PIHAK III UNTUK MEMPEROLEH AGUNAN YANG MASIH BERADA PADA KREDITUR ATAS NAMA DEBITUR PASCA PELUNASAN KPR D
BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG PEMUDA MEDAN
A. Kedudukan Jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada BTN Cabang Pemuda Medan
Pasal 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 menegaskan bahwa perbankan Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian. Prinsip kehati-hatian ditujukan pada keamanan dan kesehatan lembaga keuangan.109
Perkembangan ekonomi memberikan suatu masalah besar bila bank tidak ketat dalam menjalankan operasional perkreditan, sehingga bisa menghambat kelancaran ekonomi. Dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada BTN Cabang Pemuda Medan terjadi banyak kasus debitur yang melakukan pengalihan Kredit Pemilikan Rumah pada pihak ketiga tanpa pemberitahuan kepada BTN artinya dilakukan secara sembunyi,disinilah dibutuhkan Prinsip kehati-hatian oleh bank.
Agar tidak terjadi sesuatu hal dikemudian hari maka bank dalam Kredit Pemilikan Rumah membuat jaminan yang berupa sertifikat dan disimpan di bank sampai pembayaran kredit lunas. Dengan adanya jaminan, bank terlindungi dari
109
Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007), hal. 89.
kerugian dan wanprestasi dari debitur, karena jaminan yang melindungi bank berupa Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
Penggunaan Hak Tanggungan memberikan perlindungan yang kuat kepada bank dan memberikan keuntungan pada penerima kredit. Dari segi kepentingan bank segi positifnya adalah sebagai berikut:110
1. Benda jaminan tetap dalam kekuasaan bank, 2. Mudah dieksekusi bila terjadi sesuatu hal, 3. Lebih menjamin kepastian hukum.
Pengertian jaminan kredit dalam Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perkreditan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, menyatakan bahwa dalam memberikan kredit, bank wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad, kemampuan serta kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.
Sedangkan dalam penjelasan Pasal 8 Undang-Undang tersebut dijelaskan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan bank111, perjanjian perikatan jaminan dan lain-lain adalah accesoirnya (ikutan) dari perjanjian kredit sebagai
110
Mariam Darus Barulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, Op. Cit., hal. 113.
111
Penjelasan atas Pasal 8 Undang-Undang Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perkreditan sebagaimana telah jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998.
perjanjian pokok. Sebagai accesoirnya (ikutan) dari perjanjian kredit Keberadaan jaminan merupakan persyaratan untuk memperkecil resiko dalam menyalurkan kredit. Namun secara prinsip jaminan bukan persyaratan utama, bank memprioritaskan dari kekayaan usaha yang dibiayai sebagai jaminan utama bagi pengembalian kredit.112
Berkaitan dengan Jaminan/Agunan Pasal 1 butir 23 Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, disebutkan bahwa113: Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Sehingga yang dimaksud dengan agunan kredit adalah hak dan kekuasaan yang diserahkan oleh debitur kepada bank guna menjamin pelunasan hutangnya apabila debitur tidak dapat melunasi kredit yang diterimanya sesuai ketentuan dan syarat sebagaimana ditentukan dalam perjanjian kredit.
Dari uraian tersebut diatas, maka dapat diketahui sebagai berikut:
1. Bahwa pengertian mengenai “jaminan” yang diistilahkan dengan “jaminan pemberian kredit” yaitu diartikan sebagai keyakinan atas kemampuan dan
kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya,
112
Ibrahim, Johanes., Sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, (Bandung: Refika Aditama, 2004). hal. 71.
113
Pasal 1 butir 23 Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
2. Jaminan kredit yang selama ini kita kenal yang dapat berupa barang bergerak dan barang tidak bergerak, dalam Undang-Undang Perbankan yang disebut sebagai “agunan”,
Sejalan dengan itu Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit.114 Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum (antara bank dengan debitur). Dilakukan penandatanganan perjanjian kredit dengan suatu tujuan agar kedua belah pihak telah mempunyai bukti tertulis bahwa bank telah memberikan pinjaman sejumlah uang yang tertera dalam perjanjian kredit, baik atas namanya sendiri ataupun atas nama perusahaan.
