3. CRITICAL ACCOUNTING ESTIMATES AND
JUDGMENT
Estimasi dan pertimbangan terus dievaluasi berdasarkan pengalaman historis dan faktor-faktor lain, termasuk ekspektasi peristiwa masa depan yang diyakini wajar berdasarkan kondisi yang ada. Hasil aktual dapat berbeda dengan jumlah yang diestimasi. Estimasi dan asumsi yang memiliki pengaruh signifikan terhadap jumlah tercatat aset dan liabilitas diungkapkan di bawah ini.
Estimates and judgments are continually evaluated and are based on historical experience and other factors, including expectations of future events that
are believed to be reasonable under the
circumstances. Actual results may differ from these estimates. The estimates and assumptions that have a significant effect on the carrying amounts of assets and liabilities are disclosed below.
Properti investasi Investment properties
Penilai independen eksternal melakukan penilaian terhadap portofolio properti investasi Grup. Nilai wajar diukur berdasarkan pada nilai pasar, dimana nilai tersebut diasumsikan dari jumlah nilai properti yang dapat dipertukarkan pada tanggal penilaian antara pihak pembeli dan penjual yang berkeinginan melalui transaksi yang wajar (arm’s length transaction) setelah kegiatan pemasaran yang layak dimana kedua belah pihak tersebut memiliki pengetahuan yang memadai. Apabila tidak tersedia harga terkini dalam pasar aktif, penilaian dibuat dengan menggunakan pendekatan penilaian pendapatan dan penilaian biaya dimana input-input untuk kedua model tersebut diambil dari pasar yang tidak dapat diobservasi.
An external independent appraiser values the Group’s investment properties portfolio. The fair values are measured based on market values, being the estimated amount for which a property could be exchanged on the date of the valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties each act knowledgeably. In the event the current prices in an active market are not available, the valuations are prepared by applying income approach and cost approach valuation where input for both models were taken from unobservable markets.
Input yang paling signifikan dalam penilaian pendapatan adalah asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat kapitalisasi seperti tingkat diskonto dan tingkat pertumbuhan. Sementara input yang paling signifikan bagi penilaian biaya adalah biaya pengganti baru disesuaikan dengan estimasi penyusutan. Perubahan asumsi mengenai input-input tersebut dapat memengaruhi nilai wajar dari properti investasi yang dilaporkan.
The most significant inputs on income approach model is assumptions used for calculation of capitalisation rate such as discount rate and growth rate. While the most significant input for cost approach is the estimated cost of the new
reproduction or replacement. Changes in
assumptions about these factors could affect the reported fair value of investment properties.
Klasifikasi sewa–sebagai pesewa Classification of lease–as a lessor
Grup mempunyai perjanjian-perjanjian sewa di mana Grup bertindak sebagai pesewa. Menentukan apakah suatu transaksi sewa adalah sewa pembiayaan atau sewa operasi adalah masalah yang kompleks dan membutuhkan pertimbangan substansial apakah perjanjian sewa mengalihkan seluruh risiko dan manfaat kepemilikan dari Grup secara substansial. Grup mengevaluasi apakah terdapat risiko dan manfaat kepemilikan yang substansial dari aset sewa yang dialihkan kepada lessee atau tetap berada pada Grup berdasarkan PSAK 30, “Sewa”. Pertimbangan hati-hati diperlukan atas berbagai aspek kompleks yang meliputi, tetapi tidak terbatas pada, penentuan nilai wajar aset sewaan, alokasi pembayaran sewa minimum dan nilai wajar antara tanah dan bangunan, umur ekonomis aset sewaan, opsi perpanjangan masa sewa dan tingkat diskonto yang tepat untuk menghitung nilai kini dari pembayaran sewa minimum.
