KESIMPULAN DAN SARAN
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.2. Analisis Data
4.2.3. Pengukuran Variabilitas
Digunakan untuk mengukur tingkat variabilitas dan keseragaman
assesment sales ratio pada kedua wilayah kelompok properti. Disamping itu
pengukuran ini juga berguna untuk melihat kinerja penilaian/penetapan, sehingga dapat diketahui properti mana yang perlu diadakan penilaian ulang. Pengukuran variabilitas menggunakan Koefisien Dispersi (COD) dan Kofesien Variasi (COV). Hasil pengukuran COD dan COV untuk kedua kelompok properti dapat dilihat pada tabel 4.5 berikut:
Tabel 4.5: Hasil Pengukuran Variabilitas No Wilayah COD (%) COV (%) 1 Perumahan 33.78% 40,89% 2 Perkampungan 48,94% 42,74%
Hasil perhitungan variabilitas yang terdapat pada tabel 4.5 menunjukkan bahwa tigkat keseragaman penetapan NJOP tanah baik di wilayah perumahan maupun wilayah perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau masih kurang baik, hal ini ditunjukkan dengan nilai COD dan COV yang berdasarkan standar IAAO harus sama dengan atau kurang dari 20%. Ketidakseragaman ini mencerminkan kurang baiknya kinerja dalam penetapan NJOP tanah dan bangunan, karena wajib pajak harus membayar pajaknya pada persentase yang sangat bervariasi pada harga jualnya.
Hal yang menyebabkan tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan tidak seragam, yaitu masih cukup banyak wilayah yang belum dilaksanakan penilaian ulang (revaluasi), serta pelaksanaan penilaian ulang (revaluasi) selama ini tidak dilakukan secara bersamaan di seluruh wilayah, namun dilakukan secara
bertahap, hal ini akan mengakibatkan perubahan nilai tanah tidak dapat terpantau secara merata.
4.3. Pembahasan
Kecamatan Dau dipilih sebagai wilayah penelitian karena merupakan salah satu wilayah yang perkembangan wilayahnya cukup pesat khususnya pada kelurahan Mulyoagung dan landungsari karena kelurahan tersebut masuk wilayah kota sehingga nilai tanah dan bangunannya selalu mengalami kenaikan. Suatu rumah baik di wilayah perumahan maupun perkampungan tidak hanya dijadikan sebagai tempat tinggal (rumah tinggal) tetapi juga dijadikan sebagai asset (invest) yang lebih bermanfaat yaitu rumah tinggal tersebut dapat dikontrakan (disewakan). Karena di sekitar wilayah kelurahan mulyoagung dan landungsari dekat dengan tempat wisata, perguruan tinggi, dan terminal, bahkan wilayah tersebut telah banyak pertokoan, dan banyak dibangunnya perumahan baru, maka nilai tanah dan bangunan baik pada wilayah perumahan maupun perkampungan sekitar berpotensi akan semakin meningkat.
Pada uji level of assessment, baik wilayah perumahan maupun
perkampungan telah terjadi under assessment, karena penetapan NJOP masih di bawah harga pasar, dengan kata lain kedua kelompok properti tersebut masih belum mencapai standar yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Sedangkan standar yang telah ditetapkan pemerintah adalah 80 %, yang artinya penetapan NJOP sama atau mendekati harga pasar. Namun hasil analisis menyatakan, untuk wilayah perumahan assessment ratio sebesar 37%, hal tersebut terjadi karena tingginya harga tanah dan bangunan pada perumahan sedangkan NJOPnya sangat rendah, sehingga assessment ratio-nya rendah. Untuk wilayah perkampungan, assessment ratio juga belum memenuhi standar dan terjadi
perkampungan sama dengan perumahan yaitu dimana harga pasarnya juga tinggi dan NJOPnya rendah.
