ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA NILAI
JUAL OBJEK PAJAK DENGAN HARGA JUAL TANAH DAN
BANGUNAN
SKRIPSI
Disusun oleh :
SUSHANTY WITA A
(0510212020)
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Meraih
Derajat Sarjana Ekonomi
JURUSAN ILMU EKONOMI DAN STUDI PEMBANGUNAN
KONSENTRASI PERPAJAKAN
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS BRAWIJAYA
KATA PENGANTAR
Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. karena
atas rahmat dan Karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan Skripsi yang
berjudul :
”ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA NILAI JUAL
OBJEK PAJAK DENGAN HARGA TANAH DAN BANGUNAN”
Penyusunan Skripsi ini ditujukan untuk melengkapi persyaratan
dalam mencapai derajat Sarjana Ekonomi pada jurusan IESP Fakultas
Ekonomi Universitas Brawijaya Malang.
Ide awal penulisan Skripsi ini timbul karena NJOP tidak sama dengan
harga pasar yang terjadi secara wajar. NJOP bisa lebih tinggi dari harga
pasar dan bisa juga lebih rendah dari harga pasar. Level of assessment
sales ratio dapat mengukur besarnya tingkat penetapan NJOP terhadap
harga pasar tanah dan bangunan.
Dengan selesainya penyusunan Skripsi ini, penulis menyampaikan
rasa hormat dan ucapan terima kasih serta penghargaan yang tinggi
kepada :
1.
Bapak Shofwan, SE, M,Si. selaku Dosen Pembimbing Skripsi
2.
Bapak Dr. Ghozali Maski,SE., MS . selaku Ketua Jurusan IESP.
3. Bapak Prof. Dr. Bambang Subroto, SE., MM., Ak. selaku Dekan
Fakultas Ekonomi
4.
Seluruh karyawan Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
Penulis menyadari bahwa penyusunan Skripsi ini masih jauh dari
sempurna. Karena itu, kritik dan saran dari pembaca sangat diharapkan
demi kesempurnaan Skripsi ini. Akhirnya, penulis berharap semoga karya
ini bermanfaat bagi penulis maupun pembaca.
Malang, Agustus 2007
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ... i
DAFTAR ISI ... iii
DAFTAR TABEL ... v
DAFTAR GAMBAR ... vi
DAFTAR LAMPIRAN ... vii
BAB I : PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang... 1
1.2 Rumusan Masalah ... 5
1.3 Batasan Masalah ... 6
1.4 Tujuan Penelitian ... 6
1.5 Manfaat Penelitian ... 7
BAB II: TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pajak Bumi dan Bangunan ... 8
2.2 Objek dan Subjek PBB ... 8
2.3 Tarif dan Pajak Terutang ... 10
2.4 Nilai Jual Objek Pajak ... 10
2.4.1 Mekanisme Penetapan NJOP ... 12
2.4.2 Faktor Penentu NJOP ... 14
2.4.3 Klasifukasi NJOP ... 15
2.5 Pengertian Nilai ... 16
2.6 Penilaian Properti PBB ... 17
2.7 Assessment Sales Ratio ... 19
2.8 Hipotesis ... 22
2.9 Penelitian Sebelumnya ... 22
2.10 Kerangka Pemikiran ... 24
BAB III : METODOLOGI PENELITIAN 3.1 Jenis Penelitian... 25
3.2 Lokasi Penelitian... 26
3.3 Ruang Lingkup Penelitian ... 26
3.4 Definisi Operasional... 27
3.5 Populasi dan Pengmabilan sampel ... 28
3.6 Metode Pengumpulan Data ... 29
3.6.1 Jenis Data ... 29
3.6.2 Sumber Data ... 29
3.6.3 Teknik Pengumpulan Data ... 30
3.7 Metode Analisis ... 31
BAB IV : HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Wilayah Penelitian ... 37
4.1.1 Deskripsi Geografis ... 37
4.1.2 Deskripsi Demografis ... 39
4.2 Analisis Data ... 39
4.2.2 Uji Level of Assessment ... 40
4.2.3 Pengukuran Tendensi Sentral ... 42
4.2.3 Pengukuran Variabilitas ... 44
BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan ... 50 5.2 Saran ... 51
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1
Laporan Penerimaan dan Penyetoran PBB tahun 2006 Kecamatan Dau ... 39
Tabel 4.2
Jumlah Data Sampel yang Diambil Sebagai Objek Penelitian ... 40
Tabel 4.3
Assessment Ratio (AR) ... 41
Tabel 4.4
Pengukuran Tendensi Sentral ... 42
Tabel 4.5
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.10
Kerangka Pemikiran ... 24
Gambar 4.1
DAFTAR LAMPIRAN
1. Lampiran 1 (Data Kawasan Perumahan)
2. Lampiran 2 (Data kawasan Perkampungan)
3. Lampiran 3 (Assessment Ratio per Perumahan)
4. Lampiran 4 (Assessment Ratio per Kelurahan)
ABSTRAKSI
Sushanty Wita A, 2007. ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA
NILAI JUAL OBJEK PAJAK DENGAN HARGA TANAH DAN
BANGUNAN. Skripsi,
Jurusan Ilmu Ekonomi Studi Pembangunan konsentrasi Perpajakan, Fakultas Ekonomi, Universitas Brawijaya. Shofwan, SE, M.Si.Ratio yang digunakan dalam penilaian property khususnya property perpajakan adalah assessment sales ratio. Assessment sales ratio adalah ratio atau perbandingan antara NJOP dengan harga pasar tanah dan bangunan. Kegunaan
assessment sales ratio adalah untuk mengetahui a) tingkat penetapan NJOP
terhadap harga pasar tanah dan bangunan, b) keseragaman dalam penetapan NJOP tanah dan bangunan.