The Group has lease agreements where the Group acts as lessor. Determining whether a lease transaction is a finance lease or an operating lease is a complex issue and requires substantial judgement as to whether the lease agreement transfers substantially all the risks and rewards of ownership from the Group. The Group evaluates whether substantial risks and rewards of ownership of the leased asset are transferred to the lessee or retained by the Group based on PSAK 30, “Leases”. Careful judgement is required on various complex aspects that include, but are not limited to, the fair value of the leased asset, allocation of minimum lease payments and fair value between land and buildings, the economic life of the leased asset, whether renewal options are included in the lease term and determining an appropriate discount rate to calculate the present value of the minimum lease payments.
4. KAS DAN SETARA KAS 4. CASH AND CASH EQUIVALENTS
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Kas/Cash on hand 171,836 160,802
Kas di bank/Cash in banks 1,069,913,259 33,455,748
Deposito berjangka dan deposito on call/
Time deposits and deposits on call 143,142,862 95,703,499
1,213,227,957 129,320,049
a. Kas di bank a. Cash in banks
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Pihak ketiga/Third parties Rupiah
Standart Chartered PLC 985,343,701 -
Credit Suisse AG 62,536,840 -
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 11,449,557 4,949,794
PT Bank Central Asia Tbk 6,015,163 3,256,206
Bangkok Bank PCL 4,409,160 24,752,979
PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk 9,545 356,274
USD
Bangkok Bank PCL 149,293 140,495
b. Deposito berjangka dan deposito on call b. Time deposits and deposits on call
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Pihak ketiga/Third parties Rupiah
PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 55,800,000 10,800,000
Bangkok Bank PCL 52,558,862 84,903,499
PT Bank Central Asia Tbk 34,784,000 -
Jumlah/Total 143,142,862 95,703,499
Deposito berjangka dan deposito on call memperoleh bunga per tahun sebagai berikut:
Time deposits and deposits on call earned the following annual interest rates:
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Rupiah 2.30% - 8.00% 3.00% - 8.25%
Penempatan deposito berjangka memiliki jangka waktu sampai dengan 3 bulan atau kurang dari tanggal penempatan.
Placement of time deposits have terms to maturity up to 3 months or less from the date of placement.
Tidak ada kas dan setara kas yang dijadikan jaminan untuk liabilitas Grup.
There are no cash and cash equivalents that have been pledged for the Group’s outstanding liabilities.
5. PIUTANG USAHA 5. TRADE RECEIVABLES
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Pihak ketiga: Third parties:
PT ARK Logistics and Transport 37,538,971 36,825,140 PT ARK Logistics and Transport
PT DHL Supply Chain Indonesia 7,312,207 997,153 PT DHL Supply Chain Indonesia
PT LF Services Indonesia 4,902,698 544,770 PT LF Services Indonesia
PT CJ Logistics Nusantara 4,560,033 114,415 PT CJ Logistics Nusantara
PT Matahari Department PT Matahari Department
Store Tbk 2,850,369 40,310 Store Tbk
PT Kiat Ananda Coldstorage 1,670,336 - PT Kiat Ananda Coldstorage
Lain-Lain 2,720,332 2,230,437 Others
61,554,946 40,752,225
Pihak berelasi (Catatan 25) 5,767 154,265 Related party (Note 25)
Rincian umur piutang usaha adalah sebagai berikut: The detail aging schedule of the trade receivables were as follows:
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Belum jatuh tempo: 21,841,923 18,527,064 Not yet due:
Sudah jatuh tempo: Past due:
> 1 bulan - 3 bulan 11,207,807 11,744,470 > 1 month - 3 months
> 3 bulan - 6 bulan 11,262,648 7,919,808 > 3 months - 6 months
> 6 bulan - 12 bulan 17,248,335 2,715,148 > 6 months - 12 months
Piutang usaha, bersih 61,560,713 40,906,490 Trade receivables, net
Pada tanggal 30 September 2020 dan 31 Desember 2019, jumlah tercatat dari piutang usaha Grup yang dipertimbangkan telah jatuh tempo tetapi tidak mengalami penurunan nilai masing-masing sebesar Rp 39.718.790 dan Rp 22.379.426.
As at 30 September 2020 and 31 December 2019, the carrying amounts of trade receivables of the Group considered past due but not impaired were Rp 39,718,790 and Rp 22,379,426, respectively.