Hasil analisis didapat bahwa tingkat Assesment Ratio pada kawasan perumahan dan perkampungan untuk tahun 2007 masih berada di bawah standar yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak, karena NJOP yang ditetapkan masih di bawah harga pasar, sehingga dihasilkan level of assessment yang sangat rendah. Sampai dengan saat ini Dirjen Pajak belum bisa menyesuaikan NJOP sesuai dengan HJOPnya, karena wajib pajak merasa keberatan dan tidak mau membayar PBB jika NJOP tinggi, dengan kata lain jika NJOP sama atau di atas harga pasar, maka pajak yang dibayar juga akan tinggi. Selain itu juga dengan NJOP yang tinggi wajib pajak akan bereaksi dan akan mengajukan keberatan, sedangkan proses pengajuan keberatan memakan waktu yang cukup lama, sedangkan pengajuan keberatan tidak menunda pembayaran pajaknya. Karena itu Dirjen Pajak berasumsi bahwa lebih baik ditetapkan NJOP yang rendah dan wajib pajak mau membayar pajaknya, daripada dengan NJOP yang tinggi dan wajib pajak tidak mau membayar.
Dalam uji level of assessment juga didapat bahwa, tingkat assesment ratio pada wilayah perumahan lebih rendah dari pada wilayah perkampungan
dimana level of assesment pada perumahan sebesar 0,37 sedangkan untuk wilayah perkampungan sebesar 0,5, hal ini disebabkan karena wilayah perumahan harga tanah dan bangunannya lebih mahal dari harga tanah dan bangunan pada wilayah perkampungan, dan besarnya penetapan NJOP sama antara properti perumahan dengan perkampungan. Harga tanah dan bangunan perumahan lebih mahal, karena tersedianya fasilitas, seperti: air bersih, tempat ibadah, taman bermain, jaringan telepon bawah tanah, jalan lingkungan paving stone, lapangan tennis, keamanan 24 jam, dan pusat kebugaran, seperti pada perumahan Bukit Cemara Tujuh. Selain itu juga tersedia pilihan spesifikasi teknik
(konstruksi bangunan) yang ditawarkan, jadi pembeli dapat memilih spesifikasi teknik dari bangunan tersebut sesuai dengan keinginannya. Dan sepesifikasi teknik pada perumahan harganya relatif mahal, sehingga harga bangunannya pun juga mahal.
Sedangkan untuk wilayah perkampungan assessment ratio lebih tinggi, karena harga tanah dan bangunannya lebih murah dari pada wilayah perumahan. Murahnya harga tanah dan bangunan pada wilayah perkampungan karena tidak adanya fasilitas yang tersedia secara khusus dan lokasi yang kurang strategis, sehingga menyebabkan nilai tanah dan bangunannya rendah. Karena dalam teori menurut Wolcott (1987:39-41) manyebutkan bahwa, Tinggi atau rendahnya harga / nilai tanah dan bangunan berdasarkan faktor lingkungan yaitu faktor lokasi yang berhubungan dengan jarak suatu lokasi ke pusat kegiatan bisnis, kedekatan dengan transportasi umum, sekolah, toko, tersedianya pelayanan umum, dan sebagainya, sehingga harganya bervariasi.
Dari hasil pengukuran tendensi sentral pada ARmean dapat kita ketahui bahwa tingkat assessment ratio di Kelurahan Mulyoagung dan landungsari pada wilayah perumahan sebesar 38% dan untuk wilayah perkampungan sebesar 52%, dan belum memenuhi standar IAAO, yang menyatakan bahwa tingkat
assesment ratio untuk semua objek pajak dalam suatu daerah seharusnya
berada dalam 10% dari tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90% sampai dengan 110%. Dengan kata lain, baik wilayah perumahan maupun perkampungan penetapan NJOP berada di bawah harga pasar tanah dan bangunan. Sedangkan pada ARmedian 0,37 pada perumahan dan 0,51 pada perkampungan. Hasil analisis tersebut merupakan nilai tengah dari keseluruhan sampel perumahan dan perkampungan. Analisis tersebut juga menunjukkan bahwa penetapan NJOP, baik pada perumahan maupun perkampungan sama-sama berada di bawah nilai pasar.
