BAB I PENDAHULUAN
G. Metode Penelitian
Metode penelitian berasal dari kata “Metode dan Logos”. Metode yang artinya adalah cara yang tepat untuk melakukan sesuatu dan logos yang artinya ilmu atau pengetahuan. Jadi metodologi artinya cara melakukan sesuatu dengan menggunakan pikiran secara seksama untuk mencapai suatu tujuan. Penelitian adalah suatu kegiatan
untuk mencari, mencatat, merumuskan dan menganalisis sampai menyusun laporannya.30
Penelitian sebagai suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi bertujuan untuk mengungkapkan kebenaran-kebenaran secara sistematis, metodologis dan konsisten karena melalui proses penelitian tersebut dilakukan analisis dan konstruksi terhadap data yang telah dikumpulkan dan diolah.31 1. Spesifikasi Penelitian.
Spesifikasi penelitian dalam proposal ini merupakan penelitian hukum.
Penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu, dengan jalan menganalisanya juga diadakan pelaksanaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut kemudian mengusahakan suatu pemecahan atau permasalahan-permasalahan yang timbul didalam gejala yang bersangkutan.32Untuk tercapainya penelitian ini, sangat ditentukan dengan metode yang dipergunakan dalam memberikan gambaran dan jawaban atas masalah yang dibahas.
Ditinjau dari segi sifatnya, penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu analisis data yang dilakukan tidak keluar dari lingkup permasalahan dan berdasarkan teori atau konsep yang bersifat umum diaplikasikan untuk menjelaskan tentang
30Cholid Narbuko dan H. Abu Achmadi, Metodologi Penelitian, PT. Bumi Aksara, Jakarta, 2002, hal 1
31Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, Penelitian Hukum Normatif-suatu tinjauan singkat, Rajawali Pres, Jakarta, 1985, hal 1
32Ibid, hal 43
seperangkat data, atau menunjukkan komparasi atau hubungan seperangkat data dengan seperangkat data yang lain.33
Penelitian ini dilakukan melalui pendekatan yuridis normatif,34 dimana dilakukan pendekatan terhadap permasalahan yang telah dirumuskan dengan mempelajari ketentuan perundang-undangan yang berkaitan dengan permasalahan yang dibahas. Metode pendekatan hukum normatif dipergunakan dengan titik tolak penelitian dan analisis terhadap peraturan perundang-undangan di bidang perumahan dan perjanjian jual beli.
2. Teknik Pengumpulan Data
Pada penelitian hukum normatif bahan pustaka merupakan data dasar yang digolongkan sebagai data sekunder. Penelitian ini menggunakan bahan dari hasil penelitian kepustakaan yakni dengan pengumpulan data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Bahan Hukum primer berupa dokumen-dokumen maupun peraturan-peraturan perundang-undangan yang berlaku dan berkaitan dengan perumahan dan perjanjian jual beli. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, yaitu pandangan para ahli hukum. Selanjutnya bahan hukum tertier adalah bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder.
33Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1997, hal 38
34Ronny Hamitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurumetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1990, hal 14
3. Alat Pengumpulan Data.
Penelitian ini dilakukan dengan metode pengumpulan data, yaitu studi pustaka/studi dokumen (documentary study) dan didukung oleh penelitian lapangan (Field Research). Studi kepustakaan/studi dokumen (documentary study) ini dimaksudkan untuk memperoleh data, berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, maupun bahan hukum tertier, dengan memperhatikan beberapa karakteristik, yaitu mempunyai relevansi dengan penelitian yang akan dilakukan, akurasi datanya serta aktualitas. Untuk melengkapi data sekunder, maka penelitian ini juga didukung oleh data primer yang diperoleh melalui penelitian lapangan (Field Research).35
4. Analisis Data.
Analisis data dilakukan dengan metode analisis kualitatif. Metode penelitian kualitatif adalah metode yang bersifat interaktif, 36 yaitu metode yang lebih menekankan pada pencarian makna sesuai dengan realitas. Metode ini akan menghasilkan data berupa pernyataan-pernyataan atau data yang dihasilkan berupa data deskriptif mengenai subjek yang diteliti.37 Lexy J. Moleong dalam bukunya Metode Penelitian Kualitatif, menjelaskan bahwa penelitian yang menggunakan metode ini memakai logika berpikir induktif, suatu logika yang berangkat dari kaidah-kaidah khusus ke kaidah yang bersifat umum.
