Untuk mendapatkan tanah, ada dua hal yang perlu diperhatikan, status hak atas tanah dan status penguasaan atas tanah. Perubahan status penguasaan atas tanah dapat juga berdampak terhadap perubahan kepemilikan, dan yang tidak berdampak terhadap perubahan kepemilikan, misalnya tanah hak milik disewakan tidak terjadi perubahan kepemilikan tetapi bila dihibahkan ada kemungkinan terjadi perubahan status penguasaan dan juga perubahan status hak atas tanah. Yang dapat mengubah kepemilikan atas tanah, antara lain adalah hibah, dibeli dan wakaf; sementara yang tidak merubah kepemilikan adalah ijin dipakai, ijin dilalui dan sewa.
3.2.1. Persyaratan dan Prosedur Pengadaan Tanah
a) Hibah dari Tanah Masyarakat Persyaratan
• Penduduk yang menghibahkan tanahnya wajib menerima manfaat langsung dari kegiatan yang diberikan hibah tanah. Setelah menyerahkan tanahnya secara hibah, kondisi dan situasi penduduk tersebut hendaknya tidak menjadi lebih buruk;
• Penduduk yang menghibahkan tanah harus diberitahukan secara jelas sebelum keputusan diambil, bahwa mereka memiliki hak untuk menolak
menyerahkan tanahnya secara hibah di saat musyawarah warga. Meskipun pada akhirnya mereka bersedia menghibahkan tanahnya tanpa tekanan apapun;
• Tanah yang akan digunakan/dibebaskan perlu diidentifikasi lebih dahulu oleh kelompok pemanfaat. Kecocokannya dengan usulan kegiatan, dan bebas dari segala dampak resiko kesehatan dan lingkungan divalidasi oleh Faskel Teknis;
• Harus dihindari adanya dampak negatif terhadap pemilik tanah yang tanahnya dihibahkan. Dan juga dihindari terjadinya penggusuran terhadap rumah tangga, atau yang menyebabkan hilangnya pendapatan keluarga dan pendapatan ekonomi rumahtangga;
• Tanah yang dihibahkan harus bebas dari perselisihan status hak atau penguasaan tanah dan atau kendala-‐kendala lainnya;
• Musyawarah antara pemilik tanah yang tanahnya dihibahkan dengan para pemanfaat dilakukan dengan cara yang bebas dan transparan;
• Proses, hasil pertemuan musyawarah, dan berbagai pengaduan serta tindakan yang diambil terhadap pengaduan wajib didokumentasikan secara cermat.
Adakalanya dalam proses hibah tanah terdapat seorang atau dua orang penduduk yang menolak tanahnya untuk diserahkan. Untuk menghindari munculnya kasus seperti ini, maka masyarakat selalu perlu menyediakan tanah alternatif disaat persiapan penyusunan proposal.
Prosedur
a. KSM menyerahkan proposal kepada BKM/LKM untuk dikaji dan disetujui. Satu aspek yang wajib ada didalam proposal adalah hasil identifikasi tanah yang akan digunakan, dan bagaimana tanah itu didapatkan. Jadi, pada kasus dimana usulan kegiatan membutuhkan tanah, maka tanah yang dimaksudkan wajib telah diidentifikasikan ketersediaannya oleh anggota kelompok pemanfaat.
b. BKM/LKM dan Fasilitator memverifikasi tanah tersebut di lapangan, dan memastikan bahwa tanah yang disediakan itu telah disetujui dihibahkan secara sukarela oleh pemiliknya untuk usulan kegiatan yang diajukan. Semua pihak perlu memastikan bahwa tanah yang disediakan itu diputuskan melalui mekanisme partisipatif. Dalam banyak kasus, BKM/LKM dan Fasilitator berpartisipasi di pertemuan warga untuk melakukan musyawarah tentang ketersediaan tanah untuk usulan kegiatan yang membutuhkan tanah tersebut.
c. BKM/LKM bersama dengan Fasilitator menyiapkan surat pernyataan hibah tanah (wajib dilampirkan didalam proposal) yang ditandatangani oleh para anggota kelompok masyarakat yang turut menghibahkan tanahnya, dan disaksikan oleh Kepala Dusun/Kepala Desa dan beberapa orang saksi lainnya.
d. Di surat hibah itu, diantaranya berisi informasi berikut ini: nama dan alamat para penduduk yang tanahnya dihibahkan; lokasi dan luas tanah yang dihibahkan; peta, kepada siapa, jenis kegiatan, tanggal, tandatangan (Ahli Waris, saksi-‐saksi, Kadus, Kades, BKM dan Camat). Dilengkapi dengan meterai dan lampiran bukti kepemilikan tanah.
e. Pada saat proposal kegiatan disetujui oleh BKM/LKM, pemilik tanah yang menghibahkan tanahnya menunjukkan lokasi tanah yang akan digunakan untuk membangun prasarana tersebut.
