STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
PT. DARMATAMA INDONESIA
TUGAS SARJANA
Diajukan untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik
Oleh :
INDRA MULYADI
080403155
D E P A R T E M E N T E K N I K I N D U S T R I
F A K U L T A S T E K N I K
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
M E D A N
KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillah yang tak terhingga penulis ucapkan kepada Allah
SWT yang senantiasa memberikan rahmat-Nya kepada penulis sehingga dapat
menyelesaikan laporan Tugas Sarjana ini dengan baik.
Laporan Tugas Sarjana ini.merupakan salah satu syarat yang harus
ditempuh oleh mahasiswa untuk dapat memperoleh gelar Sarjana Teknik di
Departemen Teknik Industri, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.
Judul Tugas Sarjana ini adalah “STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PT. DARMATAMA INDONESIA”.
Penulis menyadari bahwa Tugas Sarjana ini belum sepenuhnya sempurna
dan masih terdapat kekurangan. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan
saran yang membangun dari pembaca untuk kesempurnaan Tugas Sarjana ini dan
penulis berharap agar laporan ini bermanfaat bagi semua pihak yang
memerlukannya.
Medan, November 2011
UCAPAN TERIMA KASIH
Alhamdulillah yang tak hentinya terucap atas selesainya Tugas Sarjana ini,
banyak pihak yang telah membantu baik itu berupa bimbingan ataupun berupa
bantuan moril dan materil, sehingga Tugas Sarjana ini dapat diselesaikan. Oleh
karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah
membantu dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.
Pada kesempatan ini pula, penulis mengucapkan terima kasih kepada :
1. Orang tua yang sangat penulis cintai Ayahanda Mukayat Imam Safii dan
Ibunda Halimatusa’diah yang selalu memberikan dukungan dalam segala
bentuk.
2. Ibu Ir. Khawarita Siregar, MT, selaku Ketua Departemen Teknik Industri.
3. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE selaku koordinator bidang
Manajemen Rekayasa Produksi.
4. Ibu Ir. Rosnani Ginting, MT, selaku koordinator Tugas Sarjana.
5. Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM, selaku Dosen Pembimbing I atas
kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan, dan masukan serta
ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.
6. Bapak Ikhsan Siregar, ST, M. Eng, selaku Dosen Pembimbing II atas
kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan dan masukan serta
ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.
7. Ibu Ir. Dini Wahyuni, MT, selaku Dosen Wali penulis atas bimbingan, arahan
8. Bapak Ir. A. Jabbar M. Rambe, M. Eng, selaku penasehat penulis atas
bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan selama studi
penulis.
9. Pimpinan PT. Darmatama Indonesia, Bapak Surya Darma, SE selaku Manajer,
Bapak Juanda Iqbal, Amd selaku Supervisor, Bapak Lilik, ST selaku
Instruktur Lapangan yang telah membantu memberikan informasi dan
bimbingan dalam penyelesaian Tugas Sarjana penulis.
10.Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM selaku pimpinan Satyatama Graha
Tara, Bapak Jefferson Simamora, ST, MBA selaku staf teknik Satyatama
Graha Tara yang telah membantu penulis untuk bisa melakukan penelitian
pada PT. Darmatama Indonesia.
11.Kakak dan Abang yang penulis cintai Helika Yanti, SE, Sukarno, SE, Andi
Haryanto, SE dan Herimayani yang selalu memberikan dukungan dan
motivasi.
12.Khairun Nissa, SE yang selalu memberikan motivasi dan perhatian pada
penulis selama pengerjaan Tugas Sarjana.
13.Pegawai administrasi Departemen Teknik Industri, Kak Dina, Bang Mijo,
Bang Nur, Bang Ridho, dan Bu Ani yang telah membantu penulis dalam
melakukan urusan administrasi di Departemen Teknik Industri USU. Bang
Kumis dan Kak Rahma atas kebaikan hatinya meminjamkan buku demi
kelancaran penyelesaian laporan Tugas Sarjana ini.
14.Seluruh teman-teman se-angkatan (Mangara, Chalis, Abeeb Tanjung, Evan
Racun, Star, Pesal, Namnung, Tyung, Fera, Ilfil, Adhytree, Mala, Bukke dan
Kenzo) yang akan selalu penulis rindukan kebersamaannya.
15.Seluruh rekan-rekan Staf Teknik di Satyatama Graha Tara (Bapak Adit, Bapak
Lutfie, Bapak Zul Rahman, Bapak Mudi, Bapak Jefferson, Bapak Ansyari,
Bapak Syafril, Bapak Falti dan Bapak Tua) yang telah memberikan masukan,
arahan dan motivasi bagi penulis dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.
Kepada semua pihak yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan
Tugas Sarjana ini dan tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, penulis ucapkan
D A F T A R I S I
BAB HALAMAN
LEMBAR JUDUL ... i
LEMBAR PENGESAHAN ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
UCAPAN TERIMA KASIH ... iv
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR TABEL ... xiv
DAFTAR GAMBAR ... xvii
DAFTAR LAMPIRAN ... xviii
ABSTRAK... xx
I PENDAHULUAN ... I-1
1.1. Latar Belakang Masalah ... I-1
1.2. Perumusan Masalah ... I-3
1.3. Tujuan Penelitian ... I-3
1.4. Asumsi dan Batasan Penelitian ... I-3
1.5. Manfaat Penelitian ... I-4
1.6. Sistematika Laporan ... I-5
I I GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ... II-1
D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )
BAB HALAMAN
2.2. Struktur Organisasi ... II-3
2.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... II-5
2.4. Proses Produksi ... II-5
2.4.1. Standar Mutu Bahan/Produk ... II-5
2.4.2. Bahan yang Digunakan ... II-6
2.4.2.1. Bahan Baku ... II-6
2.4.2.2. Bahan Tambahan ... II-7
2.4.2.3. Bahan Penolong ... II-7
2.5. Utility ... II-8
III LANDASAN TEORI ... III-1
3.1. Studi Kelayakan ... III-1
3.2. Tujuan Studi Kelayakan ... III-2
3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan ... III-4
3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ... III-4
3.3.1.1. Konsep Inti Pemasaran ... III-5
3.3.1.2. Ruang Pasar (Market Space) dan
Pangsa Pasar (Market Share) ... III-8
3.3.1.3. Penetapan Harga. ... III-9
D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )
BAB HALAMAN
3.3.3. Aspek Organisasi dan Manajemen ... III-11 3.3.3.1. Struktur Organisasi ... III-12
3.3.3.2. Deskripsi Tugas ... III-14
3.3.3.3. Kebutuhan Tenaga Kerja ... III-15
3.3.3.4. Sistem Penggajian dan Pengupahan ... III-16
3.3.4. Aspek Ekonomi ... III-17
3.4. Pengertian Investasi ... III-20
3.5. Pemasaran ... III-26
3.6. Perumahan ... III-27
IV METODOLOGI PENELITIAN ... IV-1
4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian ... IV-1
4.2. Jenis Penelitian ... IV-1
4.3. Kerangka Konseptual ... IV-1
4.4. Prosedur Penelitian ... IV-2
4.4.1. Studi Pendahuluan ... IV-3
4.4.3. Pengumpulan Data ... IV-4 4.4.2. Identifikasi Masalah dan Penetapan Tujuan ... IV-4
4.4.3.1. Sumber Data ... IV-4
D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )
BAB HALAMAN
4.4.4. Pengolahan Data ... IV-5
4.4.5. Tahap Analisis dan Pemecahan Masalah ... IV-6
4.4.6. Kesimpulan dan Saran ... IV-6
V PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA ... V-1
5.1. Pengumpulan dan Pengolahan data ... V-1
5.1.1. Aspek Legalitas ... V-1
5.1.1.1. Pendirian Perusahaan ... V-1
5.1.1.2. Kegiatan Usaha ... V-2
5.1.1.3. Modal Dasar dan Kepemilikan Saham... V-2
5.1.1.4. Surat Ijin Perusahaan ... V-3
5.1.1.5. Perjanjian Kredit ... V-4
5.1.2. Aspek Pasar ... V-5
5.1.2.1. Survey/Statistik ... V-5
5.1.2.2. Jumlah Penduduk Kota Medan ... V-6