Manajemen berkeyakinan bahwa piutang usaha yang telah jatuh tempo tetapi tidak mengalami penurunan nilai, bersama dengan piutang usaha yang belum jatuh tempo dan tidak mengalami penurunan nilai, berasal dari pelanggan dengan sejarah kredit yang baik dan diharapkan akan terpulihkan.
Management believes that trade receivables past due but not impaired, along with trade receivables that are neither past due nor impaired, are due from customers with good credit history and are expected to be recoverable.
Informasi tentang risiko kredit Grup diungkapkan dalam Catatan 27.
Information about the Group’s exposure to credit risk is disclosed in Note 27.
Pada tanggal 30 September 2020 dan 31 Desember 2019, piutang usaha dengan jumlah nilai tercatat masing-masing sebesar Rp 55.009.894 dan Rp 38.349.678 dijadikan jaminan untuk pinjaman bank Grup (Catatan 16).
As at 30 September 2020 and 31 December 2019, the trade receivables with total carrying amounts of Rp 55,009,894 and Rp 38,349,678, respectively, were pledged for the Group’s outstanding bank borrowings (Note 16).
6. ASET YANG DIMILIKI UNTUK DIJUAL 6. ASSETS CLASSIFIED AS HELD FOR SALE
Berdasarkan Kesepakatan Bersama (“MoU”) antara Perseroan dengan PT DCI Indonesia pada bulan Juli 2019, kedua belah pihak sepakat untuk melakukan transaksi jual beli sebidang tanah yang berlokasi di blok GG-1 Kawasan Industri MM2100 dengan luas area 8.934 m2 yang akan dibagi ke dalam 2 tahap, tahap pertama seluas 1.564 m2 telah selesai dilakukan pada bulan November 2019 sedangkan tahap kedua seluas 7.370 m2 telah selesai dilakukan pada bulan Oktober 2020.
Based on a Memorandum of Understanding (“MoU”) between the Company and PT DCI Indonesia in July 2019, both parties agreed to enter into a sale and purchase transaction for a parcel of land located at Block GG-1 MM2100 Industrial Estate with a total area of 8,934 sqm which will be executed in 2 phases, the 1st of 1,564 sqm was completed in November 2019 while the 2nd of 7,370 sqm has been completed in October 2020.
(continued) Berdasarkan MoU antara Perseroan dengan Otto
Toto Sugiri, Marina Budiman, Han Arming Hanafia dan Bing Moniaga pada bulan Juli 2019, semua pihak sepakat untuk melakukan transaksi jual beli sebidang tanah yang berlokasi di Blok GG-4 Kawasan Industri MM2100 dengan luas area 41.284 m2. Penjualan tanah tersebut seluas 20.606 m2 telah dilakukan di bulan Desember 2019. Pada tanggal 4 September 2020, Otto Toto Sugiri, Marina Budiman, Han Arming Hanafia dan Bing Moniaga mengalihkan MoU dengan Perseroan kepada PT DCI Indonesia untuk tanah seluas 20.678 m2. Penjualan tanah tersebut telah selesai dilakukan pada bulan Oktober 2020.
Based on a MoU between the Company and Otto Toto Sugiri, Marina Budiman, Han Arming Hanafia dan Bing Moniaga in July 2019, all parties have agreed to enter into a sale and purchase transaction for a parcel of land located at Block GG-4 MM2100 Industrial Estate with total area of 41,284 sqm. The sale of 20,606 sqm was completed in December 2019.
On 4 September 2020, Otto Toto Sugiri, Marina Budiman, Han Arming Hanafia and Bing Moniaga transfer MoU with the Company to PT DCI Indonesia for a land with total area 20,678 sqm. The sale has been completed in October 2020.
Perusahaan membukukan tanah yang belum terjual berdasarkan MoU tersebut di atas sebagai Aset yang dimiliki untuk dijual sebesar Rp 131.682.400 per 30 September 2020 dan 31 Desember 2019 yang diukur pada nilai wajar/nilai transaksi setelah dikurangi beban penjualan aset.