35Burhan Ashshofa, Op.Cit, hal 91
36Miles and Hubberman, Analisis Data Kualitatif, Buku Sumber Tentang Metode-Metode Baru, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1992, hal 15-20
37Ibid., hal 15
Dengan demikian rangkaian kegiatan analisis data yang diperlukan dalam penelitian penulis adalah sebagai berikut : semua data yang telah diperoleh terlebih dahulu diolah agar dapat memberikan gambaran yang sesuai kebutuhan, kemudian dianalisis dengan menggunakan metode analisis kualitatif, dimana data-data yang diperlukan guna menjawab permasalahan, baik data primer maupun data sekunder, dikumpulkan untuk kemudian diseleksi, dipilah-pilah berdasarkan kualitas dan relevansinya untuk kemudian ditentukan antara data yang penting dan data yang tidak penting untuk menjawab permasalahan. Dipilih dan disistematisasi berdasar kualitas kebenaran sesuai dengan materi penelitian, untuk kemudian dikaji melalui pemikiran yang logis induktif, sehingga akan menghasilkan uraian yang bersifat deskriptif, yaitu uraian yang menggambarkan permasalahan serta pemecahannya secara jelas dan lengkap berdasarkan data-data yang diperoleh dari penelitian sehingga hasil analisis tersebut diharapkan dapat menjawab permasalahan yang diajukan.38
38Soerjono Soekanto, Op. Cit, hal 32
BAB II
KEKUATAN HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI KAVLING YANG DIBUAT DIBAWAH TANGAN ANTARA PENGEMBANG PERUMAHAN DENGAN
PEMBELI
Hukum tentang Perjanjian diatur dalam buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata tentang Perikatan. Hukum perjanjian mempunyai sifat sistem terbuka.
Maksudnya dalam hukum perikatan/perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada subyek hukum untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak melanggar perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.39
Peraturan khusus tentang jual beli diatur dalam bab kelima KUHPerdata.
Dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa :
“Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan.”
A. Subjek Hukum Perjanjian Jual Beli.
Subjek Hukum dalam jual beli adalah penjual dan pembeli. Subjek hukum merupakan pendukung hak dan kewajiban. Subjek hukum terdiri dari manusia pribadi dan badan hukum. Manusia pribadi adalah subjek hukum dalam arti biologis sedangkan badan hukum adalah subjek hukum dalam arti yuridis.40
1. Manusia.
39R.Subekti, Aneka Perjanjian cetakan kesepuluh, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal 2
40Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hal 27
Berlakunya manusia sebagai pendukung hak dan kewajiban dimulai saat dilahirkan dan berakhir pada saat ia meninggal dunia.41Subjek yang berupa manusia, harus memenuhi syarat umum untuk dapat melakukan suatu perbuatan hukum secara sah, yakni harus sudah dewasa, sehat pikiran dan tidak dilarang atau dibatasi dalam melakukan suatu perbuatan hukum.42
Menurut Pasal 1330 KUHPerdata pribadi yang dianggap tidak cakap melakukan tindakan hukum adalah :43
a. Orang yang belum dewasa;
Orang yang belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 (dua puluh satu) tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin.
b. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan;
Hal ini diatur dalam Pasal 433-462 KUHPerdata tentang pengampuan.
