BAB IV ANALISA PERANCANGAN
4.5 Kesimpulan
a. Kantor Sewa ini menggunakan pola massa bangunan tunggal dengan hubungan kegiatan dan pengelompokan kegiatan jelas, mudah dikontrol, orientasi banguan jelas, dan efisiensi pelayanan lebih cepat.
b. Bentuk bangunan kantor adanya perpaduan bentuk bujur sangkar dengan lingkaran, karena dari kriteria kesesuaian bentuk site, orientasi bangunan, efisiensi ruang dan kesan yang ingin dicapai cukup cocok untuk bangunan kantor.
c. Kantor ini memakai struktur rigid frame dengan baja karena kantor ini memiliki lantai dibawah 30 lantai.
d. Kantor ini memiliki sistem utilitas yang meliputi elektrikal, plumbing, pengkondisian udara, dan sistem kebakaran.
e. Kantor ini menerapkan arsitektur hijau/tropis, seperti:
Proteksi terhadap bagian luar bangunan dengan penggunaan
shading and over hang, double facade.
Roof garden.
Natural Ventilation Design untuk sirkulasi udara secara alami denga cross ventilation.
Cool Pain for Facade.
Efesiensi terhadap energi cahaya (lampu) dengan penggunaan cahaya matahari alami.
Penggunaan lampu hemat energi.
Penanaman tumbuh-tumbuhan.
Tempat penyimpanan air hujan yang kemudian dapat dimanfaatkan dalam bangunan.
Tempat penampungan air hujan untuk dialirkan ke tanaman.
BAB V
KONSEP PERANCANGAN
5.1 Konsep Perancangan Tapak
5.1.1 Zona Ruang Luar
Dalam zona ruang luar, ada faktor-faktor yang menjadi perhatian utama dalam perancangan site, yaitu sirkulasi kendaraan, pedestrian (sirkulasi pejalan kaki), dan sirkulasi loading dock, vegetasi yang dirancang untuk pengarah jalan atau sebagai pembatas, dan lahan parkir untuk mobil dan motor.
Pintu masuk utama gedung kantor melalui jalan raya ke bandara, dimana jalan ini merupakan jalan utama yang dilalui oleh kendaraan dan aksesnya yang mudah dan terintegrasi dengan kargo bandara.
Gambar 5.1 Zona Site
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
5.1.2 Sirkulasi Ruang Luar
Jalur sirkulasi yang aman, nyaman dan menerus menjadi prioritas dalam perancangan sirkulasi pedestrian. Pedestrian yang demikian akan mendorong orang untuk berjalan kaki untuk menuju ke tempat-tempat publik di sekitar site sehingga mengurangi pemakaian kendaraan dan mengurangi polusi.
Sirkulasi kendaraan dirancang agar mudah dilalui pengguna kantor maupun pengunjung yang datang ke kantor . Sirkulasi kendaraan mulai masuk dan keluar sama-sama dari dan ke jalan raya bandara.
Gambar 5.2 Sirkulasi Ruang Luar
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
5.2 Konsep Perancangan Bangunan
5.2.1 Massa Bangunan
Gambar 5.3 Bentuk Massa Bangunan
Faktor utama dalam pembentukan massa bangunan adalah bentuk site yang memanjang dari arah selatan ke utara dan lokasi site yang berada di jalan raya ke bandara. Bangunan dirancang dengan tower plan dengan sistem open layout pada lantai-lantai sewanya yang memudahkan penyewa untuk mengolah ulang rancangan ruang sewanya.
Pada bentukan massa (Gambar 2.3) juga memudahkan pergerakan udara (sistem ventilasi alami), kemudian disusun bertingkat dengan jumlah 7 lantai bagi penghuni bangunan. Susunan bertingkat ini juga menguatkan orientasi awal bangunan terhadap jalan.
5.2.2 Zona Dalam Bangunan
Gambar 5.4 Zona Dalam Bangunan
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
Gambar 5.5 Zona Pada Lantai 1
Gambar 5.6 Zona Pada Lantai 2 dan Lantai Tipikal 3-5
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
Fasilitas-fasilitas penunjang kantor sewa yang sifatnya lebih publik, seperti kantin/food court, coffee shop, terletak di lantai dasar atau lantai satu, sedangkan unit-unit kantor sewa yang sifatnya privat terletak di lantai-lantai di atasnya dua sampai tujuh.
