GANTI RUGI DI DALAM PENGADAAN TANAH
B. Bentuk-Bentuk Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah
Pasal 13 Perpres RI. No. 65 Tahun 2006 menyebutkan :”Bentuk ganti rugi dapat berupa : a). uang, dan/atau b). tanah pengganti, dan/atau c). pemukiman kembali, dan/atau d). gabungan dari dua atau lebih ganti kerugian sebagaimana dimaksudkan dalam huruf a, huruf b, huruf c, e). bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan”.
Penggantian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat setempat. Demikian disebutkan oleh pasal 14 Perpres RI No. 36 Tahun 2005. Pembangunan fasilitas umum tersebut misalnya, pembangunan tempat peribadatan, sarana olah raga, sarana pendidikan, dan lain-lain. Hal ini dapat dipahami karena hak ulayat adalah tanah kepunyaan bersama dari semua warga masyarakat hukum adat yang bersangkutan. Tanah ulayat yang dipunyai oleh masyarakat hukum adat itu dengan amanat untuk dimanfaatkan bagi kepentingan masyarakat yang berarti kepentingan bersama dan kepentingan warga masing-masing.109
Ganti rugi dengan uang menyangkut besarnya ganti rugi yang dikaitkan dengan harga tanah, bangunan, tanaman, serta benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang akan diganti.
Ganti rugi bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang ada diatas tanah Hak Guna Bangunan/Hak Pakai yang diberikan di atas tanah Hak Milik atau tanah
109
Budi Harsono. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA, Isi Dan
hak pengelolaan, diberikan kepada pemilik bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda lain yang berkaitan dengan tanah tersebut.110
Ganti rugi tanah untuk Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan di atas tanah hak milik atau tanah hak pengelolaan, diberikan kepada pemegang hak milik atau hak pengelolaan.111
Yang berhak atas ganti rugi adalah : a). pemegang hak atas tanah atau yang berhak sesuai dengan peraturan per-undangan-undangan atau b). nazhir bagi harta benda wakaf, sesuai sebagaimana diatur oleh pasal 43 Peraturan Ka. BPN No. 3 Tahun 2007.
Pembayaran ganti rugi dalam bentuk uang diberikan dalam waktu paling lama 60 hari sejak tanggal keputusan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi. Untuk ganti rugi yang tidak berupa uang, penyerahannya dilakukan dalam jangka waktu yang disepakati para pihak.112
Mengenai pembayaran ganti rugi yang berbentuk uang sebagaimana disebut di atas yang harus sudah dibayarkan dalam waktu 60 hari sejak tanggal keputusan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi, pada pelaksanaanya selalu terjadi penyimpangan. Pembayaran ganti rugi kepada pemilik tanah terjadi berlarut-larut bahkan mencapai dua tahun lamanya. Untuk hal ini dapat dicontohkan pada pembayaran ganti rugi terhadap pembebasan tanah pembangunan jalan layang (Fly Over) Amplas Medan. Penentuan besarnya ganti rugi telah dilakukan pada sekitar bulan oktober 2006, namun pembayaran ganti rugi tersebut kepada pemilik tanah dilakukan secara bertahap dan pembayaran
110
Pasal 43 ayat 3 Peraturan Ka. BPN No. 3 Tahun 2007.
111
Pasal 43 ayat 2 Peraturan Ka. BPN No. 3 Tahun 2007.
112
sampai pada tahap ke enam dilakukan pada juli 2008113. Dalam hal seperti ini pemilik tanah jelas tidak terlindungi haknya.
Ganti rugi dalam bentuk uang dibayarkan secara langsung oleh instansi pemerintah yang memerlukan tanah kepada yang berhak, dengan disaksikan oleh Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota.114
Jika pembayaran ganti rugi dikuasakan kepada orang lain, maka harus dilakukan dengan surat kuasa untuk menerima ganti rugi dan surat kuasa harus dibuat dalam bentuk notariil dan disaksikan oleh dua orang saksi, dan bagi daerah yang terpencil surat kuasa dibuat secara tertulis dan diketahui oleh Kapala Desa/Lurah atau yang setingkat dengan itu atau Camat.115
Seorang penerima kuasa hanya dapat menerima kuasa dari satu orang yang berhak atas ganti rugi dan ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan yang berhak atas ganti rugi tersebut.116
Ganti rugi yang berupa uang, di dalam praktek pengadaan tanah lebih sering dilakukan. Dilhat dari pihak yang menerima, hal ini dinilai lebih praktis karena dengan uang tersebut mereka dapat memilih lokasi tanah yang disukai, andaikata pengadaan tanah tersebut mengakibatkan pemilik tersebut kehilangan seluruh tanahnya.
Mariam Darus berpendapat ”Pada asasnya bentuk ganti rugi yang lazim dipergunakan ialah uang. Menurut ahli-ahli hukum perdata maupun yurisprudensi, uang merupakan alat yang paling praktis paling sedikit menimbulkan selisih dalam
113
Penetapan No : 07/Pdt.Cons/2008/PN.Mdn, Tgl : 15 Oktober 2008.
