BAB I PENDAHULUAN
C. Bentuk Perjanjian Kerjasama antara Developer dan BNI
Perjanjian antara developer dengan Bank BNI adalah sebagai suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak yang berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal atau untuk tidak melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan perjanjian itu.
Kerjasama adalah teman atau pihak yang mengikatkan diri dalam suatu usaha dan usaha adalah suatu kegiatan, tindakan, atau perbuatan di bidang perekonomian yang dilakukan oleh para pengusaha yang bertujuan keuntungan atau laba.89
Selanjutnya Subekti menyebutkan bahwa perjanjian kerjasama adalah
“(kontrak biasa) adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk bantu membantu atau melakukan kegiatan secara bersama-sama guna mencapai tujuan yang sama mengenai harta kekayaan yang keuntungan dan kerugian atas hasil usaha tersebut dapat diperhitungkan bersama sesuai dengan kesepakatan bersama pada waktu perjanjian dibuat”.90
Dengan denikian, dapat diketahui bahwa perjanjian kerjasama antara dua pihak (perusahaan/badan hukum) merupakan hubungan bisnis yang diselenggarakan melalui pola-pola yang sesuai dengan sifat dan tujuan usaha yang dikerjasamakan.
Bentuk perjanjian kerja sama antara PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk dengan developer perumahan dalam pemberian KPR Indent adalah di bawah tangan pada awalnya dan akan dilakukan secara notariil untuk selanjutnya.
Perjanjian kerja sama yang dilakukan di bawah tangan ditandatangani dan disetujui oleh kedua belah pihak tanpa ada paksaan dari pihak manapun.91
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan diketahui bahwa bentuk perjanjian antara developer dengan Bank BNI dalam pemberian kredit pemilikan rumah indent menerapkan sistem kerjasama yang menimbulkan hubungan hukum antara para pihak yang dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama tertulis yang sekurang-kurangnya mengatur tentang maksud dan tujuan, ruang lingkup, obyek
89M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1986), hlm. 150.
90R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: Intermasa, 1996), hlm. 57-58.
91 I Dewa Putu Yudianto, Head Credit & Retail Loan Center Medan PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
perjanjian, persyaratan calon debitur, ketentuan fasilitas kredit, persyaratan pencairan kredit, jasa pemasaran/ fee marketing, hak dan kewajiban, jangka waktu dan pengakhiran perjanjian, pernyataan dan penjaminan, jaminan pihak kedua, keadaan memaksa/ force majeure, penyelesaian perselisihan, domisili hukum, korespondensi, addendum, dan keterpisahan/ severability.
Dengan adanya perjanjian kerjasama yang dilakukan oleh pihak developer dan perbankan, akan diperoleh banyak manfaat antara lain tidak mengganggu modal kerja bagi developer selaku perusahaan pelaku bisnis di bidang properti, real estate perumahan. Selain itu juga merupakan solusi terhadap kebutuhan investasi dan modal kerja bagi developer serta resiko kreditnya akan lebih terukur bagi pihak perbankan.
Dilihat dari aspek hukum perjanjian, perjanjian kerjasama antara developer dan bank dianggap sah karena telah memenuhi ketentuan persyaratan sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Antara bank dan developer telah saling sepakat untuk mengadakan perjanjian kerjasama dalam hal pemberian fasilitas KPR indent dan ready stock kepada calon debitur. Bank dan developer sebagai subyek hukum dalam perjanjian kerjasama ini, memiliki hak dan kewajiban yang harus dipatuhi oleh masing-masing pihak sebagaimana yang telah disepakati bersama yang dituangkan dalam klausul perjanjian kerjasama. Dengan ditandatanganinya perjanjian kerjasama antara developer dengan bank, maka terjadilah hubungan hukum antara keduanya. Perjanjian kerjasama ini mengikat dan menjadi undang-undang bagi pihak yang membuatnya yakni pihak bank dan pihak developer sesuai dengan asas-asas perjanjian.
Perjanjian kerjasama merupakan jenis perjanjian yang banyak digunakan dalam praktek kegiatan komersil, tidak ada ketentuan khusus yang mengatur tentang perjanjian kerjasama. Jenis perjanjian ini lahir dan berkembang dalam praktek bisnis.
