BAB II PELAKSANAAN JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN
B. Proses Jual Beli Kapling Perumahan Oleh Pengembang
2. Pelaksanaan Jual Beli Kapling Perumahan Oleh
Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT di Kota Medan
Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, ”Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Terhadap definisi jual beli
yang disebutkan dalam Pasal 1457 KUHPerdata tersebut jika dihubungkan dengan jual beli kapling perumahan oleh pengembang, maka pihak pengembang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan kapling perumahan kepada pihak konsumen (pembeli) dan pihak konsumen (pembeli) tersebut akan membayar harga kapling perumahan sebagaimana yang telah diperjanjikan di dalam suatu Akta Jual Beli kapling perumahan.
Bagan 1.
Pelaksanaan Jual Beli Kapling Perumahan oleh Developer dengan Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT
Sumber : Data Sekunder yang diolah.
Kapling perumahan yang diperjualbelikan oleh pengembang kepada pihak konsumen selalu berkaitan dengan tanah sebagai alas hak dari kapling perumahan tersebut. Walaupun yang dijual tersebut oleh pengembang adalah kapling perumahan,
Pembeli Membayar Uang Muka kepada
Developer Developer mengeluarkan Kwitansi Penermaan dan menunjuk Notaris untuk Pelaksanaan Pembayaran selanjutnya Hasil Pemeriksaan dibuatkanlah AJB dengan menggunakan Blangko AJB
oleh Notaris Notaris melaksanakan CEK BERSIH Pembeli membayar pelunasan kepada Developer PPAT mengurus sertifikatnya di BPN
namun pada hakikatnya merupakan satu kesatuan dengan tanah sebagai alas hak atas tanah dari kapling perumahan, karena memang kapling perumahan yang dibangun oleh pengembang di atas sebidang tanah. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN) Medan, “biasanya yang dilakukan cek bersih untuk jual beli rumah adalah objek tanahnya atau alas hak atas tanah tersebut sesuai atau tidak dengan buku tanah yang terdapat di BPN Medan dan bukan rumahnya”.102
Hal yang sama juga dikatakan oleh Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT di Medan, yaitu :
Jika jual beli rumah dengan status alas hak atas tanah Hak Milik (selanjutnya disebut HM) atau Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut HGB), maka biasanya meminta kepada pihak PPAT untuk melakukan pengecekkan secara lisan atau secara tulisan ke BPN Medan yang bertujuan untuk memastikan apakah objek yang bersangkutan tersebut sesuai dengan yang tertera pada buku tanah yang terdapat di BPN seperti apakah sesuai pemiliknya, lokasi, luas tanah dan bangunan, dan kalau ada bangunannya, apakah objek tanah yang bersangkutan tersebut sedang dibebankan Hak Tanggungan atau tidak dan lain sebagainya.103
Dengan demikian dapat dikatakan bahwa jual beli kapling perumahan yang dilakukan pengembang kepada para konsumen atau masyarakat identik atau sama dengan jual beli tanah pada umumnya. Oleh karena itu jual beli kapling perumahanoleh pengembang kepada para konsumen (masyarakat) dengan menggunakan Formulir Akta Jual Beli di Kota Medan harus memenuhi dua persyaratan, antara lain :
102Wawancara dengan Bahrum sebagai Pegawai BPN Medan pada tanggal 2 Februari 2011. 103Wawancara dengan Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan pada tanggal 5 Februari 2011.
a. Syarat Materil
Syarat materil sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut.104 Syarat materil yang harus dipenuhi untuk suatu jual beli kapling perumahan yang dilakukan pengembang dengan menggunakan Formulir Akta Jual Beli, yaitu :
1. “Harus ada pembeli, maksudnya pihak yang akan membeli perumahan; 2. Harus ada penjual, maksudnya pihak yang akan menjual perumahan; dan 3. Objek perumahan yang mau diperjualbelikan tersebut alas hak atas tanahnya
tidak dalam sengketa”.105
Hal yang sama juga disebutkan oleh Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT di Medan yang mengatakan bahwa jual beli kapling perumahan atau tanah harus memenuhi syarat materiil yaitu :
1. Adanya pihak pembeli yang ingin membeli perumahan atau yang akan diperjualbelikan dan dalam hal ini konsumen atau masyarakat.