Untuk penyerahan tanah secara hibah, salah satu tandatangan yang wajib ada adalah tandatangan ahli waris.
Konsekuensi Penghibahan Tanah
Dengan menghibahkan tanah, sejumlah luas tanah yang dimiliki oleh seseorang menjadi berkurang. Itu berarti telah terjadi perubahan luas kepemilikan tanah tertentu, dan secara administrasi pertanahan wajib dilakukan penyesuaian bukti kepemilikan terhadap luas tanah yang tersisa. Dalam kaitan ini, masyarakat yang telah menghibahkan tanahnya perlu difasilitasi untuk mengurus administrasi perubahan luas tanah yang tersisa. Berikut adalah prosedur pengurusannya:
Tindakan pertama: Pencatatan Pemisahan Tanah
• Tanah yang dihibahkan dan tanah tersisa dicatat didalam buku registrasi desa/kelurahan;
• Perlu pengukuran ulang yang dilakukan oleh dinas pertanahan setempat;
• Bagi tanah yang bukti kepemilikannnya bukan sertifikat, perlu pemisahan di bukti kepemilikan tanah tersebut. Hal ini dapat dilakukan di tingkat kelurahan dan kecamatan. Camat bertugas sebagai PPAT;
• Bagi tanah yang bersertifikat perlu ada pemisahan hak. Hal ini dapat dilakukan di tingkat kecamatan. Camat bertugas sebagai PPAT;
Khusus untuk tanah pemerintah, perlu konsultasi dengan dinas pertanahan setempat.
Tindakan Kedua: Kelengkapan Surat Pemisahan Tanah
• Mengisi formulir permohonan
• Fotocopy surat ukur
• Bukti peluasan pembayaran BPHTB/SSB
• Bukti pelunasan PPh
• Identitas pemohon: fotocopy KTP, WNI
• Surat kuasa yang bermeterai, dan fotocopy KTP penerima kuasa jika dikuasakan
• Surat pernyataan dari pemohon
• Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan, pemeliharaan data pendaftaran.
Langkah Ketiga: BKM bersama-‐sama dengan Fasilitator mengecek proses penyelesaian pemisahan tanah, dan menanti hasilnya. Biaya pemisahan tanah ditanggung oleh masing-‐masing anggota masyarakat pemilik tanah yang tanahnya dihibahkan.
b) Ijin Pakai
Pengadaan tanah dengan menggunakan ijin pakai dapat diperoleh di atas tanah yang dimiliki oleh masyarakat, tanah yang dimiliki oleh pemerintah dan yang dimiliki oleh pihak lainnya (swasta dan LSM, misalnya). Penguasaan hak atas tanah melalui ijin pakai tidak mengubah kepemilikan atas tanah. Di bawah ini adalah persyaratan dan prosedurnya:
Ijin pakai di atas tanah masyarakat dan tanah lainnya Persyaratan:
a. Pemilik Tanah mengisi surat pernyataan ijin pakai untuk usulan kegiatan yang diajukan di dalam proposal kelompok;
b. Seluruh informasi yang diperlukan dan tersedia di dalam surat pernyataan ijin pakai wajib diisi secara lengkap oleh pemilik tanah;
c. Tandatangan pemilik tanah dibubuhkan di atas materai;
d. Semua tandatangan saksi yang diwajibkan, termasuk ahli waris perlu dibubuhi di tempat yang telah disediakan di dalam surat pernyataan tersebut.
Prosedur:
a. UPL melakukan verifikasi terhadap lokasi dan hak penggunaan tanah yang informasinya tercantum didalam proposal kelompok
b. Faskel melakukan validasi terhadap proposal kelompok
c. BKM menerima proposal kelompok dan kemudian melakukan pengecekan untuk kesesuaian dengan PJM agar dapat ditetapkan sebagai penerima BLM. d. Pelaksanaan kegiatan.
