Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Oleh Pengembang Terhadap Konsumen

B. Proses Jual Beli Kapling Perumahan Oleh Pengembang Dengan Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT di Kota Medan

1. Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Oleh Pengembang Terhadap Konsumen

Pengembang memberikan kemudahan kepada pihak konsumen atau masyarakat dalam hal untuk dapat memiliki kapling perumahan dengan cara KPR melalui bank-bank yang telah ditunjuk oleh pengembang atau tanpa melalui bank atau langsung kepada pihak pengembang itu sendiri. Kemudahan yang diberikan kepada

93Hermawan Wijaya,77 Rahasia Cepat Untung Bisnis Properti, Cetakan Pertama, Pustaka Ghratama, Yogyakarta, 2009, hal. 11.

94Budi Santoso, Profit Berlipat Dengan Investasi Tanah dan Rumah, Cetakan Kedua, Elex Media Komputindo, Jakarta, 2008, hal. 81-82.

95Ibid., hal. 36.

konsumen untuk memiliki kapling perumahan dengan cara KPR melalui bank atau tanpa melalui bank (melalui pihak pengembang sendiri) yang harus memenuhi persyaratan kelengkapan data permohonan kredit dan persyaratan tersebut antara lain:

1. Kelengkapan Data Pribadi/Keluarga Pihak Konsumen, yaitu :

a. Fotocopy kartu identitas atau Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami-isteri; b. Pasphoto suami-isteri;

c. Fotocopy kartu keluarga;

d. Fotocopy surat nikah/cerai (bagi yang telah bercerai); dan e. Fotocopy buku tabungan bank.

2. Kelengkapan Data Pekerjaan/Usaha Pihak Konsumen yang terdiri atas : a. Terhadap konsumen dengan status Pegawai Negeri Sipil (PNS) atau

Pegawai Swasta harus menyediakan, antara lain :

1) Fotocopy Nomor Peserta Wajib Pajak (NPWP) atau Surat Pajak Tahunan Pajak Penghasilan (SPTPPh);

2) Surat Keterangan Tempat Bekerja; 3) Slip gaji/penghasilan terakhir;

4) Fotocopy rekening koran tabungan/giro/deposito suatu bank dalam waktu 3 (tiga) bulan terakhir; dan

5) Surat Kuasa Pemotongan gaji/pensiunan.

b. Terhadap konsumen dengan status wiraswasta harus menyediakan, antara lain :

1) Fotocopy Surat Izin Usaha Perusahaan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Surat Izin Tempat Usaha (SITU), NPWP Perusahaan dan izin usaha lainnya;

2) Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan/Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perusahaan dan perubahan terakhirnya;

3) Fotocopy Neraca laba-rugi/Laporan penjualan;

4) Fotocopy rekening koran tabungan/giro/deposito perusahaan dalam waktu 3 (tiga) bulan terakhir; dan

5) Daftar rekanan perusahaan/kontrak-kontrak yang telah dilakukan perusahaan.

3. Kelengkapan Data Agunan Pihak Konsumen yang melakukan KPR melalui bank, antara lain :

a. Fotocopy sertifikat tanah/bangunan dengan status Sertifikat Hak Milik/Sertifikat Hak Guna Bangunan;

b. Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan (IMB); c. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB);

d. Foto rumah yang menjadi agunan; dan

e. Bukti pembayaran rekening listrik, air dan telepon.⁹⁷

Persyaratan kelengkapan data permohonan kredit di atas, maka dapat dikatakan bahwa persyaratan kelengkapan tersebut sebagai bahan dasar atau pertimbangan bagi pihak pengembang dalam memberikan KPR kepada konsumen yang ingin memiliki perumahan. Memang pada dasarnya dalam pemberian suatu kredit membutuhkan suatu keyakinan dan kepercayaan bahwa pihak konsumen (debitur) tersebut benar-benar mempunyai kemampuan untuk menyelesaikan KPR tersebut sampai lunas pembayarannya.⁹⁸

Untuk menentukan bahwa seseorang dipercaya untuk memperoleh kredit, pada umumnya dunia perbankan atau dunia usaha lainnya menggunakan instrumen analisa yang terkenal dan biasa disebutthe fives of creditatau disingkat 5 C, yaitu :

1. “Charakter (watak) ialah sifat dasar yang ada dalam hati seseorang. Watak dapat berupa baik dan jelek bahkan ada yang terletak di antara baik dan jelek. Watak merupakan bahan petimbangan untuk mengetahui risiko yang dapat terjadi.

