DAMPAK PENGUASAAN LAHAN DAN PEMBANGUNAN
PROPERTI TERHADAP MASALAH SOSIAL EKONOMI
MASYARAKAT DI KAWASAN SEGITIGA EMAS JAKARTA
OLEH
ANDROMEDA ARISTI RACHMI H14104074
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2008
RINGKASAN
ANDROMEDA ARISTI RACHMI. Dampak Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti terhadap Masalah Sosial Ekonomi Masyarakat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta (dibimbing oleh DIDIN S. DAMANHURI).
Sumberdaya lahan di perkotaan memiliki masalah yang serius sebagai akibat dari keterbatasan lahan. Jumlah penduduk yang meningkat mengindikasikan bahwa penggunaan lahan juga akan semakin meningkat. Lahan di perkotaan sudah mulai terbatas karena telah banyak dimanfaatkan untuk kepentingan umum maupun kepentingan pribadi sehingga menimbulkan persaingan dalam memperoleh lahan terutama lahan yang berada di lokasi strategis pusat kota. Semakin strategis suatu kawasan maka harga lahan akan semakin tinggi. Nilai komersial lahan yang terus naik mendorong pemilik modal melakukan penguasaan lahan. Investasi di sektor lahan dipandang sangat menguntungkan karena dalam waktu yang relatif singkat bisa memberikan capital gain. Maka banyak spekulan memburu lahan-lahan yang berpotensi untuk dijadikan pusat bisnis.
DKI Jakarta merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki kemajuan yang sangat pesat dengan adanya kawasan penggunaan lahan komersial untuk perdagangan dan jasa industri seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, dll. Kawasan ini biasa disebut sebagai Kawasan Pusat Bisnis atau Central Business District (CBD). Salah satu kawasan Pusat Bisnis yang terkenal di Jakarta adalah Kawasan Segitiga Emas yang mencakup daerah Jalan Jendral Sudirman, Jalan M.H Thamrin, serta Jalan H.R Rasuna Said - Gatot Subroto. Kawasan ini cukup mewakili Kawasan Pusat Bisnis lainnya di Jakarta. Dengan infrastruktur yang sangat baik, kawasan ini menjadi barometer pertumbuhan properti di Jakarta. Dapat dilihat dengan bermunculan gedung-gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan pusat hiburan di dalamnya. Sebagai pusat bisnis, Kawasan Segitiga Emas memang sangat mendominasi. Peluang usaha yang ditawarkan juga cukup bervariasi dan menjanjikan sehingga bisnis properti di kawasan ini banyak bermunculan.
Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui akibat penguasaan lahan skala besar melalui mekanisme perburuan rente (rent seeking) yang dilakukan oleh konglomerat sehingga mendapatkan supernormal profit dan adanya ekonomi biaya transaksi (transaction cost) untuk pembangunan proyek properti di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Untuk melihat mekanisme perburuan rente dan terdapatnya biaya transaksi digunakan metode wawancara, statistika deskriptif dan koefisien korelasi rank spearman. Data yang dikumpulkan pada penelitian ini merupakan data primer dan data sekunder. Data primer dalam penelitian ini diperoleh melalui metode wawancara mendalam dengan para informan dan 30 developer yang mengetahui masalah penguasaan lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Data sekunder diperoleh dari berbagai instansi pemerintah maupun swasta seperti, Pusat Data Properti Indonesia, Pusat Studi Properti Indonesia, Badan
Pertanahan Nasional dan Kantor Kecamatan Setiabudi Jakarta Selatan.
Hasil penelitian menunjukan bahwa konglomerat, sebagai pengembang properti, melakukan aktivitas perburuan rente dengan berkolusi dengan oknum pemerintah, calo, dan preman agar dimudahkan dalam proses perizinan penguasaan lahan. Untuk itu para pengembang akan mengeluarkan biaya transaksi diluar biaya modal pembangunan proyek, baik biaya legal maupun biaya ilegal, yang besarnya antara nol persen hingga 14 persen. Akibat adanya perburuan rente, rakyat pemilik lahan akan dirugikan karena pengembang membebaskan lahannya dengan harga yang rendah, sebaliknya harga jual properti di Kawasan ini sangat mahal sehingga konglomerat akan mendapatkan supernormal profit dari proyeknya tersebut.
DAMPAK PENGUASAAN LAHAN DAN PEMBANGUNAN
PROPERTI TERHADAP MASALAH SOSIAL EKONOMI
MASYARAKAT DI KAWASAN SEGITIGA EMAS JAKARTA
Oleh
ANDROMEDA ARISTI RACHMI H14104074
Skripsi
Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2008
INSTITUT PERTANIAN BOGOR FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
DEPARTEMEN ILMU EKONOMI
Dengan ini menyatakan bahwa skripsi yang disusun oleh, Nama mahasiswa : Andromeda Aristi Rachmi Nomor Registrasi Pokok : H14104074
Program Studi : Ilmu Ekonomi
Judul Skripsi : Dampak Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti terhadap Masalah Sosial Ekonomi
Masyarakat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta dapat diterima sebagai syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor.
Menyetujui, Dosen Pembimbing,
Prof. Dr. H. Didin S. Damanhuri, S.E., M.S., D.E.A. NIP. 131 404 217
Mengetahui,
Ketua Departemen Ilmu Ekonomi
Dr. Ir. Rina Oktaviani, M.S. NIP. 131 846 872
PERNYATAAN
DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI INI ADALAH BENAR-BENAR HASIL KARYA SAYA SENDIRI YANG BELUM PERNAH DIGUNAKAN SEBAGAI SKRIPSI ATAU KARYA ILMIAH PADA PERGURUAN TINGGI ATAU LEMBAGA MANAPUN.
Bogor, September 2008
Andromeda Aristi Rachmi H14104074
RIWAYAT HIDUP
Penulis yang bernama lengkap Andromeda Aristi Rachmi lahir pada tanggal 31 Januari 1986 di Jakarta. Penulis anak pertama dari dua bersaudara, dari pasangan Satriadi, S.E., M.Si. dan Etty Herawati Rachmi, S.E., M.M. Jenjang pendidikan penulis dilalui tanpa hambatan, penulis menamatkan sekolah dasar di SD Islam Al-Azhar Pusat Jakarta pada tahun 1998, kemudian melanjutkan ke SLTP Islam Al-Azhar 1 Jakarta pada tahun yang sama dan lulus pada tahun 2001. Pada tahun yang sama penulis diterima di SMU Islam Al-Azhar 1 Jakarta dan lulus pada tahun 2004.
Pada tahun 2004 penulis melanjutkan studinya ke jenjang yang lebih tinggi. Institut Pertanian Bogor (IPB) menjadi pilihan penulis dengan harapan besar agar dapat memperoleh ilmu dan mengembangkan pola pikir. Penulis masuk IPB melalui Undangan Saringan Masuk IPB (USMI) dan diterima sebagai mahasiswa Program Studi Ilmu Ekonomi pada fakultas Ekonomi dan Manajemen. Selama menjadi mahasiswa, penulis aktif di organisasi HIPOTESA pada Divisi Hubungan Luar dan Eksternal Periode 2005/2006.
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik. Judul skripsi ini adalah “Dampak Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti terhadap Masalah Sosial Ekonomi Masyarakat di Kawasan Segitiga Emas Jakarta”. Penguasaan Lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta hanya akan dilakukan oleh konglomerat, dapat menyebabkan terjadinya supernormal profit ,yaitu keadaan dimana keuntungan yang diperoleh melebihi keuntungan normal. Jika hal ini terjadi, akan berimplikasi terhadap masalah sosial ekonomi, yaitu akan ada pihak yang diuntungkan dan pihak yang dirugikan karena adanya informasi tidak sempurna terhadap harga lahan. Skripsi ini juga merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ilmu Ekonomi, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor.
Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada :
1. Kedua orang tua penulis, yaitu Satriadi, S.E., M.Si. dan Etty Herawati Rachmi, S.E., M.M., serta adik satu-satunya penulis yaitu Bintang Rizki Ramadhan atas doa, semangat dan dorongan materi serta moral yang sangat besar artinya bagi perjalanan hidup penulis.
2. Prof. Dr. H. Didin S. Damanhuri, S.E., M.S., D.E.A., selaku dosen pembimbing skripsi, yang telah membimbing dan memberikan saran maupun kritik dalam penyelesaian skripsi ini.
3. Dr. Muhammad Findi Alexandi, M.E., selaku dosen penguji utama. Terima kasih atas saran serta masukan demi perbaikan skripsi ini dan Tony Irawan, M.App.Ec., selaku komisi pendidikan, terima kasih atas saran tata cara penulisan skripsi ini.
4. Yulianto Wibisono (Arsitektur Lanskap 41) atas doa, motivasi, dukungan, semangat dan kenangan indah selama berada di IPB.
5. Para informan, khususnya Hilda B. Alexander, Bapak Abdul Rochim, Bapak Turgison, Bapak Nandang, dan Ibu Suryani, atas informasi yang telah diberikan.
6. Seluruh staf Departemen Ilmu Ekonomi yang banyak membantu penulis dalam kelancaran seminar dan sidang.
7. Teman-teman sebimbingan, yaitu Nina,Tatu, dan Deni atas bantuan dan kerjasamanya.
8. Teman-teman terbaik penulis khususnya Puspa, Prima, Novie, Annisa, Rima, Satrio, Duvian, Putri, Mika, Risa, Priyo, Tahur, Novi, Faradilla, Fenny, Oktafiani, Iqbal dan Rossa yang selalu memberi dukungan dalam mengerjakan skripsi ini.
9. Rekan-rekan FEM khususnya Marizka, Andra, Yuliana, Rizki Pranaputra, Irma, Fitriyani, Kak Wawan dan Rama atas dukungan dan semangatnya. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulis dan pihak lain yang membutuhkan.
