perumahan ... V-35

5.1.4.2. Spesifikasi Teknik... V-37

5.1.4.3. Rencana Pembangunan ... V-38

5.1.5. Aspek Organisasi dan Manajemen ... V-39

5.1.5.1. Struktur Organisasi ... V-39

5.1.5.2. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... V-43

5.1.5.3. Jumlah Tenaga Kerja ... V-50

5.1.5.4. Fungsi Manajemen ... V-51

5.1.5.4.1. Manajemen Bahan ... V-51

(13)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

5.1.5.4.3. Manajemen Tenaga Kerja ... V-52

5.1.5.4.4. Manajemen Pemasaran ... V-53

5.1.5.4.5. Manajemen Proyek ... V-54

5.1.5.5. Sistem Penggajian ... V-57

5.1.6. Aspek Finansial ... V-59

5.1.6.1. Rencana Anggaran Biaya ... V-59

5.1.6.2. Penjualan ... V-60

5.1.6.3. Sumber Dana ... V-61

5.1.6.4. Asumsi-asumsi Proyeksi Keuangan ... V-62

5.1.6.5. Proyeksi Keuangan ... V-63

5.1.6.5.1. Penarikan dan Pembayaran Kredit ... V-63

5.1.6.5.2. Proyeksi Neraca ... V-64

5.1.6.5.3. Proyeksi Cash Flow ... V-64

5.1.6.5.4. Proyeksi Laba Rugi ... V-66

5.1.6.6. Kelayakan Proyek ... V-67

5.1.6.6.1. Net Present Value (NPV) ... V-67

5.1.6.6.2. Internal Rate of Return (IRR) ... V-68

5.1.6.6.3. Payback Period (PP) ... V-69

5.1.6.6.4. Benefit Cost Ratio (BCR) ... V-70

(14)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN VI ANALISIS PEMECAHAN MASALAH ... VI-1

6.1. Aspek Legalitas ... VI-1

6.2. Aspek Pasar ... VI-1

6.3. Aspek Pemasaran ... VI-2

6.4. Aspek Teknik ... VI-2

6.5. Aspek Organisasi dan Manajemen ... VI-4

6.6. Aspek Finansial ... VI-4

6.6.1. Analisis Kriteria Ekonomis ... VI-5

VII KESIMPULAN DAN SARAN ... VII-1

7.1. Kesimpulan ... VII-1

7.2. Saran ... VII-2

(15)

D A F T A R T A B E L

TABEL HALAMAN

4.1. Narasumber dan Alasan Pemilihan ... IV-5

5.1. BI Rate ... V-6

5.2. Jumlah Penduduk Kota Medan Tahun 2010 ... V-8

5.3. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut

Kabupaten/Kota Tahun 2010 ... V-8

5.4. Persentase Penduduk Menurut Golongan Penghasilan

Per Rumah Tangga Setiap Bulan ... V-10

5.5. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-11

5.6. Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan ... V-12

5.7. Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan

Rumah Tinggal ... V-13

5.8. Proyeksi Kebutuhan Rumah Menengah ... V-14

5.9. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Kuadratis ... V-16

5.10. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Siklis ... V-17

5.11. Perhitungan SEE untuk Metode Kuadratis ... V-18

5.12. Perhitungan SEE untuk Metode Siklis ... V-19

5.13. Perhitungan Hasil Verifikasi ... V-20

5.14. Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara ... V-22

5.15. Produk PT. Darmatama Indonesia ... V-22

(16)

D A F T A R T A B E L (LANJUTAN)

TABEL HALAMAN

5.17. Tipe dan Harga Jual Rumah Greatland Setiabudi ... V-24

5.18. SWOT Perumahan Greatland Setiabudi ... V-26

5.19. Strategi dalam SWOT ... V-27

5.20. Proyeksi Penjualan Rumah ... V-28

5.21. Hadiah Yang Diberikan Untuk 20 Pembeli ... V-34

5.22. Rencana Pembangunan Greatland Setiabudi... V-39

5.23. Jumlah Tenaga Kerja PT. Darmatama Indonesia ... V-51

5.24. Estimasi Gaji Karyawan PT. Darmatama Indonesia ... V-59

5.25. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Investasi ... V-59

5.26. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... V-60

5.27. Perhitungan Depresiasi ... V-60

5.28. Proyeksi Pendapatan (‘000) ... V-61

5.29. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... V-61

5.30. Struktur Pembiayaan ... V-62

5.31. Asumsi Proyeksi Keuangan ... V-62

5.32. Jadwal Penarikan dan Pembayaran Kredit Modal Kerja ... V-63

5.33. Proyeksi Cash Flow... V-65

5.34. Proyeksi Laba Rugi (‘000) ... V-66

5.35. Perhitungan Net Present Value (‘000) ... V-67

(17)

D A F T A R T A B E L (LANJUTAN)

TABEL HALAMAN

5.37. Payback Period (‘000)... V-69

5.38. Benefit Cost Ratio (‘000) ... V-70

(18)

D A F T A R G A M B A R

GAMBAR HALAMAN

2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia... II-4

3.1. Aliran Proses Pemasaran ... III-26

4.1. Kerangka Konseptual Penelitian ... IV-2

4.2. Blok Diagram Metodologi Penelitian ... IV-3

5.1. Perkembangan Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-11

5.2. Scatter Diagram Jumlah Rumah Tinggal Menengah

di Kota Medan ... V-15

5.3. Moving Range Chart Jumlah Ketersediaan Rumah Tinggal

di Sumatera Utara ... V-21

(19)

DAFTAR LAMPIRAN

LAMPIRAN HALAMAN

1. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... L-1

2. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut Kabupaten/

Kota Tahun 2010 ... L-9

3. Kepadatan Penduduk Medan Menurut Kecamatan ... L-10

4. Rencana Anggaran Biaya Investasi ... L-11

5. Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... L-12

6. Jadwal Investasi ... L-13

7. Proyeksi Penjualan dan Pendapatan ... L-15

8. Harga Pokok Penjualan ... L-17

9. Cash Flow ... L-19

10. Laba Rugi ... L-21

11. Neraca ... L-23

12. Neraca Modal Kerja ... L-25

13. Kredit Modal Kerja Konstruksi ... L-27

14. Kelayakan Proyek ... L-29

15. Profitability Index ... L-30

16. BAR CHART Perumahan Greatland Setiabudi ... L-34

17. Surat Permohonan Tugas Sarjana ... L-35

18. Formulir Penetapan Tugas Sarjana ... L-36

(20)

DAFTAR LAMPIRAN (LANJUTAN)

LAMPIRAN HALAMAN

20. Surat Balasan Perusahaan ... L-38

21. Surat Keputusan Tugas Sarjana ... L-39

22. Lembar Asistensi Dosen Pembimbing 1 ... L-41

(21)

ABSTRAK

Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2010-2014. Untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan rumah terutama di daerah perkotaan PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Kotamadya Medan. Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan. Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT. Darmatama secara umum telah melengkapi dokumen legal sebagaimana yang diwajibkan didalam menjalankan kegiatan usahanya. Perseroan dapat berlaku efektif sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia. Peluang pasar pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sangat menjanjikan mengingat masih besarnya peluang pasar (market potencial) di Kota Medan yaitu 3.190 unit pada tahun 2011. Biaya Investasi dan Modal Kerja untuk merealisasi pembangunan Greatland Setiabudi sebesar Rp. 17.302.060.000,-. Net Present Value (NPV) yang diperoleh yaitu sebesar 2.054.261.000,-. Nilai IRR dari pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sebesar 22,90%. Payback period (PP) pembangunan perumahan Greatland Setiabudi selama 2 tahun 3 bulan 29 hari. Benefit Cost Ratio yang diperoleh 1,10. Profitability Ratio yang diperoleh sebesar 54% untuk Rate of Return on Investment (ROI) dan 67% untuk Rate of Return on Equity (ROE). Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi yang dilakukan oleh PT. Darmatama Indonesia dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.