2. Adanya pihak penjual yang ingin menjual perumahan atau tanah yang bersangkutan dan dalam hal ini pihak pengembang
3. Objek perumahan atau tanah yang bersangkutan tidak dalam kondisi dipersengketakan.106
Syarat materil jual beli tanah, antara lain :
1. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya, sebagai penerima hak harus memenuhisyarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah HM, HGB atau Hak Pakai (selanjutnya disebut HP). Menurut Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) yang mempunyai HM atas tanah hanya Warga
104 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,
2007, hal. 77.
105Wawancara dengan Bahrum Pegawai BPN Medan pada tanggal 2 Februari 2011.
Negara Indonesia tunggal dan Badan-Badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan Pasal 21 UUPA. Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing atau suatu Badan Hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah tersebut jatuh kepada negara berdasarkan Pasal 26 ayat (2) UUPA.
2. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan. Maksudnya, yang menjual suatu bidang tanah tentu saja si pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut sebagai pemilik, kalau pemilik sebidang tanah yang tersebut hanya satu orang, maka ia yang berhak untuk menjual sendiri, akan tetapi bila pemilik tanah tersebut lebih dari satu orang atau dua orang, maka yang berhak menjual tanah yang bersangkutan adalah kedua orang tersebut secara bersama-sama dan tidak boleh satu orang saja yang bertindak sebagai penjual.
3. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan jika tidak dalam sengketa. Jika salah satu syarat materiil ini tidak dipenuhi, maka jual beli tanah yang bersangkutan tidak sah dan batal demi hukum.107
Mengenai tidak dipenuhinya salah satu syarat materil dalam jual beli tanah atau perumahan tersebut, maka untuk terpenuhinya syarat materil tersebut terutama syarat adanya penjual tanah dan objek tanah serta tanah yang bersangkutan tidak dalam sengketa harus dilakukan cek bersih, sedangkan untuk syarat pembeli tanah harus sesuai dengan ketentuan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka dituntut pihak PPAT yang melakukan perbuatan hukum tersebut harus benar- benar mengidentifikasi secara teliti tentang diri si pembeli.108
Sementara itu, untuk menjamin suatu kepastian hukum terhadap obyek hak atas tanah dalam hal pembuatan Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT, maka tindakan yang dilakukan PPAT adalah melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat yang bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah tersebut.109
Berkenaan dengan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah, maka berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
107Adrian Sutedi,Op.cit., hal. 77-78.
108Wawancara dengan Syafrudin Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011. 109Wawancara dengan Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan pada tanggal 5 Februari 2011.
Tanah, yang menyebutkan bahwa kewajiban untuk melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut hanya kepada PPAT, bukan kepada Notaris.110
Jika pihak Notaris hendak melakukan pemeriksaan sertifikat yang berkenaan dengan rencana pembuatan akta, maka para Notaris tersebut biasanya melakukan pemeriksaan secara lisan atau datang ke Kantor Pertanahan setempat untuk melakukan pengecekan secara langsung keadaan tanah yang dimaksud. Dengan kata lain, Notaris tidak dapat melakukan pengecekan secara resmi/formal akan tetapi secara Non-Formal.111
110 Pasal 103 ayat (1), Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa : ”PPAT wajib menyampaikan Akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambat- lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan”. Didukung dengan Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari 2011.
111 Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan di BPN Medan tersebut di atas mengenai cek bersih, maka untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam bagan sebagai berikut :
Bagan 2.
Prosedur Pemeriksaan Sertifikat Hak Atas Tanah (Cek Bersih)
Sumber : Badan Pertanahan Nasional Medan 2011.
