Hak kebendaan yang bersifat memberi jaminan selalu bertumpu atas benda orang lain, baik benda bergerak maupun benda tak bergerak. Jika benda yang menjadi obyek jaminan adalah benda bergerak maka disebut hak gadai (pandrecht), sedangkan benda yang menjadi obyek jaminan adalah benda tidak bergerak maka hak kebendaannya adalah hipotik. Kreditur yang mempunyai hak gadai dan atau hipotik mempunyai kedudukan preferens yaitu hak untuk didahulukan dalam pemenuhan hutangnya dari kreditur-kreditur yang lainnya (Ps. 1133 BWI).
A. Gadai (Pandrecht)
Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu benda bergerak yang diberikan debitur kepadanya sebagai jaminan pelunasan pembayaran dan memberikan hak kepada kreditur untuk mendapat pembayaran lebih dahulu dari kreditur-kreditur lainnya atas hasil penjualan benda tersebut (Ps. 1150 BWI). Pengertian gadai di atas membuktikan bahwa hak gadai adalah
tambahan atau buntut dari suatu perjanjian pokok, yaitu perjanjian pinjam meminjam uang, dengan tujuan agar kreditur jangan sampai dirugikan apabila debitur lalai membayar kembali uang pinjaman berikut bunganya.Jadi tidak mungkin timbul adanya hak gadai tanpa ada perjanjian pokok berupa perjanjian hutang piutang. Dalam hukum Romawi terdapat semacam hak gadai yang dinamakan fidutia, yaitu suatu pemindahan hak milik dengan perjanjian bahwa benda akan dikembalikan apabila si berhutang sudah membayar lunas hutang dan bunganya. Selama hutang belum dibayar kreditur menjadi pemilik benda yang dijaminkan itu. Sebagai pemilik, ia berhak menyuruh memakai atau menyewakan benda itu kepada debitur sehingga orang yang berhutang ini tetap menguasai bendanya. Hak gadai senantiasa melekat meskipun hak milik atas benda itu jatuh ke tangan orang lain seperti ahli warisnya. Pemegang hak gadai yang kehilangan benda gadai itu, berhak meminta kembali benda itu dari tangan siapapun benda tersebut berada selama 3 (tiga) tahun (Ps. 1152 ayat (3) jo Ps. 1977 ayat (2) BWI). Hak untuk meminta kembali ini berdasarkan Ps. 1977 ayat (2) BWI diberikan kepada pemilik benda bergerak, sehingga Ps. 1152 ayat (3) BWI dapat diartikan bahwa hak gadai dipersamakan dengan hak milik. Unsur terpentiing dari hak gadai adalah benda yang dijaminkan harus berada dalam kekuasaan pemegang gadai. Namun penguasaan tersebut bukan untuk menikmati, memakai dan memungut hasil, melainkan hanya untuk menjadi jaminan pembayaran hutang si debitur (pemberi gadai).
1. Obyek hak gadai.
Obyek hak gadai berupa benda bergerak, baik benda bergerak yang berwujud (lichamelijkezaken) maupun benda bergerak yang tidak berwujud (onlichamelijke zaken) berupa hak untuk mendapatkan pembayaran uang dalam bentuk surat-surat berharga. 2. Apabila surat berharga yang digadaikan berupa surat berharga atas bawa / atas tunjuk / aan toonder (pembayaran uang dilakukan kepada siapa saja yang membawa/ memegang surat itu), maka cara menggadaikannya adalah dengan cara menyerahkan begitu saja surat berharga tersebut kepada pemegang gadai.
3. Apabila surat berharga yang digadaikan berupa atas perintah / aan order (pembayaran uang dilakukan kepada orang yang disebut dalam surat berharga yang bersangkutan), maka dalam cara menggadaikan surat berharga tersebut diperlukan adanya endosemen (Ps. 1152 BWI dst) dan kemudian surat berharga itu harus diserahkan kepada pemegang gadai.