(22)

ABSTRAK

Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2010-2014. Untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan rumah terutama di daerah perkotaan PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Kotamadya Medan. Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan. Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT. Darmatama secara umum telah melengkapi dokumen legal sebagaimana yang diwajibkan didalam menjalankan kegiatan usahanya. Perseroan dapat berlaku efektif sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia. Peluang pasar pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sangat menjanjikan mengingat masih besarnya peluang pasar (market potencial) di Kota Medan yaitu 3.190 unit pada tahun 2011. Biaya Investasi dan Modal Kerja untuk merealisasi pembangunan Greatland Setiabudi sebesar Rp. 17.302.060.000,-. Net Present Value (NPV) yang diperoleh yaitu sebesar 2.054.261.000,-. Nilai IRR dari pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sebesar 22,90%. Payback period (PP) pembangunan perumahan Greatland Setiabudi selama 2 tahun 3 bulan 29 hari. Benefit Cost Ratio yang diperoleh 1,10. Profitability Ratio yang diperoleh sebesar 54% untuk Rate of Return on Investment (ROI) dan 67% untuk Rate of Return on Equity (ROE). Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi yang dilakukan oleh PT. Darmatama Indonesia dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.

(23)

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap

manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah

(tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Rumah

merupakan tempat istirahat, dan melakukan berbagai aktivitas setiap orang atau

keluarga sehari-hari, sehingga impian setiap orang apakah pasangan muda, tua,

yang mau menikah, semuanya menginginkan hidup nyaman dirumah sendiri.

Karena rumah saat ini selain sarana hunian atau tempat tinggal, tapi juga

merupakan investasi di masa depan.

Pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya merupakan

tanggung jawab masyarakat. Peranan pemerintah terutama diarahkan untuk

menciptakan iklim usaha dan iklim pembangunan, mendorong dan menggerakkan

peran serta masyarakat dan perusahaan swasta dalam pembangunan perumahan.

Dalam rangka memberikan dorongan kepada perusahaan swasta dan

masyarakat, belakangan ini berbagai kemudahan telah diberikan pemerintah.

Kemudahan tersebut berupa penyederhanaan prosedur, pemberian keringanan

dalam angsuran kredit pemilikan rumah (KPR) dan pemberian dorongan kepada

lembaga-lembaga keuangan untuk turut serta menyalurkan KPR kepada

(24)

Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan

sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut

tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan

ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi

perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta

unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional

(RPJMN) 2010-2014.

Dengan latar belakang diatas dan untuk mengatasi kebutuhan masyarakat

akan perumahan di daerah perkotaan, maka PT. Darmatama Indonesia akan

membangun perumahan di Jl. Bunga Rinte Kelurahan Medan Selayang

Kecamatan Medan Tuntungan provinsi Sumatera Utara.

Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh

PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar,

oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari

resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan,

memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan.

Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini

dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC),

yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek

pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan

(25)

1.2. Perumusan Masalah

Apakah proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi oleh PT.

Darmatama Indonesia layak untuk direalisasikan?

1.3. Tujuan Penelitian

Tujuan umum dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan

pembangunan perumahan Greatland Setiabudi oleh PT. Darmatama Indonesia

yang berlokasi di Jl. Bunga Rinte Kelurahan Medan Selayang Kecamatan Medan

Tuntungan Provinsi Sumatera Utara.

Tujuan khusus dari penelitian ini adalah:

1. Menganalisis aspek pasar untuk mendapatkan peluang pasar.

2. Menganalisis aspek teknik, untuk mengetahui proses operasional perumahan

Greatland Setiabudi.

3. Menganalisis aspek organisasi dan manajemen, untuk mengetahui rencana

anggaran biaya gaji karyawan.

4. Menganalisis aspek finansial, untuk mengetahui nilai Net Present Value

(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan Benefit Cost

Ratio (BCR).

1.4. Asumsi dan Batasan Penelitian

Asumsi-asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah:

(26)

2. Data yang diperoleh dari perusahaan dan instansi lain dianggap benar setelah

diteliti kewajarannya.

Batasan-batasan masalah yang digunakan dalam penelitian ini antara lain:

1. Pengamatan dilakukan pada perumahan Greatland Setiabudi milik PT.

Darmatama Indonesia.

2. Aspek yang diteliti hanya aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek

teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah:

1. Penelitian ini diharapkan menjadi bahan informasi bagi Perusahaan dalam

membuat suatu keputusan investasi pada pembangunan perumahan.

2. Untuk meyakinkan pihak kreditor, khususnya perbankan untuk memberikan

kredit pada pembangunan perumahan PT. Darmatama Indonesia.

3. Meningkatkan kemampuan mahasiswa dalam menerapkan teori yang

diperoleh di masa perkuliahan dengan mengaplikasikan teori tersebut di

lapangan, sehingga menambah keterampilan dan pengalaman dalam

memecahkan masalah dan menjadi salah satu langkah karir sebelum masuk

ke dunia kerja.

4. Sebagai tambahan referensi dan sumbangan pemikiran bagi para peneliti yang

ingin mengembangkan penelitian mengenai Studi Kelayakan terutama di

(27)

1.6. Sistematika Laporan

Sistematika penulisan laporan Tugas Sarjana adalah sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Pada bab ini diuraikan latar belakang penelitian tentang alasan

melakukan penelitian studi kelayakan, rumusan masalah yang

berkenaan dengan tingkat kelayakan investasi pada proyek

pembangunan perumahan, asumsi dan batasan masalah penelitian,

manfaat penelitian untuk perusahaan, mahasiswa serta Departemen

Tekknik Industri, dan sistematika penulisan laporan Tugas Sarjana.

BAB II GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

Pada bab ini berisikan sejarah industri (perusahaan), ruang lingkup

bidang usaha, tenaga kerja, proses produksi, beberapa hal yang

mendukung informasi mengenai PT. Darmatama Indonesia.

BAB III LANDASAN TEORI

Pada bab ini diuraikan teori-teori yang berkaitan dengan pokok

permasalahan yang dikaji dalam Tugas Sarjana ini, rumus, metode

dan pendekatan yang digunakan sebagai dasar pemecahan masalah.

Landasan teori ini mencakup tentang teori studi kelayakan,

aspek-aspek studi kelayakan dan tahapan studi kelayakan.

BAB IV METODOLOGI PENELITIAN

Pada bab ini berisikan mengenai jenis penelitian, lokasi dan waktu

(28)

penelitian, langkah-langkah pengumpulan dan pengolahan data,

analisis dan pemecahan masalah, serta kesimpulan dan saran.

BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

Pada bab pengumpulan dan pengolahan data ini berisi tentang

pengumpulan data, yaitu data survei, rencana anggaran biaya,

legalitas perusahaan, peluang pasar, perhitungan aspek finansial.

