STUDI KELAYAKAN FINANSIAL INVESTASI PERUMAHAN
DWI MULIA PUTRANTA NRP : 0221101
Pembimbing : YOHANES L.D.ADIANTO, Ir., MT
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
ABSTRAK
Proyek perumahan adalah proyek yang berkaitan dengan bidang Teknik Sipil. Investasi di bidang Proyek Perumahan sudah sangat berkembang. Sebelum menjalankan sebuah proyek investasi biasanya perusahaan atau investor melakukan studi mengenai tingkat kelayakan dari sebuah investasi, terutama pada aspek finansial. Dalam tugas akhir ini dibahas mengenai studi kelayakan finansial dari sebuah investasi perumahan.
Puspa Regency Batujajar adalah sebuah proyek perumahan yang terletak di kota Cimahi dengan luas lahan total 68.810 m2 dan luas lahan terjual sebesar 65% dari luas lahan total. Terdapat 5 (lima) tipe rumah sebanyak 334 unit dan 16 unit ruko.
DAFTAR ISI
Hal
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR... i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR... ii
ABSTRAK... iii
PRAKATA... iv
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN... ix
DAFTAR GAMBAR... xiii
DAFTAR TABEL... xiv
DAFTAR LAMPIRAN... xv
BAB 1. PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ... 1
1.2 Tujuan Pembahasan... 3
1.3 Pembatasan Masalah... 3
1.4 Sistematika Peulisan... 4
BAB 2. LANDASAN TEORI 2.1 Dasar-Dasar Investasi... 7
2.1.1 Tujuan Perusahaan... 7
2.1.2 Investasi dan Permasalahannya... 9
2.1.3 Kegunaan Studi Kelayakan ... 10
2.2 Kebutuhan Dana Investasi... 13
2.2.1 Faktor Yang Mempengaruhi... 14
2.2.2 Sumber Dana dan Struktur Modal ... 16
2.3 Arus Kas... 17
2.3.1 Pengertian... 17
2.3.2 Jenis Arus Kas... 17
2.3.3 Faktor yang Mempengaruhi... 21
2.4 Peralatan Analisa Kelayakan Investasi... 23
2.4.1 Metode Nilai Sekarang... 24
2.4.2 Metode Tingkat Balikan Internal... 26
2.5 Biaya dan Pemasukan... 29
2.5.1 Pengadaan Tanah lokasi... 30
2.5.8 Biaya Disain dan Perencanaan... 33
2.5.9 Biaya Pengukuran... 33
2.5.10 Biaya Pemasaran... 34
2.5.11 Biaya Bank... 34
2.5.13 Pemasukan... 35
BAB 3. DATA STUDI PROYEK 3.1. Data Umum Proyek... 36
3.2. Data Volume ... 37
3.3. Data Biaya Satuan... 39
3.4. Data Finansial... 40
3.5. Penjadwalan... 43
BAB 4. ANALISA KELAYAKAN PROYEK 4.1. Perhitungan Biaya Investasi Inisial... 46
4.2. Perhitungan Arus Kas... 48
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Di zaman yang mulai berkembang saat ini para pelaku bisnis berlomba-lomba mengembangkan usahanya, ini dapat dibuktikan mulai dibicarakannya pasar bebas di Asia atau free trade asia (FTA), selain itu pelaku bisnis baru pun mulai bermunculan baik yang datang dengan modal yang kuat maupun tidak.
lambat dengan resiko yang berfariasi pula, ada yang kecil dengan keuntungan kecil juga ataupun resiko besar dengan keuntungan yang besar pula ataupun sebaliknya. Dalam keadaan ini sangatlah perlu perhitungan dan pertimbangan yang baik sebelum memutuskan bidang investasi yang baik bagi kita.
Dalam masa proyek ada tiga masa secara umumnya yaitu, pra-proyek, masa proyek, dan pasca proyek. Perhitungan awal yang dilakukan pada masa pra-proyek untuk menentukan tingkat kelayakan sebuah pra-proyek agar dapat memutuskan mana proyek yang baik untuk diinvestasikan inilah yang disebut dengan studi kelayakan atau yang sering kita kenal dengan feasablity study.
Feasability study adalah studi untuk mengukur tingkat kelayak dari sebuah proyek atau ivestasi berdasarkan aspek yang ditinjau. Feasablity study ini juga ada berbagai macam ada yang ditinjau dari segi ekonominya, tekniknya, dampak lingkungannya, dan sebagainya. Dalam buku ini yang dibahas lebih lanjut adalah tentang financial feasablity study atau studi kelayakan finansial dari sebuah proyek.