Perjanjian kredit, khususnya perjanjian Kredit Pemilikan Rumah bila ditinjau dari Undang-Undang atau peraturan perbankan itu sendiri sangat merugikan debitur, dimana dalam perjanjian kredit terdapat klausula yang secara tidak terinci ditentukan oleh pihak bank.
Bahwa perjanjian kredit bank selalu merupakan perjanjian yang bersifat konsensuil yaitu yang jelas-jelas mencantumkan syarat-syarat tangguh atau klausula dan fakta atau peristiwa yang terjadi terlebih dahulu, setelah perjanjian ditanda tangani oleh para pihak sebelum bank berkewajiban untuk menyediakan kredit. 115
114
Sutarno. Op.Cit. hal. 99.
115
Ada beberapa klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian kredit yang merupakan kontrak baku yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:116 1. Bank berwenang secara sepihak menentukan harga jual dari barang agunan dalam
hal penjualan barang agunan karena kredit nasabah debitur macet.
2. Nasabah debitur diwajibkan untuk tunduk kepada segala petunjuk dan peraturan bank yang telah ada dan masih akan ditetapkan kemudian oleh bank.
3. Nasabah debitur harus memberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali kepada bank untuk melakukan segala tindakan yang dipandang perlu oleh bank.
4. Dicantumkan klausula-klausula eksemsi yang membebaskan bank dari tuntutan ganti rugi yang diderita oleh nasabah debitur sebagai akibat dari tindakan bank. 5. Kelalaian nasabah debitur dibuktikan secara sepihak oleh pihak bank semata-
mata.
6. Bunga bank ditetapkan dan dihitung secara merugikan nasabah debitur.
Bila dilihat dari ketentuan-ketentuan diatas, bahwa debitur yang terlibat dalam perjanjian kredit dengan bank secara formil atau sah secara hukum banyak mengalami kerugian-kerugian dalam perjanjian kredit yang telah disepakati bersama dengan bank. Bilamana kita lihat bagi debitur baru yang menerima pengalihan hak kredit atau melanjutkan angsuran dari pihak debitur lama yaitu dengan membuat akta pengikatan jual beli dan kuasa dimana oleh bank dianggap merupakan perjanjian dibawah tangan, hal ini akan sangat merugikan dan berpengaruh terhadap hak dari agunan kredit tersebut bila mengalami kredit macet, kerugian ini lebih diperjelas
116
dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan pada setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank, dapat dilihat pada Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut:
“Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan Pertama
mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”
Sebagaimana disyaratkan oleh BTN Cabang Pemuda Medan pada kredit KPR dimana pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah selalu atau telah menjadi kewajiban dengan dibuatnya akta pemberian Hak Tanggungan oleh pihak BTN Cabang Pemuda Medan selaku pemberi kredit.
Menurut Pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran Hak Tanggungan harus terlebih dahulu dibuatkan dengan akta PPAT atau disebut juga Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Pembuatan APHT dilakukan di hadapan PPAT, didahului dengan perjanjian utang piutang yang merupakan perjanjian pokok. APHT wajib memuat nama dan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan, domisili pihak yang bersangkutan, penunjukan secara jelas utang yang dijamin, nilai tanggungan, cara pembayaran, bunga dan uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan serta kewajiban dan hak para pihak.
