BAB IV KEDUDUKAN HUKUM TERHADAP HAK TANGGUNGAN YANG OBJEKNYA BERSTATUS HAK MILIK
PIHAK KETIGA
A. Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan yang Objeknya Berstatus Hak Milik Pihak Ketiga pada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk
Cabang Panyabungan
Pertumbuhan dunia usaha, termasuk perkembangan perusahaan secara luas, pada dasarnya sangat membutuhkan terpenuhinya sumber dana atau sumber modal. Padahal pemenuhan sumber modal dimaksud juga sangat dipengaruhi oleh ada atau tidak adanya jaminan terhadap sumber dana itu sendiri. Hal ini dapat difahami, karena modal tersebut bukan milik sendiri, dan harus dikembalikan tepat waktu sesuai dengan perjanjian, oleh karena itu dibutuhkan adanya jaminan terhadap modal/dana tersebut. Dengan demikian lembaga jaminan juga merupakan salah satu unsur bagi pengembangan dunia usaha
Menjalankan usaha bisnis untuk mencapai tujuan dari suatu perseroan terbatas, kegiatan pinjam meminjam merupakan kegiatan yang sangat lumrah. Kecenderungan yang ada menunjukkan proporsi perusahaan yang mempergunakan pinjaman yang semakin besar. Bahkan, dapat diketahui semakin lama semakin sedikit perusahaan yang tidak mempergunakan modal dari pihak ketiga atau modal dari luar. perusahaan. Salah satu motif utama suatu badan usaha meminjam atau memakai modal dari pihak ketiga adalah keinginan untuk
meningkatkan keuntungan yang dapat diraih, baik dilihat dari segi jumlah maupun dari segi waktu. Sedang di lain sisi, salah satu motif utama pihak kreditur atau pemberi pinjaman bersedia member pinjaman adalah keinginan untuk memperoleh balas jasa dengan adanya pemberian pinjaman tersebut (misalnya bunga).
Sejak awal, baik peminjam maupun yang meminjamkan telah menyadari sepenuhnya bahwa kegiatan yang mereka lakukan tersebut mengandung resiko. Bahkan, besarnya resiko yang mungkin timbul menjadi pertimbangan utama dalam penentuan besarnya balas jasa bagi suatu pinjaman. lazimnya, semakin besar resiko kerugian yang mungkin terjadi semakin besar tingkat balas jasa atas suatu pinjaman. Agar dapat mengkalkulasi resiko, biasanya pihak peminjam mengkaji kinerja dari perusahaan pada saat sebelum sampai dengan sesudah dicairkannya pinjaman. Oleh karena itu, para kreditur tidak menjadikan besarnya colateral sebagai satu-satunya bahan pertimbangan sebelum memberi pinjaman, tetapi justru prospek perkembangan perusahaan yang bersangkutan. Dalam praktek bisnis, pertimbangan yang didasarkan atas prospek suatu perusahaan semakin menonjol dan ini terbukti dengan semakin banyaknya perusahaan yang beroperasi dewasa ini mempunyai modal pinjaman yang jauh lebih besar dari jumlah modalnya sendiri.47
Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan yang Objeknya Berstatus Hak Milik Pihak Ketiga pada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, untuk pelaksanaannya sebelumnya pihak ketiga harus mempunyai
47
Rudhi A. Lontoh,(ed.), Penyelesaian Utang Piutang Melalui Pailit Atau Penundaan
surat kuasa dari notaris dan ditanda tangani suami istri atau apabila suami istri sudah tiada atau meninggal dunia harus diketahui ahli warisnya kemudian pemilik harus menandatangi surat agunannya.48
Sebagai pelaku usaha, perseroan terbatas memiliki peranan yang sangat penting untuk mengembangkan sektor perekonomian. Dalam mencari modal tambahan untuk keperluan memenuhi kebutuhan usaha, seringkali perseroan terbatas harus meminjam uang dari kreditur, baik dari bank atau lembaga keuangan maupun perseorangan.