4. Apabila surat berharga yang digadaikan berupa surat berharga atas nama / op naam (pembayaran dilakukan kepada orang yang namanya disebut di dalam surat berharga itu), maka cara menggadaikannya harus diberitahukan terlebih dahulu kepada orang yang berwajib membayar uang dan orang yang wajib membayar ini dapat menuntut supaya ada bukti tertulis izin pemberi gadai. Sebagai konsekuensi bahwa penguasaan pemegang hak gadai bukan untuk menikmati, memakai atau memungut hasil, maka kalau yang digadaikan adalah surat-surat berharga yang memberikan berbagai hak, seperti bunga, Ps. 1158 BWI menentukan bahwa pemegang gadai dapat memungut bunga itu tetapi bunga itu harus diperhitungkan dengan hutang maupun bunga yang haruis dibayar oleh pemberi gadai.
Subyek hak gadai
Subyek hak gadai adalah pemberi dan penerima hak gadai, hanya dapat dilakukan oleh orang-orang yang pada umumnya cakap dan mampu melakukan perbuatan hokum mengasingkan (menjual, menukar, dll) benda itu. Ps. 1152 ayat (4) BWI menentukan bahwa kalau ternyata debitur tidak berhak untuk mengasingkan (menjual, menukar, menghibahkan dlsb) benda itu, gadai tidak dapat dibatalkan sepanjang penerima gadai (kreditur) betul-betul beranggapan bahwa pemberi gadai berhak untuk membebankan benda yang bersangkutan dengan hak gadai. Kalau penerima gadai mengetahui atau seharusnya dapat menyangka bahwa pemberi gadai tidak berhak mengasingkan obyek gadai, maka penerima gadai tidak mendapat perlindungan hukum dan hak gadai harus dibatalkan. Timbulnya hak gadai didasarkan atas perjanjian mengadakan gadai, baik yang dibuat secara tertulis (otentik atau di bawah tangan) atau dibuat secara lisan. Akan tetapi dengan perjanjian gadai saja, tidak berarti hak gadai telah terbentuk dengan sendirinya, melainkan masih harus disertai dengan penyerahan benda yang digadaikan. Jika barang-barang yang akan digadaikan merupakan barang-barang yang sehari-hari dipergunakan untuk berusaha maka akan timbul kesulitan apabila benda itu diserahkan sebagai benda gadai karena ia tidak akan memperoleh penghasilan untuk melunasi hutang-hutangnya itu. Jalan keluar yang ditempuh untuk mengatasi kesulitan terbut di atas adalah dengan mempergunakan suatu lembaga jaminan yang dinamakan fiduciare eigendoms overdracht (fidutia) yang disingkat menjadi FEO.
Hak-hak pegang gadai (kreditur) :
Menahan benda yang digadaikan selama hutang pokok , bunga dan biaya lainnya belum dilunasi oleh debiur.
Mendapat pembayaran atas piutangnya dari hasil penjualan benda yang digadaikan. Penjualan benda gadai dapat dilakukan sendiri oleh pemegang gadai atau melalui pengadilan.
Meminta ganti seluruh biaya yang timbul yang telah menjadi beban dirinya dalam memelihara benda gadai.
Menggadaikan kembali benda gadai, dalam hal kasus seperti telah menjadi kebiasaan, seperti menggandaikan saham-saham perseroan atau obligasi.
Mempunyai hak untuk didahulukan (preferensi) dalam menerima pembayaran atas piutangnya terhadap piutang-piutang lainnya.
Kewajiban pemegang gadai Kewajiban pemegang gadai adalah :
1. Bertanggung jawab atas hilangnya atau berkurangnya nilai barang yang digadaikan yang disebabkan oleh karena kelalaiannya.
2. Wajib memberitahukan kepada pemberi gadai jika ia bermaksud untuk menjual barang gadai.
3. Memberikan perhitungan tentang perincian hasil penjualan benda gadai dan setelah mengambil sebagian untuk pelunasan piutangnya, harus menyerahkan kelebihannya kepada pemberi gadai.