Permohonan Diterima oleh Loket
Pemeriksaan/Pengecekan oleh Petugas
(Sub Seksi Peradilan Hak, Pembebanan Hak dan PPAT)
Tidak Bersih
1. Tidak sesuai dgn daftar-daftar yg ada di BPN.
2. Ada sita jaminan.
3. Ada blokir dari pihak-pihak yg berkepentingan
Bersih
1. Sesuai dgn daftar-daftar yg ada di BPN.
2. Tidak ada sita jaminan.
3. Tidak ada blokir dari pihak-pihak yg berkepentingan
Pemberian Tanda Bukti Pemeriksaan
Pengambilan Hasil Pemeriksaan 1. Asli Sertifikat.
2. Bukti Pembayaran PNBP Rp. 25.000,-
Selanjutnya siap dibuat Akta, setelah memenuhi persyaratan sesuai dengan perundangan yang
berlaku.
Pengajuan Permohonan Melampirkan : 1. Asli Sertifikat Hak Atas Tanah. 2. Biaya Cek Bersih Rp. 25.000,-
Sebagaimana yang telah disebutkan di atas tentang syarat-syarat materiil dalam suatu jual beli tanah atau perumahan berdasarkan hasil penelitian di lapangan maka dapat dikatakan bahwa jual beli tanah atau kapling perumahan tersebut dapat terlaksana jika syarat-sayarat materil tersebut harus terpenuhi terlebih dahulu. Apabila salah satu syarat materil tersebut tidak terpenuhi maka secara yuridis jual beli yang dilakukan dapat dikatakan batal demi hukum atau dapat juga dikatakan bahwa perbuatan hukum tersebut dianggap sejak awal tidak pernah terjadi.
b. Syarat Formil
“Setelah semua persyaratan materil dipenuhi maka biasanya pihak Notaris/PPAT akan membuat Akta Jual Beli untuk tanah atau perumahan yang bersangkutan”.112
Namun ada juga pihak pengembang yang membuat Akta Jual Belinya karena memang Akta Jual Beli tersebut berbentuk blangko yang telah tersedia di BPN setempat atau di Kantor Pos setempat, sehingga siapa saja dapat memilikinya dengan cara membelinya asalkan ada surat pengantar atau surat keterangan dari PPAT setempat untuk pengambilan blangko tersebut, akan tetapi pada akhirnya tetap ditandatangani oleh pihak PPAT yang menjadi rekanan dari pihak pengembang.113
“Sebelum dibuatkan Akta Jual Beli oleh pihak Notaris, biasanya pihak pengembang membuat perjanjian jual beli perumahan sementara sebagai pengikatan awal antara pengembang dengan pihak konsumen yang bertujuan untuk menunjukkan keseriusan dari pihak konsumen untuk membeli perumahan yang bersangkutan”.114
112Wawancara dengan Syafrudin Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011. 113Wawancara dengan Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan pada tanggal 5 Februari 2011. 114Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi di
Sebagaimana yang telah diutarakan dalam hasil penelitian di atas, maka dapat dikatakan bahwa setelah dipenuhinya syarat-syarat materil dalam jual beli kapling perumahan atau tanah yang bersangkutan, maka pihak PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli untuk kapling perumahan atau tanah yang bersangkutan dengan menggunakan formulir Akta Jual Beli yang diperoleh dari BPN setempat (Medan). Walaupun ada juga pihak pengembang yang membuat perjanjian jual beli kapling perumahan sebagai pengikatan sementara yang menunjukkan keseriusan dari pihak konsumen dalam pembelian kapling perumahan tersebut atau hanya mengisi Formulir Akta Jual Beli namun pada akhirnya penandatanganan tetap dilakukan oleh pihak PPAT.