5.2.3 Sirkulasi Dalam Bangunan
Pada bentuk ini, ruang-ruang di setiap lantai dicapai melalui suatu jalur sirkulasi vertikal yang terletak di bagian tengah bangunan, dengan pembagian ruang-ruang tipikal di setiap lantainya dengan akses yang merata ke semua bangunan atau untuk mendapatkan keseimbangan pencapaian ke semua sudut lantai dalam bangunan, sedangkan sirkulasi secara horisontal dirancang jelas dan terarah.
Gambar 5.6 Sirkulasi Horizontal Pada Lantai
Gambar 5.7 Sirkulasi Vertikal Pada Bangunan
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
5.3 Konsep Perancangan Struktur Bangunan
5.3.1 Struktur dan Konstruksi
Struktur utama bangunan berupa kolom-kolom yang berpola grid. Sistem struktur ini dipilih karena ideal untuk bangunan 20 lantai ke bawah. Dengan struktur ini maka dapat disusun layout ruang-ruang dalam yang lebih efisien. Pola grid yang digunakan dengan ukuran disesuaikan.
Gambar 5.8 Pola Grid
5.3.2 Pemilihan Jenis Struktur, Bahan, dan Sistem Struktur
Bangunan menggunakan structure rigid frame, yang memiliki kemampuan untuk menahan gaya pada arah vertikal dan horizontal. Sistem struktur ini dipilih karena ideal untuk bangunan 20 lantai ke bawah. Dengan struktur ini maka dapat disusun layout ruang-ruang dalam yang lebih efisien.
Struktur rigid bereaksi terhadap beban lateral, terutama melalui lentur balok dan kolom. Dan pada inti bangunan memuat sistem-sistem mekanis dan transportasi secara vertikal. Keuntungan dari struktur ini mudah pelaksanaan, tahan gempa, dan ekonomis, bukaan dan pembagian ruang lebih bebas karena dinding hanya sebagai struktur pengisi.
5.3.3 Metoda Membangun dan Tahapan Pembangunan
5.4 Konsep Dasar (Penerapan Tema Pada Bangunan)
5.4.1 Orientasi Bangunan
Orientasi bangunan menghadap ke arah selatan, karena adanya akses masuk bangunan dari jalan raya di depan site. Dari bentuk massa bangunan (Gambar 5.3) adanya sisi terluas bangunan/luas penampang bangunan di sisi timur dan barat yang akan banyak terkena sinar matahari, sehingga perlu dirancang dengan baik pada sisi timur dan barat bangunan sesuai dengan tema yang diterapkan.
5.4.2 Bekerja sama dengan iklim
Proteksi terhadap bagian luar bangunan dengan penggunaan shading and over hang dapat melindungi fasad bangunan dari panas yang berlebihan,
double facade berfungsi sama dengan penggunaan shading dan dapat memperindah fasad bangunan bila didesain dengan baik.
Roof garden dapat membantu merendahkan temperatur dan menyimbangkan udara dalam ruangan.
Natural Ventilation Design untuk sirkulasi udara secara alami denga
cross ventilation.
Cool Pain for Facade untuk mengurangi radiasi sinar matahari yang masuk ke dalam bangunan.
5.5 Konsep Perancangan Utilitas Bangunan
Sistem sentralisasi digunakan dalam bangunan kantor ini. Jaringan utilitas dipusatkan dalam suatu pusat distribusi yang bisa disebut “ core utility “ ( pusat utilitas ).
Gambar 5.9 Sistem Sentralisasi
Sumber: Stephen Mullin, Planning Office Space 1992
Core
Core didalam bangunan. Struktur core menjadi satu dengan bangunan, core menjadi struktur utama, sebagai pengaku bangunan. Selain itu, jarak pencapaian dari bagian-bagian bangunan relatif sama , menguntungkan dalam perencanaan jaringan utilitas.
Gambar 5.10 Core didalam bangunan
5.5.1 Sistem Penyediaan Air Bersih
Kebutuhan akan air bersih didasarkan atas pertimbangan dari kapasitas kebutuhan pemakai bangunan, sumber air bersih lingkungan yang ada, karakteristik pemakai air bersih, dan sistem distribusi yang digunakan.