4. Harus mengembalikan benda gadai bilamana hutang pokok, bunga dan biaya pemeliharaan benda gadai telah dilunasi oleh debitur.
5. Hapusnya gadai Gadai menjadi hapus karena :
1. Karena hapusnya perjanjian hutang piutang (perjanjian pokoknya)
2. Karena penyalahgunaan wewenang pemegang gadai sehingga diperintah-kan untuk mengembalikan benda gadai.
3. Karena benda gadai dikembalikan atas kemauan sendiri oleh pemegang gadai kepada pemberi gadai (dalam hal hutang dianggap telah dihapuskan).
4. Karena pemegang gadai oleh sesuatu sebab menjadi pemilik benda yang digadaikan. 5. Karena dieksekusi oleh pemegang gadai.
6. Karena lenyapnya / hilangnya benda gadai
Didalam gadai dikenal lembaga yang disebut parate executie, yaitu orang yang berhutang (pemberi gadai) sejak semula telah memberikan persetujuan bahwa jika dirinya lalai dalam memenuhi kewajibannya kepada kreditur (pemegang gadai), barang jaminan yang diserahkannya itu boleh dijual oleh pemegang gadai untuk pelunasan hutangnya tanpa harus melalui pengadilan.
B. Hipotik
Tentang hipotik ini sepanjang yang diatur dalam BWI, terletak di dalam Buku II titel XXI Ps. 1162 – 1232. Namun sebagaimana telah dikemukakan dengan berlakunya UUPA maka ketentuan di dalam Buku II BWI, sepanjang mengenai bumi, air serta kekayaan yang terkandung di dalamnya dinyatakan tidak berlaku lagi, kecuali ketentuan-ketentuan mengenai hipotik. Secara garis besar dapat dikatakan, sepanjang ketentuan dalam Buku II tesebut mengatur tentang hak dan kewajiban pemberi dan pemegang hipotik, azas-azas hipotik, maka ketentuan-ketentuan itu masih berlaku. Sedangkan ketentuan yang mengatur tentang cara pembebanan hipotik, cara pendaftaran hipotik, cara peralihan hupotik dan obyek serta subyek hipotik diberlakukan ketentuan yang terdapat di dalam UUPA serta peraturan-peraturan pelaksanaannya :
1. Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah;
2. Peraturan Menteri Agraria Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah; 3. Peraturan Menteri Agraria Nomor 15 Tahun 1961 tentang Pembebanan dan Pendaftaran
Hipotik dan Credietverband;
4. Surat Keputusan Direktur Jenderal Agraria Nomor 67/DDA/1968 tentang Bentuk Buku Tanah dan Sertifikat Hipotk dan credietverband;
5. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1978 tentang Biaya Pendaftaran Tanah. Menurut Ps. 1162 BWI yang dimaksud dengan hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak (kepunyaan orang lain), untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perikatan. Seperti halnya tujuan gadai, pengertian di atas menunjukkan
bahwa tujuan hipotik adalah juga untuk memberi jaminan kepada kreditur tentang kepastian pembayaran pelunasan atas uang yang dipinjam debitur sedemikian rupa, bahwa apabila debitur wanprestasi maka benda-benda yang dibebani hipotik dapat dijual / dilelang dan pendapatan penjualan tersebut dipergunakan untuk membayar hutang yang dijamin dengan hipotik, kecuali ditetapkan lain oleh undang-undang. Dengan demikian perjanjian hipotik merupakan perjanjian tambahan (accessoir) dari suatu perjanjian hutang piutang sebagai perjanjian pokoknya. Selanjutnya di dalam Ps. 1163 ayat (2) BWI diterangkan bahwa karena hipotik tetap melekat pada bendanya, maka meskipun benda itu kemudian dimiliki oleh orang lain hipotik tetap melekat atas benda itu (jual beli tidak menggugurkan hipotik).