BAB V ANALISIS PEMECAHAN MASALAH

Pada bab ini diuraikan mengenai analisis aspek-aspek studi

kelayakan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek

teknik, aspek organisasi dan manajemen, aspek finansial dan

mengevaluasi semua aspek studi kelayakan.

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

Bab ini berisi kesimpulan dan saran mengenai penelitian studi

(29)

BAB II

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

2.1. Sejarah Perusahaan

PT. Darmatama Indonesia didirikan pada tanggal 23 Februari tahun 2010

berkedudukan di Medan dan berkantor di Jalan jermal XI berdasarkan Akta

Pendirian Perseroan Terbatas No. 25 yang dibuat oleh Notaris Darmansyah

Nasution, SH, notaris di Medan. Untuk pengembangan usaha PT. Darmatama

membuka kantor perwakilan di Jalan Sisingamaraja No. 160 A Medan.

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia

No. 25 tanggal 23 Februari 2010, maka Modal Dasar Perusahaan berjumlah Rp.

1.000.000.000 (satu milyar rupiah) terbagi atas 1000 (seribu) saham,

masing-masing saham bernilai Rp. 1.000.000 (satu juta rupiah).

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia

No. 25 tanggal 23 Februari 2010, dari modal tersebut telah ditempatkan dan

disetor 100% (seratus persen) atau sejumlah saham dengan nilai nominal

seluruhnya Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah), dengan susunan pemegang

saham sebagai berikut:

1. Surya Darma, SE, sebanyak 950 (sembilan ratus lima puluh) saham dengan

nilai nominal seluruhnya sebesar Rp. 950.000.000 (sembilan ratus lima puluh

juta rupiah).

2. Welly Andry Lubis, sebanyak 50 (lima puluh) saham dengan nominal

(30)

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia

No. 25 tanggal 23 Februari 2010, susunan pengurus perusahaan adalah sebagai

berikut:

Direktur : Surya Darma, SE

Direktur

Komisaris : Welly Andry Lubis

Komisaris

Perseroan ini didirikan untuk masa waktu yang tidak ditentukan lamanya.

Maksud dan tujuan didirikannya perseroan adalah berusaha dalam bidang

pembangunan/properti, perdagangan umum, industri, agrobisnis, pengadaan

barang, jasa, transportasi, komoditi eksport, import, desain interior, restoran,

informatika dan teknologi, advertising, event organization dan production house,

periklanan, leveransir dan supplier.

Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut diatas. Perseroan dapat

melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:

a. Menjalankan usaha dalam bidang import, eksport antar pulau dan lokal baik

untuk perhitungan sendiri maupun secara komisi atas perhitungan pihak

lain.

b. Mendirikan pabrik-pabrik dari berbagai macam industri, serta memasarkan

hasil-hasil industrinya.

c. Menjalankan usaha dalam bidang perkebunan, perikanan, pertanian dan

(31)

d. Menjalankan usaha dalam bidang leveransir, supplier, distributor, grosir,

komisioner, wakil atau agen baik dari perusahaan-perusahaan dalam dan

luar negeri.

e. Sebagai pemborong, kontraktor, pelaksana pengawas dari pekerjaan

pembuatan bangunan-bangunan, gedung-gedung, bangunan rumah/properti,

jalanan, lapangan, pengairan/irigasi, installasi listrik, air, gas dan

telekomunikasi.

f. Menjalankan usaha dalam bidang advertising serta percetakan.

g. Menjalankan usaha dalam bidang event organization.

h. Menjalankan usaha dalam bidang informatika dan teknologi, baik

pengadaan barang-barangnya maupun perakitannya.

i. Menjalankan usaha dalam bidang periklanan dan promosi.

j. Menjalankan usaha dalam bidang jasa atas design dan jasa lainnya.

2.2. Struktur Organisasi

Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Darmatama Indonesia adalah

struktur organisasi garis dan staff. Pimpinan tertinggi dipegang oleh seorang

Manajer dibantu oleh supervisor dan beberapa staff yang didalamnya telah terlihat

batasan-batasan pertanggungjawaban dari setiap bidang pekerjaan tersebut.

Adapun Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia dapat dilihat pada Gambar

(32)
[image:32.842.32.806.58.468.2]

Gambar 2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia MANAGER

SUPERVISOR

TEAM LEADER MARKETING HEAD OF TECHNIC

HEAD OF LEGAL HEAD OF FINANCE

DRIVER SECURITY

OFFICE BOY

ADMINISTRASI KASIR TEAM

MARKETING

DRAFTER INS. LAPANGAN

LOGISTIC KOMISARIS

(33)

2.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab

Dalam menjalankan organisasi dibutuhkan orang yang memegang jabatan

tertentu dalam struktur organisasi, dimana masing-masing orang mempunyai

tugas dan wewenang yang jelas. Tanggung jawab yang diberikan pada

masing-masing orang seimbang dengan wewenang yang diterima.

Pembagian tugas dan tanggung jawab pada PT. Darmatama Indonesia

dapat dilihat pada Lampiran.

2.4. Proses Produksi

Proses produksi adalah cara, metode dan teknik untuk menciptakan atau

menambah kegunaan suatu barang atau jasa dengan menggunakan sumber-sumber

yang ada seperti tenaga kerja, mesin, bahan dan dana. PT. Darmatama Indonesia

merupakan salah satu perusahaan swasta yang bergerak di bidang properti. Dalam

kegiatan operasinya, akan dilakukan pengawasan pembangunan perumahan oleh

head of technic dengan suatu sistem pengendalian mutu yang baik dari

manajemen.

2.4.1. Standar Mutu Bahan/Produk

PT. Darmatama Indonesia mempunyai standarisasi dalam menghasilkan

produk. Pengawasan mutu dilakukan terhadap proses produksi yang ditujukan

untuk menjaga konsistensi dari mutu produk. Produk yang bermutu dan pelayanan

(34)

Keberhasilan perusahaan sangat bergantung dari seberapa jauh perusahaan dapat

mengetahui, mengerti dan memahami permintaan konsumen.

2.4.2. Bahan Yang Digunakan 2.4.2.1. Bahan Baku

Bahan baku merupakan bahan utama yang digunakan dalam proses

produksi untuk menghasilkan sebuah produk. Bahan ini memiliki persentase yang

relatif besar dalam produk dibandingkan bahan-bahan lainnya. Kualitas bahan

baku yang digunakan sangat menentukan kualitas produk yang dihasilkan. Semua

bahan baku yang digunakan dibeli di toko bangunan (panglong) yang berada di Jl.

Sisingamaraja Medan. Dalam pembuatan rumah bahan baku yang digunakan

yaitu:

1. Batubata

Batu yang terbuat dari tanah liat berguna sebagai bahan untuk mendirikan

bangunan.

2. Batu koral

Batu koral merupakan batu gunung yang berguna sebagai bahan untuk

mengecor pondasi bangunan.

3. Semen

Semen merupakan tepung yang berguna untuk membentuk bangunan.

4. Pasir

(35)

5. Besi Cor

Besi cor merupakan besi yang digunakan dalam pembuatan pondasi untuk

memperkokoh bangunan.

6. Kayu

Kayu meranti yang digunakan sebagai kusen pintu dan jendela.

7. Genteng Metal

Merupakan penutup atap yang terbuat dari metal.

2.4.2.2. Bahan Tambahan

Bahan tambahan adalah suatu bahan yang ditambahkan dalam proses

pembuatan suatu produk dimana komponen-komponennya tidak terlihat jelas pada

produk yang dihasilkan. Bahan tambahan yang digunakan dalam memproduks i

rumah adalah sebagai berikut :

1. Aluminium

Merupakan bahan yang digunakan sebagai rangka atap.

