BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
2.2. Landasan Teori
2.2.1. Dasar Perundangan dan Peraturan Tentang Perumahan
Dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia No.
32/PERMEN/M/2006 tentang petunjuk teknis kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri, dijelaskan bahwa penetapan lokasi lahan yang sesuai didasarkan kriteria berikut :
1) Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30 menit;
2) Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya;
3) Keadaan topografi lapangan datar;
4) Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai dengan persyaratan yang berlaku;
5) Drainase alam baik;
6) Kemudahan memperoleh air minum;
7) Sambungan listrik dan sambungan telefon;
8) Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi;
9) Kesehatan dan pusat perbelanjaan;
10) Kemungkinan pembuangan sampah yang layak;
11) Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong bukit atau gunung, reklamasi rawa (termasuk rawa pantai);
12) Masyarakat yang akan menghuni mempunyai karakter atau budaya yang tidak berlawanan dengan karakter atau budaya masyarakat yang ada disekitarnya;
commit to user
13) Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan (usulan pengeluaran, perkiraan penerimaan (cash flow)).
Dengan berpedoman pada peraturan ini diharapkan tujuan pembangunan perumahan dan permukiman dapat lebih terarah dan terpadu sesuai dengan arah pembangunan daerah, sehingga mengarahkan pertumbuhan wilayah agar membentuk struktur wilayah yang lebih efisien dan efektif.
2.2.2. Prasarana Lingkungan Perumahan
Pembangunan perumahan harus dilakukan dengan mempertimbangkan beberapa hal berikut :
a. Penyediaan infrastruktur (fasilitas umum), seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan jaringan listrik.
b. Penyediaan fasilitas pendukung (fasilitas sosial), seperti fasilitas pendidikan, kesehatan, niaga dan perbelanjaan, pemerintahan dan pelayanan umum, rekreasi, kebudayaan, olahraga dan lapangan terbuka.
c. Ketersediaan ruang terbuka sebagi fasilitas pendukung bagi kegiatan informal penghuninya serta sebagai strategi untuk mempertahankan ketersediaan air bersih dalam jangka panjang.
Berikut adalah penjelasan detail mengenai penyediaan fasilitas umum dan fasilitas sosial di sebuah perumahan yaitu :
1. Jalan
Klasifikasi jalan pada lingkungan perumahan dapat dibedakan menjadi beberapa jenis, yaitu :
a) Jalan Penghubung Lingkungan Perumahan, yaitu jalan yang menghubungkan lingkungan perumahan yang satu dengan lainnya, atau menghubungkan lingkungan perumahan dengan fasilitas layanan di luar lingkungan perumahan.
b) Jalan Poros Penghubung Lingkungan Perumahan, yaitu jalan utama pada suatu lingkungan perumahan.
c) Jalan Lingkungan, yaitu jalan pembagi suatu lingkungan perumahan yang hirarkinya lebih rendah dari pada jalan poros lingkungan perumahan. Jalan lingkungan ini dapat dibagi lagi menjadi jalan lingkungan tingkat I, jalan lingkungan tingkat II dan jalan lingkungan tingkat III yang mempunyai hirarki yang semakin rendah.
Proporsi jalan pada lingkungan perumahan dapat dibedakan menjadi beberapa jenis, yaitu :
a) Pada perumahan daerah kemudahan tingkat I, jalan lingkungan II dan II sebesar 80%, jalan lingkungan I 15%, dan jalan poros lingkungan 5%.
b) Pada perumahan daerah kemudahan tingkat II, jalan lingkungan II dan II sebesar 60%, jalan lingkungan I 30%, dan jalan poros lingkungan 10%.
c) Pada perumahan daerah kemudahan tingkat III, jalan lingkungan II dan II sebesar 40%, jalan lingkungan I 40% dan jalan poros lingkungan 20%.
2. Air bersih
Suatu lingkungan perumahan harus menyediakan sumber air bersih bagi warganya. Sumber air bersih ini dapat saja disediakan per unit ataupun secara sentral untuk seluruh area pemukiman. Sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia No.32/PERMEN/M/2006 tentang petunjuk teknis kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri, pembangunan air minum harus memenugi standar perhitungan volume air minum minimal untuk kebutuhan rumah tangga yaitu 60 liter/orang/hari.
