4.5. Piramida Level I : Indikator Sustainability
4.5.1. Business Sustainability
4.5.1.1. Aspek Ekonomi Perusahaan
Tinjauan mengenai aspek ekonomis dalam penelitian ini dibangun berda-sarkan kinerja finansial dan keunggulan kompetitif perusahaan. Dalam hal ini, ki-nerja finansial dinilai dengan melihat angka pendapatan perusahaan, marjin laba bersih, dan return on investment selama tiga tahun terakhir. Sedangkan keunggu-lan kompetitif perusahaan dilihat melalui tingkat penguasaan pasar, tren pasar, tren produk yang berkembang di dalam perusahaan, analisis industri, serta rantai pasokan dalam perusahaan (Epstein dan Buhovac ,2014; Brigham dan Ehrhardt, 2010; Menurut Wheelen & Hunger, 2010).
a. Kinerja Finansial
Dari sisi kinerja finansial, PT DR Property menunjukkan tren perkemba-ngan yang positif. Laporan penjualan perusahaan menunjukkan bahwa dalam tiga
tahun terakhir pendapatan bersih perusahaan secara konsisten mengalami pening-katan di atas 20%, yaitu 25,71% pada tahun 2011 dan 23,15% pada tahun 2012.
Dengan baseline tingkat pertumbuhan sebesar 20% dan nilai pendapatan bersih ta-hun sebelumnya sebesar 4,089 miliar rupiah, dan diproyeksikan di akhir tata-hun 2013 pendapatan bersih perusahaan total dari tahun 2011−2013 akan menembus angka 36 miliar rupiah dan akan mencapai angka 150 miliar dalam lima tahun mendatang dengan adanya proyek-proyek baru yang sedang direncanakan. Hal ini menunjukkan bahwa aktivitas bisnis perusahaan secara konsisten terus bertumbuh dan berkembang seiring dengan pertumbuhan pasar properti.
Berikutnya, kinerja finansial perusahaan juga dilihat dari marjin laba ber-sih yang dibukukan perusahaan. Pada tahun 2011, PT DR Property memperoleh marjin laba bersih sebesar 13% dari penjualan bersih, yaitu senilai 5,38 miliar ru-piah. Di tahun 2012, terjadi penurunan marjin laba bersih menjadi sebesar 11,5%, dan 10% di tahun berikutnya. Penurunan marjin laba pertahun ini dipicu oleh ada-nya penjualan yang telah terjual pada tahun sebelumada-nya sehingga untuk tahun berikutnya penjualan yang didapat berkurang dikarenakan kapasitas unit yang ter-sedia telah berkurang. Hal ini tampak dalam proyeksi laporan keuangan perusaha-an di mperusaha-ana dilihat bahwa penurunperusaha-an marjin laba bersih berbperusaha-anding lurus dengperusaha-an peningkatan proporsi harga bahan baku yang digunakan oleh perusahaan.
Namun, dengan tingkat pendapatan yang menurun hal ini disebabkan dengan adanya persoalan dalam mendapakan perijinan lokasi proyek. Pada saat tahun 2011 seharusnya proyek di Sukolilo dengan luas lahan 7 ha di lakukan tetapi karena adanya hambatan dalam perijinan yang belum keluar dari pemerintah sehingga perusahaan memilih untuk menunggu keluarnya ijin dengan melakukan proyek dengan luas tanah yang lebih kecil terlebih dahulu yaitu dengan luas 3 ha. Pada tahun 2011, PT DR Property mencatatkan laba bersih senilai 5,38 miliar rupiah. Angka ini meningkat 18,67% dibandingkan tahun sebelumnya. Selanjutnya, pada tahun 2012 kembali terjadi peningkatan nilai laba bersih sebesar 12,17% menjadi 7,16 miliar rupiah. Dengan asumsi kisaran marjin laba bersih sebesar 10%−15%, dengan diproyeksikan pada tahun 2013 nilai laba
bersih perusahaan berpotensi menembus angka 7,98 miliar rupiah hingga 9,17 miliar rupiah.