2. Air

Bahan yang digunakan untuk mencapur semen dengan pasir.

3. Kawat

Bahan yang digunakan untuk mengikat besi cor.

2.4.2.3. Bahan Penolong

Bahan penolong adalah bahan yang dibutuhkan guna menyelesaikan

(36)

tidak mengurangi nilai dari produk tersebut melainkan menambah nilai dari

produk. Adapun bahan penolong yang digunakan dalam pembuatan rumah yaitu :

1. Cat

Merupakan bahan untuk mewarnai bangunan rumah.

2. Besi jerjak

Besi jerjak digunakan sebagai jerjak pada kusen jendela.

3. Gypsun

Gypsun digunakan sebagai penutup/ batas antara lantai rumah dengan atap

rumah.

4. Keramik

Keramik yang terbuat dari tanah liat dan memiliki motif yang digunakan

sebagai lantai dari bangunan rumah.

5. Kaca Pentin

Kaca pentin merupakan kaca yang memiliki corak dan warna yang indah

untuk mempercantik bangunan rumah.

2.5. Utility

Fungsi sarana utilities merupakan sarana pembantu yang di gunakan untuk

rnelangsungkan operasional (proses produksi), sarana ini sangat penting atau

mutlak di perlukan. Sarana utilitas yang terdapat pada lokasi perumahan adalah

(37)

a. Air

Untuk kegiatan produksi pada pembuatan rumah sangatlah penting,

pemakaian air pada proses pembuatan rumah untuk mencampurkan semen

dengan pasir. Sumber air dalam proses pembuatan rumah yang digunakan PT.

Darmatama Indonesia bersumber dari PDAM Tirtanadi.

b. Gudang

Gudang sangat dibutuhkan di lokasi perumahan karena dalam kegiatan

produksi banyak menggunakan bahan-bahan yang di supplay sebagai

persediaan proses pembangunan.

c. Kantor Pemasaran

Dengan adanya kantor pemasaran di lokasi perumahan, maka proses

(38)

BAB III

LANDASAN TEORI

3.1. Studi Kelayakan1

Pada umumnya proyek-proyek yang dinilai dari segi social benefit adalah

proyek-proyek yang dilaksanakan oleh pemerintah dan organisasi-organisasi Studi kelayakan pada akhir-akhir ini telah banyak dikenal oleh

masyarakat, terutama masyarakat yang bergerak dalam bidang dunia usaha.

Bermacam-macam peluang dan kesempatan yang ada dalam kegiatan dunia usaha,

telah menuntut perlu adanya penilaian sejauh mana kegiatan/kesempatan tersebut

dapat memberikan manfaat (benefit) bila suatu usaha dijalankan atau

dikembangkan. Kegiatan untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat

diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha/proyek bisnis.

Studi kelayakan atau sering disebut “feasibility study” adalah penelitian

yang mendalam terhadap suatu gagasan usaha atau bisnis tentang layak atau

tidaknya gagasan usaha tersebut untuk dilaksanakan. Pengertian layak dalam

penilaian ini adalah kemungkinan dari gagasan usaha yang akan dilaksanakan

memberikan manfaat (benefit), baik dalam arti financial benefit maupun dalam

arti social benefit. Layaknya suatu gagasan usaha dalam arti social benefit tidak

selalu menggambarkan layak dalam arti financial benefit, hal ini tergantung dari

segi penilaian yang dilakukan.

1

(39)

sosial, seperti pembuatan jalan, rumah sakit, taman hiburan, sekolah dan lain

sebagainya yang memberikan dampak positif terhadap perekonomian masyarakat

secara keseluruhan. Proyek-proyek yang dinilai dari segi analisis financial benefit

pada umumnya adalah proyek-proyek yang dilaksanakan oleh pengusaha secara

individu yang menanamkan modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan

langsung dalam proyek. Sasaran yang ingin dicapai dalam analisis financial

benefit adalah hasil dari modal saham (equity capital) yang ditanam dalam

usaha/proyek tersebut, seperti mendirikan industri, pembukaan usaha pertaniaan,

pengembangan usaha dan lain sebagainya.

3.2. Tujuan Studi Kelayakan2

Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari

penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak

menguntungkan. Ada lima tujuan, pentingnya melakukan studi kelayakan usaha

yaitu:

1. Menghindari resiko kerugian

Studi kelayakan bertujuan untuk menghindari risiko kerugian keuangan di

masa datang yang penuh ketidakpastian. Kondisi ini ada yang dapat

diramalkan akan terjadi atau terjadi tanpa dapat diramalkan. Dalam hal ini

fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang tidak

diinginkan, baik risiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat

(40)

2. Memudahkan perencanaan

Ramalan tentang apa yang akan terjadi di masa yang akan datang, dapat

mempermudah dalam melakukan perencanaan. Perencanaan tersebut,

meliputi:

a. Berapa jumlah dana yang dibutuhkan.

b. Kapan usaha akan dijalankan.

c. Dimana lokasi usaha akan dibangun.

d. Siapa yang akan melaksanakan.

e. Bagaimana cara melaksanakannya.

f. Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh.

g. Bagaimana cara mengawasinya jika terjadi penyimpangan

Dengan adanya perencanaan yang baik, maka suatu usaha akan mempunyai

jadwal pelaksanaan usaha, mulai dari usaha dijalankan sampai pada waktu

tertentu.

3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Bagaimana rencana yang sudah disusun akan memudahkan dalam pelaksanaan

usaha. Rencana yang sudah disusun akan dijadikan acuan dalam mengerjakan

setiap tahap usaha, sehingga suatu pekerjaan dapat dilakukan secara sistematis

dan dapat tepat sasaran serta sesuai rencana.

4. Memudahkan pengawasan

Pelaksanaan usaha yang sesuai rencana akan memudahkan untuk melakukan

pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini perlu dilakukan agar

(41)

pelaksanaan usaha dapat dilakukan secara sungguh-sungguh, karena ada yang

mengawasi.

5. Memudahkan pengendalian

Adanya pengawasan dalam pelaksanaan pekerjaan dapat terdeteksi terjadinya

suatu penyimpangan, sehingga dapat dilakukan pengendalian atas

penyimpangan tersebut. Tujuan dari pengendalian ini adalah untuk

mengendalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng, sehingga tujuan

perusahaan akan tercapai.

3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan Bisnis 3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran

Evaluasi aspek pasar dan pemasaran sangat penting dilakukan karena tidak

ada usaha yang berhasil tanpa adanya permintaan atas barang atau jasa yang

dihasilkan oleh usaha tersebut. Pada dasarnya, aspek pasar dan pemasaran

bertujuan untuk mengetahui berapa besar luas pasar, pertumbuhan permintaan dan

pangsa pasar produk atau jasa yang bersangkutan. Aspek pasar adalah inti dari

penyusunan studi kelayakan, karena Permintan pasar dari produk yang dihasilkan,

merupakan dasar dalam penyusunan produksi, jumlah produksi itu sendiri

merupakan dasar dalam rencana pembelian bahan baku, jumlah tenaga kerja yang

diperlukan, serta fasilitas lainnya yang dibutuhkan.