The Company accounts for the outstanding land based on MoU’s above as Assets classified as held for sale amounted to Rp 131,682,400 as of 30 September 2020 and 31 December 2019, measured at fair value/transaction less cost to sell of assets.
7. PROPERTI INVESTASI 7. INVESTMENT PROPERTIES
Properti investasi terdiri dari tanah, bangunan dan bangunan dalam penyelesaian yang dimaksudkan untuk disewakan, dengan rincian sebagai berikut:
The investment properties consisted of land, buildings and buildings in progress which are intended to be leased out, with details as follows:
30 September 31 Desember/
2020 December 2019
Tanah 847,303,413 1,137,229,530 Land
Tanah dan bangunan
yang disewakan 2,721,271,305 4,051,237,768 Leased out land and buildings
Tanah dan bangunan
dalam penyelesaian 759,946,913 795,804,796 Land and buildings in progress
Mutasi properti investasi adalah sebagai berikut: The movements of the investment properties were as follows:
30 September/ 31 Desember/
2020 December 2019
Properti investasi Investment properties
Saldo awal tahun 5,984,272,094 5,269,578,483 At the beginning of the year
Penambahan 358,054,713 969,455,943 Additions
Pengurangan (2,013,805,176) (240,201,600) Disposal
Reklasifikasi ke aset yang Reclassification to assets
dimiliki untuk dijual - (138,564,000) classified as held for sale
Perubahan nilai wajar - 124,003,268 Changes in fair value
Saldo akhir periode/tahun 4,328,521,631 5,984,272,094 At the end of the period/year
Properti investasi berlokasi di Cibitung, Cililitan, Cikarang Barat, Bogor, Bekasi, Tangerang, Depok, Gresik dan Osowilangun.
Investment properties are located in Cibitung, Cililitan, Cikarang Barat, Bogor, Bekasi, Tangerang, Depok, Gresik and Osowilangun.
Penambahan properti investasi di tahun 2020 adalah berkaitan dengan sewa tanah yang diakui
sebagai properti investasi yang berlokasi di Kota Surabaya oleh MANP dan pembangunan
bangunan dalam penyelesaian untuk gudang BPL, ADMP (tahap 2 & 3), MATP dan MANP.
Additions of investment properties in 2020 were related to land leases are recognized as investment properties located in Kota Surabaya by MANP and construction of buildings in progress for BPL, ADMP (phase 2 & 3), MATP and MANP warehouses.
Pada bulan Maret 2020, MATP mereklasifikasi tanah dan bangunan tahap 1 untuk gudang di Jalan Beta, Kawasan Industri Maspion, Manyar Sidomukti, Manyar, Gresik, Jawa Timur, dari sebelumnya tanah dan bangunan dalam penyelesaian menjadi tanah dan bangunan yang disewakan sehubungan dengan dimulainya sewa operasi tahap 1 di bulan Maret 2020.
In March 2020, MATP reclassifies phase 1 land and building for warehouse in Jalan Beta, Kawasan Industri Maspion, Manyar Sidomukti, Manyar, Gresik, Jawa Timur, from previously as land and building in progress to leased out land and building, following the commencement of operating lease of phase 1 in March 2020.
Pada bulan Mei 2020, ADMP mereklasifikasi tanah dan bangunan tahap 2 untuk gudang di Kawasan Industri Lippo Cikarang, Desa Serang, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, dari sebelumnya tanah dan bangunan dalam penyelesaian menjadi tanah dan bangunan yang disewakan sehubungan dengan dimulainya sewa operasi tahap 2 di bulan Mei 2020.
In May 2020, ADMP reclassifies phase 2 land and building for warehouse in Lippo Cikarang Industrial Park, Desa Serang, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, from previously as land and building in progress to leased out land and building, following the commencement of operating lease of phase 2 in May 2020.