Dari sisi return on investment, pemilik mengungkapkan bahwa belum dila-kukan pendataan terhadap aset-aset perusahaan secara lengkap dan menyeluruh terkait dengan banyaknya tanah yang telah diinvestasi oleh perusahaan. Perusaha-an berharap bahwa tingkat pengembaliPerusaha-an investasi tersebut dapat kembali sebesar 200−300%. Tetapi kenyataannya bahwa tingkat pengembalian investasi didapat berdasarkan pembagian dari modal dibagi dengan laba perusahaan.
Secara keseluruhan, fakta menunjukkan bahwa dari sub-indikator yang ada, PT DR Property dapat disebut memiliki kinerja finansial yang mengalami naik turun karena adanya hambatan dalam perijinan lokasi dari aspek pemerintah.
Selain itu, dengan proyeksi tingkat pendapatan dan nilai laba bersih yang berpo-tensi mengalami peningkatan dua kali lipat dalam lima tahun mendatang, dapat di-katakan bahwa aktivitas bisnis PT DR Property tergolong dapat menguntungkan dan dapat mengalami signifikan naik per-tahunnya.
b. Keunggulan Kompetitif
Salah satu faktor yang membangun keunggulan kompetitif sebuah perusa-haan adalah tingkat penguasaan pasar yang dapat dilihat melalui cakupan geogra-fis wilayah operasional perusahaan, segmentasi pasar dan target market yang ditu-ju, serta market share perusahaan dalam sebuah industri (Porter, 1980; Wheelen &
Hunger, 2010). Hingga saat ini, PT DR Property telah beroperasi di Surabaya, Sidoarjo, dan Banjarmasin. Segmentasi pasar yang dituju oleh PT DR Property adalah kalangan menengah ke bawah dan menengah ke atas, khususnya PT DR Property beranggapan bahwa dalam membidik segmen menengah ke bawah target konsumen yang dituju lebih luas dibandingkan menengah ke atas, hal ini juga di-karenakan karena PT DR Property baru berdiri selama 11 tahun dan belum mem-punyai image yang dikenal masyarakat, karena itu PT DR Property membidik seg-men seg-menengah ke bawah lebih dahulu, tetapi untuk sekarang PT DR Property se-dang membangun proyek untuk segmen menengah ke atas. Sebagai pesaing dalam pasar properti, PT DR Property belum mengetahui berapa penguasaan pasar PT DR Property dalam persaingan industry properti di Surabaya.
Sedangkan dalam skala nasional, tingkat pertumbuhan industri properti khususnya apartemen sejak tahun 2011 telah melampaui pertumbuhan sebanyak 10.000 unit di Indonesia (Colliers International Indonesia, 2014) dan dalam tiga tahun terakhir akan mencapai angka 30.000 unit. Serangkaian fakta di atas menun-jukkan bahwa tren industry properti sedang mengalami pertumbuhan.
Gambar 4.5. Pemetaan market share industri properti di Surabaya Sumber : hasil olahan dari data PT DR Property (2014)
Berdasarkan matriks BCG (David, 2011), pemetaan market share industri properti di Surabaya menunjukkan bahwa PT DR Property berada dalam industri yang tingkat penguasaan pasar rendah. Dalam matriks ini, sebagai market leader tingkat penguasaan pasar Yekape Surabaya digunakan sebagai acuan dalam mela-kukan perhitungan koefisien tingkat penguasaan pasar relatif. Perhitungan dapat dilakukan dengan membagi prosentase market share perusahaan dengan prosentase market share market leader. Rumus : relative market share = % Market share perusahaan / % market share market leader.