Lamanya Jangka Waktu Ijin Pakai di Atas Tanah Masyarakat
Khusus untuk tanah milik masyarakat atau lainnya, jangka waktu lamanya ijin pakai minimal adalah 10 tahun; dan jika masih dibutuhkan oleh masyarakat, maka dapat diperpanjang lagi dengan persetujuan pemilik tanah.
Dalam hal tidak terjadinya perpanjangan ijin pakai, dan kondisi infrastruktur tertentu dianggap masik baik, maka aset bangunan tersebut harus tetap menjadi milik masyarakat dan tidak diperkenankan untuk dikuasai oleh pemilik tanah. BKM dan UPL adalah lembaga masyarakat yang memfasilitasi penyelesaian masalah ini.
Apabila ijin pakai tidak dapat diperpanjang lagi, tetapi kualitas bangunannya masih cukup baik, maka bangunan tersebut harus tetap menjadi milik masyarakat. Artinya, bangunan tersebut tidak dibenarkan diambil alih oleh pemilik tanah.
Ijin Pakai di Atas Tanah yang dikuasai Pemerintah
Ijin pakai di atas tanah pemerintah ini termasuk berlaku untuk tanah milik desa, kas desa dan tanah bengkok. Berikut adalah persyaratan dan prosedurnya:
Persyaratan
a. BKM, atas nama warga kelurahan/desa mengajukan permohonan penggunaan tanah yang kegiatannya ada didalam dokumen perencanaan. b. Pihak kelurahan, BPD bersama dengan warga melakukan musyawarah untuk
menyepakati lokasi dan peruntukan tanah.
c. Berdasarkan hasil kesepakatan penggunaan tanah, pihak kelurahan/pemdes menyiapkan surat keputusan berkenaan dengan lokasi dan penggunaan tanah yang dimaksudkan. Surat keputusan tersebut berfungsi sebagai bentuk legalitas penggunaan tanah oleh masyarakat.
d. Surat keputusan yang sudah dibuat itu diperkuat dengan peraturan yang berlaku pada tingkat kelurahan/desa tentang ijin penggunaan tanah.
e. Pihak kelurahan/pemdes membuat pengajuan kepada pemerintah kabupaten/kota atau pihak-‐pihak terkait lainnya untuk mendapatkan ijin pakai yang dimaksudkan.
Persyaratan diatas berlaku juga untuk alih fungsi tanah, dan alih kelola tanah.
Prosedur Pengajuan Ijin pakai atas Tanah yang dikuasai Pemerintah
*Jika diperlukan IMB
Lamanya Jangka Waktu Ijin Pakai Di Atas Tanah Pemerintah
Apabila merujuk pada Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 pasal 45 ditetapkanlah bahwa jangka waktu bagi hak pakai atas tanah negara adalah 25 tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun.
Di dalam PP No. 40 ini, juga diatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu hak pakai dapat diperpanjang. Yaitu seperti berikut ini:
a. Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah;
b. Syarat-‐syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang diatur dalam PP No. 40.
c) Ijin Dilalui
Pengadaan tanah dengan menggunakan ijin dilalui di dalam pelaksanaan program PNPM Mandiri Perkotaan seringkali diperuntukkan untuk kegiatan pipanisasi air bersih. Umumnya, ijin jenis ini melibatkan banyak pemilik tanah yang tanahnya dilalui. Penguasaan hak atas tanah melalui ijin dilalui ini juga tidak mengubah hak atas kepemilikan tanah. Berikut adalah persyaratan dan prosedurnya:
Persyaratan
a. Pemilik tanah atau KSM mengisi surat pernyataan yang disediakan oleh program dengan memilih ijin dilalui sebagai pilihan hak atas penggunaan tanah yang dianggap sebagai bagian dari kelengkapan proprosal kelompok; b. Seluruh informasi yang diperlukan dan tersedia di dalam surat pernyataan
yang dimaksudkan wajib diisi secara lengkap oleh pemilik tanah atau KSM; c. Para pemilik tanah atau wakil dari para pemilik tanah membubuhkan
tandatangannya di atas sebuah materai;
d. Saksi-‐saksi yang diperlukan juga wajib membubuhkan tandatangannya ditempat yang disediakan di dalam surat pernyataan yang dimaksudkan.
