DAFTAR PUSTAKA
1. Masterplan Transportasi Berkelanjutan (Sustainable Transportation) menurut Focus Group Discussion Bogor Transportation Program (FGD B-TOP):
Pengadaan massal bus transpakuan untuk mereduksi angkot Pembangunan LRT dari Jakarta menuju Bogor
Peningkatan akses Bogor Inner Ring Road (BIRR) dan Bogor Outer Ring Road (BORR)
Pengembangan fasilitas pejalan kaki dan pesepeda
Optimalisasi manajemen lalu lintas menuju kota tertib lalu lintas 2. Masterplan Kota Hijau menurut Manual Masterplan Kota Bogor:
Pengembangan RTH untuk membentuk karakter Kota Bogor sebagai Kota Hijau
Akuisisi RTH privat dan revitalisasi RTH yang sudah beralih fungsi Penetapan daerah konservatif
Pembangunan taman dan jalur hijau di sepanjang rel kereta api
LAMPIRAN 5
Penentuan Sektor Basis dan Non Basis Kota Bogor Menggunakan Metode LQ
NO SEKTOR BOGORPDRB JAWA BARATPDRB
1 Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 33.147,45 113.948.104,85 2 Pertambangan dan Penggalian 213,19 34.829.948,32
3 Industri Pengolahan 5.367.689,30 544.183.777,95
4 Pengadaan Listrik dan Gas 323.294,38 8.802.690,31 5 Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah,
Limbah dan Daur Ulang
48.921,83 955.503,33
6 Konstruksi 968.133,58 99.103.612,36
7 Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor
5.802.512,38 199.720.305,33 8 Transportasi dan Pergudangan 2.457.816,23 56.700.883,10 9 Penyediaan Akomodasi dan Makan
Minum
1.182.330,60
30.027.380,08 10 Informasi dan Komunikasi 622.514,27 30.268.188,40 11 Jasa Keuangan dan Asuransi 1.611.659,57 32.408.455,16
12 Real Estat 0,00 13.739.946,85
13 Jasa Perusahaan 424.515,95 4.873.091,87
Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib
15 Jasa Pendidikan 0,00 29.595.982,53
16 Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 188.825,35 7.194.042,84
17 Jasa lainnya 222.447,85 22.320.384,69
Produk Domestik Regional Bruto 19.535.008,93 1.258.914.480,01
Nilai LQ
NO SEKTOR Nilai LQ
1 Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 0,01875
2 Pertambangan dan Penggalian 0,00039
3 Industri Pengolahan 0,63566
4 Pengadaan Listrik dan Gas 2,36682
5 Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang 3,29954
6 Konstruksi 0,62955
7 Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 1,87230
8 Transportasi dan Pergudangan 2,79346
9 Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 2,53749
10 Informasi dan Komunikasi 1,32540
11 Jasa Keuangan dan Asuransi 3,20478
12 Real Estat 0,00000
13 Jasa Perusahaan 5,61400
14 Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib 0,59876
15 Jasa Pendidikan 0,00000
16 Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 1,69149
17 Jasa lainnya 0,64226
Pendapatan Sektor Basis Kota Bogor
No Sektor Nilai LQ Pendapatan
1 Pengadaan Listrik dan Gas 2,36682 323.294,38
2 Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan
Daur Ulang 3,29954 48.921,83
3 Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan
Sepeda Motor 1,87230 5.802.512,38
4 Transportasi dan Pergudangan 2,79346 2.457.816,23 5 Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 2,53749 1.182.330,60
6 Informasi dan Komunikasi 1,32540 622.514,27
7 Jasa Keuangan dan Asuransi 3,20478 1.611.659,57
8 Jasa Perusahaan 5,61400 424.515,95
9 Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 1,69149 188.825,35
Total 12.662.390,56
Pendapatan Sektor Non Basis Kota Bogor
No Sektor Nilai LQ Pendapatan
