BAB IV ADA HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
C. Kepemilikan Bagi Pemegang Hak Rumah Susun …
Dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 padal Pasal 1 dijelaskan bahwa “Rumah susun dapat dibangun di tanah negara dengan hak pengelolaan dilimpahkan kepada pemegangnya. Pengaturan tentang tanah untuk untuk pembangunan rumah susun dapat dibangun di atas tanah dengan:
a. Hak milik
b. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara
c. Hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan Subjek Hak Milik yaitu:
1. Warga negara Indonesia
2. Badan-badan hukum yang ditunjuk meliputi:
a. Bank-bank negara b. Koperasi pertanian c. Badan-badan sosial d. Badan-badan keagamaan
Hak milik merupakan hak paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain
90 Herman Hermit, Komentar Atas Undang-Undang Rumah Susun, Hal 53.
84
di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut, yang hampir sama dengan kewenangan Negara (sebagai penguasa) untuk memberikan hak atas tanah kepada warganya.91
Hak milik dalam penjelasan Pasal 20 UUPA merupakan hak yang terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, kata-kata terkuat dan terpenuh bermaksud untuk membedakannya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan lain-lainya yaitu menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dipunyai orang, hak miliklah yang terkuat dan terpenuh.92
Hak guna bangunan merupakan salah satu hak-hak yang bersifat primer, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas tanah, perkembangan Hak Guna Bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peranan penting kedua, setelah Hak Guna Usaha. Hal ini disebabkan Hak Guna Bangunan merupakan pendukung sarana pembangunan perumahan yang saat ini sedang berkembang pesat.93 Hak primer atas tanah adalah hak yang diberikan kepada seseorang/badan hukum yang pertama kali melalui hak bangsa Indonesia dan diperoleh secara original melalui permohonan hak kepada Negara.94
Hak Guna Bangunan menurut Pasal 35 UUPA merupakan Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun. Perpanjangan jangka waktu atau pembaruan
91 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-hak atas Tanah, (Jakarta: Kencana), 2008, Hal 30.
92 Tampil Anshari Siregar, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Bagan, Hal. 152
93 Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika), 2006, Hal.116
94Tampil Anshari Siregar, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Bagan, Hal. 152
Hak Guna Bangunan ini atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan.95
Subjek Hak Guna Bangunan yaitu:
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.
HGB atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk. HGB atas Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).96
A.P Parlindungan membagi Hak Pakai menjadi 3 jenis yaitu Hak Pakai Privat, Hak Pakai Publiekrechtelijk dan Hak Pakai yang terjadi dengan seseorang pemegang Hak Milik.97 Hak Pakai Publiekrechtelijk merupakan Hak Pakai Khusus yang diperuntukkan bagi instansi pemerintah pusat/daerah, untuk perwakilan asing/organ PBB dan untuk usaha sosial dan keagamaan.98
95 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, (Jakarta:Prenada Media), 2005, Hal 108
96 Serafianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani dan Cita Yustisia Serfiyani, Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti, Hal. 33.
97 A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung: Mandar Maju), 2009, Hal. 42
98 Ibid
86
Subjek Hak Pakai yaitu:99 a. Warga Negara Indonesia
b. Orang-orang asing berkedudukan di Indonesia
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Subjek Hak Pakai ditambah dengan Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen, dan Pemerintah Daerah, Badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing di Indonesia.100
Subjek Hak Pengelolaan:
1. Departemen-departemen dan instansi pemerintah
2. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, yang seluruhnya modal dimiliki oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang bergerak dalam kegiatan Perusahaan Industri (Industri Estate) dan Pelabuhan.
Saat ini terdapat beberapa contoh Lembaga pemerintah sebagai subjek hak pengelolaan, antara lain departemen transmigrasi untuk tanah transmigrasi, Pemerintah Daerah untuk pasar tradisional, Kawasan industri, BUMN seperti PT Pelindo untuk pelabuhan, Perumans untuk perumahan rakyat, Badan otorita seperti Otorita Batam.101
99 Affan Mukti, Pembahasan Undang-Undang Pokok Agraria, (Medan: USU Press), 2010, Hal. 131.
100 Martin Roestamy, Kepemilikan Properti Bagi Asing, (Bandung: Alumni), 2011, Hal. 41
101 Muhammad Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Bandung: Mandar Maju), 2008, Hal.349.
Peraturan Menteri Dalam Negeri menyatakan luasnya Hak Pengelolaan tersebut, yaitu:102
1. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan
2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya
3. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut.
Jika rumah susun dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai perundang-undangan yang berlaku.