Sistem penyediaan air bersih dapat dilakukan dengan menggunakan sumber air bersih PAM ( Perusahaan Air Minum). Untuk mendistribusi air bersih, air yang berasal dari sumber air ditampung terlebih dahulu pada tangki bawah kemudian dipompa ke atas, untuk selanjutnya disalurkan ke setiap lantai di bawahnya dengan memanfaatkan gravitasi dan dibantu dengan pompa tekan.
Gambar 5.1 Diagram Skematik Air Bersih
Sumber : www.google.com/diagram skematik utilitas
5.5.2 Pengolahan Limbah
Penanggulangan air kotor memerlukan pengolaha yang baik dengan mempertimbangkan kesehatan lingkungan dalam dan luar bangunan(terutama bau tidak sedap atau polusi udara), efektifitas dan efisiensi pengolahan, keamanan, dan kenyamanan pemakai bangunan.
Gambar 5.2 Diagram Skematik Air Limbah Padat dan Cair
Sumber : www.google.com/diagram skematik utilitas
5.5.3 Sistem Penanggulangan Kebakaran
5.5.4 Ssitem Elektrikal
Sumber daya listrik utama bangunan berasal dari PLN melalui jaringan listrik kota.
Gambar 5.3 Diagram Skematik Sistem Elektrikal
Gambar 5.4 Diagram Skematik Sistem Telepon
Sumber : www.google.com/diagram skematik utilitas
5.5.5 Sistem Transportasi Vertikal
Transportasi vertikal pada bangunan kantor ini menggunakan lift yang terletak pada inti bangunan.
Gambar 5.11 Transportasi Vertikal
Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2016
5.5.6 Sitem Penangkal Petir
Prinsip dasar sistem penangkal petir adalah menyediakan jalur menerus dari logam yang menyalurkan petir ke tanah pada saat terjadi sambaran petir pada bangunan. Instalasi Penangkal Petir adalah instalasi suatu sistem dengan
komponen-komponen dan peralatan-peralatan yang secara keseluruhan berfungsi untuk menangkap petir dan menyalurkan ke tanah.
Gambar 5.12 Inti Pusat Bangunan
Sumber: Panduan Sistem Bangunan Tinggi
Sistem penangkal petir yang digunakan adalah Penangkal Petir Sistem Thomas. Sistem Thomas mempunyai jangkauan perlindungan bangunan yang lebih luas, dengan tiang penangkap petir dan sistem pengebumiannya. Penangkap petir adalah penghantar-penghantar di atas atap berupa eletroda logam yang dipasang tegak dan elektroda logam yang dipasang mendatar, sedangkan sistem pengebumian adalah suatu sistem dengan elektroda-elektroda pengebumian yang saling berhubungan dengan penghantar pengebumiannya, dan berfungsi untuk menyebarkan arus petir di dalam tanah.
Gambar 5.13 Penangkap Petir dan Pengebumian Sistem Thomas
BAB VI
GAMBAR PERANCANGAN
6.1 Gambar Arsitektural
6.1.1 Perspektif
a. Ekterior
Gambar 6.1 Perspektif mata manusia
b. Interior
Gambar 6.3 Interior Coffee Shop
Gambar 6.4 Interior Kantin (kiri) dan Lobby Office (kanan)
6.1.2 Site Plan
6.1.3 Ground Plan
6.1.4 Denah
a. Denah Lantai 1
b. Denah Lantai 2
c. Denah Lantai 3-7
d. Denah Roof Top
6.1.5 Tampak
a. Tampak Depan (Selatan)
b. Tampak Belakang (Utara)
c. Tampak Samping Kanan (Timur)
d. Tampak Samping Kiri (Barat)
6.1.6 Potongan
a. Potongan A-A’
b. Potongan B-B’
6.2 Gambar Struktural
6.2.1 Pondasi
6.2.2 Pembalokan
a. Pembalokan Lantai 2
b. Pembalokan Lantai 3-7
6.2.3 Detail
a. Jendela
b. Core dan Lantai
c. Pondasi
6.3 Gambar Utilitas
6.3.1 Elektrikal
a. Elektrikal Lantai 1
b. Elektrikal Lantai 2
c. Elektrikal Lantai 3-7
d. Elektrikal Roof Top
6.3.2 Plumbing
a. Plumbing Lantai 1
b. Plumbing Lantai 2
c. Plumbing Lantai 3-7
d Plumbing Roof Top
6.3.3 Sistem Kebakaran
a. Sistem Kebakaran Lantai 1
b. Sistem Kebakaran Lantai 2
c. Sistem Kebakaran Lantai 3-7
6.3.4 Penghawaan
a. Penghawaan Lantai 1
b. Penghawaan Lantai 2
c. Penghawaan Lantai 3-7
d. Penghawaan Roof Top
6.3.5 Telepon
a. Telepon Lantai 1
b. Telepon Lantai 2
c. Telepon Lantai 3-7
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Terminologi Judul
Kantor
Kantor, berasal dari bahasa Belanda“kantoor” , adalah sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.