Dalam pembuatan APHT, menurut ketentuan Pasal 114 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, PPAT wajib selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan terdiri dari:
a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat daftar- daftar jenis surat-surat yang disampaikan,
b. Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan,
c. Fotokopi surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, d. Sertifikat asli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang menjadi obyek Hak Tanggungan,
e. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan,
f. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh Ppat yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan,
g. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Petugas Kantor Pertanahan yang ditunjuk membubuhkan tandatangan, cap, dan tanggal penerimaan berkas untuk selanjutnya diperiksa oleh petugas. Apabila dalam pemeriksaan berkas ternyata bahwa berkas tersebut tidak lengkap, harus diberitahukan secara tertulis selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja kepada PPAT yang bersangkutan. Jika berkas sudah lengkap Kepala Kantor Pertanahan mendaftar Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan membuatkan buku Tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, yang tanggalnya adalah tanggal hari ketujuh setelah tanggal tanda terima berkas, apabila hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, buku
tanah Hak Tanggungan dan pencatatan di atas diberi bertanggal hari kerja berikutnya.117
Adapun yang menjadi Subjek dari Hak Tanggungan tercantum dalam Pasal 8 dan 9 Undang-Undang Hak Tanggungan. Subjek Hak Tanggungan adalah mereka yang mengikatkan diri dalam perjanjian hak tanggungan yang terdiri dari pemberi dan pemegang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan yang dapat menjadi pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang dapat mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan.118
Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas Negara, maka subjek dari masing-masing hak tersebut dapat dilihat dari Undang-Undang Pokok Agraria.
Subjek-subjek dari masing-masing hak atas tanah digabungkan menjadi subjek Hak Tanggungan yaitu:
1. Warga Negara Indonesia,
2. Badan-Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah, Badan-badan hukum keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan dalam bidang keagamaan yang secara rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 1963 tersebut.
117
Muhammad Yamin Lubis dan Abdulah Rahim Lubis, OP.Cit, hal 338
118
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 129
3. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,
4. Badan-badan hukum Indonesia yang bermodal asing demi pembangunan nasional 5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
6. Badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Namun demikian tidak semua pemegang hak atas tanah berhak menjadi subjek Hak Tanggungan karena untuk menjadi subjek Hak Tanggungan, hak atas tanahnya harus dapat beralih dan dialihkan serta terdaftar. Contohnya badan keagamaan yang dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun didaftarkan memenuhi prinsip publisitas (terdaftar) akan tetapi ia tidak memenuhi prinsip dapat dipindahtangankan.
Asas-Asas Hak Tanggungan terdiri dari: 119
a. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan yang Diutamakan Bagi Kreditur Pemegang Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu adalah yang memperoleh atau yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Dalam angka 4 penjelasan umum UUHT yang dimaksud dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” ialah:
119
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 121
“bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak
menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.”120
Dari Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan ditentukan yakni, Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan;
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditur-kreditur lainnya atau dikenal dengan asas droit de preference.121
b. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-Bagi
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan dalam Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, artinya Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak
120
Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit., hal. 16
121
Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi (penjelasan Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan).
c. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak Atas Tanah yang telah ada. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan. Jadi hak atas tanah yang baru akan dipunyai di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Hak atas tanah disini dalam Perjanjian Kredit sebagai jaminan hutang disebutkan luas dan dimana letak tanah itu berada.
d. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya dalam tangan Siapapun Objek Hak Tanggungan itu Berada.
Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas, bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Ketentuan Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan ini merupakan asas yang disebut droit de suite. Asas ini juga merupakan asas yang diambil dari Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat (2) dan Pasal 1198 KUHPerdata.
e. Hak Tanggungan Bersifat Memaksa
Undang-Undang Hak Tanggungan tidak menyatakan secara eksplisit sebagai ketentuan yang memaksa, tapi dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dersifat memaksa Seperti dalam Pasal 6:
"Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut".
f. Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan
Hak Tanggungan bersifat assesoir, yang mengikuti perikatan pokok, yang merupakan utang. Hak Tanggungan dapat beralih, dengan terjadinya peralihan atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut (Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan).
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan pada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Tetapi bila sepengetahuan bank Hak Tanggungan dapat beralih, tetapi dibuat dahulu surat permohonan alih debitur. g. Hak Tanggungan Bersifat Individualiteit
Individualiteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah. Meskipun atas sebidang tanah tertentu telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing- masing Hak Tanggungan tersebut berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya (Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan).
h. Hak Tanggungan Bersifat Menyeluruh (Totaliteit)
Hak Tanggungan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas sebidang tanah tersebut
meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan tersebut. (Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan).