5.1.2.3. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-10
5.1.3. Aspek Pemasaran ... V-22
5.1.3.1. Produk ... V-22
5.1.3.2. Harga Jual ... V-23
D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )
BAB HALAMAN
5.1.3.4. Perbandingan Dengan Produk Lain ... V-24
5.1.3.5. Kelemahan dan Kekuatan Pesaing Utama ... V-25
5.1.3.6. Kekuatan dan Kelemahan Perumahan
Greatland Setiabudi ... V-26
5.1.3.7. Proyeksi Penjualan Perumahan ... V-28
5.1.3.8. Strategi Pemasaran ... V-28
5.1.3.8.1. Segmentasi ... V-29
5.1.3.8.2. Targetting ... V-30
5.1.3.8.3. Positioning ... V-30
5.1.4. Aspek Teknik... V-35
5.1.4.1. Lokasi dan Identifikasi Perumahan ... V-35
5.1.4.2. Spesifikasi Teknik... V-37
5.1.4.3. Rencana Pembangunan ... V-38
5.1.5. Aspek Organisasi dan Manajemen ... V-39
5.1.5.1. Struktur Organisasi ... V-39
5.1.5.2. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... V-43
5.1.5.3. Jumlah Tenaga Kerja ... V-50
5.1.5.4. Fungsi Manajemen ... V-51
5.1.5.4.1. Manajemen Bahan ... V-51
D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )
BAB HALAMAN
5.1.5.4.3. Manajemen Tenaga Kerja ... V-52
5.1.5.4.4. Manajemen Pemasaran ... V-53
5.1.5.4.5. Manajemen Proyek ... V-54
5.1.5.5. Sistem Penggajian ... V-57
5.1.6. Aspek Finansial ... V-59
5.1.6.1. Rencana Anggaran Biaya ... V-59
5.1.6.2. Penjualan ... V-60
5.1.6.3. Sumber Dana ... V-61
5.1.6.4. Asumsi-asumsi Proyeksi Keuangan ... V-62
5.1.6.5. Proyeksi Keuangan ... V-63
5.1.6.5.1. Penarikan dan Pembayaran Kredit ... V-63
5.1.6.5.2. Proyeksi Neraca ... V-64
5.1.6.5.3. Proyeksi Cash Flow ... V-64
5.1.6.5.4. Proyeksi Laba Rugi ... V-66
5.1.6.6. Kelayakan Proyek ... V-67
5.1.6.6.1. Net Present Value (NPV) ... V-67
5.1.6.6.2. Internal Rate of Return (IRR) ... V-68
5.1.6.6.3. Payback Period (PP) ... V-69
5.1.6.6.4. Benefit Cost Ratio (BCR) ... V-70
D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )
BAB HALAMAN VI ANALISIS PEMECAHAN MASALAH ... VI-1
6.1. Aspek Legalitas ... VI-1
6.2. Aspek Pasar ... VI-1
6.3. Aspek Pemasaran ... VI-2
6.4. Aspek Teknik ... VI-2
6.5. Aspek Organisasi dan Manajemen ... VI-4
6.6. Aspek Finansial ... VI-4
6.6.1. Analisis Kriteria Ekonomis ... VI-5
VII KESIMPULAN DAN SARAN ... VII-1
7.1. Kesimpulan ... VII-1
7.2. Saran ... VII-2
D A F T A R T A B E L
TABEL HALAMAN
4.1. Narasumber dan Alasan Pemilihan ... IV-5
5.1. BI Rate ... V-6
5.2. Jumlah Penduduk Kota Medan Tahun 2010 ... V-8
5.3. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut
Kabupaten/Kota Tahun 2010 ... V-8
5.4. Persentase Penduduk Menurut Golongan Penghasilan
Per Rumah Tangga Setiap Bulan ... V-10
5.5. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-11
5.6. Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan ... V-12
5.7. Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan
Rumah Tinggal ... V-13
5.8. Proyeksi Kebutuhan Rumah Menengah ... V-14
5.9. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Kuadratis ... V-16
5.10. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Siklis ... V-17
5.11. Perhitungan SEE untuk Metode Kuadratis ... V-18
5.12. Perhitungan SEE untuk Metode Siklis ... V-19
5.13. Perhitungan Hasil Verifikasi ... V-20
5.14. Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara ... V-22
5.15. Produk PT. Darmatama Indonesia ... V-22
D A F T A R T A B E L (LANJUTAN)
TABEL HALAMAN
5.17. Tipe dan Harga Jual Rumah Greatland Setiabudi ... V-24
5.18. SWOT Perumahan Greatland Setiabudi ... V-26
5.19. Strategi dalam SWOT ... V-27
5.20. Proyeksi Penjualan Rumah ... V-28
5.21. Hadiah Yang Diberikan Untuk 20 Pembeli ... V-34
5.22. Rencana Pembangunan Greatland Setiabudi... V-39
5.23. Jumlah Tenaga Kerja PT. Darmatama Indonesia ... V-51
5.24. Estimasi Gaji Karyawan PT. Darmatama Indonesia ... V-59
5.25. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Investasi ... V-59
5.26. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... V-60
5.27. Perhitungan Depresiasi ... V-60
5.28. Proyeksi Pendapatan (‘000) ... V-61
5.29. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... V-61
5.30. Struktur Pembiayaan ... V-62
5.31. Asumsi Proyeksi Keuangan ... V-62
5.32. Jadwal Penarikan dan Pembayaran Kredit Modal Kerja ... V-63
5.33. Proyeksi Cash Flow... V-65
5.34. Proyeksi Laba Rugi (‘000) ... V-66
5.35. Perhitungan Net Present Value (‘000) ... V-67
D A F T A R T A B E L (LANJUTAN)
TABEL HALAMAN
5.37. Payback Period (‘000)... V-69
5.38. Benefit Cost Ratio (‘000) ... V-70
D A F T A R G A M B A R
GAMBAR HALAMAN
2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia... II-4
3.1. Aliran Proses Pemasaran ... III-26
4.1. Kerangka Konseptual Penelitian ... IV-2
4.2. Blok Diagram Metodologi Penelitian ... IV-3
5.1. Perkembangan Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-11
5.2. Scatter Diagram Jumlah Rumah Tinggal Menengah
di Kota Medan ... V-15
5.3. Moving Range Chart Jumlah Ketersediaan Rumah Tinggal
di Sumatera Utara ... V-21
DAFTAR LAMPIRAN
LAMPIRAN HALAMAN
1. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... L-1
2. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut Kabupaten/
Kota Tahun 2010 ... L-9
3. Kepadatan Penduduk Medan Menurut Kecamatan ... L-10
4. Rencana Anggaran Biaya Investasi ... L-11
5. Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... L-12
6. Jadwal Investasi ... L-13
7. Proyeksi Penjualan dan Pendapatan ... L-15
8. Harga Pokok Penjualan ... L-17
9. Cash Flow ... L-19
10. Laba Rugi ... L-21
11. Neraca ... L-23
12. Neraca Modal Kerja ... L-25
13. Kredit Modal Kerja Konstruksi ... L-27
14. Kelayakan Proyek ... L-29
15. Profitability Index ... L-30
16. BAR CHART Perumahan Greatland Setiabudi ... L-34
17. Surat Permohonan Tugas Sarjana ... L-35
18. Formulir Penetapan Tugas Sarjana ... L-36
DAFTAR LAMPIRAN (LANJUTAN)
LAMPIRAN HALAMAN
20. Surat Balasan Perusahaan ... L-38
21. Surat Keputusan Tugas Sarjana ... L-39
22. Lembar Asistensi Dosen Pembimbing 1 ... L-41
ABSTRAK
Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2010-2014. Untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan rumah terutama di daerah perkotaan PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Kotamadya Medan. Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan. Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT. Darmatama secara umum telah melengkapi dokumen legal sebagaimana yang diwajibkan didalam menjalankan kegiatan usahanya. Perseroan dapat berlaku efektif sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia. Peluang pasar pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sangat menjanjikan mengingat masih besarnya peluang pasar (market potencial) di Kota Medan yaitu 3.190 unit pada tahun 2011. Biaya Investasi dan Modal Kerja untuk merealisasi pembangunan Greatland Setiabudi sebesar Rp. 17.302.060.000,-. Net Present Value (NPV) yang diperoleh yaitu sebesar 2.054.261.000,-. Nilai IRR dari pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sebesar 22,90%. Payback period (PP) pembangunan perumahan Greatland Setiabudi selama 2 tahun 3 bulan 29 hari. Benefit Cost Ratio yang diperoleh 1,10. Profitability Ratio yang diperoleh sebesar 54% untuk Rate of Return on Investment (ROI) dan 67% untuk Rate of Return on Equity (ROE). Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi yang dilakukan oleh PT. Darmatama Indonesia dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.