3. Air limbah
Lingkungan perumahan yang baik harus mempunyai sarana pengelolaan air limbah. Karena fungsinya sebagai kawasan pemukiman, sebagian besar air limbah
commit to user
4. Pembuangan Air Hujan
Untuk pembuangan air hujan dapat disediakan sumur serapan di area- area terbuka di dalam kawasan perumahan ataupun berupa selokan yang dikendalikan bersama untuk seluruh area perumahan. Untuk memenuhi persyaratan kesehatan, saluran air hujan sebaiknya berupa saluran tertutup.
5. Pembuangan Sampah
Sarana pembuangan sampah merupakan persyaratan kesehatan lingkungan.
Tempat pembuangan sampah hendaknya disediakan disetiap unit hunian yang kemudian diangkut ke tempat pembuangan sementara (TPS) dengan menggunakan gerobak atau mobil sampah. Selanjutnya sampah diangkut ke tempat pembuangan akhir dengan dump truck yang operasionalisasinya dapat dikoordinasikan dengan Pemerintah Daerah setempat atau dikelola secara mandiri.
6. Jaringan Listrik
Listrik merupakan bagian yang sangat vital. Pada lingkungan perumahan pasokan listrik harus diperhitungkan dengan standar minimal 450 VA per keluarga atau 90 VA per individu.
7. Fasilitas Lingkungan Perumahan
Lingkungan perumahan dikatakan nyaman apabila didalamnya terdapat fasilitas, sarana dan prasarana untuk mencukupi kebutuhan warga sekitar lingkungan tersebut. Contoh fasilitas di sebuah perumahan antara lain :
1. Fasilitas pendidikan 2. Fasilitas kesehatan
3. Fasilitas perbelanjaan dan niaga
4. Fasilitas pemerintahan dan pelaynan umum 5. Fasilitas peribadatan
6. Fasilits olahraga dan lapangan terbuka
2.2.3. Proses Pengadaan , Aspek Pengawasan serta Pengendalian Fasos Di Perumahan
Dalam pengadaan fasilitas sosial seperti yang telah disyaratkan saat pengajuan izin lokasi, maka dilakukan berbagai proses di dalamnya mulai dari tahap awal hingga pengelolaan. Proses ini merupakan proses yang menyatu dengan proses pembangunan perumahan keseluruhan.
Tahapan dalam pembangunan fasilitas sosial ini adalah : a. Tahap Perencanaan
Pada tahap ini meliputi izin lokasi, izin perencanaan, IMB, serta bagaimana status tanah tempat fasilitas sosial direncanakan. Aspek pengawasan pada tahap perencanaan saat pengembang mengajukan izin pembangunan kompleks perumahan merupakan tahap pengendalian awal.Pengendalian ini diharapkan nantinya dalam tahap pembangunan dapat sesuai dengan apa yang diajukan sesuai dengan rencana/perijinan yang didapat.
b. Tahap Pembangunan
Pada tahap ini tanah dimatangkan dan di atasnya dibangun rumah dan fasilitas sosial sebagaimana yang disebutkan dalam rencana proyek yang telah disetujui. Dalam tahap ini peran Pemerintah Daerah dalam mengawasi pembangunan perumahan dan fasilitas sosial agar sesuai standar dan peraturan yang berlaku sangatlah besar. Pelaksanaan pengawasan dan pengendalian ini dilaksanakan oleh dinas PU dan instansi terkait secara kontinyu agar pelanggaran terhadap pembangunan fasos dapat dihindari.
c. Tahap Penyerahan
Tahap penyerahan ini harus sesuai dengan Peraturan Mendagri No. 1 tahun
commit to user
atau tanpa bangunannya dalam bentuk aset dan atau pengelolaan dan atau tanggung jawab dari perum perumnas/developer yang telah memenuhi syarat kepada Pemda. Adapun instansi yang terlibat dalam penyerahan fasilitas sosial adalah seperti yang termuat pada table di bawah ini.