Ada beberapa syarat kelengkapan yang harus dipenuhi sebelum Akta Jual Beli kapling perumahan atau tanah yang dibuat Notaris/PPAT, antara lain :
1. Fotocopy identitas/KTP para pihak (pihak penjual dan pihak pembeli);
2. Surat Keterangan silang sengketa dari pihak Kelurahan setempat yang diketahui Camat di mana objek perumahan atau tanah yang bersangkutan akan dijual;
3. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan (selanjutnya disebut PBB) dari perumahan atau tanah yang bersangkutan; dan
4. Fotocopy dan aslinya alas hak dari perumahan atau tanah yang bersangkutan.115
Setelah Akta Jual Beli tersebut dibuat oleh PPAT, maka selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak Akta Jual Beli tersebut ditandatangani oleh para pihak, PPAT menyerahkan akta tersebut ke Kantor BPN setempat untuk pendaftaran tanah dalam hal pendaftaran pemindahan hak atas tanahnya. Setelah Akta Jual Beli tersebut ditandatangani oleh para pihak, maka para pihak harus membayar Pajak Penjualan dan Pajak Pembelian jika Nilai Jual Objek Pajak atau nilai transaksi jual beli tanah atau perumahan tersebut di atas Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (selanjutnya disebut NJOPTKP) sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah), serta membayar biaya
pemasukan ke Kantor BPN Medan untuk pendaftaran tanah dalam hal pemindahan hak atas tanahnya.116
Berdasarkan pernyataan dari penelitian lapangan di BPN Medan, maka hal tersebut sesuai dengan Pasal 40 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan bahwa :
1. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan.
2. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak. Selain itu, untuk pemindahan hak karena jual-beli yang merupakan balik nama dari pemegang sertifikat hak selaku penjual kepada pembeli dengan menggunakan akta PPAT yang dimohon oleh pembeli kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui prosedur perolehan sertifikat hak atas tanah dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut :
1. Surat Permohonan.
2. Surat pengantar pendaftaran akta jual-beli dari Notaris selaku PPAT. 3. Akta jual-beli.
4. Sertifikat hak atas tanah.
5. Fotokopi KTP atau identitas diri penjual dan pembeli.
6. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan.
7. Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan. 8. Bukti pelunasan BPHTB terhutang. 9. Bukti pelunasan PPh terutang.
10. Pernyataan pembeli tentang batasan pemilikan tanah dan penelantaran tanah serta akibat hukumnya.
11. Izin pemindahan hak dari yang berwenang jika haknya berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau Hak Pakai atas Tanah Negara.117
Mengenai pendaftaran melalui peralihan hak atas tanah tersebut, maka untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam tabel berikut ini :
Tabel 1
Pendaftaran Tanah Melalui Peralihan Hak Atas Tanah Tahun 2008 – 2010 No Jenis Peralihan Hak Atas Tanah 2008 2009 2010
1. Jual beli 520 537 615
2. Hibah 115 125 145
3. Pewarisan 205 225 315
4. Perwakafan 75 82 98
J U M L A H 915 969 1173
Sumber : Badan Pertanahan Nasional Medan dari Tahun 2008 – 2010.
Berdasarkan Tabel 1 di atas mengenai pendaftaran tanah melalui peralihan hak atas tanah dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010, maka dapat dilihat bahwa untuk peralihan hak atas tanah melalui jual beli dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak dilakukan oleh masyarakat dibandingkan melalui peralihan hibah, pewarisan, dan perwakafan. Hal tersebut dapat terjadi dikarenakan berbagai faktor, di antaranya :
1. Nilai ekonomis dari tanah atau perumahan setiap saat semakin meningkat, jadi harga jual dari tanah atau perumahan tersebut semakin tinggi dan banyak orang atau masyarakat yang melakukan pembelian sebagai sarana investasi untuk jangka waktu yang lama.
2. Kebutuhan masyarakat terhadap tanah atau perumahan semakin tinggi, karena tanah atau perumahan merupakan salah satu kebtuhan pokok setiap manusia. 3. Semakin bertambahnya jumlah manusia, sedangkan luas tanah tetap bahkan
semakin menyempit/berkurang yang disebabkan oleh faktor alam seperti gempa bumi, tsunami, abrasi pantai dan sebagainya.118
117 S. Chandra,Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor
Pertanahan, Grasindo, Jakarta, 2005, hal. 83-84.