1 Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 0,01875 33.147,45
2 Pertambangan dan Penggalian 0,00039 213,19
3 Industri Pengolahan 0,63566 5.367.689,30
4 Konstruksi 0,62955 968.133,58
5 Real Estat 0,00000 0,00
6 Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan
Jaminan Sosial Wajib 0,59876 280.987,02
7 Jasa Pendidikan 0,00000 0,00
8 Jasa lainnya 0,64226 222.447,85
Total 6.872.618,39
Rumus multiplier sektor basis: T = B + N
T = 12.662.390,56 + 6.872.618,39 = 19.535.008,93 Total Pendapatan Kota Bogor = 19.535.008,93 Koefisien n: n=NT n=19.535 .008,936.872 .618,39 =0, 35181 Multiplier : M=T B = 19.535.008,9312.662.390,56=¿1,542758
LAMPIRAN 6
Penentuan Range dan Threshold Lapis Talas Bogor Sangkuriang
Asumsi :
1. Setiap orang menyediakan uang estimasi sebesar Rp 95.125,00 untuk membeli kue Lapis Bogor
2. Setiap kilometer biaya transportasi estimasi adalah Rp 2.500,00 3. Harga Lapis Bogor Sangkuriang per-boks adalah Rp 28.750,00
4. Setiap orang tidak setiap hari membeli kue Lapis Bogor, estimasi tiap orang membeli satu bulan sekali
RANGE
The maximum distance each unit of demand is willing to travel to reach a service or the maximum distance a product can be shipped to a customer. The range is a function of transport costs, time or convenience in view of intervening opportunities. To be profitable, a market must
have a range higher than its threshold.
(https://people.hofstra.edu/geotrans/eng/methods/ch7m2en.html)
Jarak maksimum yang dapat ditempuh konsumen untuk mendapatkan satu boks Lapis Bogor adalah ketika sebagian besar uang yang disediakan konsumen dihabiskan untuk biaya transportasi pulang - pergi.
Rp 95.125,00 – Rp 28.750,00 = Rp 66.375,00 Rp 66.375,00 : 2 = Rp 33.187,00 Rp 33.187,00 : Rp 2.500,00 = 13 kilometer
Kesimulannya adalah, jarak maksimal yang dapat ditempuh konsumen untuk mendapatkan satu boks kue Lapis Bogor adalah 13 kilometer dengan asumsi biaya transport Rp 2.500,00 per-kilometer.
THRESHOLD
Minimum demand necessary to support an economic activity such as a service. Since each demand has a distinct location, a threshold has a direct spatial dimension. The size of a market
has a direct relationship with its threshold.
(https://people.hofstra.edu/geotrans/eng/methods/ch7m2en.html)
Jarak minimum yang dapat ditempuh produsen agar dapat menutup biaya produksi.
Fix cost per-hari = Rp 500.000,00
Variable cost per boks = Rp 7.000,00
Selisih harga jual dengan biaya variable = Rp 28.750,00 – Rp 7.000,00 = Rp 21.750,00 Fix cost : selisih harga jual dengan biaya variable
Rp 500.000 : Rp 21.750,00 = 23 boks
Kesimpulannya adalah, perusahaan kue Lapis Bogor Sangkuriang harus menjual minimal 23 boks kue per-hari untuk menutup biaya produksi (modal) per-harinya (break-even point). Menimbang dari penjualan minimal 23 boks dan kepadatan penduduk, maka diperkirakan jangkauan Threshold mencapai 3 kilometer.
Range Threshold
Lapis Bogor Sangkuriang
LAMPIRAN 7
Analisis Penilaian Nilai Properti di Kota Bogor terhadap Aksesibilitas dan RTH
Pasar properti merupakan bisnis yang menjanjikan. Properti berarti tanah dan atau bangunan yang melekat di atasnya. Di Kota Bogor, para developer mulai mengembangkan tanah, mengingkat Kota Bogor merupakan kota commuter dan hinterland kota Jakarta yang tentunya akan menarik beberapa warga Jakarta untuk berada di Bogor. Nilai suatu properti dipengaruhi oleh beberapa faktor. Berikut adaah analisis penilaian tanah terhadap volume kendaraan di Kota Bogor.