Beberapa sifat yang terdapat dalam hipotik adalah :
1. Sifat Konvensional, artinya perjanjian pembebanan hipotik harus secara tegas menyatakan hal itu dan dibuat dengan akta otentik;
2. Sifat tidak dapat dibagi (ondeelbaarheid), artinya bahwa hipotik itu tetap berlangsung walaupun sebagian dari hutang telah dibayar;
3. Sifat tetap melekat pada bendanya (zaaksgevolg), meskipun benda yang dibebani hipotik berpindah tangan, hipotik tetap melekat pada benda itu;
4. Sifat mudah dieksekusi, artinya benda yang dibebani hipotik dapat dijual sendiri oleh kreditur atau dengan perantaraan hakim, tidak perlu bantuan tenaga penjualan khusus; 5. Sifat didahulukan (droit de preference), artinya pelunasan hipotik lebih didahulukan
daripada piutang-piutang lainnya, kecuali ditetapkan lain oleh undang-undang;
6. Sifat accessoir, artinya sebagai pelengkap dari perjanjain pokok yaitu hutang piutang; 7. Bersifat sebagai jaminan, yaitu untuk menjamin pelunasan suatu hutang saja dan tidak
memberi hak untuk menguasai dan memiliki benda jaminan.
Secara umum dapat dikatakan bahwa yang merupakan azas-azas hipotik adalah :
1. Terbuka untuk umum (ovenbaarheid), yaitu bahwa hipotik didasarkan dalam suatu daftar umum supaya dapat diketahui oleh pihak ketiga. Azas ini dikenal pula dengan nama azas publisitas;
2. Azas spesifikasi (specialiteit), artinya bahwa hipotik hanya dapat dibeban-kan atas benda- benda yang ditunjuk secara khusus, berupa apa, berapa luas, berapa besar, jumlah, ukuran, di mana letaknya / batas-batasnya dlsb. Hipotik atas benda tak bergerak yang telah ditentukan secara khusus sebagai unit kesatuan misalnya sebuah rumah, tidak dapat hanya dibebankan atas paviliun rumah tersebut atau hanya atas satu atau dua kamar di dalam rumah tersebut. Berdasarkan ketentuan Ps. 1164 BWI, benda yang dapat dibebani hipotik / obyek hipotik adalah benda-benda tak bergerak yang dapat dipindah tangankan. Setelah berlakunya UUPA Nomor 5 Tahun 1960 berikut peraturan pelaksanaannya, maka benda tak bergerak yang dapat dibebani hipotik adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha (baik yang berasal dari konversi hak tanah barat, seperti hak eigendom / hak opstal / hak erfpacht maupun hak tanah adat), dengan syarat hak-hak tersebut telah didaftarkan dalam Daftar Buku Tanah. Dengan demikian maka hak atas tanah lainnya yang disebutkan di dalam UUPA yang walaupun harus didaftar dalam Daftar Buku Tanah, tetap tidak dapat dibebani hipotik atau credietverband.
a. Hak memungut hasil (vruchtgebruik);
b.Hak opstal (Ps. 711 – 719 BWI) dan hak erfpacht (Ps. 720 – 736 BWI);
c. Bunga tanah (Ps. 737 – 739 BWI);
d. Bunga sepersepuluh (Ps. 740 – 755 BWI);
e. Pasar yang diakui pemerintah berikut hak-hak istimewa yang melekat padanya.