Pelaksanaan pembebanan hak tanggungan yang objeknya berstatus hak milik pihak ketiga pada umumnya dilakukan dengan mengadakan suatu perjanjian terlebih dahulu. Proses pemberian kredit merupakan tindakan terencana dengan menekankan prinsip kehati-hatian yaitu melakukan tindakan awal dengan cara menganalisa pendahuluan, pembukuan, dan melakukan deteksi awal terhadap segala kemungkinan yang timbul atas diberikannya kredit kepada debitur.49
Proses awal pemberian kredit dengan jaminan hak tanggungan adalah dilakukannya perjanjian kredit sebagai perjanjian pokok. Calon debitur datang ke BRI untuk mengisi formulir permohonan kredit dengan membawa persyaratan yang telah ditentukan oleh pihak bank kemudian diserahkan kepada pihak bank. Sebelum bank memberikan keputusan untuk menyetujui atau menolak permohonan kredit, bank terlebih dahulu akan mengadakan analisa kredit.
50
48
Wawancara dengan Imam Mahadi selaku Supervisor, Penunjang Bisnis PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, 20 Agustus 2015
49
Ibid.
50
Untuk memperoleh keyakinan, maka Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan sebelum memberikan keputusan kredit, dilakukan penilaian terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha debitur. sebagaimana praktek keuangan PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan kelima faktor yang dinilai tersebut dikenal dengan sebutan the five of credit analysis atau prinsip 5C’s. Kelima unsur yang termasuk dalam formula 5C’s adalah character (karakter), capacity (kemampuan membayar), capital (permodalan), collateral (jaminan), dan condition of economic (kondisi ekonomi).51
Penilaian kredit dengan metode analisis 7P juga dapat diterapkan untuk memberikan penilaian terhadap debitur pada saat mengajukan suatu permohonan kredit. Unsur-unsur penilaian kredit yang termasuk dalam analisis 7P adalah personality (kepribadian debitur), party (klasifikasi debitur), perpose (tujuan pengambilan kredit), prospect (penilaian usaha), payment (kemampuan pembayaran), profitability (kemampuan debitur mencari laba), protection (perlindungan usaha dan jaminan.
52
Cara penilaian yang demikian bukan merupakan hal yang baru untuk dilaksanakan oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan. Penilaian berdasarkan prinsip 5C’s dan 7P ini diterapkan sejalan dengan prosedur pemberian kredit oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan. Untuk dapat memperoleh kredit di PT. Bank Rakyat
51
Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, Rajawali Pers, Jakarta, 2012, hal 110
52
Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan dengan jaminan sertifikat hak milik atas tanah tentunya terdapat beberapa tahap sampai kredit itu disetujui oleh pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan untuk diberikan kepada debitur.
Pada tahap-tahap yang harus dilalui, pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan akan memberikan penilaian apakah permohonan kredit akan diterima oleh Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan atau ditolak
Adapun tahap yang harus dilalui oleh pihak debitur maupun pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan sebagai kreditur, antara lain:
1. Tahap pengajuan permohonan kredit
Tahap pengajuan permohonan kredit, debitur wajib datang ke PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan untuk mengutarakan keinginannya memerlukan kredit. Adapun persyaratan yang harus dibawa oleh calon debitur untuk pengajuan permohonan kredit adalah: 53
a. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk (KTP) Suami Istri; b. Fotocopy Kartu Keluarga (KK);
c. Asli dan fotocopy sertifikat hak milik atas tanah yang akan dijadikan sebagai jaminan. Nama yang mengajukan permohonan kredit haruslah sama dengan nama yang tertera di dalam sertifikat hak milik atas tanah; Apabila nama yang
53
tercantum dalam sertifikat adalah nama orang lain (bukan pemohon kredit) atau banyak nama, maka pihak debitur harus menyertakan surat kuasa dari pemilik (nama yang tertera di sertifikat hak milik atas tanah) kepada si peminjam (pemohon kredit) untuk menggunakan tanah tersebut sebagai jaminan;
d. Fotocopy pelunasan pajak terakhir;
e. Slip gaji apabila calon debitur bekerja sebagai Pegawai Negeri Sipil (PNS) dan karyawan swasta;
f. Riwayat pinjaman (apabila calon debitur pernah meminjam di bank lain); g. Neraca (apabila calon debitur mempunyai usaha);
h. Fotocopy Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) apabila ada.