Selanjutnya, perusahaan yang memiliki koefisien antara 0,5 hingga 1,0 di-kategorikan sebagai perusahaan dengan tingkat penguasaan pasar tinggi, sedang-kan perusahaan dengan koefisien antara 0,0 hingga 0,5 dikategorisedang-kan sebagai pe-rusahaan dengan tingkat penguasaan pasar rendah. Langkah berikutnya yang ha-rus dilakukan adalah melihat presentase pertumbuhan industri dari aktivitas bisnis perusahaan. Jika persentase pertumbuhan industri positif, maka perusahaan dile-takkan ke dalam kategori industri dengan tingkat pertumbuhan tinggi, sebaliknya
jika persentase pertumbuhan industri negatif maka perusahaan dikategorikan ke dalam industri dengan tingkat pertumbuhan rendah. Dengan prosentase pertumbu-han industri positif dan tingkat penguasaan pasar sebesar 8%, maka Yekape Surabaya digolongkan ke dalam kuardran stars. Sedangkan PT DR Property dalam industri yang sedang bertumbuh, namun karena koefisien tingkat penguasaan pasarnya kurang dari 0,5, maka PT DR Property dikategorikan ke dalam kuardran question marks. Hal ini menunjukkan bahwa sebagai market leader, PT DR Property akan dapat mengalami pertumbuhan kedepan secara konsisten, karena dari tingkat pertumbuhan tersebut PT DR Property sedikit lagi akan dapat mencapai nilai koefisien 0,5.
Rp-Rp20,000,000,000.00 Rp40,000,000,000.00 Rp60,000,000,000.00
Pendapatan Margin Laba Bersih
Pendapatan Rp5,428,695,688.00 Rp11,815,123,831.00 Rp53,988,309,365.00 Margin Laba Bersih Rp4,089,253,119.00 Rp6,632,163,639.00 Rp26,818,201,420.00
2011 2012 2013
Gambar 4.6. Grafik Pendapatan dengan Margin Laba Bersih PT DR Property Sumber : data keuangan PT DR Property tahun 2011-2013
Berdasarkan Gambar 4.5 pertumbuhan PT DR Property sudah baik dengan adanya data pertumbuhan per tahunnya. Penyebab penguasaan pasar PT DR Pro-perty yang kecil ternyata dipengaruhi oleh skala ekonomi PT DR ProPro-perty yang kecil. Sebagai perusahaan industry properti terdepan di Surabaya, PT DR Property secara kontinu dapat terus melakukan pengembangan varian baru berdasarkan per-mintaan khusus dari konsumen dalam tiga tahun terakhir. Di sisi lain, perusahaan juga dapat pinjam modal perbankan atau melakukan kerja sama dengan partner lainnya.
Berikutnya, hasil analisis industri terhadap aspek-aspek yang dikembang-kan oleh Porter, 1980, ditemudikembang-kan fakta bahwa PT DR Property memiliki posisi daya tawar yang cukup kuat dalam industri. Alasannya adalah hingga saat ini
pro-duk yang ditawarkan oleh PT DR Property selalu menjadi daya tarik bagi konsu-men. Salah satu keunggulan kompetitif dalam PT DR Property adalah menawarkan produk dengan memberikan tambahan full furniture di dalamnya.
Dalam penawaran produk tersebut membuat PT DR Property merasa bahwa mereka adalah developer pertama yang menawarkan produk dengan pilihan produk dengan tambahan full furniture dan juga memiliki keunggulan dalam cara pembayaran dengan menggunakan system tunai, in-house, dan KPR. Jika dala,, proses pengerjaan produk tidak selesai sesuai waktu yang ditentukan, PT DR Property memberikan layanan dengan memberi konsumen kompensasi dalam bentuk uang sebagai ganti rugi atas kelalaian PT DR Property karena tidak menyelesaikan sesuai waktu yang ditentukan. Dari segi harga dan kualitas, produk yang dihasilkan sudah sangat memuaskan, karena PT DR Property memilih untuk membangun produknya sendiri dari pada bekerja sama dengan kontraktor. Hal ini dilakukan atas pertimbangan bahwa jika membangun sendiri PT DR Property dapat melakukan efisiensi biaya kontraktor dengan memberikan kualitas yang bagus dengan harga yang relative di bawah harga yang ditawarkan oleh kompertitor lain.
Di samping itu, cukup sulit bagi pendatang baru untuk masuk dan mem-pertahankan eksistensi dalam bisnis ini karena untuk menciptakan keunggulan kompetitif dalam industri properti dibutuhkan modal yang cukup besar sehubu-ngan desehubu-ngan kebutuhan investasi dalam investasi lahan, memahami segala hal se-perti budaya dan ekonomi wilayah lokasi tersebut dengan baik, mendapatkan la-han yang strategis, serta membidik target sasaran secara tepat.