Pengampuan adalah keadaan dimana seseorang karena sifat-sifat pribadinya dianggap tidak cakap atau tidak dalam segala hal cakap untuk bertindak sendiri di dalam lalu lintas hukum, karena orang tersebut oleh putusan hakim dimasukkan ke dalam golongan orang yang tidak cakap bertindak dan lantas diberi seorang wakil menurut undang-undang yang disebut pengampu. Sifat-sifat pribadinya yang dianggap tidak cakap menurut Pasal 433 KUHPerdata adalah:44
41Komariah, Hukum Perdata, UMM Press, Malang, 2008, hal 22
42Djoko Prakoso dan Bambang Riyaldi Lany, Dasar Hukum Persetujuan Tertentu di Indonesia, Bina Aksara, Jakarta, 1987, hal 6
43Komariah, Op.cit, hal 24
44Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka Yustisia, Yogjakarta, 2009, hal 47
i. Keadaaan dungu;
ii. Sakit ingatan/gila/mata gelap.
iii. Pemboros dan pemabuk.
c. Orang perempuan yang sudah berkeluarga
Hal ini telah dicabut berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung nomor 3 tahun 1963.45
2. Badan Hukum.
Perusahaan pengembang umunya berbentuk badan hukum yakni perseroan terbatas ataupun commanditaire vennootschap (CV) dan pertama kali didirikan berdasarkan akta pendirian perusahaan yang tercantum dalam anggaran dasar yang kegiatan pokok usahanya antara lain melakukan usaha pengembangan lokasi permukiman bagi masyarakat yang membutuhkan perumahan.
Pasal 1653 KUHPerdata menyatakan terdapat tiga klasifikasi badan hukum yakni :46
a. Badan hukum yang dibentuk oleh pemerintah seperti badan-badan pemerintahan, perusahaan-perusahaan Negara. Badan hukum ini dibentuk oleh pemerintah untuk kepentingan Negara dengan undang-undang atau dengan peraturan pemerintah.
b. Badan hukum yang diakui oleh pemerintah seperti perseroan terbatas, koperasi. Badan hukum ini dibentuk oleh swasta atau pribadi warga Negara untuk kepentingan pribadi pembentuknya sendiri. Tetapi badan hukum itu mendapat pengakuan dari pemerintah menurut undang-undang. Pengakuan itu diberikan karena isi anggaran dasarnya tidak dilarang oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan ketertiban umum, tidak bertentangan dengan kesusilaan, dan tidak akan melanggar undang-undang. Pengakuan dari pemerintah tersebut diberikan melalui pengesahan anggaran dasarnya.
c. Badan hukum yang diperbolehkan untuk suatu tujuan tertentu yang bersifat ideal seperti yayasan (pendidikan, sosial dan keagamaan). Badan ini tidak
45R.Abdoel Djamali, Pengantar Hukum Indonesia, PT.RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2006, hal 152
46Handri Raharjo, op.cit, hal 29-30
dibentuk oleh pemerintah dan tidak diperlukan pengakuan pemerintah berdasarkan undang-undang. Namun untuk mengetahui anggaran dasar yayasan tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang maka akta pendiriannya harus dibuat di muka notaris, karena notaris adalah pejabat resmi menurut undang-undang.
3. Subjek Hukum Penyelenggara Lisiba
Subjek hukum yang menyelenggarakan lisiba atau kasiba berdasarkan UU nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman dan PP nomor 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri adalah pemilik tanah dan badan usaha dan pemerintah yang penyelenggaraannya dilakukan oleh Badan pengelola. Badan pengelola dapat berupa Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dan badan lain yang dibentuk oleh pemerintah termasuk Badan Usaha Milik Daerah. 47 Penunjukkan badan pengelola untuk menyelenggarakan kasiba/lisiba dilakukan oleh kepala daerah.48Pengelolaan lisiba dapat dilakukan oleh penyelengara lisiba yang terdiri dari masyarakat pemilik tanah atau badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman.
Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman sebagaimana diatur dalam UU No.4/1992 ada 3 bentuk pelaksana, yaitu :
a. Penyelenggaraan pengelolaan kawasan siap bangun dilakukan oleh Badan Usaha Milik Negara atau badan lain yang dibentuk oleh pemerintah. (pasal 20 ayat 2 UU No.4/1992).