Bogor, September 2008
Andromeda Aristi Rachmi H14104074
DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR ISI ... iii
DAFTAR TABEL ... v
DAFTAR GAMBAR ... vi
DAFTAR LAMPIRAN ... vii
I. PENDAHULUAN ... 1
1.1. Latar Belakang ... 1
1.2. Perumusan Masalah ... 7
1.3. Tujuan Penelitian ... 8
1.4. Manfaat Penelitian ... 9
II. TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN ... 10
2.1. Pengertian Sumberdaya Lahan ... 10
2.2. Teori Harga Lahan ... 13
2.3. Teori Permintaan dan Penawaran Lahan ... 14
2.4. Teori Konglomerasi ... 16
2.5. Teori Ekonomi Perburuan Rente (Rent Seeker Economic Theory) ... 19
2.6. Teori Ekonomi Biaya Transaksi (Transaction Cost) ... 22
2.7. Kawasan Pusat Bisnis (Central Business District) ... 24
2.8. Peran Pemerintah dalam Penentuan Harga Lahan ... 26
2.9. Koefisien Korelasi Rank Spearman ... 28
2.10. Kerangka Pemikiran ... 28
III. METODOLOGI PENELITIAN ... 31
3.1. Wilayah Penelitian ... 31
3.2. Jenis dan Sumber Data ... 31
3.3. Metode Analisis Data ... 32
3.3.1. Mekanisme Rent Seeking Economic Activity ... 32
3.3.2. Penguasaan Lahan Untuk Pembangunan Properti ... 33
3.3.4. Peran Pemerintah dalam Penentuan Harga Lahan ... 36
IV. GAMBARAN UMUM WILAYAH ... 37
4.1. Perkembangan Wilayah Kawasan Segitiga Emas ... 37
4.2. Perkembangan Kawasan Segitiga Emas ... 38
4.2.1. Kawasan Segitiga Emas Sebelum Masa Krisis ... 40
4.2.2. Kawasan Segitiga Emas pada Masa Krisis ... 41
4.2.3. Kawasan Segitiga Emas Pasca Krisis ... 42
V. HASIL DAN PEMBAHASAN ... 45
5.1. Mekanisme Rent Seeking Economic Activity pada Penguasaan Lahan ... 45
5.1.1. Biaya Transaksi (Transaction Cost) pada Pembebasan Lahan ... 52
5.2. Penguasaan Lahan Untuk Pembangunan Properti ... 57
5.2.1. Pembangunan Properti oleh Grup Besar ... 62
5.2.2. Penguasaan Lahan dan Pembangunan Properti saat Krisis ... 65
5.2.3. Pembangunan Properti Pasca Krisis Ekonomi ... 66
5.3. Dampak Sosial Ekonomi Penguasaan Lahan dan Properti ... 72
5.4. Peran Pemerintah dalam penetapan Harga Lahan ... 81
VI. KESIMPULAN DAN SARAN ... 86
6.1. Kesimpulan ... 86
6.2. Saran ... 87
DAFTAR PUSTAKA ... 89
DAFTAR TABEL
Nomor Halaman
2.1. Harga Lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta ... 14
4.1. Jenis Bangunan di Kecamatan Setiabudi Jakarta Selatan ... 37
4.2. Rasio Luas Bangunan Tinggi dan Luas Wilayah per Kotamadya ... 38
4.3. Harga Lahan Kawasan Segitiga Emas Sebelum Krisis ... 41
4.4. Harga Lahan Kawasan Segitiga Emas ketika Krisis... 42
4.5. Harga Lahan Kawasan Segitiga Emas Pasca Krisis ... 43
5.1. Penguasaan Lahan oleh Developer Tahun 1990 ... 58
5.2. Proyek Ketika Krisis Ekonomi ... 61
5.3. Penguasaan Lahan Skala Besar Tahun 1990 ... 63
5.4. Profit Dua Pengembang Besar Tahun 1990 ... 64
5.5. Nilai Kapitalisasi Proyek Kawasan Segitiga Emas ... 66
5.6. Proyek Properti Pasca Krisis ... 67
5.7. Pertimbangan Teknis Tata Guna Lahan Tahun 2004 - 2008 ... 68
5.8. Rencana Pembangunan Proyek Tahun 2008 ... 70
5.9. Profit Developer pada Pembebasan Lahan Skala Besar ... 77
5.10. Kasus Pembebasan Lahan di Tahun 1990 – 2001 ... 79
DAFTAR GAMBAR
Nomor Halaman
2.1. Kerangka Pemikiran Operasional ... 30
5.1. Status Lahan Terhadap Transaction Cost ... 48
5.2. Harga Jual Lahan Properti di Kawasan Segitiga Emas ... 50
5.3. Persentase Transaction Cost di Kawasan Segitiga Emas ... 55
5.4. Perkembangan Harga Lahan dalam Lima Tahun Pasca Pakto 1988 ... 58
5.5. Harga Pembebasan Lahan Skala Besar... 75
5.6. Perkembangan Harga Jual Lahan di Kawasan Segitiga Emas ... 76
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor Halaman
1. Hasil Wawancara Mekanisme Pembebasan Lahan ... 92
2. Tabel Frekuensi Transaction Cost ... 92
3. Tabel Frekuensi Status Lahan ... 93
4. Tabel Frekuensi Harga Jual Lahan ... 93
5. Tabel Frekuensi Harga Pembebasan Lahan ... 93
6. Hasil Korelasi Rank Spearman ... 93
I. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Lahan merupakan salah satu sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Sumberdaya lahan berguna sebagai penunjang aktivitas manusia. Di perkotaan, kebutuhan akan lahan sangat tinggi baik untuk dimanfaatkan sebagai tempat tinggal, perkantoran, pusat bisnis, dan pusat hiburan. Sebagai penunjang aktivitas manusia, ketersediaan lahan relatif tetap dari waktu ke waktu. Lahan merupakan sebuah komoditi yang sangat penting perannya dalam perekonomian, khususnya dalam ekonomi perkotaan. Lahan tidak hanya menyangkut kebutuhan hidup orang banyak, tetapi juga sebagai faktor yang menentukan suatu bisnis.
Seiring bertambahnya jumlah penduduk dan berkembangnya sektor perekonomian, kebutuhan terhadap sumberdaya lahan menjadi semakin penting. Hal ini memberikan dampak meningkatnya tekanan permintaan lahan untuk berbagai keperluan yang semakin beragam. Di sisi lain persediaan lahan dalam suatu kawasan adalah inelastis, karena luas lahan tidak dapat ditambah secara cepat dan drastis. Lahan di perkotaan sudah mulai terbatas karena telah banyak dimanfaatkan untuk kepentingan umum maupun kepentingan pribadi sehingga menimbulkan persaingan dalam memperoleh lahan terutama lahan yang berada di lokasi strategis pusat kota.
Terdapat dua hal yang selalu melekat pada lahan khususnya di daerah perkotaan, yaitu kelangkaan (scarcity) dan permintaan-penawaran terhadap lahan. Lahan merupakan sebuah komoditi yang sangat penting perannya dalam
perekonomian, khususnya dalam ekonomi perkotaan. Perkembangan naik turunnya harga lahan akan mempunyai dampak yang luas dari segi ekonomi maupun sosial, maka oleh karena itulah pemerintah harus benar-benar memperhatikan masalah perlahanan. Indikasi ini menunjukkan adanya ketimpangan antara permintaan dan penawaran terhadap lahan sehingga mendorong masyarakat dan para pelaku ekonomi melakukan kegiatan investasi dan spekulasi terhadap lahan. Secara alamiah harga lahan akan mengalami kenaikan. Semakin strategis suatu kawasan maka harga lahan akan semakin tinggi.
Nilai komersial lahan yang terus naik mendorong pemilik modal melakukan penguasaan lahan. Investasi di sektor lahan dipandang sangat menguntungkan karena dalam waktu yang relatif singkat bisa memberikan capital gain. Maka banyak spekulan memburu lahan-lahan yang berpotensi untuk dijadikan pusat bisnis. Biasanya harga lahan tertinggi ini bila lokasi berada di Central Business District (CBD).
DKI Jakarta merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki kemajuan yang sangat pesat. Hal ini dapat ditunjukkan dengan pembangunan daerah yang cepat. Sebagai ibukota negara Indonesia, DKI Jakarta memiliki visi untuk lebih mensukseskan pembangunan guna tercapainya suatu kesejahteraan, yaitu dengan menjadikan DKI Jakarta sebagai kota jasa berskala internasional.
Ciri-ciri kota jasa dengan skala internasional adalah dengan adanya kawasan penggunaan lahan komersial untuk perdagangan dan jasa industri yang biasa disebut sebagai Kawasan Pusat Bisnis atau Central Business District (CBD).
Pembangunan pusat bisnis Jakarta di era modern baru dimulai pada awal tahun 1960-an. Hampir bersamaan dengan pembangunan arena olahraga Istora Senayan, pusat perbelanjaan pertama Sarinah, dan Hotel Indonesia. Semuanya berada di koridor utama kota yang menghubungkan pusat pemerintahan di kawasan Monumen Nasional dengan kota satelit pertama, Kebayoran Baru. Jalan itu kemudian diberi nama Jl. M.H. Thamrin dan Jl. Jend. Sudirman. Seiring dengan perkembangan kota dan masa, pembangunan gedung-gedung perkantoran pun merambah hingga daerah Kuningan, dengan dibukanya dua jalan utama Jl. H.R. Rasuna Said dan Jl. Jend. Gatot Subroto pada akhir tahun 1970-an. Namun, pada awal tahun 1990-an terjadi booming properti dengan dikenalkannya pembangunan berkonsep superblok atau kawasan pusat bisnis multifungsi1.
