V. HASIL DAN PEMBAHASAN
5.1. Mekanisme Rent Seeking Economic Activity pada Penguasaan Lahan Pembangunan Kawasan Segitiga Emas sudah terkonsep sejak dahulu dan
5.1.1. Biaya Transaksi (Transaction Cost) pada Pembebasan Lahan
Mekanisme penguasaan lahan untuk pembangunan properti harus melalui berbagai prosedur. Pengembang harus mengetahui perencanaan wilayah suatu kawasan. Untuk mendapatkannya dibutuhkan informasi yang akurat mengenai karakteristik lokasi dan keadaan lahan. Oleh karena itu, para pengembang harus mengeluarkan berbagai macam biaya selama proses pencarian informasi
berlangsung. Pengembang mencari informasi untuk mengetahui wilayah yang akan dikembangkan. Informasi tersebut tentunya didapat dari banyak pihak. Sesuai dengan tinjauan pustaka pada bab II, maka developer akan mengeluarkan transaction cost. Biaya transaksi awalnya dikenal dalam teori ekonomi sebagai biaya exchange untuk barang dan jasa antara produsen dan konsumen. Biaya ini timbul akibat dari imperfect market dan asymetric information sehingga muncul pihak ketiga sebagai middleman yang nantinya menyebabkan ekonomi biaya tinggi42. Transaction cost ini dapat timbul karena adanya praktik perburuan rente yang dilakukan para pengembang.
Biasanya informasi didapat dari oknum-oknum pemerintah daerah. Pelaku rent seeking akan berkolusi dengan oknum tersebut agar diberikan informasi yang akurat mengenai suatu kawasan. Untuk mendapatkan itu tidaklah murah karena dibutuhkan biaya tambahan. Biaya selama proses negosiasi ini tergolong biaya transaksi ex-ante. Biaya ex-ante yang dikeluarkan pihak pengembang bisa berupa biaya resmi (legal) maupun tidak resmi (ilegal), tergantung dari kesepakatan kedua belah pihak.
Menurut informan yang diwawancara, biaya negosiasi dapat lebih tinggi dari biaya resminya jika terjadi penyimpangan. Setelah informasi didapatkan, maka mereka mulai mengajukan proposal kepada BPN agar diberikan izin, selanjutnya terjadilah proses panjang pengurusan izin yang juga membutuhkan biaya ekstra yang tidak sedikit. Biaya ini meliputi biaya-biaya resmi yang dikeluarkan pihak pemerintah ataupun biaya tidak resmi untuk meloloskan proses
42William M. Evan 1993. Organization Theory : Research and Design. New York : MacMillan Publishing Company.Hal. 12.
perizinan dari para pengembang. Biaya ini termasuk biaya ketika transaksi menyimpang dari prosedur. Jika semua proses perizinan telah selesai dilakukan maka dimulailah kegiatan pembebasan lahan.
Setiap perizinan memerlukan biaya. Di setiap wilayah besarnya biaya berbeda-beda. Sebenarnya pemerintah telah memberikan aturan biaya pengurusan izin secara resmi. Namun pada praktiknya, jika mengikuti proses perizinan secara resmi dibutuhkan waktu yang lama. Para pengembang biasanya ingin mendapatkan izin secara mudah dan singkat. Untuk itu diperlukan biaya tambahan sebagai jalan mempercepat proses birokrasi tersebut. Biaya ini sering disebut dengan biaya sogokan.
Biaya sogokan ini merupakan salah satu transaction cost secara ilegal yang dikeluarkan pengembang. Besarnya biaya ini tergantung dari oknum aparat yang menangani masalah perizinan dan tingkat kebutuhan akan penggunaan lahan oleh para pengembang. Menurut pengakuan 30 developer yang diwawancarai dan pernah membebaskan lahan skala besar di Kawasan Segitiga Emas, mereka harus mengeluarkan transaction cost dalam mengerjakan proyek pembangunan properti.