114
Pasal 46 ayat 1 Peraturan Ka. BPN No. 3 Tahun 2007.
115
Pasal 46 ayat 2 Peraturan Ka. BPN No. 3 Tahun 2007.
116
menyelesaikan sesuatu sengketa”.117 Namun demikian, pembayaran uang ganti rugi untuk pengadaan tanah, bukanlah suatu bentuk ganti rugi yang baik jika tidak dibayar pada nilai penggantian yang layak.
Apakah sesungguhnya yang dimaksudkan dengan nilai penggantian yang layak tersebut?. Schenk menyebutkan “Harga yang sekiranya seperti terjadi jual beli biasa atas dasar komersil sehingga pencabutan hak tersebut bukan sebagai suatu ancaman dan pemilik bersedia menerima ganti rugi”.118
Gunanegara memaknai nilai yang layak ialah “Nilai penggantiannya harus seimbang atau lebih besar dari nilai kerugiannya, yang bentuknya bisa berupa pembayaran dan bisa pula berupa penukaran, yang realitasnya bisa berupa uang dan/atau benda yang mempunyai nilai yang minimal seimbang atau lebih”.119
Maria Sumardjono menggunakan ganti kerugian yang adil. Ganti kerugian yang disebut adil “Apabila keadaan setelah pengambilalihan lahan paling tidak setara dengan keadaan sebelumnya, disamping itu ada jaminan terhadap kelangsungan hidup mereka yang tergusur”.120
Ganti rugi yang berupa tanah pengganti sebagai salah satu bentuk alternatif ganti rugi dalam pengadaan tanah, hendaknya disesuaikan dengan kegunaan tanah yang akan diberikan kepada pemegang hak atas tanah. Jika tanah dimaksud akan dipakai untuk bercocok tanam, tentu harus dicarikan dan diberikan tanah yang subur atau produktif serta beririgasi yang baik juga, sehingga dengan ganti rugi ini bekas pemegang hak atas
117
Mariam Darus. KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasannya. Bandung : Alumni. 1983. Hal : 29-30.
118
Schenk dalam AP. Parlindungan. Pencabutan Hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA. Cet. II. Bandung : Mandar Maju. 1990. Hal : 52.
119
Gunanegara. Op cit. Hal : 189.
120
Maria Soemardjono. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi.Op cit. Hal : 89.
tanah dapat meningkatkan taraf hidupnya. Lain halnya ganti rugi tanah untuk tempat tinggal tentu tidak diperlukan syarat tersebut.
Berbicara masalah pemukiman kembali sebagai salah satu bentuk ganti rugi, ternyata Perpres RI No. 65 Tahun 2006 maupun Peraturan Ka. BPN No. 3 Tahun 2007, tidak menjabarkan atau mengatur lebih lanjut tentang hal tersebut. Misalnya mengenai syarat kelengkapan lokasi pemukiman, siapa yang berhak atas relokasi tersebut, dan lain sebagainya.
Berkaitan dengan pemukiman kembali terhadap masyarakat yang terkena dampak pengadaan tanah, seyogyanya perlu mendapat perhatian bahwa pemilihan lokasi sedapat mungkin haruslah merupakan hasil musyawarah dengan pihak yang akan dipindahkan atau masyarakat yang terkena pembebasan harus diizinkan turut serta dalam mengambil keputusan pemilihan tempat lokasi baru, kemudian lokasi yang baru tersebut haruslah dilengkapi dengan berbagai prasarana atau pun fasilitas umum, sehingga dengan demikian akan memberikan rasa aman dan nyaman kepada mereka yang nantinya akan memasuki lokasi pemukiman baru. Dengan kata lain sebelum dilakukan relokasi terhadap masyarakat yang terkena dampat pengadaan tanah tersebut seharusnya dilaksanakan terlebih dahulu study kelayakan untuk mendapatkan hasil yang maksimal.
Pemukiman kembali perlu diatur lebih lanjut, sehingga pemukiman kembali itu dilaksanakan tidak hanya sekedar memindahkan masyarakat yang terkena pembebasan tanah dari tempat lama ke tempat baru, akan tetapi harus diikuti dengan kegiatan untuk memulihkan kehidupan sosial, ekonomi mereka.121 Sebab pada hakekatnya pemukiman
121
kembali penduduk merupakan suatu proses sosial budaya dan ekonomi yang dampaknya terutama mengenai manusia, bukan lingkungan fisiknya.122
Jika pemukiman kembali tidak dapat dielakkan, maka langkah-langkah kongkrit yang harus dilakukan yaitu :123
a. melindungi kehidupan dan kesejahteraan masyarakat yang dipindahkan;
b. mengurangi dan mengatasi kerugian potensi ekonomi yang diderita kelompok yang terkena dampak dan ekonomi daerah serta wilayah;
c. membantu mengembangkan potensi ekonomi, sosial dan budaya kelompok masyarakat yang terkena proyek.
Dengan kata lain, pemukiman kembali orang-orang yang dipindahkan tersebut, setidak-tidaknya keadaannya sama baiknya atau lebih baik jika dibandingkan sebelum dilakukan pemindahan.
