KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH BERSERTIFIKAT YANG MASIH DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN PADA
C. Peralihan Hak Secara Resmi pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Pemuda Medan.
Dalam KUHPerdata pengalihan hak secara resmi atau pengalihan resmi disebut dengan “novasi” yang dimaksud dengan novasi adalah penggantian perikatan lama dengan suatu perikatan yang baru.68
65
Ibid, hal.48.
66
Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “(Jakarta: Kencana, 2005)” hal.65.
67
Novasi diatur dalam Bab IV butir IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang hapusnya perikatan. Undang-Undang memberikan ketentuan khusus yang berkenaan dengan masalah novasi. Bila suatu masalah telah diatur secara khusus, maka berlakulah ketentuan umum tentang perikatan termasuk tentang hapusnya perikatan.
Menurut Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:69
4. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya.
5. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya.
6. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siap si berhutang dibebaskan dari perikatannya.
Dalam pengalihan hak Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan novasi atau pemindahan hutangnya kepada debitur baru sehingga dalam hal ini yang berganti adalah debiturnya bukan krediturnya, maka dapat dikatakan merupakan novasi subyektif pasif.
68
Suharnoko & Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006), hal. 31.
69
Persyaratan pengalihan Kredit Kepemilikan Rumah hampir sama dengan syarat-syarat permohonan Kredit Pemilikan Rumah, perbedaannya debitur lama mengajukan permohonan penerusan utang atau alih debitur. Setelah syarat-syarat terpenuhi, bank mengadakan wawancara dengan calon debitur baru dan bagi yang layak bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Berdasarkan surat perintah kerja dari bank inilah notaris akan membuat akta-akta yang berkaitan dengan proses alih debitur seperti halnya akad kredit.
Dalam praktek pelaksanaan peralihan hak akta-akta atau surat-surat yang dibuat adalah, berupa:
1. Akta notaril Pernyataan dari Pihak Pertama/Debitur Lama; 2. Akta notaril Novasi (Perjanjian Pembaharuan Hutang);
3. Akta notaril Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah tidak keharusan dibuat dalam bentuk akta notaril, bisa saja berupa surat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dibuat dibawah tangan memakai materai secukupnya dan dilegalisasi atau diwarmerking oleh notaris.
4. Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Karena keadaan ekonomi atau keuangan si debitur baru yang tidak memungkinkan maka dalam proses peralihan jaminan/agunan berupa benda tidak bergerak yaitu tanah, sering dibuat akta notaril Pengikatan Jual Beli.
5. Akta notaril Surat Kuasa, dalam hal ini pihak pertama/debitur lama memberi kuasa kepada pihak kedua/debitur baru untuk mengambil sertipikat dari bank apabila kredit telah lunas.
Hak debitur baru/penerima pengalihan adalah menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas. Setelah semua aplikasi dilengkapi dan diajukan kepada kreditur maka kreditur akan memproses awal lagi seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku bunga yang berlaku pada saat pengajuan kredit tersebut.
Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan kewenangan dari kreditur, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama dan debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak bank yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah disetujui tersebut
Pengalihan hak adalah merupakan tindakan aktif dari debitur dalam hal ini debitur yang memiliki hak Kredit Pemilikan Rumah untuk mengalihkan hak kreditnya kepada debitur baru.70 Tindakan aktif ini dapat berupa menjual kembali hak debitur dengan pengalihan kewajiban dari debitur lama kepada debitur baru. Novasi atau pembaruan hutang merupakan salah satu cara untuk menghapus atau mengakhiri suatu perjanjian. Novasi atau pembaruan hutang adalah suatu perjanjian baru yang menghapuskan perjanjian lama dan pada saat yang sama memunculkan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama. Pasal 1413 KUHPerdata menetapkan ada 3 (tiga) macam cara untuk terjadinya novasi, yaitu:71
70
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaya, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan,
(Jakarta: Prenada Media, 2005), hal. 65.
71
a. Novasi subyektif aktif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti kreditur lama dengan seorang kreditur baru.
b. Novasi subyektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitur lama dengan debitur baru dan membebaskan debitur lama dari kewajibannya. Hal ini dapat juga disebut dengan alih debitur.
c. Novasi obyektif adalah suatu perjanjian antara kreditur dengan debitur untuk memperbarui atau merubah obyek atau isi perjanjian. Pembaruan perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitur diganti dengan prestasi lain.
Novasi pada hakekatnya merupakan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama maka perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak ikut beralih kepada perjanjian baru kecuali diperjanjikan secara tegas dalam perjanjian novasi, bahwa perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak hapus dan ikut beralih dengan terjadinya perjanjian novasi.
Tindakan hukum novasi mempunyai syarat-syarat sebagai berikut:72 1. Sudah terlebih dahulu adanya hutang yang sah;
2. Terjadi suatu pergantian debitur atau pergantian kreditur; 3. Harus memenuhi syarat pembuatan kontrak;
4. Delegasi saja, belum merupakan novasi;
5. Dengan novasi, hak-hak istimewa dan jaminan hutang tidak beralih.
72
J. Satrio, Cessie, Subrogasi, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Ibid. hal. 124.
Bahwa dari tindakan-tindakan yang dilakukan debitur dengan persetujuan dari kreditur, maka ada beberapa konsekuensi yang terjadi, yang masing-masing dapat menguntungkan ataupun merugikan bagi kedua belah pihak bagi kreditur atau debitur dengan konsekuensinya adalah:73
a. Bila debitur yang berganti, debitur lama terbebas dari kewajibannya dan kreditur tidak dapat menagih kepada kreditur lama, kecuali jika ada kontrak garansi dari pihak debitur lama,
b. Bila kreditur yang berganti, maka hak-hak kreditur lama akan hapus dan kreditur lama tersebut tidak dapat lagi menagih kepada debitur,
c. Bila kreditur yang berganti, maka segala tangkisan yang semula dapat diajukan oleh debitur kepada kreditur lama, sekarang tidak dapat lagi diajukannya,
d. Bila hak accesoir atau hak yang semula melekat pada kontrak lama tidak ikut terbawa pada kontrak yang baru, kecuali dalam hal-hal sebagai berikut:
1) Jika debiturnya tetap dan hak accesoirnya diletakkan atas asset debitur tersebut,
2) Jika hak accesoir dan hak istimewa tersebut dengan tegas dipertahankan oleh kreditur.
e. Novasi antara kreditur dengan seorang debitur yang tanggung menanggung dengan beberapa debitur yang lain, membebaskan kewajiban debitur lainnya tersebut.
73
f. Novasi antara kreditur dengan debitur penjamin pribadi membebaskan penjamin pribadi dari kewajibannya. Akibat hukum novasi tersebut diatas memberikan suatu pengecualian dalam undang-undang yaitu:
1) Kreditur memperjanjikan bahwa dalam kasus seperti itu debitur lama tetap bertanggung jawab. Dengan kata lain disini ada perjanjian garansi antara kreditur dengan debitur lama, sehingga apa yang semula kelihatan sebagai penyimpangan, sebenarnya tidak demikian dalam kenyataannya.
2) Debitur baru pada saat pemindahan/delegasi sudah dalam keadaan pailit atau dalam keadaan kekayaannya merosot dan kreditur tidak tahu.