Tabel 2.1. Tabel Jenis Fasilias Sosial Yang Diserahkan Kepada Pihak Terkait No. Jenis Fasilitas Yang Diserahkan Instansi Yang Terlibat
1 Pendidikan Dinas P & K
2 Kesehatan Dinas Kesehatan
3 Perbelanjaan dan Niaga Swasta/ Perusahaan Daerah 4 Pemerintah dan Pelayanan Umum Pemda
5 Peribadatan Yayasan/ Pemda
6 Rekreasi dan Kebudayaan Perusahaan Daerah, Swasta, Pemda
7 Olah Raga Pemda
8 Taman/ Ruang Terbuka Dinas PU, Dinas Pertamanan Sumber : Inmendagri No. 30 Tahun 1990
Perumahan yang telah diserahterimakan itu, maka perawatannya dilakukan oleh pemda melalui instansi yang berwenang mengelolanya. Sedangkan kompleks perumahan yang tidak membangun sarana, utilitas umum dan fasilitas sosial sesuai dengan ketentuan yang berlaku tidak dapat diserahkan pada pemda.
d. Tahap Pengelolaan dan Pemeliharaan
Setelah dilakukan tahap penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dari pengembang kepada Pemda, developer sudah tidak bertanggung jawab lagi atas kelangsungan fasilitas sosial, baik pembiayaan atau pemeliharaan. Segala tanggung jawab sepenuhnya telah berada di pihak penghuni dan Pemda. Selanjutnya apabila ada pengembang yang ingin menggunakan
prasarana yang telah diserahkan kepada pemda untuk keperluan melanjutkan pembangunan perumahannya, maka pengembang diwajibkan memperbaiki dan memlihara prasarana tersebut.
2.2.4. Signifikasi Fasilitas Sosial di Sebuah Perumahan
Keberadaan fasilitas sosial dalam lingkungan perumahan sangatlah penting. Pada dasarnya pemerintah telah mengeluarkan peraturan tentang pelaksanaan pengadaan fasilitas sosial, diantaranya adalah ketentuan yang tertuang dalam UU No. 4 Tahun 1992 pasal 1 ayat 6. Peraturan tersebut mengharuskan perusahaan pembangun perumahan dan pemda untuk menyediakan sarana lingkungan yang dibutuhkan warganya.
Sarana fasilitas lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi dan sosial. Fasilitas ekonomi yang dimaksud berupa bangunan perniagaan atau perbelanjaan yang tidak mencemari lingkungan. Sedangkan fasilitas sosial perumahan adalah fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat perumahan berupa bangunan pelayanan umum dan pemerintahan, pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, rekreasi dan kebudayaan, olahraga dan lapangan terbuka, peribadatan, pemukiman dan pertamanan. Ketersediaan fasilitas ini adalah sesuatu yang mutlak diperlukan untuk memberikan pelayanan bagi kebutuhan dasar warga dan masyarakat pada umumnya. Ini adalah salah satu bentuk public service yang harus disediakan oleh baik pemerintah maupun pengusaha perumahan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat (warga) sebagai citizenship demi kelancaran aktivitas dalam kehidupan sehari- hari.
Terdapat dua alasan yang menyebabkan perencanaan fasilitas sosial menjadi
commit to user
warga dapat memenuhi kebutuhannya dan mengakses fasilitas- fasilitas sosial tanpa harus keluar dari areal perumahan. Tentunya penyediaan fasilitas ini mengutamakan efisiensi (menghemat waktu, tenaga dan biaya) serta kemudahan aksesbilitas terhadap fasilitas sosial.
Sedangkan dari sisi perspektif pasar, fasilitas sosial direncanakan untuk meningkatkan kwalitas area/wilayah. Hal ini disadari bahwa tanpa adanya penyediaan fasilitas sosial pada suatu wilayah, maka mengakibatkan wilayah tersebut mempunyai nilai lahan yang rendah sehingga tidak menarik para investor untuk menggunakan kawasan tersebut sebagai kegiatan usahanya, begitu pula sebaliknya.