Walaupun demikian, perjanjian kerjasama ini tetap mempunyai dasar hukum terutama bertumpu pada prinsip kebebasan berkontrak.
Berdasarkan hasil penelitian, perjanjian kerjasama antara developer dengan bank dilakukan sebagai upaya kepastian dan perlindungan hukum yang diharapkan dapat mengakomodir keseimbangan antara hak dan kewajiban serta tanggung jawab masing-masing pihak dalam perjanjian. Hubungan hukum tersebut mempunyai dua segi yaitu bevoegdheid atau kewenangan yang disebut hak dan plicht atau kewajiban.92 Dengan lahirnya hubungan hukum yakni terjadinya hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak maka akan menimbulkan suatu tanggung jawab antara pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut.
Perjanjian kerjasama yang dilakukan antara developer dengan Bank BNI dinyatakan sah bilamana dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh para pihak yang berwenang dalam perjanjian tersebut yang dituangkan dalam suatu akta.
Menurut Pasal 1867 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu akta dibagi menjadi 2 (dua) antara lain :
1. Akta otentik adalah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.
92R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 1993), hlm. 270.
2. Akta dibawah tangan adalah akta yang dibuat tidak dihadapan pejabat yang berwenang atau Notaris. Akta ini dibuat dan ditandatangani oleh para pihak yang membuatnya.
Perjanjian dibawah tangan terdiri dari:93 1. “Akta dibawah tangan biasa;
2. Akta waarmerking, adalah suatu akta dibawah tangan yang dibuat dan dilegalisasi oleh para pihak untuk kemudian didaftarkan pada Notaris, karena hanya didaftarkan, maka Notaris tidak bertanggung jawab terhadap materi/isi maupun tandatangan para pihak dalam dokumen yang dibuat oleh para pihak.
3. Akta legalisasi, adalah suatu akta dibawah tangan yang dibuat oleh para pihak namun penandatanganannya disaksikan oleh atau dihadapan Notaris, namun Notaris tidak bertanggung jawab terhadap materi/isi dokumen melainkan Notaris hanya bertanggung jawab terhadap tandatangan para pihak yang bersangkutan dan tanggal ditandatanganinya dokumen tersebut.”
Akta mempunyai fungsi formil (formalitas causa) dan fungsi sebagai alat bukti (probationis causa). Akta sebagai fumgsi formil artinya bahwa suatu perbuatan hukum akan menjadi lebih lengkap apabila dibuat suatu akta. Fungsi akta lainnya adalah sebagai alat pembuktian. Dibuatnya akta oleh para pihak yang terkait dalam suatu perjanjian ditujukan untuk pembuktian dikemudian hari. Akta otentik merupakan alat pembuktian yang sempurna bagi keduabelah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat dalam akta tersebut (vide Pasal 165 HIR, Pasal 285 RBg dan Pasal 1870 KUHPerdata). Akta otentik merupakan alat bukti yang mengikat, artinya kebenaran dari hal-hal yang tertulis dalam akta tersebut harus diakui hakim yaitu akta tersebut dianggap benar
93R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Op.Cit., hlm. 9
selama kebenarannya itu tidak ada pihak lain yang dapat membuktikan. Sebaliknya, akta dibawah tangan dapat menjadi alat pembuktian yang sempurna terhadap orang yang menandatangani serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak darinya akan tetapi tandatangan dalam akta dibawah tangan tersebut hanya diakui terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai (vide Pasal 1857 KUHPerdata). Apabila suatu akta dibawah tangan tidak disangkal oleh para pihak berarti mereka mengakui dan tidak menyangkal kebenaran apa yang tertulis pada akta dibawah tangan tersebut, sehingga sesuai dengan Pasal 1857 KUHPerdata akta dibawah tangan tersebut hanya memperoleh kekuatan pembuktian yang sama dengan akta otentik.94
Perjanjian kerjasama antara developer dan bank dibuat pada akta tertulis dibawah tangan. Perjanjian tersebut berfungsi sebagai alat bukti sah dan dapat dipergunakan untuk melakukan tuntutan apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi. Namun, apabila salah satu pihak ada yang menyangkal akan isi dalam akta dibawah tangan tersebut, maka pihak yang menyangkal tersebut haruslah dapat membuktikan kebenaran isi akta dibawah tangan tersebut. Biasanya akta dibawah tangan yang dibuat dan ditandatangani oleh para pihak, pada setiap lembaran halaman akta dibawah tangan tersebut selalu di paraf atau ditandatangani oleh para pihak sebagai bukti bahwa para pihak telah mengetahui, mengerti dan jelas isi dalam akta dibawah tangan tersebut, dan pada lembaran terakhir barulah para pihak
94C Heru Budiargo, Buku Materi Peserta Training, Credit Legal Preference, Learning And Management Group PT. Bank CIMB Niaga Tbk, 2002, hlm. 8 sebagaimana dikutip dari tesis, Panary Sitopu, Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dengan Bank Dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan, 2010, hlm. 76.