Pengukuran tendensi central pada weight mean, dihasilkan 0,37 pada perumahan dan 0,51 pada perkampungan. Hasil analisis belum memenuhi standar ratio IAAO dan belum mencapai keseragaman atau tidak adil, dimana tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90% dan 110%.
Data yang diambil dalam penelitian ini cenderung berimbang antara yang berada di bawah nilai rata-rata assessment sales ratio dengan yang berada di atas nilai rata-rata assessment sales ratio. Hal ini tampak dalam hasil pengukuran tendensi sentral dari mean/median yang menunjukkan perbandingan NJOP terhadap HJOP sebesar 1,02 pada wilayah perumahan dan 1,02 pada wilayah perkampungan. Dikatakan di bawah nilai rata-rata assessment sales
ratio adalah dimana penetapan NJOP jauh di bawah nilai pasar. Sedangkan di
atas nilai rata-rata assessment ratio dimana NJOP mendekati harga pasar. Hal tersebut menunjukkan bahwa dari masing-masing kedua kelompok properti yaitu perumahan dan perkampungan harga pasarnya bervariasi. Harga suatu tanah dan bangunan dikatakan bervariasi karena nilai tanah dan bangunan pada setiap properti berbeda, hal ini bisa dilihat dari kondisi tanah, konstruksi bangunan, faktor lingkungan, dan fasilitas yang tersedia pada kelompok properti perumahan. Dan hasil pengukuran tendensi sentral dikatakan berimbang karena pada kedua kelompok propeti tersebut adalah lebih besar 0,95 dan kurang dari 1,10.
Sedangkan pada mean/weightmean, hasil anliasis menunjukkan assessment sales ratio tidak tergantung pada nilai pasar (nilai pasar yang
sebenarnya). Pada kenyatannya assessment sales ratio tergantung pada seberapa besar harga pasar yang diinginkan wajib pajak untuk dijadikan sebagai dasar penetapan NJOP.
Karena dari hasil analis menunjukkan nilai COD sebesar 33,78% pada Pengukuran variabilitas menunjukkan bahwa penetapan NJOP pada kedua properti di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau masih
belum seragam perumahan dan 48,94% pada perkampungan. Sedangkan standar yang ditentukan oleh IAAO sebesar 20%. Begitu pula dengan nilai COV sebesar 40,89% untuk perumahan dan 42,74% pada perkampungan, dimana nilai tersebut cukup tinggi dari standar yang telah ditentukan oleh IAAO yaitu 20%.
Ketidakseragaman ini, dikarenakan penetapan NJOP masih belum sesuai dengan keadaan objek pajak yang sebenarnya. Ada beberapa objek pajak yang nilainya tinggi, namun NJOP nya masih rendah, sedangkan objek pajak yang nilainya cukup rendah penetapan NJOPnya sama dengan objek pajak yang nilainya tinggi. Hal yang menyebabkan tingkat penetapan NJOP tidak seragam yaitu masih belum dilaksanakannya penilaian ulang khususnya untuk kalompok properti perumahan, sementara harga pasarnya selalu mengalami kenaikan. Petugas pajak belum melakukan penilaian ulang, dengan alasan kurangnya petugas lapangan yang bertugas melakukan penilaian, jarak objek pajak yang akan dilakukan penilaian, dan biaya.
Hipotesis penelitian dapat dirumuskan bahwa, penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada kawasan perumahan dan perkampungan di Kecamatan Dau Kabupaten Malang tidak sesuai dengan tingkat yang diinginkan. Dan penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual tanah dan bangunan baik pada perumahan maupun perkampungan di Kecamatan Dau Kabupaten Malang juga belum ditentukan secara seragam.