Cara memperoleh tanah yang diperlukan untuk membangun rumah susun yang bersangkutan sudah ada pengaturannya dalam peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. Ada 4 cara yang dapat ditempuh untuk memperoleh tanah yang diperlukan:103
1. Permohonan hak (baru) atas tanah;
2. Jual Beli
3. Pembebasan tanah yang wajib diikuti dengan permohonan hak baru
4. Pencabutan hak yang wajib diikuti dengan permohonan hak baru
102 A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju), 1994, Hal. 25
103 Adrian Sutedi, Op. Cit., Hal.206
88
Cara perolehan dari tanah tersebut di atas tergantung pada status hukum atas tanah terebut, jika tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (Tanah Negara Bebas) maka bisa dilakukan permohonan hak, pencabutan hak dapat dilakukan untuk kepentingan umum, pembangunan rumah susun sederhana merupakan salah satu kepentingan umum sebagaimana dicantumkan dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, pada pasal 5 ada penambahan tujuh bidang lagi salah satunya adalah rumah susun sederhana.104
Pembelian sarusun harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah bersama, maka jika tanah bersama tersebut berstatus Hak Milik dan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan yang boleh membelinya terbatas pada perorangan Warga Negara Indonesia, sedangkan Warga Negara Asing maupun Badan Hukum Asing hanya dapat memiliki sarusun di atas Tanah Hak Pakai.
Hak atas tanah mana yang paling tepat untuk rumah susun yang akan dibangun tergantung pada status penyelenggaraan pembangunannya BUMN maka hak atas tanah yang sesuai adalah hak pengelolaan, atau jika koperasi maka tanah yang sesuai adalah hak milik.105 Namun pada umumnya pengembang memilih mendirikan sarusun di atas tanah Hak Guna Bangunan.106 Pemilih Hak Guna Bangunan dikarenakan jangka waktu yang lebih lama.
104 Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Pencabutan Hak, Pembebasan, dan Pengadaan Tanah, (Bandung:
Mandar Maju), 2011, Hal. 58
105Adrian Sutedi, Op. Cit., Hal.207
106 M. Rizal Alif, Op. Cit, Hal 139
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (bagian dari Rumah Susun) bukanlah macam hak atas tanah, melainkan hak milik atas fisik satuan rumah susun, namun tetap merupakan objek pendaftaran tanah yang wajib disertifikatkan dengan akta pemisahan.107
Khusus pengalihan sarusun umum kepada pihak lain hanya dapat dilakukan dalam hal:
1. Pewarisan
2. Perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; atau
3. Pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang.
Sertifikat tanah Hak Milik berbeda dengan Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, sertifikat hak milik wajib berisikan 2 bagian utama yaitu Buku Tanah dan Surat Ukur. Sedangkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun harus berisikan 4 bagian utama yaitu: Salinan buku tanah, salinan surat ukur atas hak tanah bersama, gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki dan pertelaan/uraian mengenai besarnya hak pemilik atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan.108
Calon pembeli dari suatu rumah susun sebaiknya jangan terkecoh dengan istilah “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Penaggalan kata Hak Milik tersebut dapat membuat orang memiliki anggapan keliru bahwa
107 Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, Op. Cit, Hal. 32
108 Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, Op. Cit, Hal. 33
90
strata title identik dengan Hak Milik dimana jangka waktu yang diberikan tidak terbatas, padalhan jangka waktu strata title adalah sama dengan jangka waktu hak atas tanah bersamanya.109 Maka apabila rumah susun dibangun di atas Hak Guna Bangunan maka jangka waktunya adalah 20 tahun dan dapat diperpanjang 30 tahun, dengan demikian pada tahun ke-20 pemilik rumah susun wajib bersama-sama memperpanjang haknya.
Selain itu, jika sebelumnya rumah susun dapat dibangun di atas tanah hak (hak milik, HGB atau hak pakai) dan tanah HPL, dalam perkembangannya selain dapat dibangun di atas hak milik, tanah HGB dan hak pakai di atas tanah negara, maupun tanah HGB atau hak pakai di atas tanah HPL, rumah susun juga dapat dibangun dengan cara memanfaatkan wakaf.
Dimungkinkannya penggunaan tanah wakaf untuk rumah susun umum didasarkan pada ketentuan Pasal 18 UU Rumah Susun. Hanya saja, rumah susun yang dapat dibangun di atas tanah wakaf harus berupa rumah susun umum yaitu rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Dasar pemikiran dari pemanfaatan tanah wakaf untuk rumah susun umum adalah agar harga jual rumah susun tersebur menjadi lebih murah dan dapat dijangkau oleh MBR.