menandatangani akta dibawah tangan tersebut diatas meterai. Lazimmnya akta yang dibuat secara dibawah tangan dibuat dalam rangkap 2 (dua) dimana masing-masing pihak menyimpan satu akta dibawah tangan sebagai pegangan, pedoman dan acuan untuk melaksanakan apa yang telah diperjanjikan dalam akta dibawah tangan tersebut.
Dalam perjanjian kerjasama antara developer dan bank, perjanjian tersebut dituntut untuk dibuat sejelas mungkin tentang hak dan kewajiban, sanksi, jangka waktu berlakunya perjanjian, perjanjian pembelian kembali (buyback guarantee) dan hal-hal yang penting dan perlu dilakukan dan disepakati bersama oleh para pihak.
Tanpa adanya kejelasan isi dalam perjanjian kerjasama dapat merugikan salah satu pihak yang merupakan kelemahan dalam suatu perjanjian dan isi dalam perjanjian kerjasama tersebut harus dipenuhi atau dilaksanakan oleh para pihak, apabila tidak dilaksanakan maka pihak yang tidak memenuhi perjanjian tersebut harus bertanggung jawab.95
Perjanjian yang terjadi antara developer dan bank dalam pemberian KPR dikategorikan sebagai perjanjian tidak bernama yaitu perjanjian yang muncul seiring dengan perkembangan masyarakat. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata, tetapi terdapat di dalam masyarakat. Jumlah perjanjian ini tidak terbatas dengan nama yang disesuaikan dengan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya, seperti perjanjian kerjasama penyediaan fasilitas kredit pemilikan properti.
95F.X. Djumialdji, Perjanjian Kerja, (Jakarta: Bumi Aksara, 2001), hlm. 58.
Perjanjian tidak bernama menurut J. Satrio merupakan “perjanjian-perjanjian yang belum mendapat pengaturannya secara khusus dalam undang-undang”.96 Demikian pula dengan perjanjian kerjasama ini, tidak mempunyai nama tertentu dan tidak diatur secara khusus. Dalam buku ke-III KUHPerdata dapat dicari dasar hukumnya dari perbuatan perjanjian kerjasama yaitu dengan menafsirkan buku ke-III KUHPerdata tersebut sebagai penganut asas kebebasan berkontrak. Dalam hal memuat suatu perjanjian, tegasnya dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan : “semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.
Berpedoman pada ketentuan tersebut di atas, maka bentuk perjanjian apa saja yang dibuat menurut persyaratan yang telah ditentukan oleh undang-undang adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum mengikat para pihak yang telah membuat dan menandatanganinya. Bahwa yang dimaksud dengan bunyi pasal tersebut tidak lain adalah menyatakan bahwa orang bebas membuat segala bentuk perjanjian sesuai dengan apa yang diperjanjikannya, dengan ketentuan tidak melanggar dari bunyi Pasal 1320 dan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata.