Dalam Surat Perjanjian Kredit disebutkan segala harta kekayaan penerima kredit baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi pelunasan jumlah kredit yang timbul karena perjanjian kredit ini. Jadi Hak Tanggungan yang melekat pada jaminan ini dan bersifat keseluruhan.
i. Hak Tanggungan Berjenjang (Ada Prioritas yang Satu atas yang Lainnya)
Penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftaran dilakukan pada saat yang bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (Pasal 5 Undang- Undang Hak Tanggungan)
j. Hak Tanggungan Harus Diumumkan (Asas Publisitas)
Sistem pendaftaran tanah memakai torrens system atau disebut juga registration of titles. Dalam system ini setiap penciptaan hak baru, peralihan hak, termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut tidak didaftar melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftar. Dalam Pasal 13 Uupa disebutkan secara tegas bahwa saat pendaftaran beban Hak Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran Hak Tanggungan itu tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan
dilaksanakannya pendaftaran pemberian Hak Tanggungan. Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta pengikatan jaminan atau sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah diterima bank sebelum dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman. Hal ini untuk mencegah debitur menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis, karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna Bangunan. Sehingga hal ini dapat dihindari.
k. Hak Tanggungan mengikuti bendanya (Droit De Suite)
Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali dengan atau tanpa disertai ganti rugi. (Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan).
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu (Droit De Preference)
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 Kuh Perdata, Pasal 1133 KUHPerdata,dan Pasal 1134 Kuh Perdata.
Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 Pasal 1 ayat (1) yang dikenal dengan Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu: “Hak
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.”122
Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu, dengan objek (jaminan)nya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.123 Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan ditetapkan bahwa yang dapat dijadikan jaminan hutang (kredit) dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan sebagai hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan dan dapat dipindahtangankan.124
Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai satu-satunya Undang-Undang yang mengatur perihal tentang Hak Tanggungan (unifikasi hukum tanah nasional yang merupakan salah satu tujuan utama Undang-Uundang Pokok Agraria, tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah), maka keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan harus dapat memenuhi kebutuhan atas
122
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, (Jakarta : Prenada Media, 2005), hal. 75.
123
Ibid, hal. 77.
124
perlindungan dan kepastian hukum khususnya bagi kreditur/bank yang dalam hal ini sebagai penyandang dana agar tidak ragu-ragu dalam mengucurkan dananya bagi kepentingan debitur.125
Undang-Undang Hak Tanggungan bukan saja hanya memberikan perlindungan hukum bagi kreditur saja, melainkan perlindungan dan kepastian hukum yang seimbang kepada kreditur/pemegang Hak Tanggungan, debitur/pemberi Hak Tanggungan dan pihak ketiga (pihak lain yang ada kaitannnya dengan obyek Hak Tanggungan). Juga dalam penyelesaian pengalihan kredit, jika terdapat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur, demi kepentingan debitur itu sendiri dan demi kepentingan pihak ketiga yang mungkin dalam hal ini dirugikan oleh akibat yang timbul dalam penyelesaian pengalihan hak tersebut, maka diperlukan juga suatu perlindungan hukum dan jaminan adanya suatu kepastian hukum bagi mereka dan/atau bagi semua pihak yang berkaitan dengan hal tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dalam hal ini, dimana pihak-pihak yang berkepentingan adalah pihak kreditur, debitur dan pihak ketiga. Pihak kreditur sebagai pihak yang memberi kredit (penyandang dana) menghendaki agar uang yang yang dipinjamkan dapat dikembalikan pada waktunya sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan, begitu juga dengan debitur (debitur yang baik/yang mempunyai itikad baik) pada umumnya selalu berusaha untuk memenuhi apa-apa yang telah diperjanjikan dengan pihak kreditur, namun ada kalanya karena ada alasan-alasan tertentu menyebabkan debitur tidak dapat melunasi hutang tersebut.
125
Untuk menghadapi hal-hal seperti itu Undang-Undang Hak Tanggungan