Pasar terdiri dari semua pelanggan potensial yang memiliki kebutuhan atau

keinginan tertentu yang sama, yang mungkin bersedia dan mampu melaksanakan

(42)

adalah suatu proses dan manajeral yang membuat individu atau kelompok

mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan menciptakan,

menawarkan dan mempertukarkan produk yang bernilai kepada pihak lain atau

segala kegiatan yang menyangkut penyampaian produk atau jasa mulai dari

produsen sampai konsumen Peranan pemasaran saat ini tidak hanya

menyampaikan produk atau jasa hingga tangan konsumen tetapi juga bagaimana

produk atau jasa tersebut dapat memberikan kepuasan kepada pelanggan dengan

menghasilkan laba. Sasaran dari pemasaran adalah menarik pelanggan baru

dengan menjanjikan nilai superior, menetapkan harga menarik, mendistribusikan

produk dengan mudah, mempromosikan secara efektif serta mempertahankan

pelanggan yang sudah ada dengan tetap memegang prisip kepuasan pelanggan.

3.3.1.1. Konsep Inti Pemasaran

1. Kebutuhan

Konsep dasar yang melandasi pemasaran adalah kebutuhan manusia.

Kebutuhan manusia adalah pernyataan dari rasa kahilangan, dan manusia

mempunyai banyak kebutuhan yang kompleks. Kebutuhan manusia yang

kompleks tersebut karena bukan hanya fisik (makanan, pakaian, perumahan),

tetapi juga rasa aman, aktualisasi diri, sosialisasi, penghargaan, kepemilikan.

Semua kebutuhan berasal dari masyarakat konsumen, bila tidak puas

consumen akan mencari produk atau jasa yang dapat memuaskan kebutuhan

(43)

2. Keinginan

Bentuk kebutuhan manusia yang dihasilkan oleh budaya dan kepribadian

individual dinamakan keinginan. Keinginan digambarkan dalam bentuk obyek

yang akan memuaskan kebutuhan mereka atau keinginan adalah hasrat akan

penawar kebutuhan yang spesifik. Masyarakat yang semakin berkembang,

keinginannya juga semakin luas, tetapi ada keterbatasan dana, waktu, tenaga

dan ruang, sehingga dibutuhkan perusahaan yang bisa memuaskan keinginan

sekaligus memenuhi kebutuhan manusia dengan menenbus keterbatasan

tersebut, paling tidak meminimalisasi keterbatasan sumber daya.

3. Permintaan

Dengan keinginan dan kebutuhan serta keterbatasan sumber daya tersebut,

akhirnya manusia menciptakan permintaan akan produk atau jasa dengan

manfaat yang paling memuaskan. Sehingga muncullah istilah permintaan,

yaitu keinginan manusia akan produk spesifik yang didukung oleh

kemampuan dan ketersediaan untuk membelinya.

4. Produk

Sejalan dengan munculnya kebutuhan, keinginan dan permintaan, perusahaan

berusaha keras untuk mempelajarinya, mereka melakukan riset pemasaran,

mengamati perilaku konsumen, menganalisis keluhan yang dialami konsumen,

mencari jawaban produk atau jasa apa yang sedang disukai atau bahkan

produk apa yang tidak disukai, dan lain-lain. Dengan kegiatan diatas akhirnya

perusahaan dapat menawarkan segala sesuatu kepada pasar untuk

(44)

memuaskan kebutuhan sekaligus keinginannya, sesuatu itu disebut produk.

Produk tidak hanya mencakup obyek fisik, tetapi juga jasa, orang, tempat,

organisasi ataupun gagasan.

5. Nilai Pelanggan

Karena semua perusahaan berusaha menwarkan produk dan jasa yang

superior, maka konsumen dihadapkan pada pilihan yang beraneka ragam.

Konsumen membuat pilihan pembeli berdasarkan pada persepsi mereka

mengenai nilai yang melekat pada berbagai produk dan jasa ini. Nilai bagi

pelanggan adalah selisih antara nilai total yang dinikmati pelanggan karena

memiliki serta menggunakan suatu produk dan biaya total yang menyertai

produk tersebut. Nilai total antara lain nilai dari produk, jasa, personil

pemasar, biaya waktu, biaya energi yang dikeluarkan, biaya psikis. Setelah

pemberian nialai, konsumen akan mengevaluasi dan hasil evaluasi ini akan

mempengaruhi kepuasan dan peluang untuk membeli ulang produk tersebut.

6. Kepuasan Pelanggan

Kepuasan pelanggan tergantung pada anggapan kinerja produk dalam

menyerahkan nilai relative terhadap harapan pembeli. Bila kinerja atau

prestasi sesuai atau bahkan melebihi harapan, pembelinya merasa puas.

Perusahaan yang cerdik mempunyai tujuan membuat gembira pelanggan

dengan hanya menjanjikan apa yang dapat mereka serahkan, kemudian

(45)

7. Mutu

Kepuasan pelanggan berkaitan erat dengan mutu, yang saat ini ada istilah

Total Quality Management (TQM) yaitu program yang dirancang untuk

memperbaiki mutu produk, jasa dan proses pemasaran secara terus menerus.

TQM memiliki komitmen antara lain :

a. Fokus terhadap pelanggan.

b. Memiliki obsesi yang tinggi terhadap kualitas.

c. Menggunakan pendekatan ilmiah dalam pengambilan keputusan dan

pemecahan masalah.

d. Memiliki komitmen jangka panjang, membutuhkan kerja sama tim,

memperbaiki proses.

e. Memperbaiki proses secara kesinambungan.

f. Menyelenggarakan pendidikan dan pelatihan untuk karyawan.

3.3.1.2. Ruang Pasar (Market Space) dan Pangsa Pasar (Market Share)

Market space adalah peluang pasar (market potencial) yang dapat

dimanfaatkan oleh berbagai perusahaan dan market space terjadi apabila

permintaan lebih besar dari penawaran. Selisih yang terjadi ini merupakan ruang

gerak bagi perusahan untuk dapat masuk pasar. Sedangkan market share

merupakan bagian yang dapat diambil oleh gagasan usaha yang direncanakan.

Dengan demikian, apabila market space tidak tersedia, tidak mungkin terdapat

market share. Kesempatan untuk mendapatkan market share sangat tergantung

(46)

harga, kualitas, kuantitas, teknis produksi, penggunan teknologi dan lain

sebagainya.

3.3.1.3. Penetapan Harga

Kesalahan dalam penetapan harga akan menyebabkan kesalahan dalam

kelayakan usaha, oleh karenanya kebijakan dalam penetapan harga harus

diperhitungkan secara tepat dan benar.

Kebijakan dalam penetapan harga adalah kegiatan yang sangat penting,

karena harga yang terlalu tinggi akan menyebabkan produk tersebut mengalami

kesulitan dalam memasuki pasar, demikian pula sebaliknya dengan harga yang

terlalu rendah menyebabkan kerugian terhadap kegiatan usaha. Penetapan harga

dapat dilakukan dengan dua cara yaitu:

a. Penetapan harga dengan cara menentukan persentase keuntungan.

b. Penetapan harga dengan cara menghitung biaya produksi secara keseluruhan.

Penetapan harga melalui perhitungan komponen biaya dihitung melalui

seluruh biaya (total cost) yang dibeban untuk produksi tersebut. Untuk

menentukan biaya per unit dari produk yang dihasilkan dapat dihitung dari 3 jenis

biaya yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, dan biaya overhead

pabrik.