ABSTRAK
Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2010-2014. Untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan rumah terutama di daerah perkotaan PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Kotamadya Medan. Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan. Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT. Darmatama secara umum telah melengkapi dokumen legal sebagaimana yang diwajibkan didalam menjalankan kegiatan usahanya. Perseroan dapat berlaku efektif sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia. Peluang pasar pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sangat menjanjikan mengingat masih besarnya peluang pasar (market potencial) di Kota Medan yaitu 3.190 unit pada tahun 2011. Biaya Investasi dan Modal Kerja untuk merealisasi pembangunan Greatland Setiabudi sebesar Rp. 17.302.060.000,-. Net Present Value (NPV) yang diperoleh yaitu sebesar 2.054.261.000,-. Nilai IRR dari pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sebesar 22,90%. Payback period (PP) pembangunan perumahan Greatland Setiabudi selama 2 tahun 3 bulan 29 hari. Benefit Cost Ratio yang diperoleh 1,10. Profitability Ratio yang diperoleh sebesar 54% untuk Rate of Return on Investment (ROI) dan 67% untuk Rate of Return on Equity (ROE). Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi yang dilakukan oleh PT. Darmatama Indonesia dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap
manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah
(tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Rumah
merupakan tempat istirahat, dan melakukan berbagai aktivitas setiap orang atau
keluarga sehari-hari, sehingga impian setiap orang apakah pasangan muda, tua,
yang mau menikah, semuanya menginginkan hidup nyaman dirumah sendiri.
Karena rumah saat ini selain sarana hunian atau tempat tinggal, tapi juga
merupakan investasi di masa depan.
Pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya merupakan
tanggung jawab masyarakat. Peranan pemerintah terutama diarahkan untuk
menciptakan iklim usaha dan iklim pembangunan, mendorong dan menggerakkan
peran serta masyarakat dan perusahaan swasta dalam pembangunan perumahan.
Dalam rangka memberikan dorongan kepada perusahaan swasta dan
masyarakat, belakangan ini berbagai kemudahan telah diberikan pemerintah.
Kemudahan tersebut berupa penyederhanaan prosedur, pemberian keringanan
dalam angsuran kredit pemilikan rumah (KPR) dan pemberian dorongan kepada
lembaga-lembaga keuangan untuk turut serta menyalurkan KPR kepada
Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan
sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut
tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan
ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi
perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta
unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional
(RPJMN) 2010-2014.
Dengan latar belakang diatas dan untuk mengatasi kebutuhan masyarakat
akan perumahan di daerah perkotaan, maka PT. Darmatama Indonesia akan
membangun perumahan di Jl. Bunga Rinte Kelurahan Medan Selayang
Kecamatan Medan Tuntungan provinsi Sumatera Utara.
Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh
PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar,
oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari
resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan,
memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan.
Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini
dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC),
yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek
pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan
1.2. Perumusan Masalah
Apakah proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi oleh PT.
Darmatama Indonesia layak untuk direalisasikan?
1.3. Tujuan Penelitian
Tujuan umum dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan
pembangunan perumahan Greatland Setiabudi oleh PT. Darmatama Indonesia
yang berlokasi di Jl. Bunga Rinte Kelurahan Medan Selayang Kecamatan Medan
Tuntungan Provinsi Sumatera Utara.
Tujuan khusus dari penelitian ini adalah:
1. Menganalisis aspek pasar untuk mendapatkan peluang pasar.
2. Menganalisis aspek teknik, untuk mengetahui proses operasional perumahan
Greatland Setiabudi.
3. Menganalisis aspek organisasi dan manajemen, untuk mengetahui rencana
anggaran biaya gaji karyawan.
4. Menganalisis aspek finansial, untuk mengetahui nilai Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan Benefit Cost
Ratio (BCR).
1.4. Asumsi dan Batasan Penelitian
Asumsi-asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
2. Data yang diperoleh dari perusahaan dan instansi lain dianggap benar setelah
diteliti kewajarannya.
Batasan-batasan masalah yang digunakan dalam penelitian ini antara lain:
1. Pengamatan dilakukan pada perumahan Greatland Setiabudi milik PT.
Darmatama Indonesia.
2. Aspek yang diteliti hanya aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek
teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.
1.5. Manfaat Penelitian
Manfaat dari penelitian ini adalah:
1. Penelitian ini diharapkan menjadi bahan informasi bagi Perusahaan dalam
membuat suatu keputusan investasi pada pembangunan perumahan.
2. Untuk meyakinkan pihak kreditor, khususnya perbankan untuk memberikan
kredit pada pembangunan perumahan PT. Darmatama Indonesia.
3. Meningkatkan kemampuan mahasiswa dalam menerapkan teori yang
diperoleh di masa perkuliahan dengan mengaplikasikan teori tersebut di
lapangan, sehingga menambah keterampilan dan pengalaman dalam
memecahkan masalah dan menjadi salah satu langkah karir sebelum masuk
ke dunia kerja.
4. Sebagai tambahan referensi dan sumbangan pemikiran bagi para peneliti yang
ingin mengembangkan penelitian mengenai Studi Kelayakan terutama di
1.6. Sistematika Laporan
Sistematika penulisan laporan Tugas Sarjana adalah sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini diuraikan latar belakang penelitian tentang alasan
melakukan penelitian studi kelayakan, rumusan masalah yang
berkenaan dengan tingkat kelayakan investasi pada proyek
pembangunan perumahan, asumsi dan batasan masalah penelitian,
manfaat penelitian untuk perusahaan, mahasiswa serta Departemen
Tekknik Industri, dan sistematika penulisan laporan Tugas Sarjana.
BAB II GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
Pada bab ini berisikan sejarah industri (perusahaan), ruang lingkup
bidang usaha, tenaga kerja, proses produksi, beberapa hal yang
mendukung informasi mengenai PT. Darmatama Indonesia.
BAB III LANDASAN TEORI
Pada bab ini diuraikan teori-teori yang berkaitan dengan pokok
permasalahan yang dikaji dalam Tugas Sarjana ini, rumus, metode
dan pendekatan yang digunakan sebagai dasar pemecahan masalah.
Landasan teori ini mencakup tentang teori studi kelayakan,
aspek-aspek studi kelayakan dan tahapan studi kelayakan.
BAB IV METODOLOGI PENELITIAN
Pada bab ini berisikan mengenai jenis penelitian, lokasi dan waktu
penelitian, langkah-langkah pengumpulan dan pengolahan data,
analisis dan pemecahan masalah, serta kesimpulan dan saran.
BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA
Pada bab pengumpulan dan pengolahan data ini berisi tentang
pengumpulan data, yaitu data survei, rencana anggaran biaya,
legalitas perusahaan, peluang pasar, perhitungan aspek finansial.
BAB V ANALISIS PEMECAHAN MASALAH
Pada bab ini diuraikan mengenai analisis aspek-aspek studi
kelayakan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek
teknik, aspek organisasi dan manajemen, aspek finansial dan
mengevaluasi semua aspek studi kelayakan.
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
Bab ini berisi kesimpulan dan saran mengenai penelitian studi
BAB II
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
2.1. Sejarah Perusahaan
PT. Darmatama Indonesia didirikan pada tanggal 23 Februari tahun 2010
berkedudukan di Medan dan berkantor di Jalan jermal XI berdasarkan Akta
Pendirian Perseroan Terbatas No. 25 yang dibuat oleh Notaris Darmansyah
Nasution, SH, notaris di Medan. Untuk pengembangan usaha PT. Darmatama
membuka kantor perwakilan di Jalan Sisingamaraja No. 160 A Medan.
Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia
No. 25 tanggal 23 Februari 2010, maka Modal Dasar Perusahaan berjumlah Rp.
1.000.000.000 (satu milyar rupiah) terbagi atas 1000 (seribu) saham,
masing-masing saham bernilai Rp. 1.000.000 (satu juta rupiah).
Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia
No. 25 tanggal 23 Februari 2010, dari modal tersebut telah ditempatkan dan
disetor 100% (seratus persen) atau sejumlah saham dengan nilai nominal
seluruhnya Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah), dengan susunan pemegang
saham sebagai berikut:
1. Surya Darma, SE, sebanyak 950 (sembilan ratus lima puluh) saham dengan
nilai nominal seluruhnya sebesar Rp. 950.000.000 (sembilan ratus lima puluh
juta rupiah).
2. Welly Andry Lubis, sebanyak 50 (lima puluh) saham dengan nominal
Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia
No. 25 tanggal 23 Februari 2010, susunan pengurus perusahaan adalah sebagai
berikut:
Direktur : Surya Darma, SE
Direktur
Komisaris : Welly Andry Lubis
Komisaris
Perseroan ini didirikan untuk masa waktu yang tidak ditentukan lamanya.
Maksud dan tujuan didirikannya perseroan adalah berusaha dalam bidang
pembangunan/properti, perdagangan umum, industri, agrobisnis, pengadaan
barang, jasa, transportasi, komoditi eksport, import, desain interior, restoran,
informatika dan teknologi, advertising, event organization dan production house,
periklanan, leveransir dan supplier.
Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut diatas. Perseroan dapat
melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:
a. Menjalankan usaha dalam bidang import, eksport antar pulau dan lokal baik
untuk perhitungan sendiri maupun secara komisi atas perhitungan pihak
lain.
b. Mendirikan pabrik-pabrik dari berbagai macam industri, serta memasarkan
hasil-hasil industrinya.
c. Menjalankan usaha dalam bidang perkebunan, perikanan, pertanian dan
d. Menjalankan usaha dalam bidang leveransir, supplier, distributor, grosir,
komisioner, wakil atau agen baik dari perusahaan-perusahaan dalam dan
luar negeri.
e. Sebagai pemborong, kontraktor, pelaksana pengawas dari pekerjaan
pembuatan bangunan-bangunan, gedung-gedung, bangunan rumah/properti,
jalanan, lapangan, pengairan/irigasi, installasi listrik, air, gas dan
telekomunikasi.
f. Menjalankan usaha dalam bidang advertising serta percetakan.
g. Menjalankan usaha dalam bidang event organization.
h. Menjalankan usaha dalam bidang informatika dan teknologi, baik
pengadaan barang-barangnya maupun perakitannya.
i. Menjalankan usaha dalam bidang periklanan dan promosi.
j. Menjalankan usaha dalam bidang jasa atas design dan jasa lainnya.
2.2. Struktur Organisasi
Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Darmatama Indonesia adalah
struktur organisasi garis dan staff. Pimpinan tertinggi dipegang oleh seorang
Manajer dibantu oleh supervisor dan beberapa staff yang didalamnya telah terlihat
batasan-batasan pertanggungjawaban dari setiap bidang pekerjaan tersebut.
Adapun Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia dapat dilihat pada Gambar
Gambar 2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia MANAGER
SUPERVISOR
TEAM LEADER MARKETING HEAD OF TECHNIC
HEAD OF LEGAL HEAD OF FINANCE
DRIVER SECURITY
OFFICE BOY
ADMINISTRASI KASIR TEAM
MARKETING
DRAFTER INS. LAPANGAN
LOGISTIC KOMISARIS
2.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab
Dalam menjalankan organisasi dibutuhkan orang yang memegang jabatan
tertentu dalam struktur organisasi, dimana masing-masing orang mempunyai
tugas dan wewenang yang jelas. Tanggung jawab yang diberikan pada
masing-masing orang seimbang dengan wewenang yang diterima.
Pembagian tugas dan tanggung jawab pada PT. Darmatama Indonesia
dapat dilihat pada Lampiran.
2.4. Proses Produksi
Proses produksi adalah cara, metode dan teknik untuk menciptakan atau
menambah kegunaan suatu barang atau jasa dengan menggunakan sumber-sumber
yang ada seperti tenaga kerja, mesin, bahan dan dana. PT. Darmatama Indonesia
merupakan salah satu perusahaan swasta yang bergerak di bidang properti. Dalam
kegiatan operasinya, akan dilakukan pengawasan pembangunan perumahan oleh
head of technic dengan suatu sistem pengendalian mutu yang baik dari
manajemen.
2.4.1. Standar Mutu Bahan/Produk
PT. Darmatama Indonesia mempunyai standarisasi dalam menghasilkan
produk. Pengawasan mutu dilakukan terhadap proses produksi yang ditujukan
untuk menjaga konsistensi dari mutu produk. Produk yang bermutu dan pelayanan
Keberhasilan perusahaan sangat bergantung dari seberapa jauh perusahaan dapat
mengetahui, mengerti dan memahami permintaan konsumen.
2.4.2. Bahan Yang Digunakan 2.4.2.1. Bahan Baku
Bahan baku merupakan bahan utama yang digunakan dalam proses
produksi untuk menghasilkan sebuah produk. Bahan ini memiliki persentase yang
relatif besar dalam produk dibandingkan bahan-bahan lainnya. Kualitas bahan
baku yang digunakan sangat menentukan kualitas produk yang dihasilkan. Semua
bahan baku yang digunakan dibeli di toko bangunan (panglong) yang berada di Jl.
Sisingamaraja Medan. Dalam pembuatan rumah bahan baku yang digunakan
yaitu:
1. Batubata
Batu yang terbuat dari tanah liat berguna sebagai bahan untuk mendirikan
bangunan.
2. Batu koral
Batu koral merupakan batu gunung yang berguna sebagai bahan untuk
mengecor pondasi bangunan.
3. Semen
Semen merupakan tepung yang berguna untuk membentuk bangunan.
4. Pasir
5. Besi Cor
Besi cor merupakan besi yang digunakan dalam pembuatan pondasi untuk
memperkokoh bangunan.
6. Kayu
Kayu meranti yang digunakan sebagai kusen pintu dan jendela.
7. Genteng Metal
Merupakan penutup atap yang terbuat dari metal.
2.4.2.2. Bahan Tambahan
Bahan tambahan adalah suatu bahan yang ditambahkan dalam proses
pembuatan suatu produk dimana komponen-komponennya tidak terlihat jelas pada
produk yang dihasilkan. Bahan tambahan yang digunakan dalam memproduks i
rumah adalah sebagai berikut :
1. Aluminium
Merupakan bahan yang digunakan sebagai rangka atap.
2. Air
Bahan yang digunakan untuk mencapur semen dengan pasir.
3. Kawat
Bahan yang digunakan untuk mengikat besi cor.
2.4.2.3. Bahan Penolong
Bahan penolong adalah bahan yang dibutuhkan guna menyelesaikan
tidak mengurangi nilai dari produk tersebut melainkan menambah nilai dari
produk. Adapun bahan penolong yang digunakan dalam pembuatan rumah yaitu :
1. Cat
Merupakan bahan untuk mewarnai bangunan rumah.
2. Besi jerjak
Besi jerjak digunakan sebagai jerjak pada kusen jendela.
3. Gypsun
Gypsun digunakan sebagai penutup/ batas antara lantai rumah dengan atap
rumah.
4. Keramik
Keramik yang terbuat dari tanah liat dan memiliki motif yang digunakan
sebagai lantai dari bangunan rumah.
5. Kaca Pentin
Kaca pentin merupakan kaca yang memiliki corak dan warna yang indah
untuk mempercantik bangunan rumah.
2.5. Utility
Fungsi sarana utilities merupakan sarana pembantu yang di gunakan untuk
rnelangsungkan operasional (proses produksi), sarana ini sangat penting atau
mutlak di perlukan. Sarana utilitas yang terdapat pada lokasi perumahan adalah
a. Air
Untuk kegiatan produksi pada pembuatan rumah sangatlah penting,
pemakaian air pada proses pembuatan rumah untuk mencampurkan semen
dengan pasir. Sumber air dalam proses pembuatan rumah yang digunakan PT.
