BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
4.1 Hasil Penelitian
Kota Medan sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia berpenduduk 2.036.185 orang pada tahun 2005 memiliki luas wilayah 26.510 Ha (265,10 km2), atau 3,6%
dari luas keseluruhan Provinsi Sumatera Utara. Dibandingkan dengan kabupaten lain di Sumatera Utara, luas wilayah Medan ini sangat kecil tetapi memiliki penduduk yang sangat besar, dan menurut survei yang dilakukan pada tahun 2003 penduduk siang hari Kota Medan mencapai 2,036,185 yang hampir meliputi sepertiga dari penduduk Provinsi Sumatera Utara dari jumlah tersebut 306,470 bukan penduduk yang tetap sehingga secara resmi yang tercatat sebagai permanen residen adalah sebesar 1,904,273. Kepadatan penduduk adalah sekitar 8,339 orang per-kilometer persegi sehingga diklasifikasikan sebagai kota yang padat penduduk. Kota ini dilintasi berbagai sungai yang berpotensi sebagai saluran pembuangan air hujan untuk mengatasi banjir dan air limbah. Sedikitnya terdapat 10 (sepuluh) sungai yang
melintasinya, antara lain 1. Sungai Belawan, 2. Sungai Deli, 3. Sungai Badra, 4. Sungai Putih, 5. Sungai Babura, 6. Sungai Sikambing, 7. Sungai Saling, 8. Sungai
Kera, 9. Sungai Batuan dan 10. Sungai Percut. Sebagian diantaranya sudah mengalami kekeringan pada musim kemarau. Iklim yang ada sangat dipengaruhi
udara laut dan pegunungan dengan suhu purata 270C. Letak Kota Medan sangat
strategis dengan letaknya yang bersebelahan dengan Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam, Sumatera Barat dan Riau, serta selat Malaka, mendorong Kota Medan menjadi pusat pengembangan di Sumatera Bagian Utara.
Kota ini juga didukung dan bersempadan langsung dengan daerah Pemerintahan Kabupaten Deli Serdang serta berada tidak jauh dari Pemerintahan Binjai (± 22 km). Secara relatif Kabupaten Deli Serdang merupakan salah satu daerah
yang kaya dengan ‘natural resources’ (Sumber Daya Alam-SDA), khususnya di bidang perladangan, perhutanan dan pertanian. Keadaan di atas menjadikan Kota
Medan secara ekonomi maupun mengembangkan berbagai kerjasama dan kemitraan yang sejajar, saling menguntungkan dan saling memperkuat dengan daerah-daerah sekitarnya. Di samping itu sebagai daerah yang berada pada pinggir jalur pelayaran Selat Malaka, maka Kota Medan memiliki posisi strategis sebagai pintu gerbang kegiatan perdagangan barang dan perkhidmatan baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor-impor). Kedudukan geografi Kota Medan yang berkembang ke arah Selatan mendekati kawasan perladangan serta keperluan pengangkutan laut dan sungai secara tradisional telah menjadi perkembangan kota dalam 2 (dua) daerah yaitu Belawan dan Pusat Kota Medan saat ini.
Kota Medan merupakan salah satu Daerah Tingkat II yang terletak di Provinsi Sumatera Utara dan sekaligus merupakan ibukota dari Provinsi Sumatera Utara. Kota Medan terletak pada 20,27’ – 20,47’ Lintang Utara dan 90, 35’– 90,44’ Bujur Timur.
Di sebelah Utara berbatasan dengan selat Malaka, dan bagian Barat, Timur dan Selatan berbatasan dengan Kabupaten Deli Serdang.
Kota Medan memiliki luas daerah sekitar 265.10 km2 atau sekitar 0,37 dari
luas Provinsi Sumatera Utara. Potensi alam yang dimiliki Kota Medan sebagian besar dimanfaatkan untuk kegiatan industri dan pertanian, yang terdiri dari 21 kecamatan dan 151 kelurahan.
Sebagian besar wilayah Kota Medan memiliki iklim tropis dengan temperatur rata-rata tahunan adalah 260C.
4.1.2. Kondisi Demografis
Berdasarkan data statistik, penduduk Kota Medan hingga 31 Desember 2005 tercatat berjumlah 2.036.185 jiwa atau meningkat sebanyak 89.329 jiwa dibanding posisi per 31 Desember 2000. Peningkatan jumlah penduduk selama 5 tahun terakhir banyak dipengaruhi atau disebabkan meningkatnya kualitas pelayanan kesehatan, pendidikan masyarakat dan migrasi.