Menurut Cyril M. Harris dalam bukunya “Dictionary of Architecture and
Construction” , kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan professional ataupun administrasi dan tidak ada bagian yang dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pembersih kantor.
Sewa atau rent berarti perjanjian peralihan hak milik dari bangunan, tanah dan lain-lain, selama jangka waktu tertentu dan biasanya dengan pembayaran pada waktu tertentu pula.
Kantor Sewa
Jadi, dapat ditarik kesimpulan bahwa kantor sewa adalah suatu wadah atau tempat (bangunan) komersial dengan fungsi utama menyediakan ruang usaha untuk mewadahi kegiatan bisnis dengan pelayanan profesional dengan cara menyewakan lantai (ruangan) kepada pihak-pihak yang memerlukan demi kelancaran kerjanya selama jangka waktu tertentu disertai dengan pembayaran pada waktu tertentu pula.
2.2 Tinjauan Umum
Bisnis pengiriman atau pengangkutan barang melalui angkutan udara (kargo) memiliki prospek usaha yang sangat strategis. Jumlah peningkatan akan pengangkutan/pengiriman barang melalui angkutan udara mempengaruhi peningkatan jumlah perusahaan yang terkait dalam sektor perusahaan jasa, persewaan, dan keuangan.
Tabel 2.1 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal Domestik
T
Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan Udara- Kementerian Perhubungan
Tabel 2.2 Produksi Angkutan Udara Niaga Berjadwal International
Sumber: Direktorat Jendral Perhubungan Udara- Kementerian Perhubungan
Tabel 2.3 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Luar Negeri di Lima Bandar Udara Utama
Tabel 2.4 Lalu Lintas Penumpang dan Barang Angkutan Udara Penerbangan Dalam Negeri di Lima Bandar Udara Utama
Sumber: Laporan dari PT. Angkasa Pura I, II
Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi jumlah barang (ton) yang akan ada pada Bandara Kualanamu sampai pada tahun 2025.
x= . − . + . − . + . − . + . − . + . − .
x= − . + + + . + .
= . = ton
x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah P = P + n. x
P − =p + − . �)
Tabel 2.5 Prediksi Jumlah Barang Pada Kargo Bandara Kualanamu, 2009-2025
Tahun Jumlah (Ton)
2009 12.096 2010 13.681 2011 16.168 2012 16.867 2013 17.373 2014 16.241 2015 17.070 2016 17.899 2017 18.728 2018 19.557 2019 20.386 2020 21.215 2021 22.044 2022 22.873 2023 23.702 2024 24.531 2025 25.360 2.2.1 Tenaga Kerja
Tenaga kerja adalah modal bagi geraknya roda pembangunan. Jumlah dan komposisi tenaga kerja akan terus mangalami perubahan seiring dengan berlangsungnya proses demografi. Bagian dari tenaga kerja yang aktif dalam kegiatan ekonomi disebut angkatan kerja. Jumlah penduduk Deli Serdang yang merupakan angkatan kerja, didasarkan pada hasil Sakernas bulan Agustus 2014, ada sebanyak 898.033 jiwa yang terdiri dari 835.162 jiwa terkategori bekerja dan sebesar 62.871 jiwa terkategori mencari kerja dan tidak bekerja (pengangguran terbuka), sedangkan dan pada kondisi 2013, terdapat 754.454 jiwa terkategori bekerja dan sebesar 61.529 jiwa terkategori mencari kerja dan tidak bekerja (pengangguran terbuka).