Darmatama Indonesia bersumber dari PDAM Tirtanadi.
b. Gudang
Gudang sangat dibutuhkan di lokasi perumahan karena dalam kegiatan
produksi banyak menggunakan bahan-bahan yang di supplay sebagai
persediaan proses pembangunan.
c. Kantor Pemasaran
Dengan adanya kantor pemasaran di lokasi perumahan, maka proses
BAB III
LANDASAN TEORI
3.1. Studi Kelayakan1
Pada umumnya proyek-proyek yang dinilai dari segi social benefit adalah
proyek-proyek yang dilaksanakan oleh pemerintah dan organisasi-organisasi Studi kelayakan pada akhir-akhir ini telah banyak dikenal oleh
masyarakat, terutama masyarakat yang bergerak dalam bidang dunia usaha.
Bermacam-macam peluang dan kesempatan yang ada dalam kegiatan dunia usaha,
telah menuntut perlu adanya penilaian sejauh mana kegiatan/kesempatan tersebut
dapat memberikan manfaat (benefit) bila suatu usaha dijalankan atau
dikembangkan. Kegiatan untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat
diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha/proyek bisnis.
Studi kelayakan atau sering disebut “feasibility study” adalah penelitian
yang mendalam terhadap suatu gagasan usaha atau bisnis tentang layak atau
tidaknya gagasan usaha tersebut untuk dilaksanakan. Pengertian layak dalam
penilaian ini adalah kemungkinan dari gagasan usaha yang akan dilaksanakan
memberikan manfaat (benefit), baik dalam arti financial benefit maupun dalam
arti social benefit. Layaknya suatu gagasan usaha dalam arti social benefit tidak
selalu menggambarkan layak dalam arti financial benefit, hal ini tergantung dari
segi penilaian yang dilakukan.
1
sosial, seperti pembuatan jalan, rumah sakit, taman hiburan, sekolah dan lain
sebagainya yang memberikan dampak positif terhadap perekonomian masyarakat
secara keseluruhan. Proyek-proyek yang dinilai dari segi analisis financial benefit
pada umumnya adalah proyek-proyek yang dilaksanakan oleh pengusaha secara
individu yang menanamkan modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan
langsung dalam proyek. Sasaran yang ingin dicapai dalam analisis financial
benefit adalah hasil dari modal saham (equity capital) yang ditanam dalam
usaha/proyek tersebut, seperti mendirikan industri, pembukaan usaha pertaniaan,
pengembangan usaha dan lain sebagainya.
3.2. Tujuan Studi Kelayakan2
Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari
penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan. Ada lima tujuan, pentingnya melakukan studi kelayakan usaha
yaitu:
1. Menghindari resiko kerugian
Studi kelayakan bertujuan untuk menghindari risiko kerugian keuangan di
masa datang yang penuh ketidakpastian. Kondisi ini ada yang dapat
diramalkan akan terjadi atau terjadi tanpa dapat diramalkan. Dalam hal ini
fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang tidak
diinginkan, baik risiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat
2. Memudahkan perencanaan
Ramalan tentang apa yang akan terjadi di masa yang akan datang, dapat
mempermudah dalam melakukan perencanaan. Perencanaan tersebut,
meliputi:
a. Berapa jumlah dana yang dibutuhkan.
b. Kapan usaha akan dijalankan.
c. Dimana lokasi usaha akan dibangun.
d. Siapa yang akan melaksanakan.
e. Bagaimana cara melaksanakannya.
f. Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh.
g. Bagaimana cara mengawasinya jika terjadi penyimpangan
Dengan adanya perencanaan yang baik, maka suatu usaha akan mempunyai
jadwal pelaksanaan usaha, mulai dari usaha dijalankan sampai pada waktu
tertentu.
3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan
Bagaimana rencana yang sudah disusun akan memudahkan dalam pelaksanaan
usaha. Rencana yang sudah disusun akan dijadikan acuan dalam mengerjakan
setiap tahap usaha, sehingga suatu pekerjaan dapat dilakukan secara sistematis
dan dapat tepat sasaran serta sesuai rencana.
4. Memudahkan pengawasan
Pelaksanaan usaha yang sesuai rencana akan memudahkan untuk melakukan
pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini perlu dilakukan agar
pelaksanaan usaha dapat dilakukan secara sungguh-sungguh, karena ada yang
mengawasi.
5. Memudahkan pengendalian
Adanya pengawasan dalam pelaksanaan pekerjaan dapat terdeteksi terjadinya
suatu penyimpangan, sehingga dapat dilakukan pengendalian atas
penyimpangan tersebut. Tujuan dari pengendalian ini adalah untuk
mengendalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng, sehingga tujuan
perusahaan akan tercapai.
3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan Bisnis 3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran
Evaluasi aspek pasar dan pemasaran sangat penting dilakukan karena tidak
ada usaha yang berhasil tanpa adanya permintaan atas barang atau jasa yang
dihasilkan oleh usaha tersebut. Pada dasarnya, aspek pasar dan pemasaran
bertujuan untuk mengetahui berapa besar luas pasar, pertumbuhan permintaan dan
pangsa pasar produk atau jasa yang bersangkutan. Aspek pasar adalah inti dari
penyusunan studi kelayakan, karena Permintan pasar dari produk yang dihasilkan,
merupakan dasar dalam penyusunan produksi, jumlah produksi itu sendiri
merupakan dasar dalam rencana pembelian bahan baku, jumlah tenaga kerja yang
diperlukan, serta fasilitas lainnya yang dibutuhkan.
Pasar terdiri dari semua pelanggan potensial yang memiliki kebutuhan atau
keinginan tertentu yang sama, yang mungkin bersedia dan mampu melaksanakan
adalah suatu proses dan manajeral yang membuat individu atau kelompok
mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan menciptakan,
menawarkan dan mempertukarkan produk yang bernilai kepada pihak lain atau
segala kegiatan yang menyangkut penyampaian produk atau jasa mulai dari
produsen sampai konsumen Peranan pemasaran saat ini tidak hanya
menyampaikan produk atau jasa hingga tangan konsumen tetapi juga bagaimana
produk atau jasa tersebut dapat memberikan kepuasan kepada pelanggan dengan
menghasilkan laba. Sasaran dari pemasaran adalah menarik pelanggan baru
dengan menjanjikan nilai superior, menetapkan harga menarik, mendistribusikan
produk dengan mudah, mempromosikan secara efektif serta mempertahankan
pelanggan yang sudah ada dengan tetap memegang prisip kepuasan pelanggan.
3.3.1.1. Konsep Inti Pemasaran
1. Kebutuhan
Konsep dasar yang melandasi pemasaran adalah kebutuhan manusia.
Kebutuhan manusia adalah pernyataan dari rasa kahilangan, dan manusia
mempunyai banyak kebutuhan yang kompleks. Kebutuhan manusia yang
kompleks tersebut karena bukan hanya fisik (makanan, pakaian, perumahan),
tetapi juga rasa aman, aktualisasi diri, sosialisasi, penghargaan, kepemilikan.
Semua kebutuhan berasal dari masyarakat konsumen, bila tidak puas
consumen akan mencari produk atau jasa yang dapat memuaskan kebutuhan
2. Keinginan
Bentuk kebutuhan manusia yang dihasilkan oleh budaya dan kepribadian
individual dinamakan keinginan. Keinginan digambarkan dalam bentuk obyek
yang akan memuaskan kebutuhan mereka atau keinginan adalah hasrat akan
penawar kebutuhan yang spesifik. Masyarakat yang semakin berkembang,
keinginannya juga semakin luas, tetapi ada keterbatasan dana, waktu, tenaga
dan ruang, sehingga dibutuhkan perusahaan yang bisa memuaskan keinginan
sekaligus memenuhi kebutuhan manusia dengan menenbus keterbatasan
tersebut, paling tidak meminimalisasi keterbatasan sumber daya.
3. Permintaan
Dengan keinginan dan kebutuhan serta keterbatasan sumber daya tersebut,
akhirnya manusia menciptakan permintaan akan produk atau jasa dengan
manfaat yang paling memuaskan. Sehingga muncullah istilah permintaan,
yaitu keinginan manusia akan produk spesifik yang didukung oleh
kemampuan dan ketersediaan untuk membelinya.
4. Produk
Sejalan dengan munculnya kebutuhan, keinginan dan permintaan, perusahaan
berusaha keras untuk mempelajarinya, mereka melakukan riset pemasaran,
mengamati perilaku konsumen, menganalisis keluhan yang dialami konsumen,
mencari jawaban produk atau jasa apa yang sedang disukai atau bahkan
produk apa yang tidak disukai, dan lain-lain. Dengan kegiatan diatas akhirnya
perusahaan dapat menawarkan segala sesuatu kepada pasar untuk
memuaskan kebutuhan sekaligus keinginannya, sesuatu itu disebut produk.