Salah satu kawasan pusat bisnis yang terkenal di Jakarta adalah Kawasan Segitiga Emas yang mencakup daerah Jalan Jendral Sudirman, Jalan M.H Thamrin, serta Jalan H.R Rasuna Said - Gatot Subroto. Kawasan ini cukup mewakili Kawasan Pusat Bisnis lainnya di Jakarta. Dengan infrastruktur yang sangat baik, kawasan ini menjadi barometer pertumbuhan properti di Jakarta. Dapat dilihat dengan bermunculan gedung-gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan pusat hiburan di dalamnya.
Sebagai pusat bisnis, Kawasan Segitiga Emas memang sangat mendominasi. Peluang usaha yang ditawarkan juga cukup bervariasi dan menjanjikan sehingga bisnis properti di kawasan ini banyak bermunculan.
Berdasarkan data Pusat Studi Properti Indonesia luas Kawasan Segitiga
Emas Jakarta sebesar 1.350 hektar dengan nilai pasar yang mencapai Rp 201,7 triliun. Sebanyak 347 hektar lahan di Kawasan Segitiga Emas merupakan kawasan rumah tinggal, lahan untuk perkantoran sebesar 87 hektar. Hingga tahun 2002 luas bangunan yang sudah terbangun di kawasan ini baru mencapai 9,5 juta meter persegi atau 20 persen dari luas keseluruhan kawasan Segitiga Emas2.
Sebagai kawasan elit, harga lahan di kawasan ini sangat tinggi. Hal ini menimbulkan berbagai kendala-kendala institusional seperti kepemilikan, dan hak property atas lahan di kawasan Segitiga Emas yang dapat berakibat terjadinya benturan terhadap kepemilikan lahan. Para konglomerat yang menerima dana dari bank berlomba-lomba menguasai Kawasan Segitiga Emas, sehingga label konglomerat baru bisa didapat jika seorang pengusaha telah memiliki gedung di kawasan tersebut. Hal ini menyebabkan terjadinya spekulasi lahan. Lahan di Kawasan Segitiga Emas begitu diburu. Saat properti mengalami masa booming harga lahan rata-rata di Jl. Jend. Sudirman 3.500 dollar AS per m2. Peningkatan terjadi saat berlangsungnya pembebasan lahan besar-besaran untuk pembangunan pusat bisnis tersebut3.
Ditinjau dari aspek perpajakan, harga lahan yang tinggi akan sangat menguntungkan pemerintah karena penerimaan pemerintah menjadi bertambah dari pajak. Pemerintah sebagai pembuat kebijakan mempunyai peran dalam penentuan harga lahan di kawasan pusat bisnis.
Masalah pertanahanan tidak hanya sebagai masalah pengorganisasian spasial karena masalahnya terletak pada hubungan-hubungan sosial. Itu sebabnya
2
Ibid.Hal.25.
3
masalah lahan di perkotaan sering dipandang sebagai penyebab kontradiksi sosial serta konflik-konflik apalagi bila pemerintah ikut campur tangan dan turut bertindak seirama dengan hubungan antara kekuatan-kekuatan golongan serta kelompok-kelompok sosial dengan mendukung fraksi hagemonis golongan dominan4.
Dasar hukum yang menjadi landasan kebijakan pemerintah atas lahan antara lain Undang-Undang Dasar 1945 pasal 33 ayat 3, Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960, TAP MPR RI No. IX/MPR/2001, dan Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 36 Tahun 2005. Dengan adanya perangkat hukum ini, diharapkan dapat lebih berfungsi maksimal dalam menata dan mengelola lahan di perkotaan. Kebijakan ini tidak mampu mengendalikan harga lahan di perkotaan karena adanya aktivitas perburuan rente oleh para konglomerat dan para broker lahan yang mencari kesempatan mengambil keuntungan dalam spekulasi lahan.
Ditinjau dari aspek ekonomi pasar, peranan pemerintah melakukan intervensi hanyalah jika pasar tidak dalam keadaan sempurna. Dalam arti ada kondisi-kondisi yang menghalangi kompetisi yang fair terjadi. Kondisi-kondisi tersebut dikenal
dengan istilah market failure.
Sejumlah contoh klasik dari kondisi market failure antara lain: eksternalitas (misalnya pencemaran dan kerusakan lingkungan), informasi yang
4 Patrick McAuslan.1986. Lahan Perkotaan dan Perlindungan Rakyat Jelata. PT Gramedia, Jakarta. Hal. 23.
tidak simetris, biaya transaksi, kepastian institusional serta masalah dalam distribusi5.
Terbukanya peluang penguasaan dan pemanfaatan lahan, hendaknya tidak semakin mempertajam polarisasi antara pihak yang kuat dengan pihak yang lemah. Kegiatan ekonomi terdiri dari tiga pelaku di dalamnya, yakni pemerintah, pihak swasta, dan masyarakat yang masing-masing memiliki bargaining positions yang berbeda dalam akses terhadap modal dan akses politik berkenaan dengan sumber daya lahan yang terbatas. Kedudukan yang tidak seimbang dalam posisi tawar-menawar di antara masyarakat dan pihak swasta lebih ditegaskan dengan adanya kewenangan pembuat kebijakan untuk merancang kebijakan yang bias terhadap kepentingan sekelompok kecil masyarakat tersebut dalam upaya penguasaan dan pemanfaatan lahan.
Lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta hanya akan dikuasai oleh konglomerat yang sama dan pihak konglomerat nantinya yang menentukan market price atas lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Penguasaan terhadap Kawasan Pusat Bisnis oleh para pemain lama properti akan menyebabkan terjadinya keuntungan di atas normal yang akan berimplikasi terhadap masalah sosial ekonomi, yaitu akan ada pihak yang diuntungkan dan pihak yang dirugikan karena adanya informasi tidak sempurna terhadap harga lahan.
Penggunaan lahan di Kawasan Segitiga Emas dikhawatirkan tidak lagi bermanfaat bagi masyarakat sehingga pembangunan properti dapat menggusur penduduk miskin dari kota.
5 Ari A. Perdana. 2001.
Peranan “Kepentingan” Dalam Mekanisme Pasar dan Penentuan Kebijakan Ekonomi di Indonesia[Jurnal]. Economics Working Paper Series CSIS. Hal. 2.
1.2. Perumusan Masalah
Sumberdaya lahan di perkotaan memiliki masalah yang serius sebagai akibat dari keterbatasannya lahan. Jumlah penduduk yang meningkat mengindikasikan bahwa penggunaan lahan juga akan semakin meningkat. Sebagian besar penduduk di perkotaan menginginkan lokasi lahan yang strategis dan dekat dengan CBD.
Kawasan Segitiga Emas Jakarta merupakan salah satu superblok lama yang multifungsi. Seperti diketahui, harga lahan di kawasan Segitiga Emas Jakarta sangat tinggi. Peluang usaha di kawasan ini sangat menjanjikan sehingga banyak konglomerat yang berinvestasi di kawasan Segitiga Emas Jakarta untuk dijadikan gedung-gedung bertingkat dan pusat bisnis.
Hal ini tentu saja akan menggeser pemukiman yang ada di sekitarnya. Nantinya terdapat pihak yang diuntungkan dan ada pihak yang dirugikan dalam proses pembangunan di kawasan ini karena adanya spekulasi lahan dari para pemburu rente dan pihak yang memiliki kepentingan dalam penguasaan lahan di kawasan itu. Pihak konglomerat ini biasanya merupakan pemain lama yang sebagian menguasai berbagai aspek perekonomian Indonesia. Para konglomerat inilah yang sudah dan akan menguasai lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
Penguasaan secara sepihak oleh para konglomerat akan menyebabkan terjadinya supernormal profit. Pemerintah sebagai pembuat kebijakan seyogyanya melakukan intervensi dalam masalah penetapan harga lahan sehingga tercapai keadilan (fairness).
Harga lahan yang ditetapkan biasanya berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Akan tetapi pada praktiknya transaksi yang berlangsung berdasarkan harga di pasar lahan (market price). Namun adanya informasi yang tidak sempurna dengan harga pasar yang terbentuk tersebut menimbulkan masalah sosial ekonomi. Akan timbul salah satu pihak yang diuntungkan dan pihak lainnya dirugikan, bahkan secara ekstrem. Yakni terjadi pemusatan kekayaan di tangan segelintir orang (konglomerat) dengan korbanan tergusurnya banyak rakyat miskin.
1.3. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini diantaranya adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui dominasi konglomerat dalam penguasaan lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
2. Mengetahui mekanisme aktivitas perburuan rente di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
3. Mengetahui perkembangan pembangunan properti di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
4. Mengetahui dampak sosial ekonomi akibat penguasaan lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
1.4. Manfaat Penelitian
Manfaat yang diperoleh dari penelitian ini adalah :
1. Sebagai bahan masukan dan pertimbangan bagi perencanaan dan pemerintah dalam menetapkan kebijakan atas lahan, khususnya dalam hal penetapan pajak, dan harga lahan.
2. Sebagai bahan masukan bagi pemilik lahan dalam memperkirakan nilai ekonomi lahannya agar tidak terjadi informasi yang tidak sempurna.
II. TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PEMIKIRAN
2.1. Pengertian Sumberdaya Lahan
Menurut Hartwick dan Olewiler (1986) pengertian sumberdaya lahan ialah menyangkut seluruh permukaan, termasuk segala yang terkandung dalam lahan itu yang berguna bagi budidaya atau produksi pertanian, selain itu juga menyangkut juga bahan-bahan organik dan air yang terkandung6. Sumberdaya lahan merupakan sumberdaya yang penting untuk menopang segala aktivitas manusia, baik sebagai sumberdaya yang dapat diolah maupun sebagai tempat tinggal atau rekreasi, jalan-jalan (transportasi) dan sebagainya serta menunjukkan bagaimana memanfaatkan sumberdaya lahan secara optimal untuk kemakmuran rakyat.