47Pasal 3 ayat (1) dan (2) PP No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
48Pasal 4 PP No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
b. Penyelenggaraan pengelolaan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri yang bukan dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah, dilakukan oleh badan usaha dibidang pembangunan perumahan yang ditunjuk pemerintah. (pasal 21 ayat 1 UU No.4/1992)
c. Penyelenggaraan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri yang dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah dapat dilakukan oleh orang perorangan dengan cara usaha bersama. (pasal 1 angka 11 UU No.4/1992)
Pasal 3 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia nomor 33/PERMEN/M/2006 menyebutkan Kasiba atau lisiba yang berdiri sendiri menurut kepemilikan mayoritas lahan dapat dibedakan :
1. Kasiba/lisiba yang mayoritas tanahnya dikuasai oleh pemerintah daerah sehingga kaveling tanah matang yang dikuasai oleh pemerintah daerah telah mencapai lebih dari 50 % luas kasiba yang diusulkan;
2. Kasiba/lisiba yang mayoritas tanahnya dikuasai oleh swasta atau perorangan.
Dalam penyiapan lokasi untuk kasiba, harus diperhatikan :49
1. Jumlah unit rumah yang dapat ditampung dalam 1 (satu) kasiba sekurang-kurangnya 3000 (tiga ribu) unit rumah dan sebanyak-banyaknya 10.000 (sepuluh ribu) unit rumah;
49Pasal 9 PP no. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
2. Jumlah unit rumah yang dapat ditampung dalam 1 (satu) lisiba sekurang-kurangnya 1000 (seribu) unit rumah dan sebanyak-banyaknya 3000 (tiga ribu) unit rumah.
Subjek hukum yang menyelenggarakan lisiba setelah keluarnya Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman Nomor 1 tahun 2011 yakni Badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Hal ini juga ditegaskan pada Pasal 145 dalam Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman Nomor 1 tahun 2011 disebutkan orang perseorangan dilarang membangun Lisiba.
B. Syarat Sahnya Perjanjian.
Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata disebutkan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian harus memenuhi 4 (empat) syarat yaitu:
a. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
Hukum perjanjian mengenal asas konsensualitas yang memberi arti sepakat atau consensus tentang hal-hal yang pokok dari perjanjian itu. Sepakat (Toestemming) artinya kesesuaian, kecocokan, pertemuan kehendak dari yang mengadakan perjanjian atau pernyataan kehendak yang disetujui antara pihak-pihak. Menurut Pasal 1321 KUHPerdata, kata sepakat harus diberikan secara bebas, dalam arti tidak ada paksaan, penipuan dan kekhilafan.50 Unsur kesepakatan terdiri dari unsur Offerte (penawaran) adalah pernyataan pihak
50Handri Raharjo, op.cit, hal 47
yang menawarkan dan Acceptasi (penerimaan) adalah pernyataan pihak yang menerima penawaran.
Kesepakatan penting diketahui karena merupakan awal terjadinya perjanjian. Untuk mengetahui kapan kesepakatan itu terjadi ada beberapa macam teori yaitu :51
i. Teori pernyataan, mengajarkan bahwa sepakat terjadi saat kehendak pihak yang menerima tawaran menyatakan bahwa ia menerima penawaran itu.
ii. Teori pengiriman, mengajarkan bahwa sepakat terjadi pada saat kehendak yang dinyatakan itu dikirim oleh pihak yang menerima tawaran.
iii. Teori pengetahuan, mengajarkan bahwa pihak yang menawarkan seharusnya sudah mengetahui bahwa tawarannya diterima.
iv. Teori penerimaan, mengajarkan kesepakatan terjadi pada saat pihak yang menawarkan menerima langsung jawaban dari pihak lawan.
b. kecakapan untuk melakukan suatu pengikatan;
Yang dimaksud dengan cakap adalah sehat pikiran untuk mengadakan/membuat suatu perjanjian. Kewenangan memiliki/ menyandang hak dan kewajiban tersebut disebut kewenangan hukum, karena sejak lahir tidak semua subjek hukum memiliki kewenangan hukum, cakap atau dapat bertindak sendiri. Kecakapan berbuat adalah kewenangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan hukum.52
c. suatu hal tertentu;
Suatu hal tertentu disini tentang objek perjanjian (Pasal 1332 sampai dengan 1334 KUHPerdata). Syarat–syarat yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual belinya misalnya luas tanah, letaknya, sertifikat, hak yang melekat. Objek perjanjian yang dapat dikategorikan dalam pasal tersebut:
51Ibid.