3.3.2. Aspek Teknis dan Teknologi

Evaluasi aspek teknis adalah suatu aspek yang mempelajari

(47)

pada analisis ini dapat diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi

termasuk biaya ekploitasinya. Pelaksanaan dari evaluasi aspek ini sering tidak

dapat memberikan suatu keputusan yang baku sehingga perlu diperhatikan suatu

atau beberepa pengalaman pada proyek lain yang serupa dan menggunakan

teknologi dan alat yang sama. Aspek teknis dan teknologi dibahas setelah

usaha/proyek tesebut dinilai layak dalam aspek pemasaran. Pada evaluasi aspek

ini ada beberpa informasi data yang diperlukan seperti penentuan kapasitas

produksi, jenis teknologi yang digunakan, pemakaian peralatan dan mesin, serta

lokasi usaha yang paling menguntungkan. Apabila studi kelayakan yang disusun

adalah dalam bidang usaha produksi atau kegiatan yang melakukan pengolahan,

faktor utama yang perlu dimuat adalah lokasi usaha/pabrik yang dikembangkan.

Faktor-faktor yang perlu dijelaskan antara lain, dilihat dari segi bahan baku,

keadaan pasar, penyediaan tenaga kerja, transportasi dan fasilitas tenaga listrik,

serta penanganan limbah bila diperlukan.

Pemilihan terhadap jenis teknologi yang digunakan juga perlu dijelaskan

baik mengenai jenis, jumlah, dan ukuran biaya diperlukan serta alasan-alasan

dalam pemilihan, dihubungkan dengan masalah yang dihadapi disamping

investasi lainnya. Dalam aspek teknis produksi, perlu juga dibuat rencana produk

pada setiap tahun selama umur ekonomis proyek yang didasarkan pada peluang pasar,

(48)

3.3.3. Aspek Organisasi dan Manajemen

Setelah aspek pasar dan aspek teknis dibahas, maka salah satu aspek di

dalam studi kelayakan yang akan dibahas selanjutnya adalah aspek organisasi dan

manajemen. Perlu disadari, bahwa adanya pasar yang potensial tidak selalu berarti

perusahaan dapat memanfaatkannya. Kemampuan untuk memperoleh peluang

pasar tersebut tergantung juga kepada sistem manajemen yang digunakan. Hal lain

yang memberikan gambaran peranan manejemen dalam kelancaran suatu

perusahaan adalah kemampuannya dalam mencegah atau memperkecil

pemborosan-pemborosan keuangan.

Pengalaman dan penelitian yang lebih seksama mengenai keadaan

perusahaan sangat diperlukan untuk membuat kebijakan dalam menetapkan tugas,

wewenang dan tanggung jawab untuk setiap anggota organisasi. Dengan adanya

sistem yang sudah terencana dengan baik, akan menjamin lancarnya komunikasi

dan informasi di dalam organisasi sehingga akan dapat diperoleh

kebijakan-kebijakan yang tepat dalam keadaan yang dibutuhkan.

Pemberian tugas, wewenang dan tanggung jawab yang tidak tepat dengan

bagian kerja yang telah dikuasai akan dapat menimbulkan hambatan dalam

pelaksanaan tugas, wewenang dan tanggung jawab jalannya informasi ke pihak

atasan, dan akhirnya akan dapat menghambat kelancaran produksi, karena tiap –

(49)

3.3.3.1. Struktur Organisasi

Untuk mendukung kontinuitas perusahaan, maka system organisasi yang

tepat adalah merupakan suatu keharusan. Penyusunan organisasi manajemen

haruslah dapat disesuaikan dengan kondisi perusahaan, karena sistem yang baik

pada suatu perusahaan belum tentu baik pula bagi perusahaan lain.

Para manajer yang progresif sering mencari beberapa tingkatan partisipasi

karyawan dalam keputusan yang mempengaruhi proses kerja dan personalia.

Dalam banyak kasus, para manajer membawa pendekatan kepemimpinan ini pada

sebuah tingkat yang disebut penguasaan. Manajer yang menggunakan penguasaan

berada di luar permintaan pendapat dan ide para karyawan dengan meningkatkan

otoritas mereka untuk bertindak sendiri dan membuat keputusan mengenai proses

yang melibatkan mereka.

Beberapa perusahaan membawa partisipasi karyawan selangkah lebih

maju dengan menciptakan kelompok keja yang dikelola oleh diri sendiri. Tiap

kelompok kerja diberi tugas atau operasional tertentu, para anggotanya mengelola

tugas tanpa pengawasan langsung dan menerima tanggung jawab dari hasil –

hasilnya. Kunci lain menuju organisasi yang sehat adalah komunikasi yang efektif

yaitu membuat para manejer dan karyawan untuk berbicara satu sama lain dan

secara terbuka berbagi permasalahan dan ide. Pada tingkatan tertentu, hirarki

manajemen harus dirancang sedemikian rupa sehingga karyawan pada semua

tingkat dapat berbicara dengan bebas dengan karyawan yang lebih tinggi.

Hasilnya, terjadinya komunikasi dua arah yang akan membangun perusahaan

(50)

Ada beberapa macam struktur organisasi, yaitu :

1. Organisasi garis

2. Organisasi garis dan staf

3. Organisasi fungsional

4. Kombinasi orgaisasi garis dan fungsional

5. Kombinasi organisasi garis dan staf dengan organisasi fungsional

Masing-masing struktur organisasi di atas cocok untuk tugas-tugas tertentu

saja dan masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangannya. Pada suatu

kondisi, hanya ada sebuah struktur organisasi yang paling cocok mencapai tujuan.

Dalam merancang dan membentuk struktur organisasi maka sebaiknya

mengikuti prinsip-prinsip berikut ini:

1. Adanya tujuan yang jelas.

2. Tujuan organisasi harus dipahami oleh setiap orang di dalam organisasi.

3. Tujuan organisasi harus diterima oleh setiap orang di dalam organisasi.

4. Adanya perumusan tugas pokok yang jelas.

5. Prinsip pembagian habis tugas.

6. Prinsip fungsionalisasi.

7. Prinsip koordinasi.

8. Prinsip kontinuitas.

9. Prinsip kesederhanaan.

10.Prinsip fleksibilitas (mudah menyesuaikan diri dengan perubahan).

11. Pinsip pendelegasian wewenang secara jelas.

(51)

13. Adanya kesatuan arah dalam mencapai tujuan.

14. Adanya keseimbangan antara wewenang dan tanggung jawab.

15. Adanya distribusi tugas pekerjaan.

16. Pola dasar organisasi.

Prinsip-prinsip tersebut jika diikuti dan diterapkan dengan baik, akan

membantu dan memperlancar usaha untuk mencapai tujuan.

3.3.3.2. Deskripsi Tugas

Setelah ditentukan struktur organisasi yang akan digunakan, maka

langkah selanjutnya adalah menentukan tugas apa saja yang harus dilaksanakan

oleh orang-orang yang akan melaksanakan tugas/ pekerjaan tersebut. Umumnya

suatu tugas atau pekerjaan dapat digolongkan dalam :

1. Tugas utama, yaitu semua tugas yang sifatnya rutin sehari-hari.

2. Tugas periodik, yaitu tugas yang pelaksanaannya bersifat atau berjangka

waktu.

3. Tugas insidentil, yaitu tugas-tugas yang bersifat insidentil sehingga sukar

ditetapkan waktu terjadinya tugas.