Kepala bagian kredit selanjutnya memeriksa kelengkapan persyaratan yang dibawa oleh calon debitur apakah sudah lengkap atau masih ada kekurangan. Apabila terdapat kekurangan syarat tersebut di atas, maka calon debitur diwajibkan untuk memenuhi kekurangan tersebut.
2. Tahap pengecekan jaminan
Pengecekan jaminan dilakukan dengan cara mengecek nama yang tertera di dalam sertifikat hak milik atas tanah yang akan dijadikan jaminan kredit. Apabila nama yang tertera di dalam sertifikat hak milik atas tanah lebih dari satu orang, maka pihak debitur harus melampirkan surat kuasa yang menyebutkan bahwa pihak debitur diberikan kuasa oleh nama pemilik lainnya untuk
menggunakan sertifikat hak milik atas tanah tersebut sebagai jaminan kredit di PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan.
Pengecekan jaminan juga dilakukan dengan cara lain, yaitu pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan yang berjumlah 2 (dua) orang, yaitu Kepala PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan dan bagian kredit terjun langsung ke lapangan untuk melihat kondisi tanah yang akan dijadikan jaminan dalam pengajuan kredit ke PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan. Tanah yang diutamakan agar dapat diterima sebagai jaminan bagi pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan.
Namun dalam perjalanannya, terdapat beberapa debitur yang menggunakan jaminan sertifikat hak milik orang ketiga sebagai jaminan dapat juga tidak tergantung dari kebijaksanaan yang diberikan oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan. Kebijaksanaan tersebut tentunya didasari atas pertimbangan-pertimbangan yang dilakukan oleh pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan Pengecekan lokasi tanah yang dilakukan oleh pihak Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan bertujuan untuk mengecek kebenaran akan lokasi tanah tersebut. Misalnya, mengambil foto atas tanah yang akan dijadikan jaminan kredit, melakukan pengukuran untuk mengetahui luas tanahnya, kebenaran akan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), serta menafsirkan nilai tanah tersebut apakah
melebihi nominal pinjaman atau harga tanah tersebut kurang dari nominal pinjaman.
Pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan juga melakukan pengecekan terhadap tanah tersebut dengan cara menanyakan kepada penyanding mengenai watak serta situasi dan kondisi dari tanah tersebut. Penyanding yang dimaksud disini adalah pemilik dari tanah yang memiliki lokasi berdekatan dengan tanah yang akan dijadikan jaminan kredit di Pihak Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan. 54
Apabila jaminan kredit akan diikat dengan APHT, maka Pihak Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan melakukan pengecekan resmi yang dilakukan di Kantor Petanahan Kota Panyabungan melalui jasa PPAT dan membutuhkan waktu sampai 4 (empat) hari. Pengecekan dilakukan bertujuan untuk menghindari terjadinya sertifikat ganda dan untuk menghindari gugatan dari pihak lain.
3. Tahap pengisian surat permohonan kredit
Apabila pengecekan terhadap tanah yang akan dijadikan jaminan kredit telah selesai dan diputuskan bahwa tanah tersebut dapat diterima oleh pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, maka debitur diwajibkan untuk mengisi formulir pinjaman konsumtif atau pinjaman usaha. Dalam surat permohonan kredit ini tercantum 2 (dua) komponen, yaitu data
54
Wawancara dengan Imam Mahadi selaku Supervisor, Penunjang Bisnis PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, 20 Agustus 2015.
umum, pernyataan dan pengeluaran per bulan dari nasabah. Kedua komponen ini harus diisi sebenar-benarnya oleh pihak debitur.