Adapun yang menjadi obyek hukum dalam perjanjian kerjasama ini adalah tanah dan bangunan berupa rumah tempat tinggal dalam kondisi masih tanah kosong atau masih dalam proses pembangunan yang dilengkapi dengan surat-surat bukti kepemilikannya dan dokumen pendukung lainnya, yang dijual oleh developer atau
96 J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2001), hlm. 149.
penjual kepada calon pembeli selaku debitur, dimana pembiayaan atas pembelian rumah tersebut menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) yang diberikan oleh Bank BNI.
BAB III
PROBLEMATIKA YANG DIHADAPI OLEH PT. BANK NEGARA INDONESIA (PERSERO), TBK. TERHADAP PEMBELIAN RUMAH
INDENT SECARA KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)
A. Wanprestasi
Perjanjian kerjasama antara bank dengan developer bertujuan untuk menciptakan kenyamanan dalam berbisnis dan untuk menciptakan pola hubungan yang seimbang serta kepastian hukum mengenai hak dan kewajiban serta tanggung jawab antara developer dengan bank. Mengenai hal tersebut dituangkan dalam suatu akta perjanjian yang dibuat secara tertulis dan ditandatangani oleh para pihak dan berfungsi sebagai alat bukti sah bagi para pihak, hal ini berguna untuk melakukan tuntutan ataupun gugatan apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi dikemudian hari.
Wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) dalam perjanjian ada 4 (empat) macam, yaitu :97
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya tetapi tidak sebagaimana dijanjikan.
3. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Wanprestasi juga termasuk ke dalam akibat hukum perjanjian disamping tuntutan ganti rugi atas perbuatan wanprestasi tersebut. Wanprestasi berasal dari
97R. Subekti, Hukum Perjanjian, Op.Cit., hlm. 45.
bahasa Belanda “wanprestatie” artinya tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang.98 Adapun permasalahan dari adanya wanprestasi yang sering muncul dalam perjanjian kerjasama pemberian KPR indent ini antara developer dengan bank adalah disebabkan karena :
1. Wanprestasinya Developer
Dalam perjanjian kerjasama tersebut yang seringkali menyebabkannya developer menjadi wanprestasi adalah dikarenakan oleh keterlambatan dalam membangun dan menyelesaikan rumah.
Pada saat calon konsumen membeli rumah dan melakukan pembayaran booking fee (BF) pada developer, maka pada saat itu antara calon pembeli dengan marketing developer telah terjadi percakapan mengenai jangka waktu pembangunan dan tatacara pembayaran downt payment (DP) dan pelunasan pembelian rumah.
Adapun mengenai cara pembayaran pembelian rumah yang ditawarkan oleh developer kepada calon pembeli terdapat beberapa cara, diantaranya :99
a. Pembelian dengan cara pembayaran cash keras, artinya pembayaran dilakukan hanya 2 (dua) kali tahap saja yakni pembayaran DP dan pelunasan pembelian rumah.
b. Pembelian dengan cara pembayaran cash bertahap, artinya pembayaran dilakukan dengan cara bertahap dengan jangka waktu paling lama 10 (sepuluh) bulan lamanya.
c. Pembelian melalui KPR bank, artinya setelah pembayaran booking fee dan downt payment maka pelunasannya dilakukan oleh bank dengan
98Abdulkadir Muhammad, Op.Cit., hlm. 20.
99 Yulius, Direktur PT. Bintang Realty Multiland, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
memberikan pinjaman kepada calon pembeli tersebut yang disebut dengan KPR sehingga untuk pelunasan pembayaran kepada developer maka bank yang akan melakukannya.
Setelah hal tersebut dilakukan oleh marketing developer dan telah terjadi kesepakatan antara keduanya mengenai tatacara pembayaran pembelian rumah tersebut, maka pihak developer menganjurkan untuk melakukan pembayaran booking fee tersebut karena untuk menghindari terjadinya adanya pembelian yang dilakukan oleh calon konsumen lainnya pada kavling rumah yang sama tadi. Dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kemudian, maka dianjurkan kepada calon pembeli untuk melanjutkan pembayarannya, pembayaran tersebut disebut dengan pembayaran downt payment (DP). Pada saat terjadinya pembayaran DP oleh calon konsumen tersebut, maka calon konsumen diharuskan pada saat yang sama sudah menandatangani denah rumah sesuai dengan keinginannya dan dilanjutkan dengan menandatangani perjanjian jual beli rumah antara pihak developer atau penjual dengan calon pembeli tersebut.