Sumber : D Gam Be developer umumnya persen da tersebut, y sembilan tujuh deve Menurut d transaksi mengeluar Sebesar 3 empat dev Thamrin. Tra memulai m 64% Data Primer, mbar 5.3. P erdasarkan bervariasi a mengeluar ari total bia yakni menca developer h eloper di k developer, r yang mas rkan biaya 3 persen at veloper di k ansaction mencari lok % diolah. Persentase T Gambar 5.3 nilainya. U rkan biaya aya keseluru apai 64 per harus meng awasan Sud range lima sih wajar di atas ran tau sebanya kawasan Ku cost ini h kasi yang b Transaction 3. transacti Untuk Kaw transaksi uhan proye rsen atau seb
geluarkan b dirman, dan persen hing karena ad nge tersebu ak 10 devel uningan, tig harus dikel berpeluang Cost di Kaw ion cost ya wasan Segit sebesar lim ek pembang banyak 19 biaya transa n tiga deve gga sembila da beberap ut, yakni 10 loper yang ga developer luarkan pe untuk dike 33% wasan Segit ang dikeluar tiga Emas, ma persen h gunan prop developer y aksi di kaw loper di ka an persen m pa develop 0 persen hi diwawanca r di kawasa engembang embangkan 3% % tiga Emas rkan oleh s para deve hingga sem perti di kaw yang dianta wasan Kuni awasan Tha merupakan per yang ngga 14 pe arai, diantar an Sudirman ketika m dan berpro 0% - 4% 5% - 9% 10% - 1 setiap eloper mbilan wasan ranya ngan, amrin. biaya harus ersen. ranya n dan mereka ospek % % 4%
cerah. Menurut pengakuan pengembang, biaya transaksi resmi dalam penghitungan pajak adalah biaya-biaya yang dikeluarkan developer dalam rangka melakukan prosedur perizinan yang ditunjang oleh tanda terima pembayaran resmi, seperti biaya kepengurusan perizinan, biaya formulir perizinan, biaya notaris, biaya konsultan, dll. Sedangkan biaya ilegal yang harus mereka keluarkan meliputi biaya informasi dari oknum pemerintah, biaya preman pembebasan lahan, dan biaya ‘ucapan terima kasih’ untuk para aparat pemerintah. Biasanya biaya ilegal ini nilainya jauh lebih besar dibandingkan biaya resminya jika pada proses perizinan terjadi hal-hal yang menyimpang dari aturan yang berlaku, misalnya jika para developer ingin mempercepat proses perizinannya. Untuk kasus itu dibutuhkan biaya ilegal yang lebih besar.
Berdasarkan informasi yang didapat dari beberapa informan, besarnya nilai transaction cost yang dikeluarkan oleh para developer ini terjadi karena melihat prospek Kawasan Segitiga Emas yang sangat baik dan banyaknya developer yang berminat untuk menguasai lahan dan membangun properti di kawasan tersebut. Terkadang beberapa developer mengeluarkan biaya transaksi ketika mereka ingin membangun properti yang menyimpang dari tata ruang yang ada. Misalnya jika menurut rencana tata ruang suatu kawasan itu direncanakan suatu pembangunan residential area, tetapi pengembang ingin membangun suatu commercial area karena melihat prospek komersil yang lebih baik, maka tentu saja menyalahi aturan RTRW. Oleh karena itu, para developer tersebut biasanya menyogok oknum pemerintah untuk melakukan konsolidasi dengan para pengembang.
5.2. Penguasaan Lahan untuk Pembangunan Properti
DKI Jakarta merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki kemajuan yang sangat pesat. Hal ini dapat ditunjukkan dengan pembangunan daerah yang cepat. Sehingga sebagai ibukota negara Indonesia, DKI Jakarta memiliki visi untuk lebih mensukseskan pembangunan guna tercapainya suatu kesejahteraan, yaitu dengan menjadikan DKI Jakarta sebagai kota jasa berskala internasional.
Aglomerasi pusat bisnis di Jakarta mulai terjadi ketika pemerintahan Gubernur Ali Sadikin dengan dikembangkannya kawasan pusat bisnis di tiga koridor utama yang saling berdekatan, yaitu Jalan Jendral Sudirman, Jalan M.H. Thamrin, dan Kuningan. Kawasan ini lalu dinamakan Kawasan Segitiga Emas karena letak ketiga koridor tersebut saling berdekatan dan harga lahannya relatif lebih mahal dibandingkan kawasan lain di Jakarta.
Sejak ditetapkannya Kawasan Segitiga Emas sebagai pusat bisnis pertama di Jakarta, telah terjadi alih fungsi lahan yang tadinya berfungsi sebagai penunjang aktivitas manusia kini menjadi komoditas ekonomi. Terbukanya peluang pengalihan hak atas lahan telah menjadikan lahan sebagai komoditi yang dapat ditransaksikan. Bagi banyak developer, lahan merupakan raw material yang siap diolah untuk kemudian dipasarkan.