Menurut urbanindo.com, pusat investasi tanah masih didominasi pada daerah Dramaga, Baranangsiang, Cibinong dan Citayam. Hasil survey menyatakan bahwa masyarakat lebih mencari property yang memiliki spesifikasi murah, strategis, sejuk, bebas banjir dan aman. Harga tanah sekitar Rp. 2.500.000/m2 atau Rp. 500.000.000 per unit merupakan yang paling banyak permintaannya. Menurut data yang dihimpun dari berbagai sumber, berikut adalah data harga tanah beberapa daerah di Kota Bogor.
Harga tanah di dekat istana Bogor memiliki harga sekitar Rp. 17.500.000/m2. Walaupun cukup macet, umumnya tanah di sana memiliki akses pada ruang terbuka hijau lebih cepat, seperti Kebun Raya Bogor. Kawasan di daerah istana Bogor masih asri dan banyak pohon-pohon rindang yang tumbuh menambah indah pemandangan. Banyaknya vegetasi di daerah ini tentunya dapat menekan jumlah CO2 yang dikeluarkan kendaraan terutama angkot. Daerah ini juga memiliki akses cepat ke Botani Square dan Stasiun Bogor.
Harga tanah di Rancamaya dekat Bogor Inner Ring Road memiliki harga sekitar Rp. 8.000.000/m2. Bogor Inner Ring Road dan Bogor Outer Ring Road merupakan proyek jalan bebas macet dari pemkot Bogor. Menurut Henny Hendrawan, Marketing Director PT Suryamas Dutamakmur, Tbk, harga tanah di sini naik dibanding dari tahun sebelumnya sejak BIRR sudah dioperasikan. Hal tersebut membawa implikasi kemudahan dalam mobilitas tanpa harus menemui kemacetan dan kesemrawutan yang diakibatkan oleh angkot dan kendaraan lain.
Harga tanah di perumahan kelas menengah di Cimanggu Bogor yang dekat dengan Jalan Sholeh Iskandar memiliki harga sekitar Rp. 3.500.000/m2. Permintaan akan harga murah yang tinggi menyebabkan beberapa developer mematok harga yang relative murah bila dibandingkan dengan kebanyakan harga tanah di Kota Bogor untuk memenuhi preferensi masyarakat. Menariknya, tanah yang murah, terlepas dari kelas menengah, ternyata bertempat di Jalan Sholeh Iskandar yang cukup macet. Di Jalan Sholeh Iskandar juga terlihat kurang vegetasi, sehingga kurang ada area ruang terbuka hijau yang mampu menekan jeleknya kualitas udara akibat kemacetan. Dapat diperkirakan, developer mencoba menekan tingginya harga tanah dengan menempatkan titik pembangunan pada kondisi tanah yang kurang menguntungkan, namun dapat memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan dan tanah.
Harga tanah di daerah Tanah Sareal dekat Jalan Raya Bogor memiliki harga sekitar Rp. 13.000.000/m2. Tanah ini memiliki akses cepat menuju Rumah Sakit Salak, area niaga, mall dan Pasar Anyar. harga yang dipatok developer lumayan tinggi meningat akses mudah menuju Jalan Raya Bogor dan beberapa fasilitas umum seperti mall dan pasar.
Jadi, dapat disimpulkan bahwa ada beberapa hal yang mempengaruhi harga dan atau nilai dari sebuah property sebagai perumahan yang meliputi tanah dan bangunan:
1. Kemudahan dalam mobilitas dan aksesibilitas.
Tanah yang berada di tempat yang mudah dijangkau oleh transportasi dan lancar lalu lintasnya dapat meningkatkan nilai dari tanah itu sendiri. Ini disebabkan, rata-rata permintaan akan tanah di Kota Bogor adalah masyarakat commuter dari Jakarta dan sekitarnya yang bekerja di sana. Ini merupakan ‘rumah kedua’ bagi mereka. Sehingga dalam melakukan pekerjaannya, mereka membutuhkan akses cepat yang tidak macet agar mampu mencapai tempat kerja tepat waktu.