Perjanjian jual beli rumah yang dimaksud tersebut menerangkan hak dan kewajiban developer sebagai penjual bahkan sebagai pembangun perumahan tersebut dan kewajiban calon pembeli sebagai pembeli dari rumah yang hendak dibelinya.
Adapun isi dari perjanjian tersebut adalah secara garis besarnya mencakup beberapa klausul yakni :100
100 Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan Perumahan Emerald Palace Nomor 017/EP-PJB/XI/14 tanggal 24 Nopember 2014 yang aslinya dibuat secara di bawah tangan bermaterai cukup.
a. Obyek jual beli;
b. Harga jual beli;
c. Pembayaran;
d. Pembangunan dan penyerahan tanah dan bangunan;
e. Penyerahan fisik;
f. Jaminan pihak pertama;
g. Keterlambatan pembayaran;
h. Masa pemeliharaan;
i. Larangan;
j. Penandatanganan akta jual beli;
k. Pengosongan bangunan;
Menurut hasil penelitian yang dilakukan dengan wawancara kepada Yulius selaku developer perumahan bahwa tidak semua developer langsung menjadi penjual.
Dalam hal ini ada dijumpai bahwa developer yang berbentuk badan hukum perseroan yang telah membeli lahan/tanah untuk dibangun suatu komplek perumahan tidak langsung membaliknamakan surat tanah (sertipikat tanah) ke atas nama developer yang berbentuk badan hukum perseroan. Umumnya dibeli oleh perseorangan yang merupakan salah satu dari pengurus perseroan. Hal ini dilakukan karena untuk menghindari pengenakan pajak jual beli yang berulang. Artinya bilamana tanah yang sudah dibeli tersebut dilanjutkan dengan baliknama ke atas nama developer perseroan maka akan dikenakan pajak pembeli kepada developer perseroan tersebut. Padahal nantinya pihak developer tersebut akan menjual kembali tanah tersebut berikut
bangunan yang akan ada diatasnya kepada masyarakat. Ketika developer tersebut menjual kembali kepada masyarakat maka ketika laku terjual pihak developer akan dikenakan pajak penjual. Inilah yang disebut dengan pengenakan pajak berulang, hal ini dilakukan untuk memperkecil biaya atau cost developer. Dengan demikian yang dilakukan developer berdasarkan hal diatas, pihak developer membuat surat kuasa menjual yang diperkuat dengan perjanjian jual beli (PJB) atau perjanjian tukar menukar atau perjanjian pembangunan rumah dan penentuan bahagian yang semua perjanjian tersebut dibuat oleh notaris yang berwenang.
Bilamana tanah yang akan dibeli oleh developer adalah sertipikat hak milik, maka bila langsung dibaliknamakan ke atas nama developer perseroan akan turun hak nya dari hak milik menjadi hak guna bangunan. Sementara sertipikat hak bangunan dibatasi masa berlakunya oleh undang-undang, jika sudah berakhir wajib diperpanjang kembali jangka waktunya. Jika hal ini terjadi, maka masyarakat selaku calon pembeli akan mempertimbangkan kembali untuk membeli tanah dan bangunan tersebut karena alas hak tanah dan bangunan yang dibelinya masih harus diperpanjang kembali jika sudah berakhir masa berlakunya dan ini akan menjadi beban dan cost atau pengeluaran dikemudian hari dari konsumen. Sangat jarang ditemui developer yang mau langsung meningkatkan sertipikat hak guna bangunan menjadi hak milik pada saat transaksi jual beli dan pada saat penandatanganan akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.101
101 Yulius, Direktur PT. Bintang Realty Multiland, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
Oleh sebab itu yang sering muncul dalam perjanjian jual beli (PJB) tanah dan bangunan antara developer dengan konsumen adalah nama yang tertera didalam surat kuasa menjual bukan nama developer perseroan karena menurut hukum yang berhak menjual selain pemilik sertipikat tanah adalah pemegang kuasa dari pemilik sertipikat tanah tersebut.102
Berdasarkan kuasa tersebutlah developer berhak menjual kepada siapa saja yang berminat membelinya termasuk kepada penerima kuasa, dalam arti kepada developer sendiri. Dalam perjanjian jual beli (PJB) tanah dan bangunan tersebut terdapat di dalam klausulnya menyebutkan bahwa jangka waktu penyerahan tanah dan bangunan paling lama 12 (dua belas) bulan lamanya terhitung sejak ditandatanganinya perjanjian kredit antara konsumen/debitur dengan pihak bank.