2. Capital (modal). Seseorang atau badan usaha yang akan menjalankan usaha atau bisnis sangat memerlukan modal untuk memperlancar kegiatan bisnisnya.

3. Capacity (kemampuan). Seorang debitur yang mempunyai karakter atau watak yang baik selalu akan memikirkan mengenai pembayaran kembali hutangnya sesuai waktu yang telah ditentukan.

4. Collateral (jaminan). Jaminan berarti harta kekayaan yang dapat diikat sebagai jaminan untuk menjamin kepastian pelunasan hutang jika dikemudian hari debitur tidak melunasi hutangnya dengan menjual jaminan dan mengambil pelunasan dari penjualan harta kekayaan yang menjadi jaminan tersebut.

5. Condition of economy (kondisi ekonomi). Selain faktor-faktor di atas, yang perlu mendapat perhatian penuh dari analisa adalah kondisi ekonomi negara. 97Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi di Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan, pada tanggal 25 Januari 2011.

Kondisi ekonomi adalah situasi ekonomi pada waktu dan jangka waktu tertentu di mana kredit tersebut diberikan oleh bank kepada pemohon”.⁹⁹ Hal yang sama juga dikatakan oleh Rachmadi Usman yang menyatakan bahwa, “sebelum memberikan kredit atau pembiayaan, pihak kreditur harus menganalisa berdasarkan prinsip 5 C yaitu penilaian watak (charakter), penilaian kemampuan (capacity), penilaian modal (capital), penilaian agunan (collateral) dan penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur (condition of economy)”.¹⁰⁰Namun demikian menurut Munir Fuady sebagaimana yang dikutip oleh Rachmadi Usman juga menambahkan bahwa selain menerapkan prinsip 5 C juga harus menerapkan apa yang dinamakan prinsip 5 P, yaitu :

1. “Party (para pihak). Para pihak merupakan titik sentral yang diperhatikan dalam setiap pemberian kredit. Untk itu pihak pemberi kredit harus memperoleh suatu “kepercayaan” terhadap para pihak, dalam hal ini debitur. 2. Purpose (tujuan). Tujuan dari pemberian kredit juga sangat penting diketahui

oleh pihak kreditur. Harus dilihat apakah kredit tersebut akan digunakan untuk hal-hal yang positif yang benar-benar dapat menaikkan income perusahaan.

3. Payment (pembayaran). Harus diperhatiakan apakah sumber pembayaran kredit dari calon debitur tersebut cukup tersedia dan cukup aman, sehingga dengan demikian diharapkan kredit yang akan diluncurkan tersebut dapat dibayar.

4. Profitabilty (perolehan laba). Usaha perolehan laba oleh debitur tidak kalah pentingnya dalam pemberian kredit. Untuk itu, kreditur harus berantisipasi apakah laba yang akan diperoleh perusahaan lebih besar dari pada bunga pinjaman dan apakah pendapatan perusahaan dapat menutupi pembayaran kembali kredit,cash flowdan sebagainya.

99Sutarno,Op.cit., hal. 93-94.

100 Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2003, hal. 246.

5. Protection (perlindungan). Diperlukan suatu perlindungan terhadap kredit oleh perusahaan debitur. Untk itu, perlindungan dari kelompok perusahaan, atau jaminan dari holding, atau jaminan pribadi pemilik perusahaan penting diperhatikan”.¹⁰¹

Melihat penjabaran tersebut tentang instrumen analisa pemberian kredit atau disebut dengan prinsip 5C yang telah disebutkan di atas dan dihubungkan dengan persyaratan kelengkapan data permohonan KPR maka dapat dikatakan bahwa, antara lain :

1. Untuk perwujudan prinsip daricharakter(watak) dancapital(modal) tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pribadi pihak konsumen.