Laju pertumbuhan penduduk Kota Medan periode 2000-2005 cenderung mengalami peningkatan, di mana tingkat pertumbuhan penduduk pada tahun 2000 adalah 0,09% dan menjadi 1,8% pada tahun 2005. Tingkat kepadatan penduduk mengalami peningkatan dari 7.183 jiwa/km2 pada tahun 2000 menjadi 7.681 jiwa/km2
2005 dengan luas wilayah 265.10 km2. Di bawah dapat kita lihat perkembangan
Tabel 4.1. Perkembangan Jumlah Penduduk Kota Medan Periode 1991-2005 Tahun Jumlah Penduduk (Juta Jiwa) Pertumbuhan Per Tahun
1991 1,767,470 - 1992 1,809,700 2.39% 1993 1,842,300 1.80% 1994 1,867,100 1.35% 1995 1,888,305 1.14% 1996 1,895,315 0.37% 1997 1,899,028 0.20% 1998 1,901,007 0.10% 1999 1,902,500 0.08% 2000 1,904,273 0.09% 2001 1,926,520 1.17% 2002 1,963,882 1.94% 2003 1,993,602 1.51% 2004 2,000,142 0.33% 2005 2,036,185 1.80% Sumber: BPS Medan, 2006
1760000 1800000 1840000 1880000 1920000 1960000 2000000 2040000 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 PDD
Gambar 4.1. Perkembangan Jumlah Penduduk Kota Medan Periode 1991-2005 4.1.3. Kondisi Ekonomi
Letak geografis Kota Medan sangat strategis sehingga melalui pelabuhan laut Belawan dan Bandara Internasional Polonia, Medan berkembang menjadi pintu gerbang bagi kegiatan perdagangan barang dan jasa domestik maupun regional. Adanya dukungan sarana transportasi laut dan udara juga memungkinkan Kota Medan untuk berhubungan secara langsung dengan wilayah-wilayah lain di Sumatera Utara, Pulau Sulawesi, wilayah Nasional Indonesia, bahkan ke negara-negara tetangga.
Kondisi tersebut menjadikan Kota Medan secara ekonomis mampu mengembangkan berbagai kerjasama dan kemitraan yang sejajar, saling menguntungkan dan saling memperkuat dengan daerah-daerah sekitarnya, terutama dengan berbagai daerah yang berada pada pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka.
Tahun Penduduk (Jiwa)
Di samping itu, adanya selat Malaka juga menjadikan Kota Medan memiliki potensi perekonomian yang dapat dikembangkan menjadi lebih baik. Hal ini yang mendorong perkembangan Kota Medan sebagai pusat kegiatan ekonomi.
Salah satu indikator keberhasilan pelaksanaan pembangunan yang dilaksanakan di Kota Medan tercermin dari perekonomiannya. Pertumbuhan ekonomi merupakan salah satu ukuran dari hasil pembangunan yang dilaksanakan di Kota Medan khususnya, pada tahun 1998 sempat mengalami penurunan pertumbuhan ekonomi dengan angka -18,11% dari tahun 1997. Pertumbuhan ekonomi tertinggi terjadi pada tahun 1993 dengan angka 152,25%. Setelah krisis moneter pada tahun 1998 pertumbuhan ekonomi di Kota Medan mulai kembali tumbuh dengan angka 3,52%. Sementara itu pertumbuhan ekonomi rata-rata mulai tahun 2000 sampai dengan 2005 adalah 5,2%. Untuk melihat pertumbuhan ekonomi tersebut secara rinci dari tahun ke tahun disajikan melalui PDRB atas dasar harga konstan, jika pertumbuhan ekonomi bertambah maka adanya peningkatan perekonomian dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Selain itu tingkat inflasi juga mempengaruhi kondisi ekonomi Kota Medan. Jika inflasi tinggi maka daya masyarakat akan berkurang. Dalam periode 2000 sampai dengan 2005 rata-rata tingkat inflasi adalah 10,81%. Berikut tingkat inflasi dan pertumbuhan ekonomi di Kota Medan 1991-2005.