52Abdoel Djamali, op.cit, hal 163
i. Objek yang akan ada (kecuali warisan), asalkan dapat ditentukan jenis dan dapat dihitung.
ii. Objek yang dapat diperdagangkan (barang yang dipergunakan untuk kepentingan umum tidak dapat menjadi objek perjanjian).53
d. suatu sebab yang halal.
Sebab yang dimaksud disini adalah isi perjanjian itu sendiri atau tujuan dari para pihak mengadakan perjanjian (Pasal 1337 KUHPerdata). Halal adalah tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan.54 Syarat pertama dan kedua mengenai subjek atau pihak-pihak dalam perjanjian disebut syarat subjektif, sedangkan syarat ketiga dan keempat disebut sebagai syarat objektif karena mengenai objek perjanjian. Dalam hal ini harus dibedakan antara syarat subjektif dan syarat objektif. Apabila syarat subjektif tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut dapat dimintakan pembatalannya oleh salah satu pihak, namun apabila tidak memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum, artinya bahwa dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan dari pengadaan perjanjian untuk melahirkan suatu perikatan adalah gagal. Dengan demikian maka tidak adanya dasar untuk saling menuntut didepan hakim.55
Perbedaan antara “batal” dan “dapat dibatalkan” adalah melibatkan hak dari pihak ketiga. Jika perjanjian jual beli barang batal, hak milik atas barang yang dijual tidak akan berpindah kepada pembeli dan ia tidak dapat menjualnya kepada pihak
53Handri Raharjo, loc.cit.
54Ibid.
55Jhon Salindeho, Op.Cit, hal 93
lain. Sedangkan “dapat dibatalkan” maka perjanjian tersebut tetap berlaku kecuali jika pihak yang tidak bersalah itu memilih untuk mengakhiri perjanjian itu. Oleh karena itu, jika pembeli itu menjual kembali barang itu sebelum perjanjian itu dibatalkan, pembeli berikutnya merupakan pemiliknya dan dapat mempertahankan haknya dengan ketentuan bahwa pembelian itu dilakukan dengan itikad baik.56
Meskipun pihak-pihak didalam persetujuan jual beli mempunyai kebebasan untuk membuat ketentuan tentang kewajiban yang hendak dibebankan kepada pembeli, namun isi dari persetujuan tidak boleh bertentangan dengan pasal 1339 KUHPerdata, yaitu tidak boleh bertentangan dengan kepatutan, kebiasaan dan undang-undang. Selain harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, menurut Pasal 1339 KUHPerdata juga disebutkan bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatuhan, kebiasaan atau undang-undang serta ditegaskan dalam Pasal 1337 KUHPerdata bahwa suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum. Dalam hubungan ini, dapat dilihat bahwa perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Terhadap perjanjian formil bila tidak dipenuhi formalitasnya yang telah ditetapkan undang-undang maka perjanjian itu juga batal demi hukum.