2. Untuk perwujudan prinsip dari capacity (kemampuan), collateral (jaminan) dan condition of economy (kondisi ekonomi) tersebut dapat tercapai dari kelengkapan data pekerjaan/usaha pihak konsumen dan kelengkapan data agunan pihak konsumen.

Sebagaimana yang telah disebutkan di atas, maka dapat dilihat bahwa pelaksanaan KPR yang dilakukan oleh pengembang terhadap konsumen tersebut adalah sesuai dengan instrumen analisa pemberian kredit atau disebut prinsip 5 C. 2. Pelaksanaan Jual Beli Kapling perumahan Oleh Pengembang Dengan

Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT di Kota Medan

Menurut Pasal 1457 KUHPerdata, ”Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. Terhadap definisi jual beli

yang disebutkan dalam Pasal 1457 KUHPerdata tersebut jika dihubungkan dengan jual beli kapling perumahan oleh pengembang, maka pihak pengembang mengikatkan dirinya untuk menyerahkan kapling perumahan kepada pihak konsumen (pembeli) dan pihak konsumen (pembeli) tersebut akan membayar harga kapling perumahan sebagaimana yang telah diperjanjikan di dalam suatu Akta Jual Beli kapling perumahan.

Bagan 1.

Pelaksanaan Jual Beli Kapling Perumahan oleh Developer dengan Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT

Sumber : Data Sekunder yang diolah.

Kapling perumahan yang diperjualbelikan oleh pengembang kepada pihak konsumen selalu berkaitan dengan tanah sebagai alas hak dari kapling perumahan tersebut. Walaupun yang dijual tersebut oleh pengembang adalah kapling perumahan,

Pembeli Membayar Uang Muka kepada

Developer Developer mengeluarkan Kwitansi Penermaan dan menunjuk Notaris untuk Pelaksanaan Pembayaran selanjutnya Hasil Pemeriksaan dibuatkanlah AJB dengan menggunakan Blangko AJB

oleh Notaris Notaris melaksanakan CEK BERSIH Pembeli membayar pelunasan kepada Developer PPAT mengurus sertifikatnya di BPN

namun pada hakikatnya merupakan satu kesatuan dengan tanah sebagai alas hak atas tanah dari kapling perumahan, karena memang kapling perumahan yang dibangun oleh pengembang di atas sebidang tanah. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN) Medan, “biasanya yang dilakukan cek bersih untuk jual beli rumah adalah objek tanahnya atau alas hak atas tanah tersebut sesuai atau tidak dengan buku tanah yang terdapat di BPN Medan dan bukan rumahnya”.¹⁰²

Hal yang sama juga dikatakan oleh Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT di Medan, yaitu :

Jika jual beli rumah dengan status alas hak atas tanah Hak Milik (selanjutnya disebut HM) atau Hak Guna Bangunan (selanjutnya disebut HGB), maka biasanya meminta kepada pihak PPAT untuk melakukan pengecekkan secara lisan atau secara tulisan ke BPN Medan yang bertujuan untuk memastikan apakah objek yang bersangkutan tersebut sesuai dengan yang tertera pada buku tanah yang terdapat di BPN seperti apakah sesuai pemiliknya, lokasi, luas tanah dan bangunan, dan kalau ada bangunannya, apakah objek tanah yang bersangkutan tersebut sedang dibebankan Hak Tanggungan atau tidak dan lain sebagainya.¹⁰³

Dengan demikian dapat dikatakan bahwa jual beli kapling perumahan yang dilakukan pengembang kepada para konsumen atau masyarakat identik atau sama dengan jual beli tanah pada umumnya. Oleh karena itu jual beli kapling perumahanoleh pengembang kepada para konsumen (masyarakat) dengan menggunakan Formulir Akta Jual Beli di Kota Medan harus memenuhi dua persyaratan, antara lain :

102Wawancara dengan Bahrum sebagai Pegawai BPN Medan pada tanggal 2 Februari 2011.

a. Syarat Materil

Syarat materil sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut.¹⁰⁴ Syarat materil yang harus dipenuhi untuk suatu jual beli kapling perumahan yang dilakukan pengembang dengan menggunakan Formulir Akta Jual Beli, yaitu :