Penetapan deskripsi tugas tersebut dimaksudkan untuk terlaksananya tugas

secepat mungkin dimana masing-masing petugas tahu batas-batas wewenang dan

(52)

3.3.3.3. Kebutuhan Tenaga Kerja

Pembentukan struktur organisasi yang dibuat tentu telah didasarkan pada

bentuk kegiatan dan cara pengelolaan dari kegiatan uasaha yang direncanakan.

Dan berdasarkan struktur organisasi ini pula baru ditentukan jumlah tenaga kerja

serta keahlian yang diperlukan. Berapa jumlah tenaga kerja yang diperlukan

disesuaikan dengan jenis pekerjaan, struktur yang telah dibentuk, dan jenis

keahlian apa saja yang diperlukan, atau kemungkinan akan diadakan pendidikan

ulang dengan dasar pengetahuan yang ditentukan. Apabila gagal dalam pengadaan

tenaga kerja yang sesuai dengan pekerjaan yang tersedia, karyawan akan

mengalami kesukaran dalam pelaksanaan pekerjaan. Suatu jabatan memerlukan

kualifikasi minimal dari orang-orang yang menjabatnya, agar tugas-tugas tersebut

dapat dilaksanakan dengan baik.

Penentuan orang – orang yang meaksanakan tugas tersebut didasarkan atas

persyaratan jabatan yaitu untuk orang yang diduga akan sanggup melaksanakan

tugas-tugas dari sebuah deskripsi kerja. Di dalam memenuhi kebutuhan akan

tenaga kerja maka penjelasan haruslah meliputi:

1. Jabatan yang akan diisi.

2. Jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan.

3. Kualifikasi jabatan/ pekerjaan yang penting, misalnya latar belakang

(53)

3.3.3.4. Sistem Penggajian dan Pengupahan

Secara umum, pengertian gaji/upah adalah imbalan yang telah diserahkan

oleh pekerja kepada pihak lain atau majikan. Ditambah berbagai faktor yang

penting yang mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat gaji/ upah adalah:

1. Penawaran dan permintaan tenaga kerja

Meskipun hukum ekonomi tidak bisa diterapkan secara mutlak pada masalah

tenaga kerja, tetapi tidak dapat diingkari bahwa hukum penawaran dan

permintaan tetap mempengaruhi. Untuk pekerjaan yang membutuhkan

keterampilan (skill) yang tinggi, dan jumlah tenaga kerja langka, maka upah

cenderung tinggi. Sedang untuk jabatan – jabatan yang mempunyai penawaran

yang melimpah, cenderung turun.

2. Organisasi buruh

Ada tidaknya organisasi, serta kuat lemahnya organisasi buruh akan ikut

mempengaruhi terbentuknya tingkat upah. Adanya serikat buruh yang kuat,

berarti posisi bargaining karyawan juga kuat, dan akan menaikkan tingkat

upah.

3. Kemampuan untuk membayar

Meskipun mungkin serikat buruh menuntut upah yang tinggi, tetapi akhirnya

realisasi pemberian upah akan tergantung juga kepada kemampuan membayar

dari perusahaan. Bagi perusahaan, upah merupakan salah satu komponen

biaya produksi. Tingginya upah akan menaikkan biaya produksi, dan akhirnya

(54)

kerugian perusahaan, maka jelas perusahaan tidak akan mampu memenuhi

fasilitas karyawan.

4. Produktivitas

Gaji/ upah sebenarnya merupakan imbalan atas prestasi karyawan. Semakin

tinggi prestasi karyawan, seharusnya makin besar pula gaji/ upah yang akan

diterima. Prestasi ini biasanya dinyatakan dengan produktivitas. Untuk masa

sekarang ini nampaknya yang menjadi masalah adalah belum ada kesepakatan

dalam menghitung produktivitas.

5. Biaya Hidup

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan juga adalah biaya hidup. Pada kota –

kota besar dimana biaya hidup tinggi, maka upah juga cenderung tinggi.

Bagaimanapun juga biaya hidup merupakan batas penerimaan upah dari

karyawan.

6. Pemerintah

Pemerintah dengan peraturan-peraturan juga mempengaruhi tinggi rendahnya

upah. Peraturan tentang upah minimum merupakan batas bawah dari tingkat

upah yang harus dibayarkan.

3.3.4. Aspek Ekonomi

Perhitungan ekonomi diperlukan untuk melihat kelayakan dari suatu

usaha. Untuk setiap aspek dalam studi kelayakan terdapat sejenis analisa yang

(55)

a. Analisis finansial, dimana proyek dilihat dari sudut badan-badan atau

orang-orang yang menanam modalnya dalam proyek atau orang-orang yang berkepentingan

langsung dalam proyek.

b. Analisis ekonomis, dimana proyek dilihat dari sudut perekonomian sebagai

keseluruhan.

Dalam analisis finansial yang diperhatikan adalah hasil untuk modal

saham (equity capital) yang ditanam dalam usaha. Hasil finansial sering disebut

private return. Yang perlu diperhatikan dalam analisis finansial adalah waktu

didapatkannya returns.

Dalam analisis ekonomis yang diperhatikan adalah hasil total, atau

produktivitas, atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang dipakai

dalam proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara keseluruhan, tanpa

melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam

masyarakat yang menerima hasil proyek tersebut. Hasil itu disebut social returns

atau the economic returns dari proyek. Ada dua unsur yang berlainan dalam

analisa tersebut yaitu:

a. Harga, dalam analisis ekonomis selalu dipakai shadow prices yang

menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis yang sesungguhnya dari

unsur-unsur biaya maupun hasil.

b. Pembayaran transfer, termasuk pajak, subsidi dan bunga.

Masalah yang sering timbul adalah bagaimana cara membandingkan biaya

yang harus dikeluarkan saat ini (investasi) dengan benefit yang baru akan diterima

(56)

tertentu, sejumlah uang dapat ditentukan kesetaraan nilainya pada berbagai

kondisi, yaitu:

a. Berapa nilainya saat ini (Present value) : P

b. Berapa nilainya pada masa yang akan datang (Future value) : F

c. Berapa nilainya kalau disebar dalam jumlah yang sama setiap tahun (Average

Value) : A

Untuk memudahkan konversi ini ketiga unsur dalam penelitian waktu

adalah P, F, dan A adalah:

a. Compounding factor (F/P), adalah untuk mencari F bila diketahui P, i dan n,

dengan rumus:

F = P (1 + i)n atau F = P (F/P, i , n) ;dimana i = Tingkat Bunga

n = Tahun

b. Compounding factor for 1 per annum (F/A), adalah untuk mencari F bila

diketahuiA, i, dan n, dengan rumus:

F = A

i i)n 1 1

( + −

atau F = A (F/A, i, n)

c. Sinking fund factor (A/F), adalah untuk mencari A bila diketahui F, i, dan n,

dengan rumus:

A = F

1 ) 1 ( +i n

i

atau A = F (A/F, i, n)

d. Discount factor (P/F), adalah untuk mencari P bila diketahui F, i, dan n,

dengan rumus:

P = F

n

i i

) 1

(57)

e. Present Worth (value) of an annuity factor (P/A), adalah untuk mencari P bila

diketahui A, i, dan n, dengan rumus:

P = A n

n i i i ) 1 ( 1 ) 1 ( + − +

atau P = A (P/A, i, n)

f. Capital rcovery factor (A/P), adalah untuk mencari A bila diketahui P, i, dan

n, dengan rumus:

A = P

1 ) 1 ( ) 1 ( − + + n n i i i

atau A = P (A/P, i, n)

3.3.5. Pengertian Investasi3

Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan berinvestasi diantaranya

adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, peningkatan

pendapatan, penghematan devisa maupun penambahan devisa, dalam

menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk

menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup

independent.

