1. Sebab-sebab hapusnya Hak Tanggungan
Hal-hal yang menyebabkan hapusnya hak tanggungan ditentukan dalam Pasal 18 ayat (1) UUHT. Menurut Pasal 18 ayat UUHT tersebut. Hak tanggungan hapus karena hal sebagai berikut :
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan
61
Hasil wawancara dengan Rudi Aroha Aroha Sitepu, SH, Notaris di kota Medan, tanggal 15 Mei 2010.
b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan
c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebaskan hak tanggungan
Ketentuan Pasal 18 ayat (1) UUHT tersebut dapat diketahui bahwa hak tanggungan dapat sengaja dihapuskan dan dapat pula hapus karena hukum. Hak tanggungan dapat dihapuskan karena dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan karena dilakukan pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. Sedangkan hak tanggungan dapat hapus karena hukum karena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan an karena hapusnya hak atas tanah yang dibebankan hak tanggungan.
Karena hak tanggungan merupakan jaminan hutang yang pembebanannya adalah untuk kepentingan kreditur (pemegang hak tanggungan), maka hak tanggungan hanya dapat dihapuskan oleh kreditur (pemegang hak tanggungan) sendiri. Sedangkan pemberi hak tanggungan tidak mungkin dapat membebaskan hak tanggungan itu.
Sesuai dengan sifat hak tanggungan yang accessoir, adanya hak tanggungan bergantung kepada adanya piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu. Oleh karena itu, apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau karena sebab-sebab hak tanggungan yang bersangkutan hapus juga.
Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri adalah berkaitan dengan ketentuan Pasal 19 ayat (1) dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang hak tanggungan agar
benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban hak tanggungan yang melebihi harga pembelian.
Apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan diantara pemegang hak tanggungan tersebut mengenai pembersihan objek hak tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya sebagaimana dimaksud pada Pasal 19 ayat (1) UUHT itu. Dalam hal demikian, menurut Pasal 19 ayat (3) UUHT, pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Kepala Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek hak tanggungan yang bersangkutan untuk menerapkan pembersihan itu dam sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Namun, menurut Pasal 19 ayat (4) UUHT, permohonan pembersihan hak tanggungan dari hak tanggungan yang membebaninya sebagaimana dimaksud pada Pasal 19 ayat (3) UUHT tersebut, tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut apabila pembelian atas benda itu dijual dengan jual beli sukarela (dilakukan berdasarkan jual beli sukarela antara pembeli dan pembeli hak tanggungan, yaitu pemilik objek hak tanggungan) dan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas dengan memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT. Mengenai hak dimaksudkan dengan janji untuk tidak membersihkan hak tanggungan sebagai mana dimaksud dalam pasal 11 ayat (2) huruf f UUHT tersebut.
Sekalipun tidak tentukan secara eksplisit di dalam UUHT mengenai apa yang dapat ditempuh oleh pembeli apabila pemegang hak tanggungan dalam hal hanya ada
satu hak tanggungan yang dibebankan atas objek hak tanggungan ternyata tidak bersedia memberikan persetujuan (memberikan surat persetujuan) agar benda yang dibeli oleh pembeli itu dibersihkan dari segala beban hak tanggungan yang melebihi hak pembelian.62 Karena itu, sejalan dengan asas yang ditentukan dalam pasal 19 ayat (3) UUHT, pembeli dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi hak tanggungan itu (pelelangan hukum ini tidak ada pembelinya). Siapa yang akan ikut menjadi pembeli dari pelelangan umum mengingat sudah menjadi kenyataan di dalam praktik, bahwa harga penjual pelelangan umum sering tidak dapat terjadi pada nilai harga pasar dari objek hak tanggungan itu. Pembeli lelang selalu ingin memperoleh kesempatan membeli dengan harga murah (di bawah harga pasar).
Mengenai hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebankan hak tanggungan adalah logis, karena keberadaan suatu hak tanggungan hanya mungkin bila telah atau masih ada objek yang dibebani dengan hak tanggungan itu.63 Objek dari hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang berupa hak milik, hakguna usaha, hak guna bangunan dan hak bangunan dan hak pakai atas tanah negara. Karena itu, hak tanggungan akan hapus apabila hak-hak atas tanah itu hapus atau berakhir.
Sebagaimana telah dikemukakan bahwa hak tanggungan dapat dengan sengaja di hapuskan, baik atas kehendak dari pemegang hak tanggungan itu sendiri maupun karena pembersihan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri. Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis
62
St. Remy Syahdeni, Hak Tanggungan, Asas-Asas dan Permasalahan Yang Dihadapi Perbankan, (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan), Bandung, Alumni, 1999, hal. 146.
63
mengenai dilepaskannya. Hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberian hak tanggungan (Pasal 18 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan.
2. Pencoretan Hak Tanggungan
Pencoretan pendaftaran hak tanggungan adalah suatu perbuatan perdata yang mengikuti hak tanggungan. Dalam rumusan Pasal 22 ayat (1) UUHT jelas dikatakan: “Setelah hak tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor Pertahanan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.”64
Pencoretan pendaftaran hak tanggungan dapat dilakukan dengan atau tanpa pengembalian sertifikat hak tanggungan telah dikeluarkan.65 Dalam hal sertifikat hak tanggungan tidak dikembalikan, maka hal tersebut tersebut harus dicatat dalam Buku Tanah Hak Tanggungan. Ini berarti sejalan dengan ketentuan Pasal 22 ayat (2) UUHT, yaitu bahwa : “Dengan hapusnya hak tanggungan, sertifikat hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertahanan.”
Percoretan hak tanggungan adalah suatu kegiatan yang dilakukan oleh pemberian hak tanggungan yang di berikan olehnya hapus, menurut ketentuan Pasal 18 UUHT. Untuk keperluan pencoretan hak tanggungan tersebut, pemberian hak tanggungan telah hapus hak tanggungannya, diperbolehkan untuk mempergunakan semua sarana hukum yang diperbolehkan, termasuk permohonan perintah coretan Ketua Pengadilan Negeri dan karenanya juga mempergunakan semua alat bukti yang diperkenankan yang dapat membuktikan telah hapusnya hak tanggungan tersebut.
64
Lihat Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
65
D. Perjanjian Kredit Bank