1. “Harus ada pembeli, maksudnya pihak yang akan membeli perumahan; 2. Harus ada penjual, maksudnya pihak yang akan menjual perumahan; dan 3. Objek perumahan yang mau diperjualbelikan tersebut alas hak atas tanahnya

tidak dalam sengketa”.¹⁰⁵

Hal yang sama juga disebutkan oleh Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT di Medan yang mengatakan bahwa jual beli kapling perumahan atau tanah harus memenuhi syarat materiil yaitu :

1. Adanya pihak pembeli yang ingin membeli perumahan atau yang akan diperjualbelikan dan dalam hal ini konsumen atau masyarakat.

2. Adanya pihak penjual yang ingin menjual perumahan atau tanah yang bersangkutan dan dalam hal ini pihak pengembang

3. Objek perumahan atau tanah yang bersangkutan tidak dalam kondisi dipersengketakan.¹⁰⁶

Syarat materil jual beli tanah, antara lain :

1. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya, sebagai penerima hak harus memenuhisyarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah HM, HGB atau Hak Pakai (selanjutnya disebut HP). Menurut Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) yang mempunyai HM atas tanah hanya Warga

104 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hal. 77.

105Wawancara dengan Bahrum Pegawai BPN Medan pada tanggal 2 Februari 2011.

Negara Indonesia tunggal dan Badan-Badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan Pasal 21 UUPA. Jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing atau suatu Badan Hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah tersebut jatuh kepada negara berdasarkan Pasal 26 ayat (2) UUPA.

2. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan. Maksudnya, yang menjual suatu bidang tanah tentu saja si pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut sebagai pemilik, kalau pemilik sebidang tanah yang tersebut hanya satu orang, maka ia yang berhak untuk menjual sendiri, akan tetapi bila pemilik tanah tersebut lebih dari satu orang atau dua orang, maka yang berhak menjual tanah yang bersangkutan adalah kedua orang tersebut secara bersama-sama dan tidak boleh satu orang saja yang bertindak sebagai penjual.

3. Tanah yang bersangkutan boleh diperjualbelikan jika tidak dalam sengketa. Jika salah satu syarat materiil ini tidak dipenuhi, maka jual beli tanah yang bersangkutan tidak sah dan batal demi hukum.¹⁰⁷

Mengenai tidak dipenuhinya salah satu syarat materil dalam jual beli tanah atau perumahan tersebut, maka untuk terpenuhinya syarat materil tersebut terutama syarat adanya penjual tanah dan objek tanah serta tanah yang bersangkutan tidak dalam sengketa harus dilakukan cek bersih, sedangkan untuk syarat pembeli tanah harus sesuai dengan ketentuan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka dituntut pihak PPAT yang melakukan perbuatan hukum tersebut harus benar-benar mengidentifikasi secara teliti tentang diri si pembeli.¹⁰⁸

Sementara itu, untuk menjamin suatu kepastian hukum terhadap obyek hak atas tanah dalam hal pembuatan Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT, maka tindakan yang dilakukan PPAT adalah melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat yang bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam jual beli tanah tersebut.¹⁰⁹

Berkenaan dengan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah, maka berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran 107Adrian Sutedi,Op.cit., hal. 77-78.

108Wawancara dengan Syafrudin Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011.

Tanah, yang menyebutkan bahwa kewajiban untuk melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut hanya kepada PPAT, bukan kepada Notaris.¹¹⁰

Jika pihak Notaris hendak melakukan pemeriksaan sertifikat yang berkenaan dengan rencana pembuatan akta, maka para Notaris tersebut biasanya melakukan pemeriksaan secara lisan atau datang ke Kantor Pertanahan setempat untuk melakukan pengecekan secara langsung keadaan tanah yang dimaksud. Dengan kata lain, Notaris tidak dapat melakukan pengecekan secara resmi/formal akan tetapi secara Non-Formal.¹¹¹

110 Pasal 103 ayat (1), Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan bahwa : ”PPAT wajib menyampaikan Akta PPAT dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan”. Didukung dengan Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari 2011.