Data umum yang dimaksud dalam surat ini adalah data mengenai nama, nomor KTP, tempat dan tanggal lahir, alamat, pekerjaan, nomor telepon, nama istri atau suami apabila sudah menikah. Selain itu, juga dicantumkan nomor KTP suami istri, tempat dan tanggal lahir suami/istri, pekerjaan suami/istri, besarnya permohonan kredit, jangka waktu kredit, tujuan permohonan kredit, dan jaminan kredit.
Mengenai pernyataan dan pengeluaran dari pihak debitur selaku pemohon kredit, meliputi pendapatan pemohon dan pengeluaran pemohon. Pendapatan pemohon berupa pendapatan suami/istri dan penghasilan lainnya, sedangkan pengeluaran pemohon berupa pangan, biaya listrik, biaya telepon, biaya pendidikan, biaya sandang, dan biaya lain-lain.
Pihak pemohon kredit memberikan persetujuan/kuasa kepada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan untuk menghubungi sumber manapun yang dianggap perlu untuk mengecek kebenaran akan data yang diisi oleh pihak pemohon dalam surat ini. Surat permohonan kredit ini ditandatangani oleh pemohon dan suami/istri sebagai pihak yang menyetujui, serta dibubuhi stempel dari PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan yang bersangkutan.
Tahap analisa pemberian kredit biasanya dilakukan oleh analis/bagian kredit. Tahap analisa pemberian kredit itu dilakukan untuk mengetahui usia pemohon, domisili di alamat sekarang apakah di desa pakraman sendiri atau tidak, tingkat pendidikan, jangka waktu mengenai lamanya pihak pemohon bekerja, karakter, sejarah masa lampau pinjaman, kontribusi dana, pendapatan suami/istri untuk membantu pembayaran kembali pinjaman, surat pemotongan gaji, perbandingan antara besarnya angsuran dengan surplus menunjukkan ratio, serta jaminan.
Masing-masing dari komponen tersebut akan diberi score oleh pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan yang melakukan analisis kredit sehingga selesainya tahap analisis kredit ini dilakukan akan menunjukkan penilaian risiko kredit. Surat analisa kredit ini tidak ditandatangani oleh para pihak. Surat analisa kredit merupakan surat hasil laporan analisa kredit yang telah dilakukan oleh pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan.
5. Tahap pembuatan memorandum pengusulan kredit
Memorandum pengusulan kredit dibuat oleh analis/bagian kredit. Memorandum ini berisikan data pemohon, rekomendasi analis/bagian kredit, pertimbangan/ data pemohon, meliputi nama pemohon, nomor KTP, tempat dan tanggal lahir, alamat pemohon, jumlah permohonan kredit, tujuan permohonan kredit, nilai/score, dan hubungan pihak debitur dengan Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan.
Rekomendasi analis/bagian kredit memuat tentang usulan dari bagian kredit mengenai maksimum kredit yang diberikan, suku bunga, jangka waktu, bentuk kredit, ongkos kredit, tujuan penggunaan kredit, nilai jaminan, serta syarat lainnya. Bagian akhir memorandum ini dibubuhi tanda tangan analis/bagian kredit dan tanda tangan dari Kepala PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan dan Ketua Badan Pengawas sebagai pemutus kredit.
6. Tahap penandatanganan surat keputusan kredit (SKK)
Apabila pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan telah menyetujui permohonan kredit yang diajukan oleh pihak debitur selaku pemohon, maka selanjutnya akan dilakukan tahap penandatanganan surat keputusan kredit. Surat keputusan kredit berisikan data umum tentang debitur serta persetujuan pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan terhadap permohonan kredit dari debitur dengan ketentuan dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan.
Data umum dari debitur sebagai pemohon kredit adalah meliputi, nama debitur, perusahaan, alamat, maksimum kredit, jangka waktu, tujuan penggunaan kredit, suku bunga, ongkos-ongkos kredit, dan jaminan. Adapun syarat-syarat yang ditentukan oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan dalam surat keputusan kredit tersebut mencakup 3 (tiga) syarat, yaitu syarat penandatanganan perjanjian kredit, syarat penarikan kredit, dan syarat-syarat lain.