Dalam pemanfaatan tanah wakaf untuk rumah susun, Pasal 20 UU Rumah Susun secara tegas menetapkan bahwa pemanfaatan tanah wakaf dapat dilakukan secara sewa atau kerjasama pemanfaatan yang sesuai dengan prinsip-prinsip Syariah dan ketentuan undang-undang yang
109 Adrian Sutedi, Op. Cit., Hal.142
berlaku serta sepanjang dengan Ikrar Wakaf. Untuk pemanfaatan tanah wakaf dengan cara sewa, UU Rumah Susun sudah menetapkan tidak mengatur lebih lanjut tentang bagaimana bentuk kerjasama pemanfaatan tanah wakaf.
Ditambah lagi, peraturan pelaksana dari UU Rumah Susun baik dalam bentuk PP maupun Peraturan pelaksana lainnya juga belum terbentuk. Kerjasama antar pemerintah dan Badan Usaha sendiri dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Daerah, yang sebagaian atau seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan resiko diantara para pihak.
Untuk proyek infrastruktur yang dibangun di atas tanah milik Negara/Daerah maupun diatas tanah HPL dapat dilakukan dengan cara sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna, kerjasama penyediaan infrastruktur yang pengaturannya tertuang dalam Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2004 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah.
Pola Bangun Guna Serah atau yang biasa dikenal dengan Build Operate and Transfer (BOT) banyak digunakan oleh banyak negara termasuk Indonesia. BOT adalah perjanjian yang melibatkan pihak investor selaku penyandang dana untuk pembangunan fisik proyek dan pihak pemilik tanah yaitu masyarakat atau perorangan yang memiliki tanah strategis atau pihak pemerintah sebagai pemilik hak eksklusif atau
92
pemegang hak pengelolaan atau juga masyarakat hukum adat sebagai pemegang hak ulayat.110
Dengan Kata lain, pihak-pihak dalam BOT dapat berupa individu dan individu, individu dengan pemerintah, swasta dengan pemerintah atau swasta dengan swasta. Bahwa BOT merupakan bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian BOT dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah jangka waktu perjanjian berakhir.111
Dapat disimpulkan bahwa pola kerjasama pemanfaatan tanah wakaf untuk rumah susun umum dapat dilakukan dengan menggunakan pola BOT yang didasarkan pada akad musyarakah dengan pertimbangan belum terbentuknya peraturan perundangan-undangan yang mengatur kerjasama pemanfaatan tanah wakaf untuk rumah susun umum.
Pertimbangan lainnya, penggunaan pola BOT tanah wakaf dengan akad musyarakah merupakan pelaksanaan atas perintah Pasal 20 UURS bahwa kerjasama pemanfaatan tanah wakaf untuk rumah susun umum harus sesuai dengan peraturan perundang- undangan dan prinsip syariah.
Meskipun demikian, tidak bisa dihindari akan muncul perbedaan pendapat tentang boleh tidaknya BOT tanah wakaf untuk rumah susun umum. Sebab ada sebagian pendapat yang mengatakan bahwa sebidang
110 Anita Kamilah. Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT) Membangun Tanpa Harus Memiliki Tanah (Perspektif Hukum Agraria, Hukum Perjanjian Dan Hukum Publik), Bandung: Keni Media, 2012, Hal 115.
111 Ima Oktorina. Kajian Tentang Kerjasama Pembiayaan dengan Sistem BOT dalam Revitalisasi Pasar Tradisional, Semarang : Universitas Diponegoro, 2010, Hal. 12.
anah hak milik yang sudah diwakafkan tidak bisa diubah peruntukannya dan menyimpang dari ikrar wakafnya. Namun, ada beberapa alasan yang menjadi dasar pemikiran mengapa tanah wakaf dapat dikerjasamakan untuk rumah susun umum, yaitu :
1. Tanah wakaf yang dikerjasmakan dengan pola BOT merupakan tanah wakaf yang tidak atau kurang produktif.
2. Ketentuan undang-undang yang memperbolehkan perubahan peruntukan tanah wakaf
Mengenai pelaksanaan BOT tanah wakaf untuk rumah susun umum, karena belum ada ketentuan hukum yang khusus mengatur hal tersebut, maka untuk mengisi kekosongan hukum dapat digunakan mekanisme yang terdapat dalam Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2004 tentang Pemanfaatan Tanah Milik Negara/Daerah.
D. HAMBATAN DAN SOLUSI DALAM PELAKSANAAN