Sebagaimana yang disebutkan dalam perjanjian jual beli tanah dan bangunan dari PT.
Bintang Realty Multiland103selaku developer perumahan yang menjual rumah indent, yakni sebagai berikut :104
“Pihak Pertama berjanji untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan kepada Pihak Kedua selambat-lambatnya dalam jangka waktu 12 (duabelas) bulan terhitung sejak ditandatanganinya perjanjian kredit antara Pihak Kedua dengan Bank atau sejak ditandatanganinya gambar/denah rumah revisi terakhir oleh Pihak Kedua, kecuali apabila terjadi keadaan terpaksa (force
102 Yulius, Direktur PT. Bintang Realty Multiland, Jawaban Pertanyaan Wawancara Riset di Medan, tanggal 14 Oktober 2014.
103PT. Bintang Realty Multiland merupakan salah satu developer perumahan yang berbentuk badan hukum perseroan yang berkedudukan dan berdomisili di Kota Medan yang didirikan dengan Akta nomor 18 tanggal 27 September 2011 yang aslinya dibuat dihadapan Risna Rahmi Arifa, Sarjana Hukum selaku Notaris di Kota Medan.
104 Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan Perumahan Emerald Palace Nomor 017/EP-PJB/XI/14 tanggal 24 Nopember 2014 yang aslinya dibuat secara di bawah tangan bermaterai cukup, Pasal 4 ayat (1).
majeure) atau adanya perubahan-perubahan yang dilakukan atas permintaan dari Pihak Kedua sendiri atau terjadinya keterlambatan pembayaran angsuran oleh Pihak Kedua sebagaimana yang telah ditetapkan jadwal pembayarannya berdasarkan Pasal 3 sehingga mengakibatkan penghentian sementara pekerjaan konstruksi bangunan sampai dengan pembayaran dilakukan oleh Pihak Kedua maka secara serta merta menjadi penambahan jangka waktu pekerjaan konstruksi bangunan bagi Pihak Pertama.”
Yang dimaksud pihak pertama dalam klausul perjanjian tersebut adalah developer atau penerima kuasanya dan pihak kedua adalah pihak calon pembeli.
Sehingga jangka waktu yang diberikan oleh developer dalam membangun rumah yang telah dibeli oleh konsumen adalah paling lama 12 (dua belas) bulan. Waktu membangun tersebut termasuk dalam kategori membangun yang cukup lama karena bilamana bangunan dibangun tidak memperhitungkan jangka waktu atau dibangun secara tergesa-gesa maka hal tersebut akan merusak kondisi bangunan, pondasi bangunan menjadi tidak kokoh, plasteran menjadi bergelombang dan muncul retak-retak halus, ketika hujan air masuk dari sela-sela dinding atau atap yang tidak pas memasangnya maka jika hal ini terjadi yang akan sangat dirugikan itu adalah pihak konsumen selaku pemilik rumah dan pihak bank selaku pemegang Hak Tanggungan bila pembelian rumahnya menggunakan jasa bank selaku pemberi kredit perumahan kepada masyarakat yang membutuhkannya.
Ketika developer terlambat dalam membangun rumah sebagaimana disebut dalam perjanjian tersebut, maka hal ini developer telah melakukan wanprestasi karena tidak memenuhi apa yang telah dijanjikannya dalam perjanjian jual beli yang telah
dibuat dan ditandatanganinya bersama-sama dengan konsumen. Maka dalam
dibuat dan ditandatanganinya bersama-sama dengan konsumen. Maka dalam