Dalam penelitian ini data yang diambil adalah NJOP dan harga pasar tanah dan bangunan. Sampel yang digunakan yaitu sample non probability. Sampel yang diambil adalah perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau.
Terdapat tiga metode analisis yang digunakan, yaitu meliputi a) uji level of
assessment, b) pengukuran tendensi sentral, c) pengukuran variabilitas.
Dari hasil analisis didapat kesimpulan, bahwa a) dalam uji level of assessment terjadi under assessment, karena NJOP di bawah harga pasar tanah dan bangunan, b) pengukuran tendensi sentral didapat bahwa tingkat assessment ratio belum memenuhi standar IAAO, c) pengukuran variabilitas dihasilkan bahwa masih belum ada keseragaman pada kelompok property perumahan dan perkampungan.
Kata Kunci:
Assessment Sales Ratio
COD dan COV Tendensi Sentral
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pembangunan nasional yang dilaksanakan dewasa ini secara
bertahan dan berkesinambungan sudah barang tentu memerlukan dana. Salah
satu sumber penerimaan pemerintah adalah pajak termasuk di dalamnya Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) yang merupakan sumber penerimaan yang sangat
berarti bagi pemerintah daerah, baik pemerintah propinsi maupun
kabupaten/kota. Sebagian besar hasil PBB diserahkan kepada pemerintah
daerah setempat untuk mendukung kegiatan pembangunan daerahnya.
Selama ini, pengenaan PBB lebih banyak didasarkan dari hasil
penilaian secara massal (mass appraisal) sedangkan penilaian secara individual
(individual appraisal) masih sedikit. Keadaan ini disebabkan kurangnya tenaga
dan biaya serta wilayah objek pajak yang luas dan besarnya jumlah objek pajak.
Penilaian secara massal memiliki kelemahan, yaitu mengakibatkan kurang
akuratnya data dan kurang beragamnya tingkat penilaian dalam menentukan
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Pengertian NJOP tidak sama dengan nilai pasar, yang mana NJOP
merupakan harga rata-rata suatu objek pajak yang ditetapkan dengan
mekanisme tertentu, sedangkan nilai pasar dinyatakan sebagai Harga Jual Objek
Pajak (HJOP) yang terjadi secara wajar di pasar. Oleh karena itu besar
kemungkinan HJOP yang ditentukan oleh pasar lebih rendah, sama, atau lebih
tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah.
Penetapan NJOP dilakukan dengan mekanisme tertentu, ini berarti
bahwa penetapan NJOP tidak dilakukan dengan semaunya, akan tetapi
Seperti Kep-537/PJ./2000 mengenai petunjuk teknis pendataan dan penilaian,
yang dimaksudkan supaya menghasilkan kinerja penetapan yang adil, akurat,
transparan, dan diterima semua pihak untuk segala kepentingan.
Penetapan NJOP untuk semua orang dan segala kepentingan hanya
dimiliki oleh Menteri Keuangan. Dengan demikian dapat dihindarkan terjadinya
NJOP yang berbeda untuk satu objek pajak. Penetapan NJOP ditetapkan setiap
tiga tahun, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai
perkembangan daerahnya, terutama kemajuan nilai ekonomis tanah suatu
daerah. Perkembangan ekonomi yang pesat pada suatu daerah dapat merubah
status daerah tersebut, misalnya dari status desa menjadi kota, dari kota kecil
menjadi kota madya, kota besar, dan seterusnya. Dari perubahan tersebut akan
menjadikan nilai ekonomis tanah beserta bangunan suatu daerah meningkat
pesat. Berkaitan dengan nilai tanah dan bangunan suatu daerah, biasanya
KP-PBB dalam melakukan penilaian memprioritaskan pada daerah-daerah yang
maju dan telah terdata melalui proyek Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak
(SISMIOP).