Ada beberapa cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya

penggolongan usulan yang didasarkan menurut kategori, sebagai berikut:

1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva lama dengan yang baru.

2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga berrsifat penggantian.

3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan

produk baru disamping tetap memproduksi yang lama.

3

(58)

4. Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam ketiga golongan

di atas.

a. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara Present value dari benefit dan Present value

dari biaya. Suatu proyek dikatakan layak bila NPV ≥ 0. Jika NPV = 0, berarti

proyek tersebut akan mengembalikan persis sebesar Social Opportunity Cost

of Capital. Jika NPV < 0, proyek ditolak.

NPV =

= +

n

t

t

i Ct Bt

1 (1 )

Keterangan:

Bt = Benefit sosial kotor sehubungan dengan suatu proyek pada tahun t.

Ct = Biaya sosial kotor sehubungan dengan proyek pada tahun t, tidak dilihat

apakah biaya tersebut dianggap bersifat modal (pembelian peralatan,

tanah, konstruksi, dan sebagainya).

n = Umur ekonomis dari suatu proyek.

i = Social Opportunity Cost of Capital yang ditunjukkan sebagai Social

Discount Rate.

b. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah tingkat pertumbuhan rata-rata uang yang diinvestasikan dimana

net cash flow dari hasil investasi, diinvestasikan kembali untuk usaha tersebut.

IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari proyek sama dengan

nol. IRR dapat dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dari

(59)

=

= +

n

t

t

IRR Ct Bt

1 (1 )

= 0

c. Periode Batas (Cut off)

Priode batas adalah jangka waktu tertentu dimana investasi yang ditanam pada

suatu proyek sudah harus kembali. Panjang priode batas ini berbeda dari satu

proyek ke proyek yang lain dan dari satu waktu ke waktu yang lain,

tergantung pada situasi yang mungkin bersifat ekonomis atau non-ekonomis.

d. Periode Kembali Modal (Pay- off period)

Periode kembali modal adalah jangka waktu yang diperlukan untuk dapat

kembalinya modal investasi. Pilihan jatuh pada proyek yang periode

kembalinya paling pendek.

e. Keuntungan rata-rata

Pertimbangan kelayakan berdasarkan pada besarnya keuntungan rata-rata

pertahun. Kriteria keuntungan rata-rata sangat dipengaruhi oleh umur proyek.

Dalam perhitungan keuntungan rata-rata perlu dipertimbangkan biaya tahunan

rata-rata terkecil.

f. Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah suatu ukuran kriteria ekonomis dari suatu

perusahaan. Benefit proyek dapat dibagi kedalam 3 jenis yaitu:

1. Direct Benefits, dapat berupa kenaikan output fisik, atau kenaikan nilai

output yang disebabkan adanya perbaikan kualitas, perubahan lokasi,

perubahan dalam waktu penjualan, penurunan biaya dan kerugian.

(60)

proyek. Kenaikan nilai hasil produksi tersebut dapat berupa meningkatnya

jumlah hasil (kuantitas) atau meningkatnya mutu produksi (kualitas).

Contohnya :

a) Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi adalah contoh manfaat

langsung dari proyek tersebut.

b) Contoh penurunan biaya adalah berkurangnya biaya transportasi

karena adanya proyek perbaikan jalan.

2. Indirect Benefits, merupakan benefit yang timbul atau dirasakan di luar

proyek karena adanya realisasi suatu proyek, merupakan multiplier effects

dari proyek. Misalnya pemerintah bermaksud untuk mendirikan proyek

pembangkit tenaga listrik. Proyek pembangkit tenaga listrik ini akan

memberikan manfaat tak langsung seperti:

a) Mendorong tumbuhnya industri-industri lain yang dapat

memanfaatkan listrik tersebut.

b) Pertambahan nilai hasil produksi dari industri-industri tersebut di atas

adalah manfaat tak langsung sebagai multiplier efects dari proyek

pembangkit tenaga listrik.

c) Berkembangnya pertanian, pertambangan dan usaha lain disekitar

daerah pembangunan proyek

Disamping itu, manfaat langsung dari proyek pembangkit listrik tersebut

adalah jumlah kapasitas listrik (kilowatt) dikalikan harga (tarif) listrik

(61)

3. Intangible Benefits, merupakan benefit yang sulit dinilai dengan uang,

contoh-contoh Intangible Benefits dari pendirian suatu proyek adalah:

a) Perbaikan lingkungan hidup

b) Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman

c) Perbaikan distribusi pendapatan

d) Integrasi nasional dan pertahanan nasional

e) Berkurangnya pengangguran, dan sebagainya

Melihat 3 macam manfaat seperti yang diuraikan di atas, maka manfaat

langsung relatif lebih mudah untuk diidentifikasikan dan dihitung jumlahnya

dibandingkan manfaat tak langsung. Disamping itu, manfaat langsung dapat

direalisir, manfaat tidak langsung tidak akan otomatis terwujud. Misalnya, kalau

proyek bendungan sudah berhasil meningkatkan tenaga listrik sebagai akibat

langsung dari proyek tersebut maka pertumbuhan industri sebagai manfaat tak

langsung belum tentu akan terwujud, karena banyak faktor-faktor lain yang ikut

menentukan.

Untuk perbandingan BCR, biaya suatu proyek dapat jaga diklasifikasikan

atas biaya langsung dan biaya tak langsung.

1. Biaya Langsung

Adalah semua pengeluaran yang langsung untuk keperluan proyek, misalnya

biaya investasi, biaya operasi dan biaya pemeliharaan proyek.

Gambar

Gambar 2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia
Gambar 4.1. Kerangka Konseptual Penelitian
Gambar 4.2. Blok Diagram Metodologi Penelitian
Tabel 5.1. BI Rate
+7

Referensi

Dokumen terkait

Perhitungan awal yang dilakukan pada masa pra- proyek untuk menentukan tingkat kelayakan sebuah proyek agar dapat memutuskan mana proyek yang baik untuk

Kelayakan segi finansial berdasarkan aliran kas proyek dengan 4 jenis parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),

Cash outflow dari contoh rencana investasi proyek perumahan sederhana ini akan meliputi biaya beli tanah, biaya desain, biaya pemasaran, biaya perijinan dan prasarana,

“ Analisa Perbandingan Investasi Pada Proyek Pembangunan Perumahan (Studi Kasus: Proyek Perumahan Villa Pelita Asri dan Suka Maju Asri)”.. Saya menyadari bahwa dalam penyelesaian

investment costs, fixed and variable O&amp;M costs, fuel costs (for thermal power plants), Weighted Average Cost of Capital (WACC), and efficiency (for thermal power plants),

penelitian ini adalah: 1) Proyek perumahan yang berlokasi di Kabupaten Tabanan menunjukkan bahwa telah layak jika ditinjau dari aspek pemasaran. Proyek pembangunan

Analisis Kelayakan Investasi…, Fauzan Randy A, Fakultas Teknik dan Sains UMP, 2022 ii ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN Studi Kasus : Griya Satria Bukit Permata

4 Analisis Kelayakan Investasi…, Fauzan Randy A, Fakultas Teknik dan Sains UMP, 2022 Untuk mengetahui tingkat kelayakan proyek pembangunan perumahan Griya Satria Bukit Permata ini