Tabel 2.6 Penduduk Yang Bekerja di Deli Serdang (%) Uraian 2012 2013 2014 Sektor pertanian 19,12 16,95 17,01 Sektor industri pengolahan 14,59 13,37 13,90 Sektor konstruksi 22.14 24,71 22,75 Sektor perdagangan, hotel, dan restoran
18,54 18,88 18,89
Sektor jasa kemasyarakatan
17,28 17,96 18,74
Sektor lainnya *) 8,33 8,13 8,71
Keterangan: *) Sektor lainnya: (Pertambangan dan Penggalian, Listrik, Gas dan Air, Angkutan, dan Komunikasi, Keuangan, Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan, Tanah Dan Jasa Perusahaan)
Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014
Berdasarakan tabel diatas akan diprediksi presentase jumlah pekerja di bidang Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, Usaha Persewaan Bangunan sampai pada tahun 2025.
x= , − , + , − ,
x= , + − , = , = , %
x=rata-rata kenaikan per tahun, maka prediksi pada tahun 2025 adalah P = P + n. x
P − =p + − . �)
P = , + . ,
P = , + ,
P = , % (prediksi pada tahun 2025),
maka dapat ditentukan jumlah tenaga kerja yang bekerja di sektor Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan.
Tabel 2.7 Jumlah Tenaga Kerja Kabupaten Deli Serdang Tahun Jumlah Penduduk
(Orang)
Bekerja (Orang)
Mencari Kerja dan Tidak Bekerja (Orang)
2014 898.033 835.162 62.871
2013 815.983 745.454 61.529
Sumber: Statistika Daerah Kabupaten Deli Serdang 2015 dan 2014
Jumlah Penduduk yang bekerja, adalah: a = 835.162 - 754.545 = 80.708 x = .
. � % = , % = 0,0966
Untuk memproyeksikan jumlah pekerja di Deli Serdang pada tahun 2025, menggunakan rumus Eksponensial yang dipakai.
Perhitungan dengan Eksponensial menggunakan rumus matematis sebagai berikut:
P = P + �
Dimana:
P : Jumlah Pekerja Tahun Ke − n P : Jumlah Pekerja Awal
r: Rata-rata Pertumbuhan Pekerja n: Jumlah Tahun
P − =p + . −
P = . ,
P = . ,
P = . . orang (prediksi tahun 2025)
Maka banyaknya pekerja yang bekerja di sektor Jasa Perusahaan, Keuangan, Asuransi, dan Usaha Persewaan Bangunan, adalah:
,
� . . orang = . orang (prediksi tahun 2025)
Pertumbuhan tenaga kerja yang kurang diimbangi dengan pertumbuhan lapangan kerja akan menyebabkan tingkat kesempatan kerja cenderung menurun. Jumlah penduduk yang bekerja tidak selalu menggambarkan jumlah kesempatan kerja yang ada. Hal ini dikarenakan sering terjadinya mismatch dalam pasar kerja. Pada tahun 2014, dari total angkatan kerja sebesar 898.033 orang, sekitar 93 persen dari mereka telah bekerja dan sekitar 7 persen dari mereka tidak bekerja.
Gambar 2.1 Presentase Jumlah Penduduk Bekerja Per Sektor 2014 (%)
Sumber: BPS Kabupaten Deli Serdang
2.2.3 Perkembangan Ekonomi Kab. Deli Serdang
2.2.4 Perkembangan Keuangan, Persewaan, dan Perusahaan Jasa
a. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Laju pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang pada tahun 2014 mengalami perlambatan bila dibandingkan dengan tahun 2013. Berdasarkan perhitungan PDRB atas harga konstan 2010, laju pertumbuhan ekonomi Kabupaten Deli Serdang tahun 2014 adalah sekitar 7,67 persen. Nilai PDRB atas harga konstan 2010 pada tahun 2013 adalah 51.892,42 milyar rupiah, pada tahun 2014 meningkat menjadi 55.870,48 milyar rupiah.
b. Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Per Kapita
Secara umum pendapatan setiap penduduk Kabupaten Deli Serdang dicerminkan oleh PDRB per kapita. Besarnya PDRB per kapita atas dasar harga berlaku meningkat dari 31,35 juta rupiah pada tahun 2013 menjadi sekitar 34,94 juta rupiah pada tahun 2014, sedangkan PDRB per kapita Kabupaten Deli Serdang pada tahun 2014 bila dilihat berdasrkan harga konstan 2010 meningkat menjadi 28,15 juta rupiah dari sebesar 26,75 juta rupiah pada tahun sebelumnya.