Menurut Barlowe (1986) dalam Hasanah (2004) dikatakan bahwa pengertian atau konsep tentang lahan dapat dibagi menjadi beberapa konsep, yaitu7 :
1. Lahan sebagai suatu ruang, yaitu bahwa lahan merupakan suatu ruang yang terdapat kehidupan di dalam dan di permukaannya. Dalam hal ini sumberdaya lahan adalah tetap dalam kuantitasnya dan tidak dapat ditingkatkan.
2. Lahan sebagai alam, yaitu bahwa lahan merupakan sumberdaya alam yang dapat dimodifikasi sebagai sumberdaya.
6 John M. Hartwick dan Nancy D. Olewiler. 1986.
The Economics of Natural Resources Use.
Harper&Row, New York. Hal 39. 7 Florin Hasanah.2004.
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Permukiman di Kecamatan Lahan Sareal, Kota Bogor [Skripsi].Faperta IPB.
3. Lahan sebagai faktor produksi, yaitu lahan bersama-sama dengan faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, kapital, dan manajemen sebagai suatu kesatuan faktor produksi dalam perekonomian.
4. Lahan sebagai barang konsumsi, yaitu lahan tidak hanya dimiliki sebagai kebanggaan karena tidak hanya dapat menambah produksi tetapi juga memiliki nilai sebagai barang konsumsi di dalam hak miliknya.
5. Lahan sebagai situasi, yaitu mempunyai peran dalam pasar, karena nilai dan penggunaan lahan ditentukan oleh kepentingan dalam perekonomian modern dan dunia politik.
6. Lahan sebagai suatu milik, yaitu diperhatikan sebagai suatu areal yang dimiliki oleh individu, kelompok, atau kekuatan tertentu yang digunakan secara bertanggung jawab terhadap lahan yang dimilikinya.
7. Lahan sebagai kapital dalam perekonomian.
Berikut ini Empat karakteristik fisik yang paling abstrak yang membedakan lahan perkotaan dengan entitas ekonomi lainnya8:
1. Berdimensi ruang (Space)
Karakteristik dimensional dari sebuah lahan mungkin merupakan karakteristik fisik yang terpenting. Jadi kuantitas lokasi yang terdapat pada sebuah lahan adalah secara kritis amat penting dalam pemahaman kita akan utilitas ekonomi dari sebuah lahan perkotaan.
8 Michael Goldberg dan Peter Chinloy.1984.
Urban Land Economics. John wiley & Sons, Inc.,
2. Tidak dapat dihancurkan (Indestructibility)
Lokasi fisik lahan dapat diciptakan atau dimusnahkan. Pemahaman mengenai suatu lokasi muncul dari suatu struktur yang diciptakan untuk membuatnya berguna bagi masyarakat. Sifat tidak dapat dihancurkan dari lahan, ini berarti bahwa lahan perkotaan memiliki sebuah karakteristik jangka panjang yang secara signifikan berbeda dari jenis barang dan jasa ekonomi lainnya. Hal tersebut juga mengimplikasikan bahwa jumlah persediaan fisik lokasi secara absolut adalah tetap, meskipun struktur dari ketahanan yang tidak lama mempengaruhi penawaran efektif dari properti riil yang tersedia pada suatu titik waktu tertentu.
3. Tidak dapat bergerak atau dipindahkan (Immobility)
Lokasi pada permukaan bumi tidak dapat dipindahkan dengan cara apapun. Lahan secara permanen besifat tetap dengan lokasi fisik yang melingkupinya.
4. Keunikan (Uniqueness)
Setiap unit dari properti adalah unik. Hanya ada satu dari setiap lokasi pada permukaan bumi ini. Lebih lanjut lagi, setiap unit lahan dikarakteristikkan dengan kemiringannya, aspek-aspeknya, ketinggiannya, kesuburannya, mineralisasinya, unit lahan di sekelilingnya dan karakteristiknya, dimensinya, bentuknya, iklimnya dan seterusnya
Keempat karakteristik diatas membedakan lahan dengan kuantitas ekonomi lainnya dan membutuhkan pengaturan khusus.
2.2. Teori Harga Lahan
McAuslan (1986) menyatakan bahwa semua lahan memiliki nilai. Nilai itu tergantung dari nilai barang dan jasa yang dapat dihasilkan di atas lahan tersebut. Tetapi sulit untuk menemukan dan menggunakan suatu cara untuk menilainya kecuali melalui pasar9. Pengertian harga lahan yang menyangkut segi keuangan yaitu harga lahan di pasaran. Harga lahan dapat dilihat dari dua segi :
1. Harga lahan sebagai pasar, yaitu harga lahan yang disetujui pada saat penjualannya.
2. Harga lahan sebenarnya (assessed value), yaitu harga yang diperkirakan oleh seseorang yang ahli menilai lahan (assessor) baik swasta maupun umum. Harga ini tergolong opportunity cost untuk masa depan.
Penentuan harga lahan lebih didominasi oleh harga pasar dan sangat memungkinkan terjadinya spekulasi lahan karena harga lahan akan terus meningkat dengan semakin berkembangnya sektor properti di kawasan itu. Berdasarkan survei Properti Indonesia10. Pada akhir tahun 2003 terjadi peningkatan harga lahan di kawasan ini, setelah sempat terpuruk akibat krisis moneter lalu. Banyak properti yang dibangun, khususnya di kawasan Kuningan sehingga harga lahan cepat meningkat.
9 Patrick McAuslan.
Op.Cit. Hal.10
10 Properti Indonesia.
Tabel 2.1. Harga Lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta Kawasan Segitiga
Emas Jakarta
Sebelum Krisis Saat Krisis Pasca Krisis Jl. Jend. Sudirman Rp 10 juta per m2 Rp 6,3 juta per m2 Rp 12 juta –
Rp 14 juta per m2
Jl. M.H. Thamrin Rp 8,75 juta per m2 Rp 6 juta per m2 Rp 15 juta – Rp 16 juta per m2
Jl. H.R. Rasuna Said Jl. Gatot Subroto
Rp 8 juta per m2 Rp 5,2 juta – Rp 5,9 juta per m2
Rp 11 juta – Rp 12,5 juta per m2
Sumber : Properti Indonesia, 2005.
Berdasarkan Tabel 2.1. ternyata harga lahan di Kawasan Segitiga Emas pernah mengalami penurunan pada saat krisis moneter. Akhir tahun 1997 pasar masih bisa menyerap 88 persen dari 2,99 juta m2, tapi dalam waktu setahun angka ini terus menurun hingga penyerapannya hanya sebesar 65 persen atau sebesar 2,1 juta per m2. Krisis yang mendera membuat angka penyerapan tidak berubah11.
Akibat krisis, para konglomerat yang dulu memburu Kawasan Segitiga Emas banyak yang bermasalah sehingga masuk dalam Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Aset-aset yang mereka miliki di kawasan ini akhirnya diambil alih oleh BPPN menyusul hancurnya perbankan nasional.
2.3. Teori Permintaan dan Penawaran Lahan
Kelangkaan terjadi ketika penawaran bertemu unsur lain seperti harga dan permintaan, maka akan terjadi kelangkaan atau kelimpahan. Penawaran sangat dipengaruhi oleh harga, sehingga menimbulkan elastisitas harga terhadap
11
penawaran12. Di kota-kota besar Indonesia, penawaran lahan menjadi semakin langka yang disebabkan permintaan dari tahun ke tahun yang semakin besar. Karena ketersediaan prasarana yang lebih baik dibandingkan dengan daerah lain, maka kota-kota besar seperti Jakarta berkembang menjadi pusat investasi yang memerlukan lahan luas, yang akhirnya mendorong perluasan atau pengembangan areal kota. Semua ekspansi investasi tersebut menyebabkan para investor harus bersaing dengan kebutuhan masyarakat terhadap lahan untuk permukiman. Permintaan lahan untuk permukiman, investasi, bisnis menyebabkan harga lahan mengalami peningkatan tajam.
Hartwick dan Olewiler menyatakan bahwa permintaan akan lahan secara fisik berarti keinginan, kebutuhan atau persyaratan terhadap fasilitas tertentu, seperti perumahan, rekreasi, sekolah, dan merupakan ruang publik13. Permintaan lahan secara ekonomi merupakan keinginan dan minat masyarakat untuk membeli suatu lahan. Sedangkan penawaran secara ekonomi adalah porsi atau bagian dari penawaran fisik lahan yang digunakan oleh manusia yang secara aktual dimanfaatkan, dibutuhkan sehingga ada nilai di atasnya.
Harga lahan di suatu lokasi tidak hanya ditentukan oleh jaraknya terhadap pusat kota, tetapi juga oleh kekuatan antara permintaan dan penawaran Permintaan dan penawaran lahan ditentukan oleh karakteristik lahan pada suatu lokasi tertentu14.
12
Ibid.Hal.40.
13 John M. Hartwick dan Nancy D. Olewiler.
Loc.Cit.
14 Guritno Mangkoesoebroto. 1994.
Kebijakan Ekonomi Publik di Indonesia: Substansi dan Urgensi. PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Hal. 182.
Usaha pemerintah untuk mengendalikan harga lahan di Kawasan Segitiga Emas yang akan mengandung konsekuensi sebagai berikut :
1. penetapan harga lahan akan menjadi sangat arbitrary, 2. adanya kemungkinan pasar gelap (black market), 3. sistem administrasinya lebih sulit.