Booming properti terjadi setelah dikeluarkannya Pakto 1988. Kala itu bank-bank mengalir uang yang perlu segera disalurkan, tingkat suku bunga yang rendah, dan prosedur pencairan kredit begitu mudah. Suasana ini melanda bisnis properti. Para developer berlomba-lomba menguasai lahan dan membangun
proyek di kawasan pusat bisnis untuk dapat merebut peluang pasar.
Sumber : Panangian & Associates, 1994.
Gambar 5.4. Perkembangan Harga Lahan Pasca Pakto 1988
Pada Gambar 5.4. terlihat bahwa harga lahan yang tadinya hanya berkisar antara Rp 100.000,00 hingga Rp 300.000,00 per m2 segera melonjak tajam mencapai jutaan rupiah. Kawasan Sudirman menempati angka tertinggi dalam perkembangan harga jual lahan dalam 5 tahun.
Tabel 5.1. Penguasaan Lahan oleh Developer Tahun 1990 Nama
Perusahaan
Nama Proyek Pemilik Penguasaan Lahan Ciputra Grup dan Metropolitan Grup Wisma Metropolitan I,II,III
Ir. Ciputra dan Ir. Budi Brasali
20,5 hektar
Lippo Grup Sudirman Tower James T. Riady 1,5 hektar PT Danayasa
Arthatama, Tbk.
SCBD Tommy Winata 45 hektar
PT Bakrie Investido
Renovasi GOR Sumantri Brojonegoro
Aburizal Bakrie 1,5 hektar
PT Abadi Guna Papan
Mega Kuningan Konsorsium 51 hektar Sumber : Pusat Data Properti Indonesia, 2000.
Rp 0 Rp 1.000.000 Rp 2.000.000 Rp 3.000.000 Rp 4.000.000 Rp 5.000.000 Rp 6.000.000 Rp 7.000.000 Tahun
1988 Tahun 1989 Tahun 1990 Tahun 1991 Tahun 1992
Rasuna Said Gatot Subroto Sudirman-Thamrin
Pelopor penguasaan lahan dan pembangunan properti adalah Ir. Ciputra. Melihat kondisi yang demikian baik, Ciputra segera merebut peluang. Berbagai proyek di kawasan bisnis sudah dikuasainya. Tidak ada sektor properti yang tidak di kuasainya. Mulai dari perumahan, pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lapangan golf. Lahan di Kawasan Segitiga Emas yang telah dikuasainya seluas 20,5 hektar yang terbagi menjadi dua grup usaha, yakni 13,5 hektar dikuasai oleh Ciputra Grup dan tujuh hektar dikuasai oleh Metropolitan Grup, yang bekerjasama dengan Ir. Budi Brasali.
Konglomerat lainnya yang bermunculan pada awal tahun 1990 adalah James T. Riady, putra pemilik Grup Lippo Muchtar Riady. Gebrakan Lippo yang mengejutkan adalah ketika peluncuran perdana Sudirman Tower pada tahun 1992. Penguasaan lahan yang dilakukannya di Kawasan Segitiga Emas sebesar 1,50 hektar.
Grup lain yang memiliki pengaruh besar pada penguasaan lahan dan pembangunan properti di Kawasan Segitiga Emas ialah PT Danayasa Arthatama dibawah kendali Tommy Winata. Perusahaan ini mempunyai proyek yang luar biasa di sepanjang ruas koridor Sudirman. Dengan total luas pembebasan lahan sebesar 45 hektar di Sudirman, PT Danayasa Arthatama harus bernegosiasi dengan 6.616 kepala keluarga. Prosesnya tidak memerlukan waktu yang panjang karena para pemilik lahan di sana menyetujui ketetapan harga ganti rugi yang ditawarkan43.
43 Dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 18 Juni 2008 terhadap Hilda B. Alexander, seorang wartawan Properti Indonesia dan aktivis LSM, untuk melihat peta bisnis konglomerat besar di Indonesia.