Tabel 4.2. Pertumbuhan Ekonomi dan Tingkat Inflasi Periode 1991-2005 Tahun PDRB ADH Konstan
(Jutaan Rupiah) Pertumbuhan PDRB Inflasi 1991 1,582,056 - 8.99% 1992 1,737,277 9.81% 8.56% 1993 4,382,251 152.25% 9.75% 1994 4,686,620 6.95% 8.28% 1995 4,992,604 6.53% 7.24% 1996 5,479,426 9.75% 8.70% 1997 5,903,111 7.73% 13.10% 1998 4,833,911 -18.11% 83.56% 1999 5,003,957 3.52% 11.37% 2000 5,274,101 5.40% 15.73% 2001 5,549,453 5.22% 15.50% 2002 5,799,222 4.50% 10.49% 2003 6,095,457 5.11% 9.66% 2004 6,425,041 5.41% 6.81% 2005 6,793,352 5.73% 22.41% Sumber: BPS Medan, 2006
Gambar 4.2. Pertumbuhan Ekonomi dan Tingkat Inflasi Periode 1991-2005 Di bidang sarana dan prasarana, Kota Medan juga secara relatif difasilitasi dengan sistem transportasi jalan tol, pelabuhan internasional dan lapangan internasional, serta berbagai jenis prasarana lainnya seperti air bersih, listrik, telekomunikasi yang relatif baik. Hal ini memberi peluang Kota Medan untuk tumbuh dan berkembang sebagai pusat pertumbuhan, perdagangan dan jasa baik secara regional maupun internasional. Selain itu juga dikembangkan potensi kepariwisataan. 4.1.4. Perkembangan Perumahan di Kota Medan
Pertumbuhan dan perkembangan jumlah rumah yang dibangun di Kota Medan secara garis besar telah menunjukkan hal ini terlihat dari pola perubahan fisik kota yang cenderung tumbuh dan berkembang secara intensif. Rumah merupakan kebutuhan dasar yang struktural yaitu sebagai bagian dari peningkatan kualitas kehidupan, penghidupan dan kesejahteraan.
0 10000000 20000000 30000000 40000000 50000000 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 PDRBHB Tahun PDRBHB (Juta Rupiah)
Pertambahan jumlah penduduk akan mendorong permintaan terhadap perumahan dan merupakan potensi sumber daya manusia bagi pembangunan ekonomi karena manusia merupakan subyek dan obyek pembangunan, kesejahteraan dalam pemenuhan kebutuhan pokok harus diperhatikan.
Dengan jumlah penduduk 2.03 juta jiwa dengan luas wilayah 265.10 km2,
harga lahan terus mengalami peningkatan seiring dengan adanya pertumbuhan penduduk yang terus meningkat. Hal ini menyebabkan pembangunan rumah mengarah ke pinggiran, yang mana lahan masih terjangkau oleh golongan menengah ke bawah. Lain halnya dengan golongan ke atas yang cenderung membangun rumah di daerah aksesibilitas tinggi ke pusat kota.
Pemukiman perumahan yang tumbuh dan berkembang di wilayah Kota Medan dilakukan oleh Pemerintah maupun developer-developer swasta bergabung dalam satu grup yang merupakan persatuan perusahaan daerah Sumatera Utara yang bernama Real Estate Indonesia (REI), walaupun tidak semua developer tergabung di dalamnya.
Permintaan rumah sangat sederhana di Kota Medan mulai tahun 1991 terus meningkat hingga akhir tahun 1996 dengan permintaan rumah sederhana sehat yang berjumlah 1180 unit rumah sampai dengan 1997 masih ada permintaan sebanyak 918 unit rumah. Dengan adanya gejolak di tanah air pada tahun 1998 yang menyebabkan krisis moneter yang berkepanjangan yang pada akhirnya menyebabkan kekacauan di berbagai bidang termasuk bidang properti. Permintan rumah sangat sederhana turun secara drastis disebabkan kondisi ekonomi yang tidak stabil, termasuk
permintaan rumah sangat sederhana 293 unit rumah pada tahun 1998 hingga tahun 1999 pun masih belum ada peningkatan yang signifikan. Kemudian pada tahun 2000 mulai ada pembangunan perumahan yang lebih baik seiring dengan mulai membaiknya perekonomian secara umum di Indonesia dengan angka 423 unit rumah. Permintaan rumah sederhana pada tahun 2005 mengalami kenaikan cukup signifikan dibandingkan dengan tahun 2000 yaitu 423 unit rumah pada tahun 2000 menjadi 1398 unit pada tahun 2005, yang disebabkan oleh kondisi ekonomi yang cenderung stabil walaupun suku bunga terus berfluktuasi. Permintaan rumah sangat sederhana dapat kita lihat dalam bagan di bawah ini periode 1991-2005, yang merupakan total unit rumah sederhana yang realisasi terjual tiap tahunnya.