2.4. Teori Konglomerasi
Menurut Priasmoro, konglomerasi adalah menyatunya berbagai perusahaan dalam satu grup sehingga seluruh kebijakan manajemen pokok ditentukan oleh satu pusat saja yang dapat mengalahkan dan merebut pesaingnya. Perusahaan akan bertambah besar lagi dan mudah mengatur harga transaksi antar perusahaan untuk menghindari pajak dan memiliki bargaining power15. Saat bank begitu mudah mengucurkan kredit, para konglomerat yang menerima dana dari bank akan berlomba-lomba menguasai Kawasan Segitiga Emas. Konglomerat ini akan melakukan spekulasi atas lahan di kawasan ini. Tidak mengherankan jika banyak grup konglomerat yang mengembangkan superblok di Kawasan Segitiga Emas. Misalnya saja Kawasan Niaga Terpadu SCBD yang dikembangkan PT Danayasa Arthatama, Superblok Mega Kuningan dikembangkan oleh PT Rajawali Nusantara Indonesia. Melalui PT Kuningan Persada, Grup Salim membangun superblok seluas 57 hektar. Tidak ketinggalan Grup Ciputra turut mengembangkan Superblok Satrio di Jl. H.R. Rasuna Said16.
15 Priasmoro.1994.
Konglomerasi Ekonomi Indonesia dalam Rangka Persatuan dan Kesatuan Bangsa. LPSI, Jakarta. Hal. 17.
16 Properti Indonesia.
Sebagai pelaku ekonomi dengan adanya konglomerasi akan memberi dampak bagi pembangunan perekonomian Indonesia. Dampak positif yang timbul akibat konglomerasi adalah adanya bargaining power yang kuat, adanya peningkatan perekonomian, dan berkembangnya pembangunan di Indonesia. Walaupun begitu, dampak negatif yang dihasilkan akibat konglomerasi pun cukup banyak, yaitu17 :
1. kekuatan ekonomi menjurus pada pembentukan monopoli/oligopoli maka akan menimbulkan ketidakefisiensian sehingga masyarakatlah menjadi korban,
2. ketidakadilan terhadap masyarakat karena konglomerat mendapat fasilitas pemerintah berupa kredit murah dari bank-bank negara,
3. proses pembangunan kurang merata karena hanya terkonsentrasi di wilayah Jakarta dan Pulau Jawa,
4. banyaknya WNI Cina yang berperan penting dalam konglomerasi.
Kekuasaan ekonomi golongan nonpribumi di berbagai sektor perekonomian telah terkonsolidasi dengan sangat kokoh melalui pembentukan konglomerasi-konglomerasi dalam berbagai jenis kegiatan ekonomi, mulai dari perdagangan, industri, perbankan, hingga properti18.
Peran konglomerat di Indonesia menimbulkan polemik karena di satu sisi banyak anggapan negatif terhadap para konglomerat yang sering mendapat sorotan dengan adanya penguasaan di sebagian besar sektor perekonomian
17 Priasmoro.
Loc.Cit.
18 Sritua Arif.1990.
Dari Prestasi Pembangunan Sampai Ekonomi Politik. UI-Press, Jakarta.
Indonesia. Tetapi ada sisi positif yang ditimbulkan. Kwik Kian Gie menyatakan: Konglomerat merupakan kumpulan profit centre yang dimiliki oleh satu orang atau perkongsian dari sekelompok orang. Bisa dikatakan yang menjadi batas apakah perusahaan itu merupakan profit centre atau tidak adalah bila sebuah organisasi yang bersangkutan bertransaksi melalui mekanisme pasar atau tidak19.
Ciri dari suatu profit centre bila perilaku perkongsian selalu tunduk pada persaingan dan mekanisme pasar, walaupun berhubungan dengan kelompoknya sendiri karena kepemilikan yang sama. Permasalahan yang timbul dari konglomerat adalah monopoli karena para konglomerat menguasai banyak perusahaan, mulai dari hulu ke hilir, dari jenis produk tertentu sehingga akan mematikan pesaingnya. Para pesaingnya harus membeli bahan baku dari konglomerat dengan harga yang tidak wajar. Jika ini dibiarkan, akan menimbulkan keuntungan di atas normal (supernormal profit).
Kesan kuat yang timbul di masyarakat bahwa para konglomerat mendapatkan kesempatan begitu luas dan besar dengan fasilitas yang begitu banyak. Sementara para pengusaha biasa harus puas dengan apa yang ada, dalam bentuk eksperimentasi yang tidak terfokus pada terbukanya akses yang sama. Para konglomerat yang sebagian besar merupakan golongan nonpribumi biasa lebih diberikan keleluasan dalam sistem perkreditan di Indonesia. Dalam penguasaan properti, khususnya Lippoland dan Citraland, sektor ini mengandung berbagai macam tingkat spekulasi yang tinggi dan sistem financing yang bervariasi.
19 Kwik Kian Gie. 1994.
Analisis Ekonomi Politik Indonesia. PT Gramedia Pustaka Utama dan
Menurut Sjahrir, pentingnya eksistensi konglomerat dilihat dari dua segi, yaitu20:
1. kehadiran konglomerat sebagai suatu unit ekonomi yang efisien, 2. diterimanya eksistensi konglomerat secara politis.
Kedua hal ini bisa saja sejalan ataupun bertentangan satu sama lainnya. Jika para konglomerat ingin diterima sebagai unit ekonomi yang efisien, mereka harus mampu mentransformasikan basis kekuatannya dari kekuatan politik menjadi kekuatan pasar.
Hal ini memungkinkan terjadinya penetapan harga sepihak, terabaikannya kepentingan konsumen, serta munculnya berbagai macam praktik inefisiensi pasar yang sengaja dilakukan demi tercapainya supernormal profit bagi para konglomerat.
2.5. Teori Ekonomi Perburuan Rente (Rent Seeking Economic Theory)
Berbagai masalah ekonomi yang melanda Indonesia merupakan cermin dari rusaknya sistem ekonomi politik dan kebijakan publik di Indonesia. Kebijakan yang rasional dan bertanggung jawab tidak dapat diwujudkan apabila pengaruh langsung maupun tidak langsung dari suatu kekuasaan yang terlalu kuat karena tidak ada mekanisme kontrol yang sehat. Eksistensi ruang lobi politik yang tidak transparan merupakan wahana yang tumbuh subur bagi para pemburu rente. Ciri utama demokrasi perwakilan adalah dorongan dan kekuatan politis yang dapat dimiliki para pelakunya untuk meloloskan peraturan yang dapat
20 Sjahrir.1995.
meningkatkan kekayaan mereka. Sistem persaingan yang sehat tidak tercipta karena tatanan untuk membangun sistem bisnis yang jujur sengaja tidak diciptakan agar perburuan rente ekonomi semakin luas21.
Perburuan rente (rent seeking) dapat didefinisikan sebagai upaya individual atau kelompok untuk meningkatkan pendapatan melalui pemanfaatan regulasi pemerintah untuk menghambat penawaran atau peningkatan permintaan sumberdaya yang dimiliki22. Individu atau kelompok tersebut memperoleh pendapatan tanpa secara aktual meningkatkan produktivitas atau malah mengurangi produktivitas tersebut.
Hal ini berkaitan dengan konglomerat yang memiliki kepentingan khusus yang mempengaruhi suatu instansi untuk menyetujui kebijakan para konglomerat terhadap penggunaan fasilitas-fasilitas pasar dan penguasaan lahan. Para pemburu rente (rent seekers) akan melakukan pengalihan sumberdaya dari penggunaan produktif untuk melakukan pengalihan kepada aktivitas lain yang lebih fokus kepada pemindahan pendapatan23.
Sumber ketidakefisienan dan eksternalitas tidak saja diakibatkan oleh kegagalan pasar tetapi juga kegagalan pemerintah (government failure). Kegagalan pemerintah banyak diakibatkan tarikan kepentingan pemerintah sendiri atau kelompok tertentu (interest groups), dalam hal ini konglomerat, yang tidak mendorong efisiensi. Kelompok tertentu ini memanfaatkan pemerintah untuk
21 Didik J. Rachbini.1999.
Diagnosa Ekonomi dan Kebijakan Publik. PT Pustaka Sinar Harapan,
Jakarta. Hal.7.
22 Ahmad Erani Yustika.2006.
Ekonomi Kelembagaan : Definisi, Teori dan Strategi. Bayumedia
Publishing, Jatim. Hal.147. 23 Priasmoro.
mencari rente (rent seeking) melalui proses politik dengan mempengaruhi kebijakan. Aksi perburuan rente ini bisa diaplikasikan dalam bentuk24 :
1. rent seekers yang mempunyai kepentingan agar diberikan kemudahan dalam melakukan penguasaan lahan yang akan menguntungkan mereka, 2. praktik mencari keuntungan, bisa dilakukan oleh pemerintah sendiri
seolah-olah secara sah. Misalnya memberlakukan proteksi berlebihan untuk barang-barang tertentu,
3. praktik mencari keuntungan yang dilakukan oleh aparat atau oknum terkait yang memiliki otoritas tinggi. Pihak yang berkepentingan bisa memberikan transaction cost berupa uang sogokan untuk keperluan tertentu. Ini bertujuan untuk menghindari resiko yang lebih besar.
Praktik mencari keuntungan ini menimbulkan alokasi sumberdaya tidak efisien karena peraturan tidak berjalan semestinya. Praktik jenis ini mendorong terjadinya eksternalitas. Pada akhirnya akan ada pihak yang dirugikan akibat adanya informasi yang tidak sempurna. Aktivitas perburuan rente akan berimplikasi buruk karena :
1. tidak adanya kontribusi nilai tambah (value added), 2. akan memiskinkan rakyat,
3. rusaknya ekologi karena pembangunan yang tidak berwawasan lingkungan25.