Tidak ketinggalan, Aburizal Bakrie di bawah bendera PT Bakrie Investido ikut meramaikan pembangunan properti di kawasan Kuningan. Proyek pertamanya di sana ialah renovasi GOR Sumantri Brojonegoro, Kuningan. Kelompok usaha Bakrie pun sukses membangun belasan menara apartemen. Menurut Direktur Utama Bakrieland Development Marudi Surachman, grup usaha ini akan membangun gedung opera paling nyaman, stasiun televisi yang spektakuler, dan gedung pencakar langit berarsitektur fantastis setinggi 50 lantai.
Selain itu, di kawasan Kuningan juga dibangun proyek Mega Kuningan di bawah bendera PT Abadi Guna Papan, sebuah perusahaan yang bekerjasama dengan Bimantara Grup. Lahan yang dikuasainya seluas 51 hektar. Nantinya, Mega Kuningan ini akan dikembangkan menjadi kawasan diplomatik, perkantoran, apartemen, dan pusat belanja.
Pada saat krisis ekonomi melanda Indonesia, para penguasa lahan di Kawasan Segitiga Emas sebagian besar terjerat hutang. Lahan-lahan yang sebagian besar telah dikuasai para konglomerat, banyak yang tidak terbangun. Proyek-proyek pembangunan pun terhenti seketika. Hal ini disebabkan karena para konglomerat sebagian besar terjerat hutang. Asset-asset berupa lahan yang berada di Kawasan Segitiga Emas beralih kepemilikan ke tangan Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Aset-aset lahan itu mayoritas masuk dalam pengelolaan BPPN, yang kini bersalin rupa jadi Perusahaan Pengelola Aset.
Tabel 5.2. Proyek Ketika Krisis Ekonomi Nama Grup
Usaha
Nama Proyek Luas Lahan Keterangan PT Putera Surya
Perkasa
Apartemen M.T. Haryono
2,9 hektar Diakuisisi oleh Grup Agung Podomoro Grup Bentala
Sanggrahan
Kota Kasablanka 9,5 hektar Diakuisisi oleh Grup Pakuwon
PT Abadi Guna Papan
Mega Kuningan 51 hektar 65persen terbengkalai, restrukturisasi hutang PT Danayasa Arthatama, Tbk. Kawasan Niaga Terpadu Sudirman
45 hektar Sewa tenants pada jangka pendek Sumber : Pusat Data Properti Indonesia, 2007.
Tabel 5.2. menunjukan PT Putera Surya Perkasa dengan lahan yang dikuasainya seluas 2,9 hektar cukup lama berada di tangan BPPN, sebelum akhirnya telah diakuisisi oleh pengembang Grup Agung Podomoro. Serupa dengan Grup Bentala Sanggrahan kendati pondasi dan konstruksi basement Kota Kasablanka-nya sudah berdiri, namun tak bisa menghindari krisis yang menerpa Indonesia.
Mereka tidak mampu meneruskan proyek ini karena melonjaknya harga bangunan dan ketidaksanggupan melunasi kredit bank. Hingga akhirnya Kota Kasablanka diambil alih pula oleh BPPN. Pada tahun 2007 lalu, Grup Pakuwon merekonstruksi aset yang dimiliki PT Bentala Sanggrahan.
Mega Kuningan yang telah terjual 65 persen oleh para investor, dibiarkan terbengkalai. PT Abadi Guna Papan harus merustrukturisasi hutang-hutangnya. Berbeda dengan PT Danayasa Arthatama ketika krisis melanda, mereka melakukan evaluasi pasar, yakni memunculkan tenants yang mampu mendatangkan likuiditas jangka pendek untuk untuk membiayai pemeliharan SCDB. Bagi lahan yang tidak terjual, PT Danayasa Arthatama, Tbk. menyewakan
lahannya berjangka waktu tiga hingga lima tahun. Keadaan ini terjadi hingga awal tahun 2000.
Pada awal tahun 2001, Kawasan Segitiga Emas mulai bangkit kembali dari keterpurukan. Para konglomerat yang telah membenahi hutang-hutangnya mulai mengembangkan proyeknya kembali di kawasan ini. Ada yang memilih untuk membeli lahan kosong yang pernah dikuasai pengembang lain, ataupun melanjutkan proyek-proyek yang sempat terbengkalai saat krisis. Nama-nama konglomerat dengan perusahaan-perusahaan baru pun bermunculan. Pemain-pemain baru siap bersaing menguasai lahan di Kawasan Segitiga Emas.