Tabel 4.3. Permintaan Total Unit Rumah Sangat Sederhana di Kota Medan Periode 1991-2005
Tahun Permintaan Rumah (Unit) Pertumbuhan per Tahun
1991 567 - 1992 623 8.56% 1993 812 26.62% 1994 935 13.68% 1995 705 -22.505% 1996 1180 59.97% 1997 918 -20.68% 1998 293 -62.19% 1999 335 11.05% 2000 423 20.85% 2001 1143 141.18% 2002 1128 -1.22% 2003 1092 -2.96% 2004 1363 22.96% 2005 1398 2.41%
Gambar 4.3. Permintaan Total Unit Rumah Sangat Sederhana di Kota Medan Periode 1991-2005
4.1.5. Perkembangan Jumlah Rumah Tangga di Kota Medan
Kota Medan sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia berpenduduk 2.036.185 orang pada tahun 2005 memiliki luas wilayah yang kecil tetapi memiliki penduduk yang paling besar, dan menurut survei yang dilakukan pada tahun 2000, penduduk siang hari Kota Medan mencapai 2,036,185 yang hampir meliputi sepertiga dari penduduk Provinsi Sumatera Utara dari jumlah tersebut 306,470 bukan penduduk yang tetap sehingga secara resmi yang tercatat sebagai permanen residen adalah sebesar 1,904,273. Kepadatan penduduk adalah sekitar 8,339 orang per-kilometer persegi sehingga diklasifikasikan sebagai kota yang padat penduduk.
200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 PRM Tahun
Tabel 4.4. Perkembangan Jumlah Rumah Tangga Periode 1991-2005 Tahun Jumlah Rumah Tangga
(Jiwa) 1991 368,223 1992 377,021 1993 383,812 1994 388,979 1995 393,397 1996 394,857 1997 395,631 1998 396,043 1999 396,354 2000 396,724 2001 401,358 2002 409,142 2003 411,334 2004 412,024 2005 422,922 Sumber: BPS Medan, 2006
360000
370000
380000
390000
400000
410000
420000
430000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
JRT
Gambar 4.4. Perkembangan Jumlah Rumah Tangga Periode 1991-2005
Seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk maka jumlah rumah tangga di Kota Medan juga mengalami peningkatan dari tahun ke tahun ini dapat dilihat dari perkembangan jumlah penduduk di Kota Medan dari tahun 1991-2005 yang menggambarkan pertumbuhan jumlah rumah tangga di Kota Medan.
4.1.6. Perkembangan Harga Rata-rata Rumah Sederhana di Kota Medan Untuk harga rumah secara umum dipengaruhi oleh harga lahan. Makin tinggi harga lahan maka makin tinggi pula harga untuk pembelian satu unit rumah. Para
Tahun JRT (Jiwa)
developer bekerjasama dengan masing-masing Bank dalam transaksi penjualan
sebuah rumah.
Untuk satu unit harga rumah sederhana bisa berubah setiap waktunya sesuai dengan permintaan masyarakat yang dilakukan oleh para developer. Untuk rumah sederhana pada tahun 2005 Pemerintah menetapkan harga rata-rata rumah sederhana sebesar 50 juta rupiah per satu unit rumahnya dengan luas lahan 72 m2 yang memiliki
type 36, akan tetapi para developer menaikkan harga rumah sederhana tersebut dengan luas lahan yang lebih luas yang memiliki tipe yang sama.
Sejak tahun 2000 sampai 2005 harga rata-rata rumah sederhana mulai mengalami kenaikan dari harga 32 juta rupiah pada tahun 2000 dan 44 juta rupiah pada tahun 2005 dan pada tahun 2002 harga sempat turun kembali menjadi 32 juta rupiah setelah mengalami kenaikan harga pada tahun 2001 dengan harga 34 juta rupiah. Harga rata-rata Rumah Sangat Sederhana paling tinggi terjadi pada tahun 2005 pada harga 44 juta rupiah kurun waktu 2000-2005, akan tetapi untuk kurun waktu 1991-1999 harga Rumah Sangat Sederhana di Kota Medan paling tinggi terjadi pada tahun 1998 dikarenakan adanya krisis moneter secara umum di seluruh kawasan Indonesia dengan harga 24 juta rupiah. Di bawah ini harga rata-rata rumah Sangat Sederhana di Kota Medan periode 1991-2005 yang diambil dari Real Estate Indonesia dan Dinas Tarukim Provinsi Sumatera Utara.