Pada bulan Juli 2020, MCP mereklasifikasi tanah dan bangunan untuk gudang di Kawasan Industri Jababeka Blok V-65, Kelurahan Pasirgombong, Kecamatan Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, dari sebelumnya tanah dan bangunan dalam penyelesaian menjadi tanah dan bangunan yang disewakan sehubungan dengan dimulainya sewa operasi di bulan Juli 2020.
In July 2020, MCP reclassifies land and building for warehouse in Jababeka Industrial Park block V-65, Kelurahan Pasirgombong, Kecamatan Cikarang Utara, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, from previously as land and building in progress to leased out land and building, following the commencement of operating lease in July 2020.
Pada bulan Agustus dan September 2020, Perseroan menjual tanah dan bangunan gudang beserta prasarana seluas 197.690 m2 yang terletak di Jalan Irian XIV Blok SS no. 6 Kawasan Industri MM2100, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, seluas 34.637 m2 yang terletak di Jalan Jawa Blok A-1-1 no.1 Kawasan Industri MM2100, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi dan seluas 9.164 m2 yang terletak di Jalan Selayar Blok B2 no. 5-6 Kawasan Industri MM2100, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, kepada PT Indo Log One sebesar Rp 1.141.683.632, setelah dikurangi pajak dan biaya lainnya. Nilai tercatat tanah dan bangunan tersebut sebesar Rp 1.261.796.653, sehingga kerugian penjualan atas properti investasi sebesar Rp 120.113.021 diakui pada laporan laba rugi konsolidasian interim.
In August and September 2020, the Company sold a parcel of land and building including its facilities with an area of 197,690 sqm located at Jalan Irian XIV Block SS no. 6 MM2100 Industrial Estate, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi, an area of 34,637 sqm located at Jalan Jawa Block A-1-1 no. 1 MM2100 Industrial Estate, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi and an área of 9,164 sqm located at Jalan Selayar Block B2 no. 5-6 MM2100 Industrial Estate, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten Bekasi to PT Indo Log One for Rp 1,141,683,632, net of taxes and other related costs. The carrying amount of the land and building was Rp 1,261,796,653, thus a loss on disposal of investment properties amounted to Rp 120,113,021 was recognised in the interim consolidated statement of profit or loss.
Pada bulan September 2020, Intirub menjual tanah dan bangunan seluas 57.894 m2 yang terletak di Jalan Cililitan Besar no. 454, Kelurahan Kebon Pala, Kecamatan Makasar, Jakarta Timur, kepada PT Indo Log One sebesar Rp 678.223.568, setelah dikurangi pajak dan biaya lainnya. Nilai tercatat tanah dan bangunan tersebut sebesar Rp 752.008.523, sehingga kerugian penjualan atas properti investasi sebesar Rp 73.784.955 diakui pada laporan laba rugi konsolidasian interim.
In September 2020, Intirub sold a parcel of land and building with an area of 57,894 sqm located at Jalan Cililitan Besar no. 454, Kelurahan Kebon Pala, Kecamatan Makasar, Jakarta Timur to PT Indo Log One for Rp 678,223,568, net of taxes and other related costs. The carrying amount of the land and bulding was Rp 752,008,523, thus a loss on disposal of investment properties amounted to Rp 73,784,955 was recognised in the interim consolidated statement of profit or loss.
Pada bulan April 2019, Perseroan menjual sebidang tanah seluas 29.436 m2 yang terletak di Blok GG-3 Kawasan Industri MM2100 kepada PT NTT Indonesia Nexcenter sebesar Rp 130.746.088, setelah dikurangi pajak dan biaya lainnya. Nilai tercatat tanah tersebut sebesar Rp 141.292.800, sehingga kerugian penjualan atas properti investasi sebesar Rp 10.546.712 diakui pada laporan laba rugi konsolidasian tahun 2019.
In April 2019, the Company sold a parcel of land with an area of 29,436 sqm located at Block GG-3 MM2100 Industrial Estate to PT NTT Indonesia Nexcenter for Rp 130,746,088, net of taxes and other related costs. The carrying amount of the land was Rp 141,292,800, thus a loss on disposal of investment property of Rp 10,546,712 was recognised in the 2019 consolidated statement of profit or loss.