Bidang investasi yang berhubungan dengan dunia Teknik Sipil sangat banyak diantaranya Real Estate, Bahan Bangunan, Alat-alat konstruksi (seperti alat berat), Sumber Daya Manusia (biasanya konsultan dan atau kontraktor), dan sebagainya.
Salah satu investasi bisnis yang juga sangat berperan dari perekonomian suatu negara adalah bisnis Property, yang sering kita kenal sebagai Real Estate atau bisnis perumahan.
Principles”, menjelaskannya sebagai tanah dan pengolahan atas tanah tersebut serta segala sesuatu yang menyangkut pengaturan untuk memiliki dan mengusahakannya.
Investasi pada bidang perumahan ini sudah sangat pesat dan akan terus berkembang seperti halnya bidang investasi lain, karena investasi dalam bidang ini bertumpu pada asset property yang kita miliki ditambah aspek-aspek lain yang akan dibahas lebih dalam pada bab selanjutnya.
Dengan begitu banyak persaingan yang telah ada ditambah lagi dengan keberadaan pengembang yang sudah besar tersebut mampukah pengembang yang tergolong pendatang baru bertahan? Hal ini menjadi pertanyaan yang mendasar karena banyak pemodal maupun pengusaha yang ingin mencoba bidang ini sebagai bidang investasi. Seberapa besarkah tingkat kelayakan bisnis property ini sebagai bidang investasi?
1. 2 Tujuan Pembahasan
Mengetahui tingkat kelayakan finansial dari sebuah investasi dalam bidang perumahan dengan metode Net Present Value dan Internal Rate of Return.
1.3 Pembatasan Masalah
1. Perumahan yang ditinjau adalah perumahan “Puspa Regency Batujajar,” Cimahi
2. Biaya-biaya yang diperhatikan:
b. Data volume pekerjaan dan pengadaan, biaya-biaya diambil dari data Pengembang.
c. Biaya pembebasan lahan diambil dari data Pengembang.
d. Biaya pajak yang diperhitungkan adalah pajak penghasilan (PPh) e. Harga Jual rumah dipergunakan harga jual yang ditetapkan
pengembang.
f. Minimum attractive rate of return (MARR) dianggap 20 % per tahun. g. Studi kelayakan dilakukan dengan metode NPV (Net Present Velue/
Nilai Sekarang) yang dilanjutkan dengan perhitungan IRR (Internal Rate of Return).
1.4 Sistematika Penulisan
1. Bab I. PENDAHULUAN, membahas tentang latar belakang masalah dengan perumusannya, tujuan, serta sistematika penulisan.
2. Bab II. LANDASAN TEORI, berisikan tentang pembahasan, pengertian, dan prinsip-prinsip yang berhubungan dengan studi kelayakan proyek Puspa Regency Batujajar.
3. Bab III. DATA STUDI PROYEK, berisikan data-data tentang: lokasi proyek, data umum proyek, data volume, data harga satuan, data finansial, prediksi-prediksi, dan penjadwalan.
BAB V
KESIMPULAN dan SARAN
5.1 Kesimpulan
1. Nilai Investasi Inisial Proyek Perumahan Puspa Regency Batujajar senilai
Rp.
Rp. 7.558.838,- dengan nilai Internal Rate of Return sebesar 16,14 % per tahun
3. Investasi Proyek Perumahan Puspa Regency Batujajar dinyatakan tidak layak dari segi finansial dikarenaan tingkat pengembaliannya lebih kecil dari minimum attractive rate of return sebesar 20 %.
5.2 Saran
1. Perhitungan arus kas akan lebih baik lagi jika ditinjau lebih detail dari satuan waktu.
2. Prediksi penjualan akan lebih baik jika didukung dengan studi pasar 3. Biaya operasional per tahun sebaiknya dilengkapi dengan perincian yang
DAFTAR PUSTAKA
1. C. Djemabut B., Perumahan dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan Pokok, Penerbit Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986.
2. James C. Van Horne & John M. Wachowicz, Jr., Prinsip-prinsip Menejemen Keuangan II, 1998.
3. Michael G. Kitay, Land Acquistion in Developing Countries, Lincoln Institute of Land Policy, 1983.
4. Rini Iskandar Rusandi, Ir., Pedoman Penulisan Tugas Akhir, Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Kristen Maranatha, Bandung, 2004