Produk tidak hanya mencakup obyek fisik, tetapi juga jasa, orang, tempat,
organisasi ataupun gagasan.
5. Nilai Pelanggan
Karena semua perusahaan berusaha menwarkan produk dan jasa yang
superior, maka konsumen dihadapkan pada pilihan yang beraneka ragam.
Konsumen membuat pilihan pembeli berdasarkan pada persepsi mereka
mengenai nilai yang melekat pada berbagai produk dan jasa ini. Nilai bagi
pelanggan adalah selisih antara nilai total yang dinikmati pelanggan karena
memiliki serta menggunakan suatu produk dan biaya total yang menyertai
produk tersebut. Nilai total antara lain nilai dari produk, jasa, personil
pemasar, biaya waktu, biaya energi yang dikeluarkan, biaya psikis. Setelah
pemberian nialai, konsumen akan mengevaluasi dan hasil evaluasi ini akan
mempengaruhi kepuasan dan peluang untuk membeli ulang produk tersebut.
6. Kepuasan Pelanggan
Kepuasan pelanggan tergantung pada anggapan kinerja produk dalam
menyerahkan nilai relative terhadap harapan pembeli. Bila kinerja atau
prestasi sesuai atau bahkan melebihi harapan, pembelinya merasa puas.
Perusahaan yang cerdik mempunyai tujuan membuat gembira pelanggan
dengan hanya menjanjikan apa yang dapat mereka serahkan, kemudian
7. Mutu
Kepuasan pelanggan berkaitan erat dengan mutu, yang saat ini ada istilah
Total Quality Management (TQM) yaitu program yang dirancang untuk
memperbaiki mutu produk, jasa dan proses pemasaran secara terus menerus.
TQM memiliki komitmen antara lain :
a. Fokus terhadap pelanggan.
b. Memiliki obsesi yang tinggi terhadap kualitas.
c. Menggunakan pendekatan ilmiah dalam pengambilan keputusan dan
pemecahan masalah.
d. Memiliki komitmen jangka panjang, membutuhkan kerja sama tim,
memperbaiki proses.
e. Memperbaiki proses secara kesinambungan.
f. Menyelenggarakan pendidikan dan pelatihan untuk karyawan.
3.3.1.2. Ruang Pasar (Market Space) dan Pangsa Pasar (Market Share)
Market space adalah peluang pasar (market potencial) yang dapat
dimanfaatkan oleh berbagai perusahaan dan market space terjadi apabila
permintaan lebih besar dari penawaran. Selisih yang terjadi ini merupakan ruang
gerak bagi perusahan untuk dapat masuk pasar. Sedangkan market share
merupakan bagian yang dapat diambil oleh gagasan usaha yang direncanakan.
Dengan demikian, apabila market space tidak tersedia, tidak mungkin terdapat
market share. Kesempatan untuk mendapatkan market share sangat tergantung
harga, kualitas, kuantitas, teknis produksi, penggunan teknologi dan lain
sebagainya.
3.3.1.3. Penetapan Harga
Kesalahan dalam penetapan harga akan menyebabkan kesalahan dalam
kelayakan usaha, oleh karenanya kebijakan dalam penetapan harga harus
diperhitungkan secara tepat dan benar.
Kebijakan dalam penetapan harga adalah kegiatan yang sangat penting,
karena harga yang terlalu tinggi akan menyebabkan produk tersebut mengalami
kesulitan dalam memasuki pasar, demikian pula sebaliknya dengan harga yang
terlalu rendah menyebabkan kerugian terhadap kegiatan usaha. Penetapan harga
dapat dilakukan dengan dua cara yaitu:
a. Penetapan harga dengan cara menentukan persentase keuntungan.
b. Penetapan harga dengan cara menghitung biaya produksi secara keseluruhan.
Penetapan harga melalui perhitungan komponen biaya dihitung melalui
seluruh biaya (total cost) yang dibeban untuk produksi tersebut. Untuk
menentukan biaya per unit dari produk yang dihasilkan dapat dihitung dari 3 jenis
biaya yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, dan biaya overhead
pabrik.
3.3.2. Aspek Teknis dan Teknologi
Evaluasi aspek teknis adalah suatu aspek yang mempelajari
pada analisis ini dapat diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi
termasuk biaya ekploitasinya. Pelaksanaan dari evaluasi aspek ini sering tidak
dapat memberikan suatu keputusan yang baku sehingga perlu diperhatikan suatu
atau beberepa pengalaman pada proyek lain yang serupa dan menggunakan
teknologi dan alat yang sama. Aspek teknis dan teknologi dibahas setelah
usaha/proyek tesebut dinilai layak dalam aspek pemasaran. Pada evaluasi aspek
ini ada beberpa informasi data yang diperlukan seperti penentuan kapasitas
produksi, jenis teknologi yang digunakan, pemakaian peralatan dan mesin, serta
lokasi usaha yang paling menguntungkan. Apabila studi kelayakan yang disusun
adalah dalam bidang usaha produksi atau kegiatan yang melakukan pengolahan,
faktor utama yang perlu dimuat adalah lokasi usaha/pabrik yang dikembangkan.
Faktor-faktor yang perlu dijelaskan antara lain, dilihat dari segi bahan baku,
keadaan pasar, penyediaan tenaga kerja, transportasi dan fasilitas tenaga listrik,
serta penanganan limbah bila diperlukan.
Pemilihan terhadap jenis teknologi yang digunakan juga perlu dijelaskan
baik mengenai jenis, jumlah, dan ukuran biaya diperlukan serta alasan-alasan
dalam pemilihan, dihubungkan dengan masalah yang dihadapi disamping
investasi lainnya. Dalam aspek teknis produksi, perlu juga dibuat rencana produk
pada setiap tahun selama umur ekonomis proyek yang didasarkan pada peluang pasar,
3.3.3. Aspek Organisasi dan Manajemen
Setelah aspek pasar dan aspek teknis dibahas, maka salah satu aspek di
dalam studi kelayakan yang akan dibahas selanjutnya adalah aspek organisasi dan
manajemen. Perlu disadari, bahwa adanya pasar yang potensial tidak selalu berarti
perusahaan dapat memanfaatkannya. Kemampuan untuk memperoleh peluang
pasar tersebut tergantung juga kepada sistem manajemen yang digunakan. Hal lain
yang memberikan gambaran peranan manejemen dalam kelancaran suatu
perusahaan adalah kemampuannya dalam mencegah atau memperkecil
pemborosan-pemborosan keuangan.
Pengalaman dan penelitian yang lebih seksama mengenai keadaan
perusahaan sangat diperlukan untuk membuat kebijakan dalam menetapkan tugas,
wewenang dan tanggung jawab untuk setiap anggota organisasi. Dengan adanya
sistem yang sudah terencana dengan baik, akan menjamin lancarnya komunikasi
dan informasi di dalam organisasi sehingga akan dapat diperoleh
kebijakan-kebijakan yang tepat dalam keadaan yang dibutuhkan.
Pemberian tugas, wewenang dan tanggung jawab yang tidak tepat dengan
bagian kerja yang telah dikuasai akan dapat menimbulkan hambatan dalam
pelaksanaan tugas, wewenang dan tanggung jawab jalannya informasi ke pihak
atasan, dan akhirnya akan dapat menghambat kelancaran produksi, karena tiap –
3.3.3.1. Struktur Organisasi
Untuk mendukung kontinuitas perusahaan, maka system organisasi yang
tepat adalah merupakan suatu keharusan. Penyusunan organisasi manajemen
haruslah dapat disesuaikan dengan kondisi perusahaan, karena sistem yang baik
pada suatu perusahaan belum tentu baik pula bagi perusahaan lain.
Para manajer yang progresif sering mencari beberapa tingkatan partisipasi
karyawan dalam keputusan yang mempengaruhi proses kerja dan personalia.
Dalam banyak kasus, para manajer membawa pendekatan kepemimpinan ini pada
sebuah tingkat yang disebut penguasaan. Manajer yang menggunakan penguasaan
berada di luar permintaan pendapat dan ide para karyawan dengan meningkatkan
otoritas mereka untuk bertindak sendiri dan membuat keputusan mengenai proses
yang melibatkan mereka.