111 Wawancara dengan Syafrudin sebagai Pegawai BPN Medan, pada tanggal 4 Februari 2011.

Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan di BPN Medan tersebut di atas mengenai cek bersih, maka untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam bagan sebagai berikut :

Bagan 2.

Prosedur Pemeriksaan Sertifikat Hak Atas Tanah (Cek Bersih)

Sumber : Badan Pertanahan Nasional Medan 2011.

Permohonan Diterima oleh Loket

Pemeriksaan/Pengecekan oleh Petugas

(Sub Seksi Peradilan Hak, Pembebanan Hak dan PPAT)

Tidak Bersih

1. Tidak sesuai dgn daftar-daftar yg ada di BPN.

2. Ada sita jaminan.

3. Ada blokir dari pihak-pihak yg berkepentingan

Bersih

1. Sesuai dgn daftar-daftar yg ada di BPN.

2. Tidak ada sita jaminan.

3. Tidak ada blokir dari pihak-pihak yg berkepentingan

Pemberian Tanda Bukti Pemeriksaan

Pengambilan Hasil Pemeriksaan 1. Asli Sertifikat.

2. Bukti Pembayaran PNBP Rp.

25.000,-Selanjutnya siap dibuat Akta, setelah memenuhi persyaratan sesuai dengan perundangan yang

berlaku.

Pengajuan Permohonan Melampirkan : 1. Asli Sertifikat Hak Atas Tanah. 2. Biaya Cek Bersih Rp.

25.000,-Sebagaimana yang telah disebutkan di atas tentang syarat-syarat materiil dalam suatu jual beli tanah atau perumahan berdasarkan hasil penelitian di lapangan maka dapat dikatakan bahwa jual beli tanah atau kapling perumahan tersebut dapat terlaksana jika syarat-sayarat materil tersebut harus terpenuhi terlebih dahulu. Apabila salah satu syarat materil tersebut tidak terpenuhi maka secara yuridis jual beli yang dilakukan dapat dikatakan batal demi hukum atau dapat juga dikatakan bahwa perbuatan hukum tersebut dianggap sejak awal tidak pernah terjadi.

b. Syarat Formil

“Setelah semua persyaratan materil dipenuhi maka biasanya pihak Notaris/PPAT akan membuat Akta Jual Beli untuk tanah atau perumahan yang bersangkutan”.¹¹²

Namun ada juga pihak pengembang yang membuat Akta Jual Belinya karena memang Akta Jual Beli tersebut berbentuk blangko yang telah tersedia di BPN setempat atau di Kantor Pos setempat, sehingga siapa saja dapat memilikinya dengan cara membelinya asalkan ada surat pengantar atau surat keterangan dari PPAT setempat untuk pengambilan blangko tersebut, akan tetapi pada akhirnya tetap ditandatangani oleh pihak PPAT yang menjadi rekanan dari pihak pengembang.¹¹³

“Sebelum dibuatkan Akta Jual Beli oleh pihak Notaris, biasanya pihak pengembang membuat perjanjian jual beli perumahan sementara sebagai pengikatan awal antara pengembang dengan pihak konsumen yang bertujuan untuk menunjukkan keseriusan dari pihak konsumen untuk membeli perumahan yang bersangkutan”.¹¹⁴

112Wawancara dengan Syafrudin Pegawai BPN Medan pada tanggal 4 Februari 2011.

113Wawancara dengan Yulhamdi sebagai Notaris/PPAT Medan pada tanggal 5 Februari 2011.

114Wawancara dengan Anton Wijaya sebagai Staf Legal PT. Bangun Indah Makmur Abadi di Jl. Brigjen Katamso No. 329 Medan pada tanggal 25 Januari 2011.

Sebagaimana yang telah diutarakan dalam hasil penelitian di atas, maka dapat dikatakan bahwa setelah dipenuhinya syarat-syarat materil dalam jual beli kapling perumahan atau tanah yang bersangkutan, maka pihak PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli untuk kapling perumahan atau tanah yang bersangkutan dengan menggunakan formulir Akta Jual Beli yang diperoleh dari BPN setempat (Medan). Walaupun ada juga pihak pengembang yang membuat perjanjian jual beli kapling perumahan sebagai pengikatan sementara yang menunjukkan keseriusan dari pihak konsumen dalam pembelian kapling perumahan tersebut atau hanya mengisi Formulir Akta Jual Beli namun pada akhirnya penandatanganan tetap dilakukan oleh pihak PPAT.