Pada bulan Desember 2019, Perseroan menjual sebidang tanah seluas 20.606 m2 yang terletak di Blok GG-4 Kawasan Industri MM2100 kepada Otto Toto Sugiri, Marina Budiman, Han Arming
Hanafia dan Bing Moniaga sebesar
Rp 91.192.700, setelah dikurangi pajak dan biaya lainnya. Nilai tercatat tanah tersebut sebesar Rp 98.908.800, sehingga kerugian penjualan atas properti investasi sebesar Rp 7.716.100 diakui pada laporan laba rugi konsolidasian tahun 2019.
In December 2019, the Company sold a parcel of land with an area of 20,606 sqm located at Block GG-4 MM2100 Industrial Estate to Otto Toto Sugiri, Marina Budiman, Han Arming Hanafia dan Bing Moniaga for Rp 91,192,700, net of taxes and other related costs. The carrying amount of the land was Rp 98,908,800, thus a loss on disposal of investment property amounted to Rp 7,716,100 was recognised in the 2019 consolidated statement of profit or loss.
Properti investasi (tidak termasuk properti investasi dalam penyelesaian) pada tanggal 30 September 2020 dinyatakan berdasarkan nilai wajarnya sebesar Rp 3.175.899.000 berdasarkan laporan penilai independen Kantor Jasa Penilai Publik Wiseso Saladin & Rekan tertanggal 18 Maret 2020 (31 Desember 2019: nilai wajar sebesar Rp 5.188.467.298 berdasarkan laporan penilai independen yang disebut dan harga yang disepakati dalam Perjanjian Perikatan Jual Beli bersyarat).
The investment properties (excluding investment properties in progress) as at 30 September 2020 amounting to Rp 3,175,899,000 were carried at fair value based on independent appraisers valuation report Wiseso Saladin and Partners dated 18 March
2020 (31 December 2019: amounting to
Rp 5,188,467,298 were carried at fair value based on the independent appraisers and the agreed price in the Conditional Sell and Purchase Agreement).
Pengukuran nilai wajar untuk properti investasi menggunakan hierarki nilai wajar Tingkat 2 untuk tanah dan Tingkat 3 untuk tanah dan bangunan yang disewakan.
Fair value measurement of investment properties used Level 2 hierarchy for land and Level 3 for leased out land and buildings.
Hierarki nilai wajar Tingkat 2 dari properti investasi atas tanah dihitung dengan metode penilaian “Pendekatan pasar”. Input yang paling signifikan dalam pendekatan penilaian ini adalah asumsi harga per meter persegi yang didasarkan dari harga properti sejenis. Harga pasar yang paling mendekati disesuaikan dengan perbedaan atribut utama seperti jenis dan hak yang melekat pada properti, lokasi, karakteristik fisik, ukuran aset dan penggunaan aset.
Hierarki nilai wajar Tingkat 2 dari properti investasi atas tanah dihitung dengan metode penilaian “Pendekatan pasar”. Input yang paling signifikan dalam pendekatan penilaian ini adalah asumsi harga per meter persegi yang didasarkan dari harga properti sejenis. Harga pasar yang paling mendekati disesuaikan dengan perbedaan atribut utama seperti jenis dan hak yang melekat pada properti, lokasi, karakteristik fisik, ukuran aset dan penggunaan aset.
Hierarki nilai wajar Tingkat 3 dari properti investasi atas tanah dan bangunan yang disewakan dihitung berdasarkan hasil penilaian pendekatan berikut ini: • Pendekatan biaya
Input yang paling signifikan dalam pendekatan penilaian ini adalah estimasi biaya konstruksi baru atau biaya pengganti baru. Biaya pengganti baru disesuaikan dengan estimasi penyusutan dengan mempertimbangkan tingkat umur ekonomis, kemunduran fisik dan keusangan.
The Level 3 fair value hierarchy of investment