Beberapa perusahaan membawa partisipasi karyawan selangkah lebih
maju dengan menciptakan kelompok keja yang dikelola oleh diri sendiri. Tiap
kelompok kerja diberi tugas atau operasional tertentu, para anggotanya mengelola
tugas tanpa pengawasan langsung dan menerima tanggung jawab dari hasil –
hasilnya. Kunci lain menuju organisasi yang sehat adalah komunikasi yang efektif
yaitu membuat para manejer dan karyawan untuk berbicara satu sama lain dan
secara terbuka berbagi permasalahan dan ide. Pada tingkatan tertentu, hirarki
manajemen harus dirancang sedemikian rupa sehingga karyawan pada semua
tingkat dapat berbicara dengan bebas dengan karyawan yang lebih tinggi.
Hasilnya, terjadinya komunikasi dua arah yang akan membangun perusahaan
Ada beberapa macam struktur organisasi, yaitu :
1. Organisasi garis
2. Organisasi garis dan staf
3. Organisasi fungsional
4. Kombinasi orgaisasi garis dan fungsional
5. Kombinasi organisasi garis dan staf dengan organisasi fungsional
Masing-masing struktur organisasi di atas cocok untuk tugas-tugas tertentu
saja dan masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangannya. Pada suatu
kondisi, hanya ada sebuah struktur organisasi yang paling cocok mencapai tujuan.
Dalam merancang dan membentuk struktur organisasi maka sebaiknya
mengikuti prinsip-prinsip berikut ini:
1. Adanya tujuan yang jelas.
2. Tujuan organisasi harus dipahami oleh setiap orang di dalam organisasi.
3. Tujuan organisasi harus diterima oleh setiap orang di dalam organisasi.
4. Adanya perumusan tugas pokok yang jelas.
5. Prinsip pembagian habis tugas.
6. Prinsip fungsionalisasi.
7. Prinsip koordinasi.
8. Prinsip kontinuitas.
9. Prinsip kesederhanaan.
10.Prinsip fleksibilitas (mudah menyesuaikan diri dengan perubahan).
11. Pinsip pendelegasian wewenang secara jelas.
13. Adanya kesatuan arah dalam mencapai tujuan.
14. Adanya keseimbangan antara wewenang dan tanggung jawab.
15. Adanya distribusi tugas pekerjaan.
16. Pola dasar organisasi.
Prinsip-prinsip tersebut jika diikuti dan diterapkan dengan baik, akan
membantu dan memperlancar usaha untuk mencapai tujuan.
3.3.3.2. Deskripsi Tugas
Setelah ditentukan struktur organisasi yang akan digunakan, maka
langkah selanjutnya adalah menentukan tugas apa saja yang harus dilaksanakan
oleh orang-orang yang akan melaksanakan tugas/ pekerjaan tersebut. Umumnya
suatu tugas atau pekerjaan dapat digolongkan dalam :
1. Tugas utama, yaitu semua tugas yang sifatnya rutin sehari-hari.
2. Tugas periodik, yaitu tugas yang pelaksanaannya bersifat atau berjangka
waktu.
3. Tugas insidentil, yaitu tugas-tugas yang bersifat insidentil sehingga sukar
ditetapkan waktu terjadinya tugas.
Penetapan deskripsi tugas tersebut dimaksudkan untuk terlaksananya tugas
secepat mungkin dimana masing-masing petugas tahu batas-batas wewenang dan
3.3.3.3. Kebutuhan Tenaga Kerja
Pembentukan struktur organisasi yang dibuat tentu telah didasarkan pada
bentuk kegiatan dan cara pengelolaan dari kegiatan uasaha yang direncanakan.
Dan berdasarkan struktur organisasi ini pula baru ditentukan jumlah tenaga kerja
serta keahlian yang diperlukan. Berapa jumlah tenaga kerja yang diperlukan
disesuaikan dengan jenis pekerjaan, struktur yang telah dibentuk, dan jenis
keahlian apa saja yang diperlukan, atau kemungkinan akan diadakan pendidikan
ulang dengan dasar pengetahuan yang ditentukan. Apabila gagal dalam pengadaan
tenaga kerja yang sesuai dengan pekerjaan yang tersedia, karyawan akan
mengalami kesukaran dalam pelaksanaan pekerjaan. Suatu jabatan memerlukan
kualifikasi minimal dari orang-orang yang menjabatnya, agar tugas-tugas tersebut
dapat dilaksanakan dengan baik.
Penentuan orang – orang yang meaksanakan tugas tersebut didasarkan atas
persyaratan jabatan yaitu untuk orang yang diduga akan sanggup melaksanakan
tugas-tugas dari sebuah deskripsi kerja. Di dalam memenuhi kebutuhan akan
tenaga kerja maka penjelasan haruslah meliputi:
1. Jabatan yang akan diisi.
2. Jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan.
3. Kualifikasi jabatan/ pekerjaan yang penting, misalnya latar belakang
3.3.3.4. Sistem Penggajian dan Pengupahan
Secara umum, pengertian gaji/upah adalah imbalan yang telah diserahkan
oleh pekerja kepada pihak lain atau majikan. Ditambah berbagai faktor yang
penting yang mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat gaji/ upah adalah:
1. Penawaran dan permintaan tenaga kerja
Meskipun hukum ekonomi tidak bisa diterapkan secara mutlak pada masalah
tenaga kerja, tetapi tidak dapat diingkari bahwa hukum penawaran dan
permintaan tetap mempengaruhi. Untuk pekerjaan yang membutuhkan
keterampilan (skill) yang tinggi, dan jumlah tenaga kerja langka, maka upah
cenderung tinggi. Sedang untuk jabatan – jabatan yang mempunyai penawaran
yang melimpah, cenderung turun.
2. Organisasi buruh
Ada tidaknya organisasi, serta kuat lemahnya organisasi buruh akan ikut
mempengaruhi terbentuknya tingkat upah. Adanya serikat buruh yang kuat,
berarti posisi bargaining karyawan juga kuat, dan akan menaikkan tingkat
upah.
3. Kemampuan untuk membayar
Meskipun mungkin serikat buruh menuntut upah yang tinggi, tetapi akhirnya
realisasi pemberian upah akan tergantung juga kepada kemampuan membayar
dari perusahaan. Bagi perusahaan, upah merupakan salah satu komponen
biaya produksi. Tingginya upah akan menaikkan biaya produksi, dan akhirnya
kerugian perusahaan, maka jelas perusahaan tidak akan mampu memenuhi
fasilitas karyawan.
4. Produktivitas
Gaji/ upah sebenarnya merupakan imbalan atas prestasi karyawan. Semakin
tinggi prestasi karyawan, seharusnya makin besar pula gaji/ upah yang akan
diterima. Prestasi ini biasanya dinyatakan dengan produktivitas. Untuk masa
sekarang ini nampaknya yang menjadi masalah adalah belum ada kesepakatan
dalam menghitung produktivitas.
5. Biaya Hidup
Faktor lain yang perlu dipertimbangkan juga adalah biaya hidup. Pada kota –
kota besar dimana biaya hidup tinggi, maka upah juga cenderung tinggi.
Bagaimanapun juga biaya hidup merupakan batas penerimaan upah dari
karyawan.
6. Pemerintah
Pemerintah dengan peraturan-peraturan juga mempengaruhi tinggi rendahnya
upah. Peraturan tentang upah minimum merupakan batas bawah dari tingkat
upah yang harus dibayarkan.
3.3.4. Aspek Ekonomi
Perhitungan ekonomi diperlukan untuk melihat kelayakan dari suatu
usaha. Untuk setiap aspek dalam studi kelayakan terdapat sejenis analisa yang
a. Analisis finansial, dimana proyek dilihat dari sudut badan-badan atau
orang-orang yang menanam modalnya dalam proyek atau orang-orang yang berkepentingan
langsung dalam proyek.
b. Analisis ekonomis, dimana proyek dilihat dari sudut perekonomian sebagai
keseluruhan.
Dalam analisis finansial yang diperhatikan adalah hasil untuk modal
saham (equity capital) yang ditanam dalam usaha. Hasil finansial sering disebut
private return. Yang perlu diperhatikan dalam analisis finansial adalah waktu
didapatkannya returns.