Kemacetan tentu akan menyebabkan nilai dari tanah dan atau bangunan menjadi turun. Hal ini disebabkan oleh aksesibilitas dan mobilitas yang kurang nyaman. Selain itu, volume kendaraan seperti menumpuknya angkot di berbagai tempat dapat menyebabkan polusi suara dan udara. Pasalnya, kendaraan bermotor mengeluarkan emisi berupa CO2 yang
apabila terakumulasi dalam jumlah besar dapat menyebabkan meningkatnya suhu iklim mikro daerah tersebut. Gas emisi kendaraan juga menyebabkan tersebarnya partikel debu. Keadaan ini tentu akan membuat ketidaknyamanan dan mengurangi keindahan akibat ‘kesemrawutan’.
2. Keindahan dan akses ruang terbuka hijau
Fasilitas social berupa ruang terbuka hijau dapat meningkatkan keindahan dan daya tarik di daerah tersebut sekaligus mengurangi polusi CO2. Hal ini penting sebab dalam pola aktivitas masyarakat, mereka yang bekerja akan membutuhkan tempat untuk melepas penat. Untuk daerah yang memiliki banyak kendaraan seperti Kota Bogor, tempat rekreasi yang cocok adalah ruang terbuka hijau. Keindahan keadaan sekitar properti juga membantu menjernihkan pikiran, sehingga ketika sebuah properti berada di tengah-tengah kesemrawutan yang diakibatkan angkot, nilai tersebut diperkirakan akan turun dan tidak cocok digunakan sebagai perumahan.
3. Strategis
Tanah yang strategis dan dekat dengan fasilitas umum berupa akses kendaraan umum dan fasilitas sosial berupa rumah sakit, mall dan berbagai aspek lainnya tentu menambah nilai dari sebuah properti. Apalagi tanah yang dekat dengan daya tarik atau ikon kota tersebut seperti Istana Bogor.
4. Permintaan masyarakat
Tak bisa dipungkiri bahwa permintaan masyarakat termasuk salah satu faktor yang meningkatkan nilai dari sebuah properti. Developer tentu telah memperkirakan lokasi tanah yang cocok untuk harga yang sesuai preferensi masyarakat. Ketika permintaan masyarakat akan tanah yang murah banyak, developer akan membangun perumahan di tanah yang kondisinya cukup kurang menguntungkan, seperti akses yang lumayan sulit akibat macet. Namun karena permintaan yang tinggi, tanah-tanah yang kondisinya tidak menguntungkan ini justru laku terjual.
Untuk mengatasi menurunnya nilai properti pada beberapa daerah di Kota Bogor, sebagai penilai, kita harus mampu menganalisa apa saja yang dapat meningkatkan nilai tersebut atau mengatur tata guna lahan agar efisien. Berikut adalah beberapa hal yang dapat dilakukan oleh developer atau pemerintah untuk meningkatkan nilai guna lahan:
1. Memperbanyak ruang terbuka hijau
Ruang terbuka hijau tidak harus berbentuk taman. Di beberapa tanah yang berada di daerah rawan macet dapat dibangun cincin hijau atau penanaman vegetasi yang dapat meningkatkan keindahan dan penyerapan emisi gas buang. Kemacetan merupakan masalah perkotaan kompleks yang tidak bisa mudah diatur oleh seorang developer. Maka untuk meningkatkan nilai tanah yang berada di daerah seperti itu, bisa disiasati dengan memperbanyak ruang terbuka hijau.
2. Mengatur Tata Guna Lahan
Tanah yang berada di daerah kemacetan yang parah seperti daerah Jalan Kapten Muslihat di sekitar Stasiun Bogor, tidak cocok digunakan sebagai perumahan. Hal ini mengingat polusi udara dan polusi suara yang membuat kualitas udara di sekitar sana buruk. Walaupun diperbanyak ruang terbuka hijau, hal ini tetap tidak akan membantu, karena minimnya ruang bangun. Tanah yang seperti ini harusnya digunakan untuk daerah pertokoan dengan tempat parkir terpisah. Daerah yang ramai dan berdekatan dengan fasilitas umum tentu menjadi pusat aktivitas masyarakat. Sehingga pembangunan pertokoan dan penggunaan lahan seperti ini untuk pusat perdagangan sangat cocok. Maka seharusnya, pemerintah tidak mengijinkan pembangunan perumahan di daerah yang dekat dengan daerah kemacetan dan minim RTH.
LAMPIRAN 8