Ada beberapa syarat kelengkapan yang harus dipenuhi sebelum Akta Jual Beli kapling perumahan atau tanah yang dibuat Notaris/PPAT, antara lain :

1. Fotocopy identitas/KTP para pihak (pihak penjual dan pihak pembeli);

2. Surat Keterangan silang sengketa dari pihak Kelurahan setempat yang diketahui Camat di mana objek perumahan atau tanah yang bersangkutan akan dijual;

3. Fotocopy Pajak Bumi dan Bangunan (selanjutnya disebut PBB) dari perumahan atau tanah yang bersangkutan; dan

4. Fotocopy dan aslinya alas hak dari perumahan atau tanah yang bersangkutan.¹¹⁵

Setelah Akta Jual Beli tersebut dibuat oleh PPAT, maka selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak Akta Jual Beli tersebut ditandatangani oleh para pihak, PPAT menyerahkan akta tersebut ke Kantor BPN setempat untuk pendaftaran tanah dalam hal pendaftaran pemindahan hak atas tanahnya. Setelah Akta Jual Beli tersebut ditandatangani oleh para pihak, maka para pihak harus membayar Pajak Penjualan dan Pajak Pembelian jika Nilai Jual Objek Pajak atau nilai transaksi jual beli tanah atau perumahan tersebut di atas Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (selanjutnya disebut NJOPTKP) sebesar Rp. 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah), serta membayar biaya 115Wawancara dengan Bahrum Pegawai BPN Medan pada tanggal 2 Februari 2011.

pemasukan ke Kantor BPN Medan untuk pendaftaran tanah dalam hal pemindahan hak atas tanahnya.¹¹⁶

Berdasarkan pernyataan dari penelitian lapangan di BPN Medan, maka hal tersebut sesuai dengan Pasal 40 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan bahwa :

1. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan.

2. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak. Selain itu, untuk pemindahan hak karena jual-beli yang merupakan balik nama dari pemegang sertifikat hak selaku penjual kepada pembeli dengan menggunakan akta PPAT yang dimohon oleh pembeli kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui prosedur perolehan sertifikat hak atas tanah dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut :

1. Surat Permohonan.

2. Surat pengantar pendaftaran akta jual-beli dari Notaris selaku PPAT. 3. Akta jual-beli.

4. Sertifikat hak atas tanah.

5. Fotokopi KTP atau identitas diri penjual dan pembeli.

6. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan.

7. Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan. 8. Bukti pelunasan BPHTB terhutang. 9. Bukti pelunasan PPh terutang.

10. Pernyataan pembeli tentang batasan pemilikan tanah dan penelantaran tanah serta akibat hukumnya.

11. Izin pemindahan hak dari yang berwenang jika haknya berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau Hak Pakai atas Tanah Negara.¹¹⁷

Mengenai pendaftaran melalui peralihan hak atas tanah tersebut, maka untuk lebih jelasnya dapat dilihat dalam tabel berikut ini :

Tabel 1

Pendaftaran Tanah Melalui Peralihan Hak Atas Tanah Tahun 2008 – 2010

No Jenis Peralihan Hak Atas Tanah 2008 2009 2010

1. Jual beli 520 537 615

2. Hibah 115 125 145

3. Pewarisan 205 225 315

4. Perwakafan 75 82 98

J U M L A H 915 969 1173

Sumber : Badan Pertanahan Nasional Medan dari Tahun 2008 – 2010.

Berdasarkan Tabel 1 di atas mengenai pendaftaran tanah melalui peralihan hak atas tanah dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010, maka dapat dilihat bahwa untuk peralihan hak atas tanah melalui jual beli dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2010 lebih banyak dilakukan oleh masyarakat dibandingkan melalui peralihan hibah, pewarisan, dan perwakafan. Hal tersebut dapat terjadi dikarenakan berbagai faktor, di