Dilema Yuridis 1
B. Masalah Yang Dihadapi
1. Membangun Sistem Hukum Benda Bukan Tanah
Sebelum diundangkan UUPA, pengaturan hukum benda (zakenrecht) terdapat dalam buku II KUH Perdata dalam Pasal 499 sampai dengan Pasal 1232. Rumusan benda secara yuridis (de wet) adalah semua barang (alle goederen) dan semua hak (alle rechten) yang dapat dikuasai oleh hak milik (eigendomsrecht kunnen worden).
Selanjutnya KUH Perdata mengklasifikasi kebendaan antara lain benda bergerak dan benda tidak bergerak (roerend en onroered zaak).
hukum dan perlindungan bagi para pelaku usaha bisnis khususnya bagi developer dan perusahaan leasing serta orang asing.
10 Preskriptif dimaksudkan sifat problematik pada pengaturan sistem hukum benda dan kepemilikannya dirancang dalam suatu kebijakan hukum melalui regulasi yang tersistem dengan benar berlandaskan hukum kepribadian bangsa.
11 Dalam Rancangan Naskah Sistem Hukum Nasional dikatakan sistem merupakan totalitas yang terdiri dari komponen-komponen dengan ciri-ciri pokok : interdependensi, keseimbangan dinamik, aktivitas serta proses, ketergantungan pada lingkungan. Mahadi,
Pengelompokan benda bergerak dan benda tidak bergerak12 tersebut setelah berlakunya UUPA tahun 1960 memberikan akibat hukum bagi dunia bisnis karena buku II KUH Perdata dicabut kecuali ketentuan hypotheek yang masih berlaku13, artinya UUPA tidak mengenal pengelompokan benda bergerak dan benda tidak bergerak melainkan mengelompokkan benda tanah dan benda bukan tanah. Hal ini didasarkan kepada pemikiran hukum adat yang melandasi lahirnya atau filosofi UUPA.14 Menurut Sudargo Gautama bahwa hukum adat tidak mengenal perbedaan antara hak yang bersifat kebendaan (zakelijk karakter) dan hak-hak yang bersifat pribadi (persoonlijk karakter).15 Menurut hukum adat tidak dikenal adanya istilah benda bergerak dan benda tidak bergerak, yang ada adalah pengelompokan benda tanah dan yang dipersamakan dengan tanah serta benda bukan tanah.
Walaupun UUPA didasarkan kepada hukum adat, namun UUPA mengenal perbedaan antara hak-hak kebendaan dan hak-hak pribadi.
Walaupun tidak digunakan istilah "zakelijk karakter" secara tegas tetapi pembuat UUPA memang memaksudkan hak-hak yang bersifat sedemikian.16
Di negara lain seperti di Pilipina yang menganut sistem kodifikasi bahwa benda tidak bergerak secara tegas dinyatakan dalam rumusan norma hukum yang tercantum pada Pasal 414 The Civil Code of The Philippines yakni selain tanah juga bangunan yang melekat dengan tanah. Pilipina pengelompokan benda terdiri atas 2 bagian yaitu
12 Pembagian kedua macam benda tersebut penting dalam 4 hal yaitu bezit, levering, verjaring, bezwaring, belasting, dan beslag. Bandingkan Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata : Hukum Benda, (Yogyakarta : Liberty, 1981), h.22
13 Konsideran UUPA pada bagian Memutuskan Dengan mencabut : ... 4. Buku ke II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang yang mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, kecuali ketentuan-ketentuan mengenai hypotheek yang masih berlaku pada mulai berlakunya undang-undang ini.
14 Pasal 5 UUPA berbunyi "Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat ... dst". Salah satu dari 8 (delapan) prinsip filosofi UUPA adalah pengakuan hukum agraria nasional berdasarkan hukum adat dan pengakuan dari eksistensi hak ulayat. Lihat AP. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, (Bandung : Mandar maju, 1991), h.24. Jauh sebelum UUPA lahir, Mohd.Koesnoe (guru besar hukum adat) mengatakan pada tahun 1928 merupakan tahun penting bagi hukum adat karena diakui sebagai salah satu faktor integrasi bangsa. Di dalam teks Sumpah Pemuda pada kalimat bagian akhir antara lain dikatakan "Mengeloearkan kejakinan persatoean Indonesia diperkoeat dengan memperhatikan dasar persatoeannya : Kemaoean, Sedjarah, Bahasa, Hoekoem Adat, Pendidikan dan Kepandoean ...".
Disampaikan pada Ceramah Simposium sejarah hukum dengan judul "Perkembangan Hukum Adat setelah perang dunia kedua dalam rangka pembaharuan hukum nasional", BPHN, 1-3 April 1975 di Jakarta, lihat Hilman Hdikusuma, Sejarah Hukum Adat Indonesia, (Bandung : Alumni, 1893), h.109
15 Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, (Bandung : Alumni, 1981), h.29
16 Ibid.
Immovable or real property dan movable or personal property.17 Immovable property adalah tanah, bangunan, jalan dan konstruksi dari semua jenis yang melekat pada tanah. Selain itu termasuk juga pohon-pohon, tanaman, buah-buahan yang tumbuh atau melekat pada tanah yang merupakan bagian integral dari immovable property. Di Amerika, property dapat dibedakan atas tangible or intangible property and real property or personal property.18 Real property is land or anything permanently attached such as houses, side walks, streets, church building, factoring buildings, and school buildings. Personal property is everything else and it is movable property.19 Real property adalah tanah dan benda-benda lain yang tertancap di atas tanah sperti rumah dan bangunan merupakan satu kesatuan dengan tanah. Secara tegas sistem hukum Amerika dan Pilipina menganut asas assesi vertikal.