Yang dimaksud dengan subyek hipotik adalah para pihak yang mengadakan perjanjian hipotik yaitu pihak pemberi hipotik dan pihak penerima hipotik. Orang yang dapat membeli hipotik atau dalam hal ini berarti yang berhak menghipotikkan suatu benda haruslah orang yang berhak mengasingkan benda itu. Orang dilarang membebani hipotik suatu benda yang tidak atau belum dapat diasingkannya; namun orang boleh membebani hipotik suatu benda miliknya untuk menjamin pembayaran hutang orang lain. Di dalam UUPA telah ditentukan siapa saja yang dapat mempunyai hak atas tanah (hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan) yang dapat dibebani hak tanggungan. Yang dapat mempunyai hak milik atas tanah adalah:
1. Warga negara Indonesia;
2. Badan-badan hukum yang ditetapkan pemerintah : Bank-bank milik Negara
Perkumpulan koperasi pertanian
Badan-badan keagamaan yang ditunjuk Menteri dalam Negeri setelah mendengar Menteri Agama
Badan-badan sosial yang ditunjuk Menteri Dalam Negeri. Yang dapat mempunyai hak guna usaha atas tanah adalah :
1. Warga Negara Indonesia; 2. Badan hukum Indonesia
Yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah :
1. Warga Negara Indonesia; 2. Badan hukum Indonesia
Dalam UUPA tidak ditentukan siapa-siapa yang dapat menjadi pihak penerima hipotik ataupun syarat-syarat tertentu untuk menjadi pihak penerima hipotik. Oleh karena itu tidak dipersoalkan apakah kreditur (penerima hipotik) itu perorangan atau badan hukum, WNI atau orang asing, apakah badan hukum Indonesia atau badan hukum asing, apakah berdomisili di Indonesia atau berkedudukan di luar negeri, semua dianggap memenuhi syarat prosedur pembebanan hipotik
1. Pembuatan hipotik dilakukan oleh kreditur dan debitur dalam suatu akta otentik yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Ps. 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961);
2. Sesuai dengan Surat Keputusan Dirjen Agraria 67/DDA/1968, maka kepala akta hipotik berbunyi “ Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, berarti grosse (salinan
pertama) akta hipotik ini mempunyai kekauatan eksekutorial seperti keputusan pengadilan yang telah memeproleh kekuatan hukum yang tetap;
3. Akta pemberian hipotik dibuat dalam dua rangkap, masing-masing rangkap ditandatanagani oleh debitur dan kreditur, para saksi dan PPAT. Satu lembar akta itu disimpan PPAT dan satu lembar lainnya beserta sertifikat hak atas tanah berikut surat-surat lain yang diperlukan disampaikan oleh PPAT (atau kreditur) kepada Kantor Pendaftaran Tanah untuk diidaftarkan dalam Buku Tanah ;
4. Pendaftaran yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pendafataran Tanah meliputi : Memuat Buku Tanah (yang baru) untuk hipotik yang bersangkutan;
Membuat sertifikat hipotik yang terdiri dari salinan Buku Tanah tersebut dan salinan akta pemberian hipotik;
Mencatat adanya hipotik pada Buku Tanah serta sertifikat hak atas tanah yang dibebaninya.
Setelah itu Kepala Kantor Pendaftaran Tanah menyerahkan sertifikat hipotik kepada penerima hipotik (kreditur) dan menyerahkan sertifikat hak atas tanah kepada pemberi hipotik (debitur); namun dalam praktek umumnya yang terjadi sertifikat hak atas tanah tetap disimpan oleh kreditur sampai piutangnya dilunasi. Mengenai kapan mulai berlakunya hipotik ada sementara pihak yang berpendapat bahwa pembebanan hipotik telah mulai berlaku sah sejak dibuatkan akta otentik oleh PPAT, namun ada pihak lainnya menekankan azas publisitas, sehingga berpendapat bahwa setelah terdaftar di Kantor Pendaftaran Tanah maka hipotik baru mempunyai kekuatan mengikat, karena telah bersifat terbuka untuk diketahui secara umum.