Minat masyarakat terhadap peralihan hak atas tanah melalui jual beli tanah atau kapling perumahan dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 semakin tinggi, yaitu dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2009 terjadi penambahan kurang lebih 17 objek peralihan hak atas tanah atau kapling perumahan melalui jual beli dan dari tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 terjadi penambahan kurang lebih 78 objek. Dengan demikian hal ini menunjukkan bahwa keinginan masyarakat terhadap tanah atau kapling perumahan masih tetap tingi. Sebagaimana yang telah disebut dalam hasil penelitian di atas, maka dapat dilihat bahwa PPAT sangat berperan dalam peralihan hak atas tanah dalam hal ini jual beli kapling perumahan atau tanah milik pengembang yang diperjualbelikan kepada konsumen dengan menggunakan Formulir Akta Jual Beli menuju proses pendaftaran tanah di Kantor BPN Medan sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 40 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan bahwa :
(1) “Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar;
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan”.
BAB III
KEABSAHAN PENGGUNAAN FORMULIR AKTA JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN OLEH PPAT DI KOTA MEDAN
A. Tinjauan Umum Tentang Keabsahan Suatu Akta yang Dibuat Oleh Notaris/PPAT
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya bahwa : “akta adalah surat yang diberi tandatangan yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar daripada suatu hak atau perikatan yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuktian”.119 Berdasarkan pernyataan maka dalam penelitian ini juga membahas tentang keabsahan suatu akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT.
1. Kewenangan Notaris/PPAT dalam Pembuatan Akta
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyatakan bahwa Notaris adalah “Pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenanganlainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini”. Selain itu dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris menyatakan bahwa : “akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam undang-undang ini”. Sementara menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PP No. 37 Tahun 1998) yang menyatakan bahwa, “PPAT adalah Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Selain itu, dalam Pasal 1 angka 4 PP No. 37 Tahun 1998 ditentukan bahwa : “akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun”.
Berdasarkan Pasal 1 angka 1 dan 7 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris maka dapat dilihat dalam definisi tersebut bahwa Notaris merupakan Pejabat Umum yang berwenang dalam pembuatan akta-akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris. Jadi, notaris merupakan Pejabat umum yang tidak membatasi dirinya untuk perbuatan hukum tertentu dalam pembuatan akta kecuali yang menjadi larangan untuk dibuat aktanya atau bertentangan dengan perundang-undangan yang berlaku. Pasal 1 angka 1 dan angka 4 PP No. 37 Tahun 1998 menentukan bahwa PPAT merupakan Pejabat Umum yang berwenang dalam pembuatan akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, jadi PPAT membatasi diri untuk pembuatan akta terhadap perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan ketentuan-ketentuan yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pada prinsipnya Notaris dan PPAT merupakan Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat akta-akta otentik. Hanya saja Notaris dapat membuat akta-akta otentik yang umum sifatnya tetapi tidak dapat membuat akta-akta yang dilarang untuk membuatnya dan akta-akta otentik yang dikeluarkan oleh Pejabat lainnya seperti akta nikah yang dikeluarkan oleh Pejabat Kantor Urusan Agama, akta kelahiran yang dikeluarkan oleh Pejabat Catatan Sipil, Berita Acara yang dibuat oleh Panitera atau Jurusita Pengadilan, Putusan dan Penetapan Pengadilan yang dikeluarkan oleh Hakim Pengadilan Negeri setempat dan lain-lain.
Sedangkan PPAT merupakan pejabat umum yang hanya dapat membuat akta- akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berhubungan dengan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pebagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan dan Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan. Selain itu Notaris dan PPAT yang masing-masing sebagai Pejabat Umum dapat merangkap jabatan sebagai PPAT berdasarkan Pasal 7 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998.120
PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris berdasarkan Pasal 7 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 yang menyebutkan bahwa, “PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris, Konsultan atau Penasehat Hukum”.121
Selain itu perbuatan hukum yang dapat dibuatkan aktanya berdasarkan ketentuan Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 adalah sebagai berikut :
1. Jual beli. 2. Tukar menukar.
3. Pemasukan ke dalam Perusahaan (inbreng). 4. Pembagian hak bersama.
5. Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik. 6. Pemberian Hak Tanggungan.
7. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Sebagaimana yang telah diutarakan di atas mengenai Notaris yang dapat