Berbeda dengan Jepang, asas hukum yang dianut adalah pemisahan horisontal. Hal ini terlihat dari The Immovables Registration Law bahwa pemilikan atas tanah dan bangunan atau tanaman dapat terpisah, karena rumah atau tanaman mempunyai identitas tersendiri dengan sertifikat terpisah dari sertifikat tanahnya.20 Di Australia, yang termasuk dalam personal property ada 2 jenis yaitu pertama choses (thing in possession), things that have a physical presence such as a book or a car; kedua, choses in action, things that do not have a physical presence such as a legal aright to sue for a debt.21
Keadaan sistem pengaturan benda dan asas hukumnya di berbagai negara tidaklah sama. Hal ini jelas menunjukkan konsep yang berbeda mengenai hukum benda tanah, bangunan, jalan atau konstruksi dengan hukum benda yang ada di Indonesia.. Di Indonesia, tanah dan bangunan menurut hukum KUH Perdata adalah benda tidak bergerak tetapi menurut pandangan UUPA, bangunan bukanlah benda tidak bergerak melainkan benda bukan tanah. Hal ini semakin jelas hukumnya ketika dikaitkan dengan penjaminan benda sebagai utang dalam perjanjian kredit bank. Hak Atas tanah (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai) dijaminkan melalui Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.
Bagaimana dengan bangunan di atas tanah orang lain, apakah dapat
17 Art 414 The Civil Code of The Philippines berbunyi "All things which are or may be the object of appropriation are considered either :1) Immovable or real property; 2) Movable or personal property."
18 Len Young Smith, Richard A.Mann, Barry S.Roberts, Business Law And The Regulation of Business, (New York : West Publishing Company, 1987), p.1149
19 Bruce D.Fisher, Marianne Moody Jennings, Law For Business, (New York : West Publishing Company, 1986), p.534
20 Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal, (Bandung : Citra Aditya, 1996), h.123
21 J.C.Carvan, J.V.Gooley, EL Mc.Rae, A Guide to Business Law, (Sydney : LBC
dijaminkan melalui lembaga Hak Tanggungan ? Hal ini tidak terjawab padahal dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia (UUJF) disebutkan secara tegas bahwa bangunan merupakan benda tidak bergerak. Bangunan seperti yang disebutkan dalam UUJF dapat dijadikan objek perjanjian kredit bank sebagai jaminan utang dengan ikatan Jaminan Fidusia.
Ketidakkonsistenan perumusan benda bukan tanah dan benda tidak bergerak dalam regulasi di atas menunjukkan adanya ketidakpastian hukum dalam sistem hukum (legal uncertainty in the legal system).
Sistem hukum sebagai teori menurut Algra adalah aliran yang paling penting dalam positivisme hukum, yang intinya bahwa hukum adalah suatu stelsel dari aturan yang berkaitan satu asama lain secara organis, secara piramida dari norma-norma yang terbentuk secara hierarki.22
Deskripsi hukum positif yang dikatakan di atas menunjukkan bahwa pengaturan benda bukan tanah masih bersifat sporadis dan tidak konsisten secara yuridis. Hal ini menjadi dilema yuridis dalam pemecahan masalah hukum bagi kepemilikan benda bukan tanah atau bangunan sebagai benda tidak bergerak bagi orang asing di Indonesia.
Oleh karena itu diperlukan strategi hukum (legal strategy) untuk mengatasi masalah ini dengan pendekatan sistem hukum (legal system approach) terutama pengaturan materi hukum benda bukan tanah23 yang konsisten mengikuti hukum induknya sebagaimana yang sudah terlebih dahulu diatur dalam UUPA. Pemerintah seharusnya tanggap untuk merespon persoalan hukum benda agar dalam pelaksanaannya oleh struktur hukum (legal structure) baik pada tataran administrasi maupun tataran di pengadilan jika menghadapi kasus-kasus hukum (legal cases) yang berkaitan dengan hukum benda bukan tanah dan bangunan yang merupakan benda tidak bergerak.
Dengan adanya pengaruh globalisasi hukum yang menjadi bagian terpenting bagi pembangunan hukum benda bukan tanah secara nasional adalah dengan mengakomodir dua sistem hukum yaitu dari sistem hukum anglo sakson dan sistem hukum eropa kontinental (termasuk di dalamnya Indonesia). Konsep sistem hukum yang akan dibangun adalah dengan melakukan perpaduan hukum benda bukan tanah (termasuk dalam personal property) yang meliputi benda bergerak (movable thing) dan benda tidak bergerak (immovable thing). Movable thing terdiri dari benda yang terdaftar (registered thing) dan benda yang tidak terdaftar (onregistered), demikian juga Immovable thing terdiri dari benda yang terdaftar (registered thing) dan benda yang tidak terdaftar (onregistered). Khusus mengenai tanah (real property) merupakan benda tidak bergerak (immovable thing) yang meliputi tanah yang
22 lihat Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia, Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, (Bandung : Alumni, 2014), h.148
23 Bangunan Hukum Benda Bukan Tanah harus mengacu pada asas-asas umum dalam sistem hukum benda nasional. lihat Mariam Darus Badrulzaman, Sistem Hukum Benda Nasional, (Bandung : Alumni, 2015), h.4
terdaftar (registered land) dan tanah yang tidak terdaftar (unregistered land).
Dengan membangun model sistem hukum benda bukan tanah yang sedemikian rupa, maka dosen asing dengan jelas dapat memahami posisi benda bukan tanah dan memberikan dampak kepada kepastian hukum (legal certainty) baik terhadap bangunan/rumah sebagai benda tidak bergerak bukan tanah, dan kenderaan bermotor sebagai benda bergerak terdaftar bukan tanah.