24 Addinul Yakin. 1997.
Ekonomi Sumber Daya dan Lingkungan. Akademika Persindo, Jakarta.
Hal.60. 25
Aktivitas perburuan rente dilakukan oleh para konglomerat yang ingin menguasai kawasan pusat bisnis di Jakarta. Para konglomerat akan mencari informasi kawasan yang memiliki prospek menguntungkan. Biasanya informasi tersebut didapat dari instansi yang terkait dengan Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta. Jika informasi telah didapat maka para konglomerat tersebut akan mengeluarkan transaction cost untuk mempermudah mendapatkan rente. Akan tetapi, tindakan ini menimbulkan eksternalitas negatif bagi pihak lain. Yang sering dirugikan dalam masalah ini adalah penduduk sekitar karena kurangnya informasi.
Praktik perburuan rente mengindikasikan tidak adanya mekanisme pasar. Sejalan dengan perspektif ekonomi liberal bahwa pemburu rente ini berusaha memaksimalkan rente ekonomi yang bisa mereka peroleh dengan cara menghindari persaingan di pasar. Menurut tradisi pandangan ekonomi klasik dan neoklasik, mekanisme pasar mengimplikasikan adanya persaingan terbuka antara pencari keuntungan. Jika persaingan berlangsung terbuka, keuntungan untuk tiap pelaku secara individu hanya akan terjadi dalam tingkat minimal. Sebaliknya, tanpa adanya persaingan, tiap-tiap pelaku usaha bisa memperoleh keuntungan di atas normal
(supernormal profit)26.
2.6. Teori Ekonomi Biaya Transaksi (Transaction Cost)
Menurut North, biaya transaksi merupakan ongkos untuk menspesifikasi dan memaksakan (enforcing) kontrak yang mendasari pertukaran, sehingga dengan sendirinya mencakup semua biaya organisasi politik dan ekonomi yang
26 Ari A. Perdana.
memungkinkan kegiatan ekonomi mengutip laba dari perdagangan (pertukaran)27. Biaya transaksi dapat dibedakan menjadi dua, yaitu : biaya transaksi sebelum kontrak (ex-ante) dan setelah kontrak (ex-post).
Biaya ex-ante terjadi jika salah satu pihak transaksi memiliki informasi yang terbatas tentang pembelian atau penjualan. Tetapi kerugiannya dapat dihilangkan setelah transaksi itu lengkap. Sedangkan biaya transaksi ex-post terjadi saat salah satu pihak transaksi memiliki informasi yang terbatas dibandingkan pihak lain bahkan setelah transaksi tersebut terjadi28.
Biaya transaksi ini terjadi karena adanya rasionalitas terbatas (bounded rationality) dan perilaku oportunis (opportunistic), yang bertujuan untuk menghindari kerugian (adverse selection), penyimpangan moral (moral hazard), penipuan, melalaikan kewajiban, dan bentuk-bentuk perilaku strategis lainnya29.
Pada kasus Kawasan Segitiga Emas, biaya transaksi dikeluarkan oleh pengembang karena adanya informasi yang tidak sempurna. Jika ingin menguasai lahan, mereka harus mengetahui informasi yang akurat mengenai lahan yang akan dikuasai dan dibebaskannya. Untuk itu dibutuhkan informasi dari berbagai pihak. Biaya transaksi yang dikeluarkan dapat berupa biaya resmi maupun tidak resmi.
Biaya transaksi resmi dalam penghitungan pajak adalah biaya-biaya yang dikeluarkan developer dalam rangka melakukan prosedur perizinan yang ditunjang oleh tanda terima pembayaran resmi, seperti biaya kepengurusan perizinan, biaya formulir perizinan, biaya notaris, biaya konsultan, dll. Sedangkan
27 Ahmad Erani Yustika.
Op.Cit. Hal. 107.
28
Ibid. Hal.112.
29 Williamson dalam Ahmad Erani Yustika.
biaya ilegal yang harus mereka keluarkan meliputi biaya informasi dari oknum pemerintah, biaya preman pembebasan lahan, dan biaya ‘ucapan terima kasih’ untuk para aparat pemerintah. Biasanya biaya ilegal ini nilainya jauh lebih besar dibandingkan biaya resminya jika pada proses perizinan terjadi hal-hal yang menyimpang dari aturan yang berlaku, misalnya jika para developer ingin mempercepat proses perizinannya.
2.7. Central Business District (Kawasan Pusat Bisnis)
Kawasan Pusat Bisnis dianggap sebagai pusat dari perdagangan dan jasa. Pusat ini bisa hanya satu atau lebih. Batasan pusat usaha ini menurut beberapa penelitian menunjukan ada yang menyebar luas dan di lain kota ada yang malah berkurang. Perluasan menuju ke arah pemukiman kelas atas, sedangkan penurunan luas pusat kota terjadi dengan berubahnya daerah yang mendekati industri.
Pusat-pusat kota di negara maju, seperti di Inggris pada tahun 1980 dicirikan dengan keadaan fisik yang buruk, tidak tersedianya tempat pejalan kaki yang baik, dan ketika malam berubah menjadi gurun tanpa budaya. Paling utama adalah kawasan ini tidak memiliki mekanisme ekonomi yang menguntungkan bagi perekonomian lokal. Namun sejak tahun 1990 terjadi perubahan dengan perbaikan fisik dan peningkatan budaya di pusat kota30.
Penelitian dari Murphy dan Vance dalam Waugh (2003) untuk kota-kota Amerika Serikat menunjukkan bahwa ada beberapa ciri KPB. Pertama terdapat
30 David Waugh. 2003.
toko-toko pengecer utama, memiliki proporsi tertinggi dalam perkantoran, konsentrasi gedung tinggi, konsentrasi jumlah pejalan kaki yang tinggi, konsentrasi volume kendaraan, dan memiliki nilai sewa lahan tertinggi.
Dari uraian mengenai pusat kegiatan usaha atau KPB ini asumsi yang dipakai adalah salah satu ciri pusat kota yang diuraikan Murphy dan Vance, yakni konsentrasi gedung tinggi yang membutuhkan penduduk sekitar yang besar untuk dapat bersaing dalam mendapatkan lokasi terbaik. Konsentrasi gedung-gedung tertinggi atau pertumbuhan vertikal tertinggi yang diakibatkan oleh sewa yang tinggi sebagai akibat dari pesaingan atas tanah.
Hal ini tidak terlepas dari adanya pemusatan atau aglomerasi di kawasan pusat bisnis. Aglomerasi ekonomi adalah berkumpulnya aktivitas-aktivitas kegiatan ekonomi pada satu lokasi. Aktivitas-aktivitas tersebut dapat berupa kegiatan produksi yang menghasilkan barang atau kegiatan penjualan barang yang berada pada satu lokasi31.
Untuk kasus Kawasan Segitiga Emas, terjadi aglomerasi kawasan pusat bisnis yang memang sengaja dirancang oleh pemerintah untuk mengumpulkan segala aktivitas perekonomian pada satu lokasi. Aglomerasi di Kawasan Segitiga Emas ini menyebabkan terjadinya pengelompokan gedung-gedung bertingkat pada satu kawasan tertentu.
31 D.S Priyarsono dan Sahara. 2006.
2.8. Peran Pemerintah dalam Penentuan Harga Lahan di Perkotaan
Kepemilikan lahan merupakan salah satu bentuk portofolio yang sering menimbulkan polemik. Di satu pihak, banyak yang memiliki lahan yang luas untuk permukiman tetapi di lain pihak ada kelompok masyarakat yang menjadikan lahan tersebut sebagai alat spekulasi. Prinsip ekonomi yang diterapkan pelaku ekonomi adalah untuk mencapai tingkat kesejahteraan tertinggi yang mungkin dicapai, dengan berbagai kendala yang ada.
Setiap orang akan berusaha mencapai kesejahteraan ekonominya yang tertinggi dan dengan demikian akan meningkatkan kesejahteraan seluruh masyarakat walaupun bukan tujuan utama mereka32.
Lahan merupakan salah satu alternatif bentuk kekayaan yang memberikan kepuasan maksimal bagi pihak tertentu. Jika informasi sempurna maka setiap orang akan mencapai kepuasan maksimal dalam kepemilikan lahan. Namun pada kenyataannya, terdapat berbagai masalah dalam hal penguasaan dan pemilikan lahan karena informasi yang tidak sempurna. Masyarakat sering tidak mengetahui tata guna lahan dan harga lahan yang berubah-ubah sehingga fenomena ini sering dimanfaatkan oleh pihak tertentu untuk mengambil alih lahan untuk mencari keuntungan.
Badan Pertanahan Nasional (BPN) diberi kewenangan dalam penentuan besarnya nilai lahan. Dalam hal ini, dibentuk sebuah Panitia Pengadaan Tanah (PPT) yang terdiri dari sembilan orang. Tugasnya adalah menentukan besarnya nilai tanah, khususnya ketika pelaksanaan ganti rugi33.
32 Adam Smith dalam Oser dan Blanchfield. 1975.
The Evolution of Economic Thought. Edisi ke-3.
Hartcourt Brace Jovanovich , New York. Hal. 68. 33 Maria S.W. Sumardjono. 2007.
Kebijakan Pertanahan : Antara Regulasi dan Implementasi.
Berikut ini beberapa aspek perpajakan dari pengendalian harga lahan : 1. di satu sisi, timbul masalah kesulitan penetapan harga dasar lahan oleh
pemerintah. Penetapan harga dasar yang harus dilakukan secara terus-menerus dan mempertimbangkan semua faktor penentu harga, akan menyebabkan biaya penentuan harga lahan menjadi besar,
2. penetapan harga dasar lahan di bawah harga pasar akan menyebabkan penerimaan pemerintah dari pajak kekayaan akan berkurang. Selanjutnya penerimaan pajak juga tidak mengimbangi laju kenaikan harga pasar lahan.