Ketiga langkah-langkah di atas jika dilakukan secara konsekwen diharapkan masyarakat yang dipindahkan tersebut setidak-tidaknya kondisinya sama baiknya atau bahkan lebih baik jika dibandingkan dengan keadaan sebelum direlokasi.
Hasil kajian menunjukkan bahwa pemukiman kembali yang baik dapat menghindarkan kemiskinan bagi mereka yang terkena dampak dan sekaligus dapat menurunkan kemiskinan mereka dengan menciptakan mata pencaharian yang berkesinambungan.124 Keberhasilan program pemukiman kembali misalnya terlihat pada proyek Batang Ai Hydropower di Malaysia yang memindahkan 3.600 orang Iban di
122
Michael. M. Cernea (Editor) dalam Adrian Sutedi. Ibid. Hal : 236.
123
http :// www.adb.org/dokuments/translation/indonesia/resettlement. Di akses 11 Mei 2010.
124
Serawak. Hasilnya menggembirakan, pemukiman kembali penduduk asli diteliti dan dipersiapkan dengan cermat serta dengan dukungan komitmen kelembagaan yang kuat.125
Di beberapa negara, masalah pemukiman kembali ini telah diatur dalam suatu undang-undang tersendiri. Misalnya, India di negara bagian Maharashtra, telah ada perundang-undangan pemukiman kembali sejak tahun 1976. UU 1976 telah disempurnakan dengan Maharashtra Project Affected Rehabilitation Act 1986.126
UU 1986 ini diterapkan pada proyek irigasi dan menyediakan kerangka pemukiman kembali kaum yang terkena dampak, dengan pemberian sawah pengganti dan pekarangan rumah sekitar lokasi irigasi. Hasil kegiatan pemukiman kembali proyek
Maharashtra relatif baik, disebabkan adanya perundang-undangan ini.127 Sedangkan
pemukiman kembali masyarakat yang terkena dampak pembangunan proyek Kedung Ombo yang diikuti oleh beberapa penduduk, tetapi ditolak juga oleh ratusan penduduk lainnya karena dianggab suatu pemukiman yang tidak layak.128
Pemilihan lokasi pemukiman yang baru bagi masyarakat seharusnya direncanakan pembangunan infrastruktur yang mendukung kegiatan dalam usaha pemulihan kehidupan sosial ekonomi warga masyarakat, sehingga kehidupan masyarakat dapat kembali pulih di tempat yang baru, setidak-tidaknya tidak akan menjadi lebih miskin dari sebelumnya.129
125
http ://www. adb. org/dokuments/translation/indonesia/resettlement. Di akses 11 Mei 2010.
126
Adrian Sutedi. Op cit. Hal : 278.
127
Ibid.
128
Ali Sofwan Husen dalam Adrian Sutedi. ibid. Hal : 254.
129
John Salindeho mengatakan “Suatu tindakan tergesa-gesa dan /atau dilaksanakan tanpa perencanaan yang matang terlebih dahulu, dapat mengakibatkan keresahan atau friksi sosial dengan seribu akses lainnya yang mengikuti masalahnya”.130
Selanjutnya, perlu adanya pemikiran tentang lokasi tempat pemukiman baru harus ditata sesuai dengan rencana tata ruang daerah atau tata kota, dengan diikuti oleh proyek konsolidasi tanah perkotaan atau pedesaan. Konsekwensi dari pemikiran ini diharapkan agar pengadaan tanah ini sekaligus akan terjadi pengembangan wilayah baru dan membangun sentra-sentra ekonomi baru bagi masyarakat.131
Untuk menghindari dampak negatif dari pemukiman kembali sebagai salah satu alternatif pilihan bentuk ganti rugi dalam pengadaan tanah, maka seharusnya sebelum dilakukan pemindahan penduduk perlu dilakukan persiapan lokasi pemukiman terlebih dahulu secara komprehensif, dalam arti kata pemilihan lokasi memang layak untuk menjadi tempat pemukiman. Lokasi pemukiman kembali setidak-tidaknya dilengkapi dengan akses jalan yang baik, adanya saluran drainase, penyediaan air bersih, tersedianya sambungan listrik, fasilitas pendidikan, dan fasilitas umum lainnya, yang kesemuanya ini dapat menjadi daya tarik bagi masyarakat yang akan dipindahkan.
Persoalan yang tidak kalah pentingnya adalah setelah masyarakat dipindahkan ke pemukiman yang baru. Monitoring dan evaluasi tetap perlu dilakukan untuk mengetahui jika masih ditemui kekurangan-kekurangan di dalam pelaksanaannya, dengan demikian dapat dilakukan pembenahan.
130
John Salindeho. Masalah Tanah Dalam Pembangunan. Cet. Ketiga. Jakarta : Sinar Grafika. 1993. Hal : 200.
131
http ://cahwaras.wordpress.com/2010/04/05 Pengadaan tanah-bagi pelaksanaan-pembangunan-Untuk. k. Di akses 11 Mei 2010.
Jika syarat kelengkapan pemukiman sebagaimana tersebut di atas dapat terpenuhi, penolakan dari masyarakat dapat diminimalisir.