Tabel 4.5. Perkembangan Harga Rata-rata Rumah Sangat Sederhana Per Unit Periode 1991-2005
Tahun Harga Rumah Sangat Sederhana (Rupiah) 1991 4,800,000 1992 4,000,000 1993 7,500,000 1994 6,500,000 1995 9,000,000 1996 5,500,000 1997 8,500,000 1998 24,000,000 1999 22,000,000 2000 32,000,000 2001 34,000,000 2002 32,000,000 2003 38,000,000 2004 41,000,000 2005 44,000,000
Gambar 4.5. Perkembangan Harga Rata-rata Rumah Sangat Sederhana Per Unit Periode 1991-2005
4.1.7. Perkembangan PDRB dan Pendapatan Perkapita di Kota Medan
Selama periode 2000-2005, perkembangan perekonomian Kota Medan ditandai oleh peningkatan PDRB atas dasar harga berlaku dari 18956 Milyar rupiah pada tahun 2000 menjadi 42.675 Milyar rupiah pada tahun 2005 atau mengalami peningkatan rata-rata 27% per tahun, hal ini berdasarkan tahun dasar perekonomian tahun 2000, akan tetapi berdasarkan tahun dasar perekonomian 1993 PDRB atas dasar harga berlaku ialah 4.382 Milyar rupiah pada tahun 1993 hingga tahun 1999 menjadi 10.922 Milyar rupiah atau mengalami peningkatan rata-rata 18,15% per tahun. 0 10 20 30 40 50 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 HR S S Tahun HRSS (Juta)
Pendapatan perkapita atas dasar harga berlaku pada tahun 2000, 8,79 juta rupiah dengan pertumbuhan 64,6% hingga tahun 2005 mencapai 18,37 juta rupiah dengan pertumbuhan 27,37% dengan rata-rata pertumbuhan pendapatan perkapita dengan angka 24,1% tiap tahunnya, berdasarkan tahun dasar perekonomian tahun 2000. Pendapatan perkapita selalu mengalami peningkatan setiap tahunnya. Mulai periode 1991 pendapatan perkapita tercatat 1,4 juta rupiah hingga mencapai 5,3 juta rupiah pada tahun 1999 dengan pertumbuhan rata-rata 18,8% setiap tahunnya. Pertumbuhan pendapatan perkapita tertinggi terjadi pada tahun 1993 dengan tingkat pertumbuhan 42,76% dan pertumbuhan pendapatan perkapita yang terendah terjadi pada tahun 1992 dengan tingkat pertumbuhan 3,88% PDRB dan pendapatan
perkapita atas dasar harga berlaku di Kota Medan dapat dilihat pada data tabel di bawah ini periode 1991-2005.
Tabel 4.6. Perkembangan PDRB dan Pendapatan Perkapita Atas Dasar Harga Berlaku di Kota Medan Periode 1991-2005
Tahun PDRB ADH Berlaku (Jutaan Rupiah) Pendapatan Regional Per Kapita (Rupiah) Pertumbuhan Pendapatan Perkapita (%) 1991 2,944,341 859096 - 1992 3,447,340 959981 3.88% 1993 4,382,251 2378685 42.76% 1994 5,094,032 2510107 13.58% 1995 5,866,716 2643961 11.45% 1996 6,402,013 2891037 8.50% 1997 7,031,630 3108491 8.27% 1998 9,737,645 2542816 37.10% 1999 10,922,094 2630200 25.29% 2000 18,956,579 2769614 64.60% 2001 22,200,779 2880558 14.87% 2002 25,222,514 2952938 11.80% 2003 28,670,902 3057509 12.25% 2004 33,115,347 3212292 13.85% 2005 42,675,986 3336313 27.37%
Gambar 4.6. Perkembangan PDRB Atas Dasar Harga Berlaku di Kota Medan Periode 1991-2005
Berdasarkan data Tabel 4.6 di atas, diketahui bahwa penataan kembali perekonomian agar menjadi lebih baik setelah pertengahan tahun 2000 yang sempat mengalami penurunan yang tajam pada tahun 1998-1999 dapat dikatakan cukup berhasil yang ditandai oleh pertumbuhan positif di berbagai sektor/subsektor lapangan usaha. Pendapatan perkapita merupakan indikator makro ekonomi yang penting lainnya yang menggambarkan tingkat kemakmuran penduduk Kota Medan, akan tetapi masih banyak tingkat jumlah penduduk yang miskin sebagai dampak proses pembangunan kota yang dilaksanakan.
0 10000000 20000000 30000000 40000000 50000000 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 P D RBHB Tahun PDRBHB (Juta Rupiah)
4.2. Pembahasan