Ditinjau dari aspek perpajakan, harga lahan yang tinggi akan sangat menguntungkan pemerintah, karena meningkatkan pajak. Agar tidak ada pihak yang dirugikan maka ada suatu cara pragmatis untuk menentukan harga dasar lahan, yaitu yang berlandaskan pada prinsip self assessment of property value. Dalam sistem ini, pemilik lahan bersertifikat diharuskan mengisi pernyataan mengenai nilai lahan mereka.
Nilai lahannya tidak boleh lebih rendah dari NJOP. Kesulitan yang akan timbul dalam pelaksanaannya adalah penilaian mengenai Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. NJOP meliputi nilai jual permukaan bumi beserta kekayaan alam yang berada di atas maupun di bawahnya dan bangunan yang melekat di atasnya. Dampak positif yang ditimbulkan dalam self assessment of property value ini akan dirasakan oleh banyak pihak34.
34 Guritno Mangkoesoebroto.
2.9. Koefisien Korelasi Rank Spearman
Menurut Walpole, koefisien korelasi rank spearman merupakan suatu ukuran non-parametrik bagi hubungan antara dua peubah35. Koefisien korelasi Rank Spearman adalah analisis untuk mengetahui hubungan yang terjadi antara dua variabel ekonomi sehingga dapat diketahui pengaruh dari suatu aktivitas ekonomi dengan aktivitas ekonomi lainnya.
Pada penelitian ini koefisien korelasi Rank Spearman menjadi salah satu alat analisis yang dipakai karena data yang digunakan berupa data ordinal. Analisis ini bertujuan untuk mengukur keeratan hubungan antara harga lahan yang dibeli oleh para konglomerat kepada pemilik lahan dengan harga lahan setelah pembangunan properti.
2.10. Kerangka Pemikiran
Harga lahan merupakan nilai lahan di pasar yang bersumber dari total keuntungan lahan atas masing-masing sifat instrinsik yang dimiliki lahan. Sifat intrinsik yang dimiliki lahan terdapat aspek fisik, lokasi, sosial, dan kependudukan serta faktor lingkungan.
Meningkatnya harga lahan merupakan manifestasi dari peningkatan keuntungan lahan di lokasi tersebut. Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi tingkat harga lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Peningkatan keuntungan lahan disebabkan oleh adanya berbagai keterbatasan dan kelangkaan kondisi lingkungan lahan yang dihadapkan oleh permintaan lahan yang tidak terbatas.
35 Ronald E. Walpole. 1995.
Pengantar Statistika. Edisi ke-6. PT Gramedia Pustaka Utama,
Kawasan Segitiga Emas, yang sejak dahulu dijadikan barometer pusat bisnis di Jakarta, telah membuat banyak pihak berlomba-lomba menguasai lahan di sana. Pihak yang mendominasi adalah pihak konglomerat dan pemerintah. Melalui Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta, pemerintah telah memberikan keleluasaan bagi para konglomerat untuk membangun propertinya di kawasan ini. Keadaan ini telah dimulai sejak masa pemerintahan Presiden Soekarno.
Para konglomerat bersaing memperebutkan lahan. Pengajuan izin penguasaan lahan segera dilakukan sehingga sering bermunculan perburuan rente. Para konglomerat tidak perlu berlama-lama menunggu keluarnya mekanisme perizinan untuk menguasai dan membebaskan lahan. Para konglomerat tersebut segera melakukan pembebasan lahan skala besar di sana. Pembebasan lahan skala besar tersebut menimbulkan pro dan kontra bagi banyak pihak karena akan ada yang diuntungkan dan yang dirugikan. Jika hal ini terjadi, yang akan dirugikan adalah rakyat pemilik lahan. Terdapatnya informasi yang tidak sempurna membuat pemilik lahan harus merelakan lahannya dijual kepada developer dengan harga yang rendah. Pemilik lahan tidak mengetahui bahwa harga lahannya akan segera meningkat berkali-kali lipat dari harga yang mereka jual kepada pengembang. Para pengembang yang telah menguasai lahan lalu membangun propertinya dan menjualnya kepada konsumen dengan harga yang tinggi.
Lahan perkotaan
Perumahan CBD Hiburan
Harga Lahan Tinggi
Konglomerasi Penguasaan lahan Perburuan rente
Pembangunan Properti Supernormal profit
Implikasi :
Pihak diuntungkan
Pihak dirugikan
Solusi
Keterangan : : lingkup pembahasan : lingkup analisis
III. METODOLOGI PENELITIAN
3.1. Wilayah Penelitian
Penelitian ini dilakukan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta yang mencakup wilayah Jl. Jend. Sudirman, Jl. M.H. Thamrin, Jl. H.R Rasuna Said, Jl. Gatot Subroto Jakarta. Penentuan lokasi dilakukan secara sengaja dengan pertimbangan Kawasan Segitiga Emas Jakarta merupakan salah satu superblok multifungsi yang menjadi pusat aktivitas perekonomian DKI Jakarta. Penelitian di lapang dilaksanakan pada bulan Mei-Juni 2008.
3.2. Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan pada penelitian ini merupakan data primer dan data sekunder. Data primer dalam penelitian ini diperoleh melalui metode wawancara mendalam dengan para informan dan 30 developer yang mengetahui masalah penguasaan lahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta. Penguasaan lahan yang dianalisis adalah seberapa kuat peran konglomerat dalam menguasai properti di Kawasan Segitiga Emas Jakarta dan mekanisme para konglomerat itu melakukan pembebasan lahan skala besar untuk membangun properti tersebut.
Data sekunder merupakan data relevan yang meliputi peta-peta wilayah, penggunaan lahan, status lahan, data properti di Kawasan Segitiga Emas Jakarta, Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK), data-data properti, dan data lain yang relevan dengan penelitian ini. Data sekunder diperoleh dari berbagai instansi pemerintah maupun swasta seperti, Kantor Bappeda DKI Jakarta, Badan
Pertanahan Nasional, Pusat Studi Properti Indonesia, Pusat Data Properti Indonesia, Kantor Kecamatan Setiabudi Jakarta, dan REI Jakarta.
3.3. Metode Analisis Data
Analisis yang digunakan merupakan analisis deskriptif dan kualitatif. Penelitian ini dilakukan dengan menyajikan data-data properti yang berada di Kawasan Segitiga Emas Jakarta dan para penguasa properti di Kawasan tersebut.
Penguasaan lahan di Kawasan Segitiga Emas yang dilakukan oleh para konglomerat telah menggeser permukiman warga di sekitarnya. Para konglomerat dengan mudah melakukan pembebasan lahan secara besar-besaran di Kawasan ini. Hal ini diduga karena adanya praktik rent-seeking economic activity yang dilakukan antara para oknum pejabat dengan konglomerat agar dimudahkan dalam proses pembebasan lahan. Tentu saja hal ini membutuhkan transaction cost yang besar dari para konglomerat. Untuk mendapatkan keuntungan maksimal, para konglomerat bekerjasama dengan oknum pemerintah melakukan pembebasan lahan skala besar. Pemerintah berdalih bahwa pembebasan ini dilakukan untuk kepentingan masyarakat luas. Tetapi, pada kenyataannya hal ini hanya akan merugikan pihak warga saja karena penggantian uang yang mereka dapatkan tidak sebanding dengan keuntungan yang nantinya diperoleh oleh para konglomerat.
3.3.1. Mekanisme Rent Seeking Economic Activity
Aktivitas ekonomi perburuan rente (rent seeking economic activity) ini biasanya selalu melibatkan pihak pemerintah yang mempunyai wewenang dalam
membuat suatu kebijakan. Para konglomerat memanfaatkan informasi yang tidak sempurna dari masyarakat untuk mendapatkan keuntungan di atas normal dengan memberikan uang pelicin kepada oknum pejabat yang terkait. Untuk mengungkap faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya rent seeking economic activity dan membuktikan ada atau tidaknya mekanisme para pemburu rente dalam pembebasan lahan skala besar di Kawasan Segitiga Emas Jakarta, maka dibutuhkan narasumber yang akurat. Oleh karena itu, dilakukanlah wawancara mendalam kepada informan-informan yang mengetahui masalah para pemburu rente tersebut, seperti pakar properti, pihak developer , dan pihak akademisi yang menunjang.
Pengambilan sampel dilakukan dengan menggunakan snowball sampling, yaitu teknik pengambilan sampel dengan mengajukan pertanyaan kepada informan untuk mengidentifikasi suatu masalah yang mungkin bisa diteliti lebih mendalam36. Snowball sampling ini dilakukan karena tidak semua orang bersedia mengungkap masalah rent seeking economic activity sehingga dibutuhkan para informan yang akurat untuk menggali informasi yang akurat terhadap masalah tersebut. Wawancara dilakukan dengan mengambil sampel enam informan yang mengetahui secara lengkap permasalahan di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
3.3.2. Penguasaan Lahan untuk Pembangunan Properti
Sejak dahulu Kawasan Segitiga Emas Jakarta merupakan kawasan superblok bergengsi. Para konglomerat berlomba-lomba menguasai lahan untuk
36 Lisa Harrison. 2007.
dijadikan pusat bisnis, perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Sehingga analisis yang dilakukan dalam penelitian ini merupakan analisis deskriptif untuk membuktikan beberapa hal, yaitu kontribusi pihak swasta (developer) dalam pembangunan properti dan lokasi yang dikuasai. Analisis ini ditunjang pula dengan data-data properti dan masterplan di kawasan tersebut.