Syarat penandatanganan perjanjian kredit, memuat 3 (tiga) ketentuan penting, yaitu pihak debitur telah menyetujui dengan menandatangani surat keputusan kredit (SKK) dan menyerahkan kembali surat keputusan kredit (SKK) kepada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, pihak debitur wajib menyerahkan surat-surat asli dari barang jaminan kepada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, serta ketentuan bahwa perjanjian kredit akan dibuat di bawah tangan. Ketentuan yang tercantum dalam syarat penarikan kredit adalah perjanjian kredit telah ditandatangani oleh pihak debitur selaku pemohon kredit dan pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan serta pengikatan jaminan telah dilengkapi.
syarat lain juga tercantum di dalam surat keputusan kredit. Syarat-syarat lainnya adalah pihak debitur tidak diperbolehkan menggunakan kredit menyimpang dari tujuan yang telah ditetapkan sebelumnya dan pihak debitur wajib tunduk terhadap peraturan-peraturan yang telah dan akan ditetapkan oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan yang bersangkutan. Surat keputusan kredit ini dibuat rangkap 2 (dua), serta ditandatangani oleh pihak debitur selaku pemohon kredit dan pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan, yaitu Kepala Bank PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan.
7. Tahap penandatanganan surat perjanjian kredit
Penandatanganan surat perjanjian kredit merupakan momentum yang sangat penting dalam pemberian kredit oleh PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero),
Tbk Cabang Panyabungan. Perjanjian kredit yang ditandatangani oleh kedua belah pihak secara khusus memuat kesepakatan hak dan kewajiban antara kedua belah pihak, yaitu pihak PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan sebagai pemberi kredit dan pihak debitur sebagai penerima kredit.
Surat perjanjian kredit memuat identitas kedua belah pihak. Pihak pertama tercantum bahwa Kepala PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan bertindak untuk dan atas nama PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Panyabungan sedangkan pihak kedua tercantum bahwa nama debitur bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan telah mendapat persetujuan dari pihak suami/isteri.
Persyaratan merupakan hal yang wajib dipenuhi calon debitur dalam mengajukan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan. syarat yang harus dipenuhi calon debitur dalam permohonan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan di PT. BRI (Persero) Tbk. Kantor Cabang Panyabungan antara lain:
a. Sertipikat Hak Atas Tanah (dapat atas nama sendiri atau atas nama pihak ketiga)
b. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) c. Fotocopy KTP atau surat nikah
d. Fotocopy kartu keluarga e. Fotocopy pembayaran PBB
Calon debitur dapat mengisi formulir surat pemohonan pinjaman kredit untuk diserahkan kepada pihak bank.
Analisa kredit akan dilakukan setelah semua persyaratan dipenuhi oleh calon debitur dan calon debitur telah mengisi formulir surat permohonan pinjaman kredit. Analisa pendahuluan yang dilakukan oleh pihak bank diawali dengan kunjungan pendahuluan ke tempat usaha calon debitur dan lokasi agunan yang diwakili oleh Account Officer. Setelah calon debitur melengkapi semua persyaratan, kemudian pihak bank akan menganalisa kredit dengan melakukan kunjungan pendahuluan ke tempat usaha calon debitur untuk melakukan wawancara mengenai beberapa hal. Intinya pihak bank akan mensurvei ke lapangan dengan memperhatikan kelayakan usaha, tempat tinggal, penghasilan, biaya-biaya yang dikeluarkan, jaminan serta karakteristik calon debitur. Data analisa kredit kemudian saya rangkum.
