• Dasar Hukum: UU No. 1 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (UUHT). Definisi
• Istilah hak tanggungan berasal dari UUPA, dapat berarti : jaminan atas tanah, Asuransi.
• Hak tanggungan merupakan salah satu jenis hak jaminan disamping hipotik, gadai dan fidusia.
• Hak Jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitur yang memberikan hak utama kepada seorang kreditur tertentu, yaitu pemegang hak jaminan itu untuk didahulukan terhadap kreditur-kreditur lain apabila debitur cedera janji.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005 Campus in Compact – Hukum Agraria
42 • Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur- kreditur lain (pasal 1 ayat 1 UUHT).
• Tujuannya adalah untuk memberikan kedudukan bagi seorang kreditur tertentu untuk didahulukan terhadap kreditur-kreditur lain (kreditur preferen).
• Hak tanggungan adalah pengganti hipotik atas hak atas tanah dan crediet verband. Perbedaan Hak Tanggungan dengan Hak Hipotik
• Antara lain:
1. Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang, 2. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA,
3. Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja, dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu,
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
• Unsur-unsur hipotik: (lihat definisi hipotik pada pasal 1162 BW) 1. Hipotik adalah suatu hak kebendaan,
2. Objek hipotik adalah benda-benda tidak bergerak, 3. Untuk pelunasan suatu perikatan.
Asas-asas Hak Tanggungan • Antara lain:
1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang hak tanggungan. Artinya : pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan dengan mendahului daripada kreditur-kreditur lain.
2. Asas droit de preference: didahulukan, Artinya : pemegang hak tanggungan mempunyai hak untuk didahulukan atas pelunasan piutangnya.
3. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi : Pasal 2 UUHT,
Artinya : Hak tanggungan membebani (seluruh/ secara utuh) objek hak tanggungan dan setiap bagian daripadanya telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan melainkan hak tanggungan membebani seluruh objek hak Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005
Campus in Compact – Hukum Agraria
tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi.
4. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada, 5. Hak tanggungan dibebankan selain atas tanahnya, juga berikut benda-benda yang
berkaitan dengan tanah tersebut, contoh: bangunan, tanaman, hasil karya, dsb. 6. Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian accesoir, artinya : perjanjian hak
tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain (perjanjian induk) yaitu perjanjian utang piutang yang menimbulkan utang yang dijamin.
7. Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan berada (asas droit de suite/zaakgevolg).
Artinya; hak tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek hak tanggungan beralih kepada pihak lain oleh sebab apapun juga pemegang hak tanggungan akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapapun benda itu berada.
Zakelijkrecht (hak mutlak); dapat dipertahankan terhadap siapapun.
Persoonlijkrecht (hak relatif): hanya terhadap debitur tertentu.
Subjek Hak Tanggungan
• Pemberi hak tanggungan adalah orang/badan yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan.
• Pemegang hak tanggungan adalah orang/badan hukmn yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
Janji-janji Dalam Hak Tanggungan • Antara lain:
- Huurbeding, janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan objek hak tanggungan kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
- Beding van eigen machtige verkoop, janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri. - Beding van niet zuivering; janji yang diberikan oleh pemberi jaminan kepada
pemegang jaminan bahwa objek jaminan tidak akan dibersihkan oleh pemberi jaminan apabila jaminan itu dijual.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005 Campus in Compact – Hukum Agraria
- Verbalbeding, suatu janji yang menyatakan bahwa janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan apabila debitur cedera janji, batal demi hukum.
• Janji-janji tersebut mengikat pihak-pihak apabila adanya pemberian hak tanggungan didaftarkan di kantor pertanahan.
Objek Hak Tanggungan • Antara lain :
- Hak milik (pasal 25 UUPA), - HGU (pasal 33 UUPA), - HGB (pasal 39 UUPA),
- Hak pakai atas tanah negara (penjelasan umum UUHT butir 5 bagian I, UU No. 16 tahun 1985),
UUPA tidak menunjuk hak pakai atas tanah negara sebagai hak wajib didaftar, akibatnya tidak memenuhi syarat publisitas untuk dapat dijadikan jaminan utang. Merupakan : penyesuaian ketentuan UUPA, perkembangan hak pakai, kebutuhan masyarakat.
Hak pakai atas tanah negara yang karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan tidak dapat dijadikan objek hak tanggungan.
• Hak tanggungan; asas pemisahan honzontal, segala benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang telah dibebani hak tanggungan tidak dengan sendirinya terbebani pula dengan hak tanggungan yang dibebankan atas tanah tersebut, kecuali: dinyatakan secara tegas oleh pihak yang bersangkutan di dalam akta pemberian hak tanggungan.
Pendaftaran
• Pendaftaran hak tanggungan; pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan (asas publisitas/terbuka bagi umum).
• Tujuannya; agar memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang pemberian hak tanggungan atas suatu hak atas tanah.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005 Campus in Compact – Hukum Agraria
Eksekusi
• Eksekusi hak tanggungan (pasal 6 UUHT) : apabila debitur cedera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan dari hasil penjualan tersebut.
• Eksekusi memberikan hak bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan parate eksekusi, artinya: pemegang hak tanggungan bukan saja tidak perlu memperoleh persetujuan dari pemberi hak tanggungan tetapi tidak perlu meminta penetapan dari pengadilan setempat apabila akan melakukan eksekusi atas hak tanggungan yang menjadi jaminan utang debitur dalam hal debitur cedera janji.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005 Campus in Compact – Hukum Agraria
REFERENSI
Hukum Agraria Indonesia – Sejarah Pembentukan Undang-undang Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, oleh Prof. Boedi Harsono,
Hukum Agraria Indonesia – Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah, oleh Prof. Boedi Harsono,
Hukum Agraria di Indonesia – Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, oleh Effendi Perangin, S.H.,
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Pokok Agraria Dll.
Badan Eksekutif Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran 2004-2005 Campus in Compact – Hukum Agraria