Untuk memperkuat analisis hubungan antara harga pembebasan lahan, harga jual oleh developer, dan status lahan, dilakukanlah perhitungan koefisien korelasi Rank Spearman karena data yang digunakan berupa data ordinal. Perhitungan Rank Spearman dilakukan untuk melihat kuat tidaknya hubungan antara harga pembebasan lahan, harga jual developer dan status lahan. Adapun perhitungan koefisien korelasi Rank Spearman sebagai berikut :
1
∑ Dimana :di = selisih antara harga beli ketika pembebasan lahan dengan harga jual lahan dan status lahan.
n = banyaknya data, yakni 30 data. Korelasi positif artinya searah atau jika variabel pertama besar, maka variabel kedua semakin besar juga . Korelasi negatif yang artinya berlawanan atau jika variabel pertama besar, maka variabel kedua semakin mengecil.
3.3.3. Dampak Sosial Ekonomi Penguasaan Lahan dan Properti
Aktivitas para pemburu rente ini menimbulkan dampak yang negatif. Mekanisme perburuan rente umumnya dilakukan para pengusaha dalam
melakukan bisnis dengan segala cara, antara lain mengeluarkan biaya sebelum aktivitas bisnis dimulai, termasuk mengeluarkan biaya-biaya apapun agar target memperoleh keuntungan semaksimal mungkin. Biaya-biaya sebelum bisnis dimulai dikenal dengan transaction cost.
Biaya ini terdiri dari tiga kategori, yaitu37: 1. biaya pencarian dan informasi,
2. biaya negosiasi dan keputusan atau mengeksekusi kontrak, 3. biaya pengawasan, pemaksaan, dan pelaksanaan.
Biaya transaksi diperlukan untuk mendapatkan kemudahan dalam pembebasan lahan dengan harga yang rendah sehingga nantinya akan mudah untuk melakukan penguasaan lahan dan pembangunan properti di Kawasan Segitiga Emas Jakarta.
Dampak yang ditimbulkan dari penguasaan lahan oleh para konglomerat dapat diketahui dengan wawancara mendalam kepada informan yang akurat dan sangat mengerti mengenai besarnya harga lahan di Kawasan Segitiga Emas sebelum proses bisnis dan pada tahap pembebasan lahan skala besar dengan besarnya harga lahan setelah dibangunnya properti-properti bergengsi. Selisih keduanya merupakan besarnya kerugian yang terjadi pada warga yang menjual lahannya kepada para konglomerat dan bagi kalangan konglomerat pada gilirannya merupakan peluang mendapatkan supernormal profit.
Implikasi terjadinya proses pemiskinan terhadap para pemilik lahan karena adanya assimetric information sebagai akibat adanya keterbatasan informasi
37 Ahmad Erani Yustika.2006.
penjual lahan. Pada akhirnya pemilik lahan hanya menerima harga yang rendah dengan konsekuensi tersingkirnya mereka ke pinggiran kota. Terhadap adanya implikasi sosial ekonomi ini, akan dilakukan interpretasi teoritis yang menjelaskan fenomena tersebut.
3.3.4. Peran Pemerintah dalam Penentuan Harga Lahan
Pemerintah sebagai pembuat kebijakan tentunya telah membuat berbagai macam aturan mengenai penetapan harga lahan dasar, yaitu berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tetapi mekanisme NJOP ini terkadang justru merugikan rakyat pemilik lahan karena tidak adanya aturan yang tegas dari pemerintah. NJOP tidak dapat menjadi acuan yang nyata karena harga lahan terbentuk dari mekanisme pasar. Nilai NJOP yang ada jauh lebih kecil dibandingkan nilai lahan di pasaran. Pemerintah cenderung memihak kepada developers sehingga rakyat pemilik lahan tidak mempunyai pegangan hukum yang kuat. Oleh karena itu, dilakukan wawancara mendalam kepada berbagai pihak termasuk notaris untuk mengetahui peran pemerintah atas harga lahan di Indonesia dan wawancara pihak studi properti untuk mengetahui hukum-hukum pertanahan di berbagai negara yang telah diterapkan selama bertahun-tahun dan terbukti efektif dalam menekan harga lahan.
IV. GAMBARAN UMUM WILAYAH
4.1. Perkembangan Wilayah Kawasan Segitiga Emas
Struktur kota yang paling mudah dilihat adalah kawasan gedung tinggi. Kawasan gedung tinggi merupakan ciri khas dari kota besar. Kawasan gedung tinggi ini menjadi identitas suatu pusat kota-kota besar di berbagai negara. DKI Jakarta, sebagai salah satu kota besar di Indonesia, juga memiliki suatu kawasan bangunan tinggi yang menjadi pusat aktivitas perekonomian yang dinamakan kawasan pusat bisnis. Salah satu kawasan pusat bisnis yang terkenal ialah Kawasan Segitiga Emas yang terletak Jalan Jendral Sudirman, Jalan M.H Thamrin, serta Jalan H.R Rasuna Said - Gatot Subroto. Walaupun disebut Kawasan Segitiga Emas, tetapi kawasan ini sebenarnya berbentuk trapesium.
Kawasan Segitiga Emas Jakarta ini terletak di jakarta Selatan yang masing-masing terdiri dari beberapa kecamatan, yaitu kecamatan Setiabudi. Kecamatan Setiabudi ini memiliki jumlah gedung sebanyak 136 bangunan,seperti yang tertera pada Tabel 4.1.
Tabel 4.1. Jenis Bangunan di Kecamatan Setiabudi Jakarta Selatan No Kelurahan Gedung
Lt. 10+
Pabrik Gudang Perkantoran
1. Karet Semanggi 17 - - 13 2. Kuningan Timur 18 - - 16 3. Karet Kuningan 11 3 - 9 4. Karet 14 - - 22 5. Menteng Atas - 2 - - 6. Pasar Manggis - - - - 7. Guntur 2 - - - 8. Setiabudi 8 - - 11 Jumlah 60 5 - 71
Berdasarkan Tabel 4.1. dapat dilihat bahwa kecamatan Setiabudi memiliki jumlah bangunan yang banyak dan tersebar hampir di setiap kelurahan, kecuali kelurahan Pasar Manggis. Bangunan yang mendominasi di kecamatan ini adalah perkantoran sebanyak 71 bangunan dan gedung lt. 10+ sebanyak 60 bangunan. Luasnya persebaran gedung tinggi, walau berada pada kecamatan-kecamatan yang saling berbatasan di tengah-tengah posisi geografis Jakarta, menunjukkan kecenderungan bahwa DKI Jakarta memiliki lebih dari satu pusat kegiatan usaha. Luas bangunan tinggi di DKI Jakarta sebesar 37,9 km2, sedangkan di Jakarta Pusat seluas 18,3 km2.
Tabel 4.2. Rasio Luas Bangunan Tinggi dan Luas Wilayah per Kotamadya
No. Wilayah Kotamadya Rasio
1. Jakarta Barat 77,4 persen
2. Jakarta Pusat 33,8 persen
3. Jakarta Utara 30,5 persen
4. Jakarta Selatan 25,8 persen
5. Jakarta Timur 11,7 persen
Sumber: Dinas P2K, 2007.
Berdasarkan Tabel 4.2. dari data pembagian luas bangunan tinggi dengan luas daerah administrasi kotamadya maka Jakarta Barat memiliki perbandingan tertinggi. Jakarta Pusat yang memiliki gedung terbanyak memiliki angka perbandingan yang dekat dengan angka untuk keseluruhan DKI Jakarta. Sedangkan yang terkecil adalah di Jakarta Timur.
4.2. Perkembangan Kawasan Segitiga Emas Jakarta
Pada awal kemerdekaan republik Indonesia, pusat perdagangan dan jasa terletak di daerah Glodok, Pancoran, Pasar Pagi, dan sekitarnya. Daerah ini sering
juga disebut dengan Pecinan. Daerah ini lebih dekat ke pelabuhan internasional di Tanjungpriok, pelabuhan antarpulau di Pasar Ikan, begitu juga dengan pelabuhan udara yang waktu itu berada di Kemayoran, serta stasiun kereta api Beos sehingga mudah terhubung dengan kota-kota lain di Pulau Jawa. Adapun daerah Menteng merupakan kawasan perumahan masyarakat menengah atas, diplomat, pejabat tinggi pemerintah, dan konglomerat.
Pembangunan perkotaan telah diwacanakan sejak masa pemerintahan presiden Soekarno dalam rangka menyambut Asian Games tahun 1962. Wilayah yang diprioritaskan dalam pembangunan skala kota ini adalah koridor Jl. Jendral Sudirman dan koridor Jl. M.H. Thamrin. Sejak saat itu gedung-gedung bertingkat mulai bermunculan, seperti Wisma Metropolitan dan BBD Plaza. Seiring dengan berkembangnya waktu, banyak investor dan developer mulai berminat memiliki properti di kedua koridor tersebut.
Pada masa pemerintahan Gubernur Ali Sadikin, terjadi aglomerasi pengembangan pusat bisnis di koridor Jl. Jendral Sudirman, koridor Jl. M.H. Thamrin, dan koridor Kuningan. Tetapi proses pengembangan ketiga koridor ini tidak serentak dilaksanakan. Koridor Kuningan mulai dikembangkan pada tahun 1970 setelah kedua kawasan lainnya berkembang. Ketiga koridor ini dinamakan Kawasan Segitiga Emas karena letaknya yang berdekatan dan menyerupai bentuk segitiga. Semua kantor pusat bank, perusahaan nasional dan internasional, dan kantor-kantor badan internasional serta diplomatik berlokasi di segitiga emas. Kawasan ini sudah menjadi pusat bisnis negara, bukan lagi kota Jakarta. Pengembangan kawasan ini secara besar-besaran mulai terjadi pada tahun 1990.