Penilaian jaminan harus berdasarkan Nilai Pasar Wajar (selanjutnya disebut NPW) untuk mendapatkan harga yang sesuai, karena objek Hak Tanggungan hanya dapat dibebani sebesar NPW. Setelah menganalisa kredit kemudian pihak bank melakukan penilaian Jaminan calon debitur untuk dimasukkan dalam Surat Penawaran Kredit. Penilaian jaminan sesuai harga pasar mas jadi kalau ada bangunan diatas tanahnya ya dinilai berapa terus ditambah nilai tanahnya berapa gitu. Setelah mendapatkan besar jumlah nilai jaminan, laporan penilaian jaminan digabungkan dengan analisa kredit dan kemudian dibuat dalam bentuk proposal kredit untuk diserahkan kepada Kabag. Kredit untuk mendapat persetujuan Pimpinan Cabang.
Setelah dilakukannya analisa kredit, kemudian analisa tersebut akan dibuat dalam bentuk proposal analisa kredit oleh Account Officer untuk diserahkan
kepada kepala bagian kredit dan Pimpinan Cabang untuk dinilai. Jika proposal tersebut.
Jaminan yang layak untuk diberi pinjaman maka kepala bagian kredit akan menginformasikan hasil persetujuan kredit kepada Account Officer untuk menginformasikan persetujuan tersebut kepada calon debitur dengan membuatkan Surat Penawaran Kredit (SPK) kepada calon debitur dengan isi: Memorandum Analisa Kredit (MPK), Putusan Kredit (PTK), Surat Penawaran Kredit (SPK), identitas para pihak, jangkan waktu, dan biaya-biaya provisi, percetakan, dan asuransi agunan.
Pemberitahuan mengenai diterima atau ditolaknya permohonan kredit akan dikonfirmasikan kepada calon debitur oleh pihak bank. Langkah berikutnya yang tidak kalah penting dilakukan adalah proses pembebanan Hak Tanggungan. Hal ini perlu dilakukan karena jumlah pinjaman yang diberikan sangat besar yaitu diatas 100 (seratus) juta Rupiah diperlukan pembebanan Hak Tanggungan sebagai jaminan untuk memperkecil risiko dalam penyaluran kredit. Sebelum pembebanan Hak Tanggungan dilakukan, setiap tanah yang ada bangunannya yang dijadikan jaminan harus diasuransikan karena untuk meminimalisir risiko yang akan diterima oleh pihak kreditur apabila benda yang dijadikan agunan terkena musibah. Proses pembebanan Hak Tanggungan melalui beberapa tahap, tahap pertama adalah pemberian Hak Tanggungan oleh debitur (penjamin) dengan menyerahkan sertipikat Hak Atas Tanah dan surat keterangan pendaftaran tanah dari kantor pertanahan setempat kemudian akan dibuatkan SKMHT yang dapat dibuat oelh Notaris atau PPAT jika diperlukan. Setelah SKMHT selesai dibuat
harus ditingkatkan menjadi APHT oleh PPAT untuk ditandatangani oleh pemberi Hak Tanggungan, pemegang Hak Tanggungan, 2 (dua) orang saksi, dan PPAT itu sendiri. Tahap kedua pendaftaran Hak tanggungan, yaitu dengan mendaftarkan APHT pada Kantor Pertanahan setempat untuk mendapatkan sertipikat Hak Tanggungan.
Tahap terakhir adalah realisasi atau pencairan kredit. Pencairan kredit dilakukan dengan penandatanganan perjanjian kredit yang dibuat dan disahkan dihadapan Notaris. Setelah calon debitur itu sepakat dengan Surat Penawaran Kredit (SPK) tersebut, maka pihak bank akan memeriksa data jaminan dan meminta dokumen-dokumen yang diperlukan kepada calon debitur, terutama sertipikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan oleh kantor Pertanahan. Perjanjian kredit akan dibuat dan disahkan dihadapan Notaris. Isi perjanjian tersebut sesuai dengan SPK yang telah disepakati oleh calon debitur. Kemudian akad kredit tersebut ditandatangani oleh calon debitur, kepala bagian kredit dan Pimpinan Cabang serta Account Officer yang menangani perjanjian tersebut.