56S.B. Marsh and J.Soulsby diterjemahkan oleh Abdulkadir Muhammad, Business Law Hukum Perjanjian, PT. Alumni, Bandung, 2006, hal 96
Ketentuan mengenai wanprestasi tidak serta merta memutuskan perjanjian, hal ini diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor:
9/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Pada Bab XI Penyelesaian Perselisihan, angka ke 2 (dua) disebutkan “jika penyelesaian secara musyawarah tidak membawa hasil, maka para pihak sepakat untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI)”. Apabila kita cermati ketentuan pasal di atas, pembatalan perjanjian secara sepihak oleh kreditur akibat adanya wanprestasi oleh debitur adalah tidak dibenarkan. Mekanisme pertama yang harus ditempuh untuk menyelesaikan perselisihan adalah melalui musyawarah, namun apabila dengan musyawarah tidak mampu menyelesaikan perselisihan, maka diperintahkan kepada para pihak untuk menyelesaikan sengketa melalui BANI.57
C. Isi/Klausul Jual Beli.
Isi perjanjian jual beli kavling secara umum tidak berbeda dengan isi perjanjian jual beli umumnya. Hanya saja proses jual belinya yang berbeda, yakni dapat dilaksanakan ketika telah diselesaikannya pembangunan perumahan sekurang-kurangnya 25% (dua puluh lima persen) dari rencana pembangunan perumahan di Lisiba.
Isi/klausul dalam perjanjian jual beli secara umum terbagi tiga yakni :
57http://www.google.co.id/url?sa=t&rct=j&q=Dwi+Agus+Prianto&source=web&cd=1&ved=
0CEkQFjAA&url=http%3A%2F%2Flontar.ui.ac.id%2Ffile%3Ffile%3Ddigital%2F131168-
T%252027450-Analisis%2520yuridis-Abstrak.pdf&ei=DkzPT5KyL46rrAeU87HVDQ&usg=AFQjCNFflUtBf82enC1TBRIn2kg8fVV4fQ&
cad=rja , diakses tanggal 6 Juni 2012
1. Bagian pembuka;
2. Bagian isi, dan 3. Bagian penutup
Hal – hal yang menjadi prinsip dasar mengenai PPJB adalah :58 1. Uraian obyek pengikatan jual – beli, meliputi :
a. Luas bangunan disertai dengan gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis.
b. Lokasi tanah sesuai dengan pencantuman nomor kavling.
c. Mengenai luas tanah beserta perizinannya.
2. Kewajiban dan jaminan penjual
Pihak penjual wajib membangun dan menyerahkan unit rumah / kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli.
3. Kewajiban bagi pembeli
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah / kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) berisi kesepakatan dua pihak untuk melaksanakan prestasi masing-masing dikemudian hari, yakni pelaksanaan jual beli antara developer (pelaku usaha) dan konsumen. Dokumen ini merupakan dokumen yang membuktikan adanya hubungan hukum (hubungan kontraktual) antara developer (pelaku usaha) dan konsumen.
Dalam Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 disebutkan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli” adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Perjanjian pendahuluan jual beli
58 Hukum Properti, http://www.hukumproperti.com/tag/perjanjian-pengikatan-jual-beli/, diakses pada tanggal 25 Mei 2012
sebagaimana dimaksud pada Pasal 42 ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: 59
a. status pemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
D. Larangan Jual Beli Kaveling
Pada Undang-Undang tentang perumahan dan permukiman yang lama nomor 4 tahun 1992 Pasal 26 ayat (1) disebutkan Badan usaha di bidang pembangunan perumahan yang membangun lingkungan siap bangun dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah. Namun dikecualikan pada ayat (3) yakni kaveling tanah matang ukuran kecil, sedang, menengah, dan besar hasil upaya konsolidasi tanah milik masyarakat dapat diperjual belikan tanpa rumah.
Tanah untuk Rumah Sangat Sederhana dan Rumah Sederhana adalah bidang tanah yang memenuhi kriteria sebagai berikut :60
a. Harga perolehan tanah dan rumah tidak lebih dari pada Rp.30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah);
b. Diatasnya telah dibangun rumah dalam rangka pembangunan perumahan massal atau kompleks perumahan.
Berdasarkan perkembangan yang ada keluar peraturan dari Surat Edaran Menteri Perumahan dan Pemukiman RI nomor 109/UM-0/01/M/09/1999 berisi
59Pasal 42 UU No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan pemukiman
60Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 9/1997 jis. No.
60Keputusan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 9/1997 jis. No.