Dalam analisis ekonomis yang diperhatikan adalah hasil total, atau
produktivitas, atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang dipakai
dalam proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara keseluruhan, tanpa
melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam
masyarakat yang menerima hasil proyek tersebut. Hasil itu disebut social returns
atau the economic returns dari proyek. Ada dua unsur yang berlainan dalam
analisa tersebut yaitu:
a. Harga, dalam analisis ekonomis selalu dipakai shadow prices yang
menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis yang sesungguhnya dari
unsur-unsur biaya maupun hasil.
b. Pembayaran transfer, termasuk pajak, subsidi dan bunga.
Masalah yang sering timbul adalah bagaimana cara membandingkan biaya
yang harus dikeluarkan saat ini (investasi) dengan benefit yang baru akan diterima
tertentu, sejumlah uang dapat ditentukan kesetaraan nilainya pada berbagai
kondisi, yaitu:
a. Berapa nilainya saat ini (Present value) : P
b. Berapa nilainya pada masa yang akan datang (Future value) : F
c. Berapa nilainya kalau disebar dalam jumlah yang sama setiap tahun (Average
Value) : A
Untuk memudahkan konversi ini ketiga unsur dalam penelitian waktu
adalah P, F, dan A adalah:
a. Compounding factor (F/P), adalah untuk mencari F bila diketahui P, i dan n,
dengan rumus:
F = P (1 + i)n atau F = P (F/P, i , n) ;dimana i = Tingkat Bunga
n = Tahun
b. Compounding factor for 1 per annum (F/A), adalah untuk mencari F bila
diketahuiA, i, dan n, dengan rumus:
F = A
i i)n 1 1
( + −
atau F = A (F/A, i, n)
c. Sinking fund factor (A/F), adalah untuk mencari A bila diketahui F, i, dan n,
dengan rumus:
A = F
1 ) 1 ( +i n −
i
atau A = F (A/F, i, n)
d. Discount factor (P/F), adalah untuk mencari P bila diketahui F, i, dan n,
dengan rumus:
P = F
n
i i
) 1
e. Present Worth (value) of an annuity factor (P/A), adalah untuk mencari P bila
diketahui A, i, dan n, dengan rumus:
P = A n
n i i i ) 1 ( 1 ) 1 ( + − +
atau P = A (P/A, i, n)
f. Capital rcovery factor (A/P), adalah untuk mencari A bila diketahui P, i, dan
n, dengan rumus:
A = P
1 ) 1 ( ) 1 ( − + + n n i i i
atau A = P (A/P, i, n)
3.3.5. Pengertian Investasi3
Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan berinvestasi diantaranya
adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, peningkatan
pendapatan, penghematan devisa maupun penambahan devisa, dalam
menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk
menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup
independent.
Ada beberapa cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya
penggolongan usulan yang didasarkan menurut kategori, sebagai berikut:
1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva lama dengan yang baru.
2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga berrsifat penggantian.
3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan
produk baru disamping tetap memproduksi yang lama.
3
4. Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam ketiga golongan
di atas.
a. Net Present Value (NPV)
NPV merupakan selisih antara Present value dari benefit dan Present value
dari biaya. Suatu proyek dikatakan layak bila NPV ≥ 0. Jika NPV = 0, berarti
proyek tersebut akan mengembalikan persis sebesar Social Opportunity Cost
of Capital. Jika NPV < 0, proyek ditolak.
NPV =
∑
= +
−
n
t
t
i Ct Bt
1 (1 )
Keterangan:
Bt = Benefit sosial kotor sehubungan dengan suatu proyek pada tahun t.
Ct = Biaya sosial kotor sehubungan dengan proyek pada tahun t, tidak dilihat
apakah biaya tersebut dianggap bersifat modal (pembelian peralatan,
tanah, konstruksi, dan sebagainya).
n = Umur ekonomis dari suatu proyek.
i = Social Opportunity Cost of Capital yang ditunjukkan sebagai Social
Discount Rate.
b. Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat pertumbuhan rata-rata uang yang diinvestasikan dimana
net cash flow dari hasil investasi, diinvestasikan kembali untuk usaha tersebut.
IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari proyek sama dengan
nol. IRR dapat dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dari
=
∑
= +
−
n
t
t
IRR Ct Bt
1 (1 )
= 0
c. Periode Batas (Cut off)
Priode batas adalah jangka waktu tertentu dimana investasi yang ditanam pada
suatu proyek sudah harus kembali. Panjang priode batas ini berbeda dari satu
proyek ke proyek yang lain dan dari satu waktu ke waktu yang lain,
tergantung pada situasi yang mungkin bersifat ekonomis atau non-ekonomis.
d. Periode Kembali Modal (Pay- off period)
Periode kembali modal adalah jangka waktu yang diperlukan untuk dapat
kembalinya modal investasi. Pilihan jatuh pada proyek yang periode
kembalinya paling pendek.
e. Keuntungan rata-rata
Pertimbangan kelayakan berdasarkan pada besarnya keuntungan rata-rata
pertahun. Kriteria keuntungan rata-rata sangat dipengaruhi oleh umur proyek.
Dalam perhitungan keuntungan rata-rata perlu dipertimbangkan biaya tahunan
rata-rata terkecil.
f. Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost Ratio (BCR) adalah suatu ukuran kriteria ekonomis dari suatu
perusahaan. Benefit proyek dapat dibagi kedalam 3 jenis yaitu:
1. Direct Benefits, dapat berupa kenaikan output fisik, atau kenaikan nilai
output yang disebabkan adanya perbaikan kualitas, perubahan lokasi,
perubahan dalam waktu penjualan, penurunan biaya dan kerugian.
proyek. Kenaikan nilai hasil produksi tersebut dapat berupa meningkatnya
jumlah hasil (kuantitas) atau meningkatnya mutu produksi (kualitas).
Contohnya :
a) Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi adalah contoh manfaat
langsung dari proyek tersebut.
b) Contoh penurunan biaya adalah berkurangnya biaya transportasi
karena adanya proyek perbaikan jalan.
2. Indirect Benefits, merupakan benefit yang timbul atau dirasakan di luar
proyek karena adanya realisasi suatu proyek, merupakan multiplier effects
dari proyek. Misalnya pemerintah bermaksud untuk mendirikan proyek
pembangkit tenaga listrik. Proyek pembangkit tenaga listrik ini akan
memberikan manfaat tak langsung seperti:
a) Mendorong tumbuhnya industri-industri lain yang dapat
memanfaatkan listrik tersebut.
b) Pertambahan nilai hasil produksi dari industri-industri tersebut di atas
adalah manfaat tak langsung sebagai multiplier efects dari proyek
pembangkit tenaga listrik.
c) Berkembangnya pertanian, pertambangan dan usaha lain disekitar
daerah pembangunan proyek
Disamping itu, manfaat langsung dari proyek pembangkit listrik tersebut
adalah jumlah kapasitas listrik (kilowatt) dikalikan harga (tarif) listrik
3. Intangible Benefits, merupakan benefit yang sulit dinilai dengan uang,
contoh-contoh Intangible Benefits dari pendirian suatu proyek adalah:
a) Perbaikan lingkungan hidup
b) Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman
c) Perbaikan distribusi pendapatan
d) Integrasi nasional dan pertahanan nasional
e) Berkurangnya pengangguran, dan sebagainya
Melihat 3 macam manfaat seperti yang diuraikan di atas, maka manfaat
langsung relatif lebih mudah untuk diidentifikasikan dan dihitung jumlahnya
dibandingkan manfaat tak langsung. Disamping itu, manfaat langsung dapat
direalisir, manfaat tidak langsung tidak akan otomatis terwujud. Misalnya, kalau
proyek bendungan sudah berhasil meningkatkan tenaga listrik sebagai akibat
langsung dari proyek tersebut maka pertumbuhan industri sebagai manfaat tak
langsung belum tentu akan terwujud, karena banyak faktor-faktor lain yang ikut
menentukan.
Untuk perbandingan BCR, biaya suatu proyek dapat jaga diklasifikasikan
atas biaya langsung dan biaya tak langsung.
1. Biaya Langsung
Adalah semua pengeluaran yang langsung untuk keperluan proyek, misalnya
biaya investasi, biaya operasi dan biaya pemeliharaan proyek.