Prosedur
a. UPL melakukan verifikasi terhadap lokasi dan hak penggunaan tanah yang informasinya tercantum didalam proposal kelompok
b. Faskel melakukan validasi terhadap proposal kelompok
c. BKM menerima proposal kelompok dan kemudian melakukan pengecekan untuk kesesuaian dengan PJM agar dapat ditetapkan sebagai penerima BLM. Lamanya jangka waktu untuk ijin dilalui didasarkan pada kesepakatan pihak-‐ pihak terkait dengan mempertimbangkan kepentingan masyarakat terhadap kebutuhan prasarana yang dibangun.
d) Ijin Sewa Atas Tanah Pemerintah
Hak sewa yang dijelaskan di sini adalah hak sewa untuk tanah pemerintah. Seperti misalnya tanah milik desa, kas desa dan tanah bengkok. Persyaratan dan prosedurnya adalah sebagai berikut:
Persyaratan
a. BKM, atas nama masyarakat (kelompok pemanfaat) mengajukan permohonan penggunaan sewa tanah yang kegiatannya ada didalam dokumen perencanaan.
b. Pihak kelurahan, BPD bersama dengan warga melakukan musyawarah untuk menyepakati lokasi dan peruntukan tanah.
c. Berdasarkan hasil kesepakatan penggunaan tanah, pihak kelurahan/pemdes menyiapkan surat keputusan berkenaan dengan lokasi dan penggunaan tanah yang dimaksudkan. Surat keputusan tersebut berfungsi sebagai bentuk legalitas penggunaan tanah oleh masyarakat.
d. Surat keputusan yang sudah dibuat itu diperkuat dengan peraturan yang berlaku pada tingkat kelurahan/desa tentang ijin penggunaan sewa tanah.
Surat Perjanjian Sewa Menyewa Disarankan Mencantumkan Hal-‐Hal Berikut ini:
a. Data tanah yang dikuasai pemerintah yang disewakan b. Hak dan kewajiban dari kedua belah pihak
c. Jumlah/besarnya biaya sewa yang harus dibayar oleh penyewa d. Jangka waktu sewa menyewa
e. Sanksi
f. Ketentuan lain yang dipandang perlu terutama mengenai batasan-‐batasan penggunaan tanah yang disewakan kepada pihak penyewa
g. Dilarang mengalihkan hak sewa atas obyek sewa kepada pihak lain tanpa sepengetahuan dan ijin pengelola tanah
h. Dilarang mengontrakan dan menjaminkan bangunan yang menjadi milik pihak penyewa yang berdiri di atas tanah milik pemerintah kepada pihak lain tanpa sepengetahuan dan seijin tertulis dari pihak pengelola tanah.
Surat Perjanjian Sewa Menyewa Dapat Dibatalkan, bila:
a. Pihak penyewa melanggar isi surat perjanjian sewa menyewa
b. Pihak kelurahan/desa membutuhkan tanah untuk dipergunakan bagi kegiatan pembangunan dan/atau kepentingan umum
c. Pihak penyewa menghentikan atas kehendaknya sendiri atas sewa tanah d. Pihak penyewa mengalihkan hak sewa atas obyek kepada pihak lain tanpa
Dalam konteks pelaksanan program, uang sewa haruslah ditanggung oleh kelompok pemanfaat. Adapun jangka waktu hak sewa dapat mengikuti aturan standar yang ditentukan oleh pemilik tanah, akan tetapi dengan telah mempertimbangkan terbukanya kemungkinan terhadap kemudahan perpanjangan waktu hak sewa yang secara minimal dapat disesuaikan dengan umur teknis bangunan. Atau berdasarkan perhitungan manfaat ekonomi yang optimal yang dapat dinikmati oleh kelompok masyarakat dalam rangka perbaikan kesejahteraannya.
Akan tetapi, dalam hal tidak terjadinya perpanjangan hak sewa oleh pemilik tanah, maka aset bangunan yang kondisinya masih cukup baik harus tetap menjadi milik masyarakat dan tidak diperkenankan dikuasai oleh pemilik tanah. BKM dan UPL adalah lembaga masyarakat yang memfasilitasi penyelesaian masalah ini.
BKM dan UPL adalah lembaga masyarakat yang memfasilitasi penyelesaian aset bangunan yang kualitasnya masih baik tetapi ijin sewanya tidak dapat diperpanjang.
e) Status penguasaan atas tanah dan Status hak milik atas tanah
Dalam konteks pelaksanaan program, khususnya yang terkait dengan pemanfaatan tanah secara pribadi/individual seperti perbaikan rumah layak huni maka status penguasaan atas tanah menjadi sangat penting disamping status hak atas tanah; contoh kemungkinan suatu keluarga tinggal menyewa rumah diatas tanah milik orang lain, dan kalau perbaikan tersebut dilakukan akan sangat menguntung pemilik tanah. PS 2 yang menyewa tanah dan rumah tersebut hanya menikmati untuk waktu sementara. Dengan kata lain, penduduk miskin yang menerima bantuan rumah layak huni adalah seseorang yang dapat membuktikan kepemilikan tanah yang sah secara hukum seperti, petok D/girik, leter C, gogolan, hak ulayat dan sertifikat, atau yang lainnya atau dapat menunjukan bukti yang sah status penguasaan (menyewa atau kontrak) untuk sisa waktu pemanfaatan sekurang-‐kurangnya 10 tahun.
Persyaratan
• Pemilik tanah atau penyewa/kontrak yang sah sekurang-‐kurangnya masih akan menghuni 10 tahun, adalah PS 2 yang rumahnya dinilai tidak layak huni;
• Pemilik tanah/penyewa/pengontrak mengisi surat pernyataan yang menegaskan bahwa tanah yang dikuasainya adalah sah (ada surat-‐surat perjanjiannya);
• Pemilik tanah menyediakan fotocopy bukti hak milik, bagi penyewa menyediakan fotocopy surat sewa/kontrak yang sah dan masih berlaku sekurang-‐kurangnya 10 tahun;
Prosedur
• UPL melakukan verifikasi terhadap usulan kegiatan perbaikan rumah layak huni;
• Fasilitator melakukan validasi terhadap usulan kegiatan perbaikan rumah layak huni;
• BKM menerima proposal yang dimaksudkan dan kemudian melakukan pengecekan kesesuaian usulan kegiatan dengan PJM Nangkis agar dapat ditetapkan sebagai penerima BLM;
• Pelaksanaan kegiatan.
Kelengkapan Administrasi dan Penyimpanan Dokumen
Program yang pelaksanaannya dapat dinilai baik adalah program yang didukung dengan tersedianya administrasi yang lengkap. Administrasi yang baik dan lengkap akan memudahkan tugas pendataan, keperluan analisis dan penilaian atas kinerja program. Untuk memenuhi kriteria tersebut, para fasilitator sangat diharapkan memiliki sikap disiplin untuk memenuhi kelengkapan administrasi yang dipersyaratkan oleh program.
Berikut adalah contoh tabel yang memperlihatkan tingkat kelengkapan administrasi dan penyimpanan dokumen pengadaan tanah.
No Penyimpanan Dokumen
Bentuk Dokumen
1. Masyarakat • Fotocopy bukti surat pernyataan pemberian hak atas tanah
2. BKM Tahap Perencanaan:
• Berita acara hasil identifikasi lokasi dan status kepemilikan tanah
• Berita acara pertemuan antara pemilik tanah dan kelompok pemanfaat mengenai kesepakatan jenis pernyerahan/pengadaan tanah
• Surat pernyataan ijin penggunaan tanah yang disepakati oleh pemilik kepada pengguna; lengkap dengan seluruh informasi yang diperlukan
• Surat bebas perselisihan tentang kepemilikan tanah. Terutama untuk tanah masyarakat
No Penyimpanan Dokumen
Bentuk Dokumen
tanah pemerintah
• Bukti dokumen pengadaan kayu resmi
Tahap Pelaksanaan:
• Berita acara kesepakatan berkenaan dengan pengurusan pelepasan tanah hibah. Kedua pihak yang terlibat adalah BKM dan fasilitator
• Bukti pembayaran hak sewa
Pasca Tahap Pelaksanaan
• Berita acara perpanjangan ijin penggunaan tanah dari pemilik tanah
3. Faskel Rekapitulasi dokumen
4. Asmandat Korkot Rekap dokumen ke dalam data SIM, sesuai yang diperlukan
5. TA Infrastruktur provinsi
idem
6. Subtim SIM, KMP idem
Catatan: Bentuk dokumen penting lainnya yang belum dicantumkan di dalam tabel di atas dapat dilengkapi sesuai dengan keperluan program.
3.3. PERSYARATAN DAN PROSEDUR PENGADAAN KAYU
Persyaratan:
Kayu yang akan digunakan wajib memiliki bukti yang jelas tentang asal usul sumber kayu:
-‐ Kayu yang berasal dari kebun masyarakat wajib disertai fotocopy bukti yang diperlukan (dari perangkat atau instansi terkait)
-‐ Kayu yang dibeli di toko wajib disertai fotocopy bukti yang dimiliki oleh toko penjual resmi (SKKH/Fako/Sako)