Adapun upaya yang dilakukan Dirjen Pajak dalam penetapan NJOP tanah dan bangunan yaitu untuk tahun 2007 NJOP tanah dan bangunan pada perumahan rata-rata naik dua (2) klas dan untuk perkampungan ratia-rata naik satu (1) klas. Namun dengan penetapan NJOP yang baru, NJOP tetap masih di bawah harga pasar karena tingkat kenaikannya sangat kecil, maka pengaruhnya terhadap level of assessment pun juga kecil.
Dengan demikian diharapkan KPPBB Kepanjen harus lebih aktif lagi dalam melakukan revaluasi untuk meningkatkan assessment ratio, khususnya untuk wilayah yang mengalami perkembangan yang cukup pesat, sehingga nilai tanah dan bangunan dapat terpantau secara merata.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1. Kesimpulan
Berdasarkan analisis dan hasil pembahasan yang telah dilakukan sebelumnya, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Hasil pengujian level of assessment di kedua kelompok property yaitu pada kawasan perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan dau menunjukkan bahwa penetapan NJOP masih di bawah harga pasarnya atau dengan kata lain terjadi under
assessment.
2. Level of assessment pada kelompok property perumahan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau lebih rendah dari kelompok property perkampungan, hal ini disebabkan masih belum dilakukan penyesuaian penetapan NJOP pada kelompok property perumahan, dimana penetapan NJOP-nya masih terlalu rendah sedangkan harga property perumahan cukup tinggi di bandingkan property pada perkampungan.
3. Hasil pengukuran tendensi sentral level of assessment di Kelurahan Mulyoagung dan landungsari Kecamatan Dau belum memenuhi standar IAAO, yang menyatakan bahwa tingkat assessment ratio untuk semua objek pajak dalam suatu daerah seharusnya berada dalam 10% dari tingkat ratio yang diinginkan yaitu antara 90% sampai dengan 110%, yang artinya NJOP harus sama dengan harga pasar tanah dan bangunan 4. Data yang diambil di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau dalam penelitian cenderung berimbang antara yang berada di bawah
nilai rata-rata assessment sales ratio dengan yang berada di atas nilai rata-rata assessment sales ratio
5. Hasil analisis pada mean/weightmean menunjukkan assessment sales
ratio di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau tidak
tergantung pada nilai pasar (nilai pasar yang sebenarnya)
6. Pengukuran variabilitas menunjukkan bahwa penetapan NJOP pada kedua properti di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau masih belum seragam.
5.2. Saran
Berdasarkan kesimpulan analisis yang telah dilakukan maka dapat disarankan sebagai berikut:
1. Mengingat assessment sales ratio di Kecamatan Dau Kabupaten Malang masih di bawah nilai pasar maka masih dipandang perlu untuk ditingkatkan pada persentase 90% sampai dengan 100% sesuai dengan standar yang telah ditentukan IAAO.
2. Penetapan NJOP tanah dan bangunan di Kecamatan Dau Kabupaten Malang belum seragam, sehingga Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Kepanjen perlu melakukan penilaian ulang terutama wilayah yang perubahan peningkatan nilai tanahnya pesat.
3. Sebaiknya Kantor Pelayanan PBB Kepanjen meningkatkan pelayanan, mengadakan penyuluhan dan pemberian informasi kepada masyarakat tentang pemanfaatan uang PBB yang mereka bayar. Dijelaskan bahwa uang pembayaran PBB digunakan antara lain untuk pembangunan dan perbaikan jalan, peningkatan kuantitas dan kualitas jalan, pembangunan dan perbaikan saluran-saluran air, pembangunan dan perbaikan sarana pendidikan.
4. Untuk memonitor transaksi harga jual property, aparat PBB dapat menelusuri lebih lanjut laporan transaksi jual beli tanah dan bangunan yang disampaikan oleh notaris/PPAT dengan mengadakan survey atau kerjasama dengan instansi lain seperti Badan Pertanahan Nasional dan lain sebagainya.