Kuasa memasang hipotik :
1. Di dalam praktek perkreditan dewasa ini tidak semua jaminan yang dipegang kreditur (khususnya dalam hal ini bank) berupa hipotik, karena suatu proses hipotik termasuk di dalamnya proses sertifikasi hak atas tanah, tentunya memerlukan jangka waktu yang cukup lama dan biaya yang tidak sedikit. Khusus untuk penyaluran kredit kepada pengusaha kecil dan golongan ekonomi lemah, pembebanan hipotik dirasakan terlalu berat, karena kebanyakan hak atas tanah mereka belum memperoleh sertifikat hak atas tanah, sedangkan mereka sudah memerlukan bantuan berupa kredit baik untuk investasi maupun untuk modal kerja mereka. Dalam hal ini sebagai jalan keluar maka kreditur menerima “kuasa memasang hipotik” berikut kuasa untuk mengurus sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Dengan demikian maka keditur / bank dapat menyelesaikan proses sertifikasi hak atas tanah tersebut, dan pemasangan hipotik baru dilakukan jika benar-benar diperlukan, misalnya jika sudah ada tanda-tanda bahwa debitur lalai memenuhi kewajibannya. Dalam prakteknya bank selalu meguasai sertifikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan, selain untuk kemungkinan pemasangan hipotik seperti diuraikan di atas, juga untuk menjaga jangan sampai terjadi penyalah gunaan debitur, misalnya hak tersebut dijadikan sebagai jaminan hutang yang lain atau dipindah tangankan, tanpa sepengetahuan bank / kreditur.
2. Berdasarkan Ps. 1171 ayat (2) BWI, surat kuasa memasang hipotik harus dibuat dalam bentuk akta otentik (akta notaris), bukan akta PPAT;
3. Surat kuasa memasang hipotik mempunyai sifat tidak dapat dicabut / ditark kembali oleh debitur. Kalau sifat ini tidak melekat pada surat kuasa tersebut maka kreditur / bank pada saat yang diperlukan bisa jadi tidak dapat melakukan pembebanan hipotik dimaksud.
Sifat tidak dapat dicabut ini secara yuridis sebenarnya bertentangan dengan prinsip umum tentang pemberian kuasa sebagaimana yang diatur di dalam Ps. 1813 BWI yang antara lain menyatakan bahwa pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasa tersebut oleh pemberi kuasa.
Hipotik untuk jaminan hutang yang akan ada
Di dalam Ps. 1176 ayat (1) BWI dengan tegas ditentukan bahwa “suatu hipotik hanyalah sah, sekedar jumlah uang untuk mana ia telah diberikan, adalah (jumlah ter)tentu dan ditetapkan di dalam akta”. Dalam kenyataannya yurisprudensi membolehkan hipotik untuk jaminan hutang, yang pada saat pembebanan hipotik tersebut dilakukan belum seluruh hutang diserahkan kreditur kepada debitur, sehingga jumlah hutang debitur yang aktual pada saat pembebanan hipotik lebih kecil dari jumlah formal yang tercantum di dalam akta. Dalam prakteknya hipotik semacam ini lazim dilakukan di mana debitur mengambil pinjamannya hanya sebagian demi sebagian sesuai dengan kebutuhannya pada saat itu. Setelah sebagian hutang dibayar lunas oleh debitur hipotik tidak dihapuskan, tetapi dibiarkan terus untuk keperluan pengambilan kredit bagian berikutnya. Hipotik semacam ini lazim disebut crediet hypotheek.
Hipotik untuk benda yang akan ada.
Berdasarkan Ps. 1175 ayat (1) BWI telah ditegaskan bahwa “hipotik hanya dapat dilepaskan-atas benda-benda yang sudah ada. Hipotik atas benda-benda yang akan ada dikemudian hariadalah batal”. Akan tetapi yurisprudensi dengan mempergunakan lembaga crediet hypotheek memungkinkan terjadinya hipotik dengan jaminan benda yang akan ada, dalam prakteknya sering terjadi dalam hal pembangunan perumahan. Kredit diberikan sebagian demi sebagian sesuai dengan kemajuan pembangunan rumah tersebut, sampai akhirnya jumlah maksimum kredit tercapai dan rumah yang dijadikan jaminan yang tadinya belum ada menjadi ada(selesai dibangun).