Tabel 2.8 Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Yang Bekerja Menurut Lapangan Usaha Utama Dan Jenis Kelamin
Tabel 2.9 Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (Milyar)
Tabel 2.10 Laju Pertumbuhan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (Persen)
Tabel 2.11 Indeks Perkembangan Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Deli Serdang Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Lapangan Usaha (2010=100)
Berdasarkan tabel-tabel diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa:
Urutan jumlah penduduk yang bekerja menurut lapangan usaha utama di Kabupaten Deli Serdang,
Jumlah tenaga kerja di sektor Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan Bangunan, Tanah, dan Jasa Perusahaan . orang (prediksi tahun 2025).
Jika dilihat dari banyaknya penduduk menurut kecamatan dan status kewarganegaraan 2014, Kecamatan Batang Kuis berada pada urutan ke-11.
Berdasarkan penduduk berumur 15 tahun keatas yang bekerja menurut lapangan usaha utama di Kabupaten Deli Serdang, dalam kategori “Keuangan, Asuransi, Usaha, Persewaan Bangunan, Tanah, dan Jasa Perusahaan” berada di urutan ke-7 (21.909 orang) dengan pekerja laki-laki lebih banyak daripada perempuan.
Produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis) meningkat setiap tahunnya hingga 2014.
Laju pertumbuhan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga konstan 2010 menurut lapangan usaha, kategori keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis)) mengalami naik dan turun setiap tahunnya hingga 2014.
Indeks perkembangan produk domestik regional bruto Kabupaten Deli Serdang atas dasar harga berlaku menurut lapangan usaha tahun 2010-2014, keuangan dan asuransi, real estate, dan jasa perusahaan (bisnis) meningkat setiap tahunnya hingga 2014.
2.2.5 Tinjauan Fungsi
Klasifikasi Gedung Perkantoran
Menurut KADIN (Kamar Dagang dan Industri), gedung perkantoran dibagi atas beberapa kategori, yaitu berdasarkan:
a. Tujuan usaha dan lingkungan bersama
Kantor administrasi pemerintah
Kantor administrasi perusahaan
Kantor administrasi sosial b. Kepemilikan
Milik pemerintah
Milik swasta
c. Sifat dari bangunan kantor
Kantor bersifat komersil
Bangunan kantor ini adalah bangunan kantor yang disewakan untuk memperoleh keuntungan materi. Klasifikasi kantor sewa dibedakan atas faktor jumlah lantai dan fasilitas perkantoran, sedangkan sistem pemanfaatan kantor sewa dilakukan dengan sistem hak milik untuk tiap lantai bangunan (strata title)
dan sistem sewa (leasing).
Kantor bersifat non komersil Sistem dan tujuan administrasi 1. Kantor profit
2. Kantor non profit Pemakaian bangunan kantor
1. Kantor untuk badan usaha sejenis 2. Kantor untuk berbagai bidang usaha Hirarki
1. Kantor induk / pusar 2. Kantor cabang
Sedangkan menurut L.Manaseh dan R.Cunliffe, kantor dapat dibagi menjadi 4 jenis, yaitu :
Commercial Office
Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran untuk umum (yang disewakan), perusahaan dagang (trading company), asuransi dan transportasi.
Industrial Office
Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.
Professional Office
Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran dengan jumlah modal yang digunakan relatif kecil.
Institutional / Governmental Office
Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanya digunakan waktu yang lama atau panjang.
Dari jenis-jenis kantor di atas dipilih jenis Commercial Office sebagai fungsi utama proyek ini.
A. Menurut Peruntukkannya
Klasifikasi kantor menurut peruntukannya:
1. Tenant Owned Office Building
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh pemilik yang biasanya tergabung dalam yayasan atau institusi untuk digunakan oleh perusahaan yang dibawahi, dilindungi, atau yang memiliki hubungan erat dan disewakan kepada siapa saja yang membutuhkan.
2. Bangunan Investasi
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh suatu perusahaan berupa pengembang untuk disewakan kepada beberapa penyewa (Multy Tenancy Building).
3. Bangunan Kantor Spekulatif
Kantor yang direncanakan dan dibangun oleh perusahaan untuk disewakan secara spekulatif (dengan perencanaan jangka panjang) kepada penyewa yang berminat.
B. Menurut Sistem Sewa
Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasarkan perhitungan luasan yang disewa, yaitu :
1. Net System artinya
Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.
2. Gross System artinya
Sewa per meter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space. Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.
Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu kombinasi kedua sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam proyek ini, yaitu semi-gross system yang relatif cukup lazim dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya penyewa dikenakan biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai ditambah luasan
common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa