BAB II PELAKSANAAN JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN
B. Proses Jual Beli Kapling Perumahan Oleh Pengembang
1. Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Oleh
Pengembang memberikan kemudahan kepada pihak konsumen atau masyarakat dalam hal untuk dapat memiliki kapling perumahan dengan cara KPR melalui bank-bank yang telah ditunjuk oleh pengembang atau tanpa melalui bank atau langsung kepada pihak pengembang itu sendiri. Kemudahan yang diberikan kepada
93Hermawan Wijaya,77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti, Cetakan Pertama, Pustaka
Ghratama, Yogyakarta, 2009, hal. 11.
94Budi Santoso, Profit Berlipat Dengan Investasi Tanah dan Rumah, Cetakan Kedua, Elex
Media Komputindo, Jakarta, 2008, hal. 81-82.
95Ibid., hal. 36. 96Ibid., hal. 43-46.
konsumen untuk memiliki kapling perumahan dengan cara KPR melalui bank atau tanpa melalui bank (melalui pihak pengembang sendiri) yang harus memenuhi persyaratan kelengkapan data permohonan kredit dan persyaratan tersebut antara lain:
1. Kelengkapan Data Pribadi/Keluarga Pihak Konsumen, yaitu :
a. Fotocopy kartu identitas atau Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami-isteri; b. Pasphoto suami-isteri;
c. Fotocopy kartu keluarga;
d. Fotocopy surat nikah/cerai (bagi yang telah bercerai); dan e. Fotocopy buku tabungan bank.
2. Kelengkapan Data Pekerjaan/Usaha Pihak Konsumen yang terdiri atas : a. Terhadap konsumen dengan status Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau
Pegawai Swasta harus menyediakan, antara lain :
1) Fotocopy Nomor Peserta Wajib Pajak (NPWP) atau Surat Pajak Tahunan Pajak Penghasilan (SPTPPh);
2) Surat Keterangan Tempat Bekerja; 3) Slip gaji/penghasilan terakhir;
4) Fotocopy rekening koran tabungan/giro/deposito suatu bank dalam waktu 3 (tiga) bulan terakhir; dan
5) Surat Kuasa Pemotongan gaji/pensiunan.
b. Terhadap konsumen dengan status wiraswasta harus menyediakan, antara lain :
1) Fotocopy Surat Izin Usaha Perusahaan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Surat Izin Tempat Usaha (SITU), NPWP Perusahaan dan izin usaha lainnya;
2) Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan/Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perusahaan dan perubahan terakhirnya;
3) Fotocopy Neraca laba-rugi/Laporan penjualan;
4) Fotocopy rekening koran tabungan/giro/deposito perusahaan dalam waktu 3 (tiga) bulan terakhir; dan
5) Daftar rekanan perusahaan/kontrak-kontrak yang telah dilakukan perusahaan.
3. Kelengkapan Data Agunan Pihak Konsumen yang melakukan KPR melalui bank, antara lain :
a. Fotocopy sertifikat tanah/bangunan dengan status Sertifikat Hak Milik/Sertifikat Hak Guna Bangunan;
b. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB); c. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB);
d. Foto rumah yang menjadi agunan; dan
e. Bukti pembayaran rekening listrik, air dan telepon.97
Persyaratan kelengkapan data permohonan kredit di atas, maka dapat dikatakan bahwa persyaratan kelengkapan tersebut sebagai bahan dasar atau pertimbangan bagi pihak pengembang dalam memberikan KPR kepada konsumen yang ingin memiliki perumahan. Memang pada dasarnya dalam pemberian suatu kredit membutuhkan suatu keyakinan dan kepercayaan bahwa pihak konsumen (debitur) tersebut benar-benar mempunyai kemampuan untuk menyelesaikan KPR tersebut sampai lunas pembayarannya.98
Untuk menentukan bahwa seseorang dipercaya untuk memperoleh kredit, pada umumnya dunia perbankan atau dunia usaha lainnya menggunakan instrumen analisa yang terkenal dan biasa disebutthe fives of creditatau disingkat 5 C, yaitu :
1. “Charakter (watak) ialah sifat dasar yang ada dalam hati seseorang. Watak dapat berupa baik dan jelek bahkan ada yang terletak di antara baik dan jelek. Watak merupakan bahan petimbangan untuk mengetahui risiko yang dapat terjadi.
2. Capital (modal). Seseorang atau badan usaha yang akan menjalankan usaha atau bisnis sangat memerlukan modal untuk memperlancar kegiatan bisnisnya.
3. Capacity (kemampuan). Seorang debitur yang mempunyai karakter atau watak yang baik selalu akan memikirkan mengenai pembayaran kembali hutangnya sesuai waktu yang telah ditentukan.
4. Collateral (jaminan). Jaminan berarti harta kekayaan yang dapat diikat sebagai jaminan untuk menjamin kepastian pelunasan hutang jika dikemudian hari debitur tidak melunasi hutangnya dengan menjual jaminan dan mengambil pelunasan dari penjualan harta kekayaan yang menjadi jaminan tersebut.
5. Condition of economy (kondisi ekonomi). Selain faktor-faktor di atas, yang perlu mendapat perhatian penuh dari analisa adalah kondisi ekonomi negara.
97Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi di
Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.
Kondisi ekonomi adalah situasi ekonomi pada waktu dan jangka waktu tertentu di mana kredit tersebut diberikan oleh bank kepada pemohon”.99 Hal yang sama juga dikatakan oleh Rachmadi Usman yang menyatakan bahwa, “sebelum memberikan kredit atau pembiayaan, pihak kreditur harus menganalisa berdasarkan prinsip 5 C yaitu penilaian watak (charakter), penilaian kemampuan (capacity), penilaian modal (capital), penilaian agunan (collateral) dan penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy)”.100Namun demikian menurut Munir Fuady sebagaimana yang dikutip oleh Rachmadi Usman juga menambahkan bahwa selain menerapkan prinsip 5 C juga harus menerapkan apa yang dinamakan prinsip 5 P, yaitu :
1. “Party (para pihak). Para pihak merupakan titik sentral yang diperhatikan dalam setiap pemberian kredit. Untk itu pihak pemberi kredit harus memperoleh suatu “kepercayaan” terhadap para pihak, dalam hal ini debitur. 2. Purpose (tujuan). Tujuan dari pemberian kredit juga sangat penting diketahui
oleh pihak kreditur. Harus dilihat apakah kredit tersebut akan digunakan untuk hal-hal yang positif yang benar-benar dapat menaikkan income
perusahaan.
3. Payment (pembayaran). Harus diperhatiakan apakah sumber pembayaran kredit dari calon debitur tersebut cukup tersedia dan cukup aman, sehingga dengan demikian diharapkan kredit yang akan diluncurkan tersebut dapat dibayar.
4. Profitabilty (perolehan laba). Usaha perolehan laba oleh debitur tidak kalah pentingnya dalam pemberian kredit. Untuk itu, kreditur harus berantisipasi apakah laba yang akan diperoleh perusahaan lebih besar dari pada bunga pinjaman dan apakah pendapatan perusahaan dapat menutupi pembayaran kembali kredit,cash flowdan sebagainya.
99Sutarno,Op.cit., hal. 93-94.
100 Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Gramedia Pustaka
5. Protection (perlindungan). Diperlukan suatu perlindungan terhadap kredit oleh perusahaan debitur. Untk itu, perlindungan dari kelompok perusahaan, atau jaminan dari holding, atau jaminan pribadi pemilik perusahaan penting diperhatikan”.101
Melihat penjabaran tersebut tentang instrumen analisa pemberian kredit atau disebut dengan prinsip 5C yang telah disebutkan di atas dan dihubungkan dengan persyaratan kelengkapan data permohonan KPR maka dapat dikatakan bahwa, antara lain :
1. Untuk perwujudan prinsip daricharakter(watak) dancapital(modal) tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pribadi pihak konsumen.
2. Untuk perwujudan prinsip dari capacity (kemampuan), collateral (jaminan) dan condition of economy (kondisi ekonomi) tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pekerjaan/usaha pihak konsumen dan kelengkapan data agunan pihak konsumen.
Sebagaimana yang telah disebutkan di atas, maka dapat dilihat bahwa pelaksanaan KPR yang dilakukan oleh pengembang terhadap konsumen tersebut adalah sesuai dengan instrumen analisa pemberian kredit atau disebut prinsip 5 C.