1. Tingkatan-tingkatan hipotik
Sebidang tanah dapat dibebani lebih dari satu hipotik. Susunan urutan dari para pemegang hipotik atas sebidang tanah tertentu didasarkan atas tanggal pendaftaran hipotik pada Buku Tanah di Kantor Pendaftaran Tanah. Kreditur yang hipotiknya dicatat lebih dahulu mempunyai kedudukan yang lebih tinggi dengan ketentuan, bila beberapa pemegang hipotik mendaftarkan hipotiknya pada hari yang sama namun pada jam yang berbeda, mereka mempunyai kedudukan yang sama (Ps. 1181 BWI). Tingkatan hipotik ini penting artinya untuk menentukan hutang siapa yang harus didahulukan pembayarannya. Kalau benda hipotik dijual, maka pemegang hipotik dibayar dengan uang hasil penjualan itu sesuai dengan tingakatannya. Bilamana hasil penjualan itu tidak cukup untuk membayar semua hutang para pemegang hipotik, maka yang lebih dahulu dilunasi adalah hutang pemegang hipotik pertama. Kalau ada sisanya baru dibayarkan kepada pemegang hipotik kedua, demikian seterusnya sesuai dengan urutan tingkatannya. Tingkatan-
tingkatan hipotik tidak hanya berkaitan dengan pelunasan hutang pokok, melainkan sekaligus dengan pelunasan bunga dari hutang pokok tersebut (Ps. 1184 BWI).
Peralihan hipotik
Hipotik merupakan hak atas harta kekayaan yang dapat dialihkan, namun sebagai hak accessoir, peralihannya tidak mungkin terjadi terlepas dari piutang pokoknya. Dalam hal ini peralihan piutang pokok yang dijaminkan dengan suatu hipotik yang berwujud penjualan, penyerahan dan pemberian suatu hipotik menurut Ps. 1172 BWI hanya dapat dilakukan melalui akta otentik yaitu akta notaris. Selanjutnya peralihan tersebut harus diberitahukan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah untuk dilakukan pencatatan pada Buku Tanah dan sertifikatnya. Peralihan hipotik tidak berarti hapusnya hutang debitur, yang terjadi hanyalah perubahan pemegang hipotik.
Hapusnya hipotik
Berdasarkan Ps. 1209 BWI, hipotik hapus karena hal-hal sebagai berikut :
1. Hapusnya perjanjian hutang pokok.
Kasus ini merupakan cara hapusnya hipotik yang paling sering terjadi dibandingkan dengan cara yang lainnya.. Hapusnya perhutangan (perjanjian) pokok mengakibatkan hapusnya hipotik sebagai hak accessoir (Ps. 1381 BWI)
2. Pelepasan hipotik oleh debitur
3. Karena keputusan hakim
Diluar Ps. 1209 BWI tersebut di atas masih terdapat banyak cara lain yang mengakibatkan hapusnya hipotik antara lain :
Karena hapusnya benda yang dihipotikkan.
Bilamana suatu hak atas tanah yang dibebani hipotik habis karena jangka waktunya telah selesai maka hipotik atas tanah itu juga menjadi hapus;
Karena adanya percampuran hutang, yakni pemegang hipotik menjadi pemilik benda yang dihipotikkan; dalam hal ini berarti penerima hipotik statusnya juga menjadi pemberi hipotik;
Karena berakhirnya hak dari pemberi hipotik sebagai diatur dalam Ps. 1169 BWI; Karena berakhirnya jangka waktu hipotik;
Karena dipenuhinya syarat batal untuk mana hipotik diberikan; Karena adanya pencabutan hak atas barang yang dihipotikkan;
Di dalam UUPA terdapat juga ketentuan mengenai hapusnya hipotik terhadap hak-hak atas tanah yang dituangkan dalam Surat Edaran Menteri Dalam Negeri Nomor DA 10/241/10 tanggal 27 Oktober 1970 tentang hapusnya hak atas tanah yang dibebani hipotilk dan tanahnya kembali dalam kekuasaan negara.
Kemungkinan terjadi hapusnya hak atas tanah itu adalah karena :
1. Karena waktunya berakhir;
2. Karena Dipenuhinya salah satu syarat batal, walaupun jangka waktu hak yang