Dengan banyaknya kepentingan masyarakat terhadap NJOP,
dimungkinkan munculnya reaksi ketidaksetujuan terhadap NJOP yang telah
ditetapkan oleh pemerintah, manakala ketetapan NJOP tersebut lebih tinggi dari
HJOP. Kecuali bagi golongan yang mempunyai kepentingan terhadap NJOP
cukup tinggi, secara ekonomis justru ketetapan tersebut dapat menguntungkan
mereka. Misalnya mereka yang berkepentingan atas ganti rugi tanah, jika harga
tanah lebih rendah dari NJOP maka mereka cenderung menuntut harga pasar
tanahnya sesuai dengan ketetapan NJOP yang ditetapkan pemerintah, walaupun
dikaitkan dengan pelunasan PBB terhutang mereka belum tentu menerima NJOP
Oleh karena itu, penetapan NJOP idealnya merupakan satu nilai
yaitu, siapa pun yang menetapkan, dan siapa pun yang mempergunakan
ketetapan itu, baik untuk perpajakan, asuransi, jaminan bank, ganti rugi, dan
sebagainya, ketetapan NJOP harus wajar/ adil yang dapat diterima oleh semua
pihak untuk segala kepentingan
Untuk mengusahakan kewajaran/ keadilan dalam penetapan NJOP
maka peranan penilai PBB sangat menentukan. Peranan penilai untuk
perpajakan adalah melakukan appraisal atau estimasi nilai property. Estimasi
nilai property adalah pendapat atau taksiran subjektif dari penilai property yang
nilainya sama dengan nilai pasar property tersebut pada saat penilaian
dilakukan. Dan level of appraisal hendaknya mendekati 100%.
International Association of Assesor Officer (IAAO) merupakan
keberlangsungan suatu ad valorem tax (pajak kebendaan) yang bergantung pada
sejauh mana keakuratan appraisal dilakukan. Karena itu, semestinya yang
dilakukan adalah mengevaluasi kualitas kinerja penetapan NJOP tersebut
dengan suatu alat yang dikenal dengan studi ratio
Studi ratio merupakan suatu alat yang dapat digunakan secara luas
untuk mengevaluasi masalah yang ada kaitannya dengan Pajak Bumi dan
Bangunan baik itu menyangkut penetapan, keseragaman, maupun keadilan.
Selain itu dapat juga digunakan untuk mengidentifikasi berbagai permasalahan
seputar analisis pasar, penyelesaian keberatan, prosedur penilaian dan masalah
lainnya. Rasio yang sering digunakan dalam bidang penilaian property untuk
kepentingan perpajakan adalah assessment sales ratio (AR) yang merupakan
perbandingan antara NJOP sebagai nilai properti yang ditetapkan (assessment
value) terhadap nilai pasar (sales value) yang diasumsikan sebagai market value.
Analisis penentuan NJOP tanah dan bangunan dimaksudkan untuk
assessment sales ratio dapat memberi informasi umum apakah NJOP yang
ditetapkan lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasar. Penelitian assessment
sales ratio hanya dapat dilakukan pada property (objek pajak) dikawasan dimana
terdapat transaksi jual beli atau transaksi lain yang dapat digunakan sebagai
acuan untuk perbandingan. Untuk daerah yang tidak terjadi transaksi tidak dapat
dijadikan sebagai daerah penelitian.
Permasalahan yang sering muncul selama ini adalah masih
banyaknya keluhan dari masyarakat sebagai wajib pajak berkaitan dengan
penetapan PBB. Surat Pemberian Pajak Terutang (SPPT) yang diterbitkan oleh
Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dianggap tidak mencerminkan
keadaan yang sebenarnya. Wajib pajak menganggap bahwa NJOP yang
ditetapkan oleh KP-PBB masih terlalu tinggi, sehingga mereka ramai-ramai
mengajukan keberatan atas SPPT yang mereka terima. Persepsi yang berbeda
antara wajib pajak dan petugas pajak dalam hal ini nilai pasar dan NJOP
merupakan sumber masalah yang berkembang selama ini.
Pertumbuhan kota Malang sangat pesat antara lain menyangkut
pertumbuhan penduduk, ekonomi, sosial, dan budaya, disertai dengan peran dan
status kotanya yang sangat cepat tersebut, memberikan implikasi dan
konsekwensi pada pemenuhan tuntutan akan tersedianya lahan/tanah, baik
untuk lokasi perumahan, kawasan industri, dan perdagangan, maupun untuk
lokasi sejumlah perguruan tinggi. Kondisi ini memberikan dampak positif
terhadap perkembangan nilai tanah dan bangunan yang berada dalam lingkup
kawasan tersebut.
Dengan demikian Kecamatan Dau Kabupaten Malang khususnya
Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari perlu diuji keakuratan penetapan NJOP
dengan nilai pasarnya. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar
dengan perkampungan sekitar. Selain itu di daerah tersebut tingkat
pertumbuhannya sangat pesat, khususnya menyangkut ekonomi, sosial, dan
penduduk. Hal ini dapat dilihat, semakin banyaknya dibangun ruko-ruko,
sehingga bisa dikatakan sebagai kawasan perdagangan, ditambah lagi daerah
tersebut terdapat perguruan tinggi dan tempat wisata.
Yang dulunya masyarakat menganggap bahwa sector perumahan
hanya dipandang sebagai salah satu kebutuhan pokok sebagai tempat tinggal,
namun dengan seiringnya waktu dan pesatnya pertumbuhan suatu kota/Daerah
khususnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau juga
dianggap sebagai salah satu sarana investasi seperti halnya sector komersial.
Untuk perumahan (Real Estate) terdapat 2 kriteria yaitu, rumah mewah dan
menengah. Dikatakan rumah mewah atau menengah tergantung dari konstruksi
rumah tersebut. Adapun daftar harga rata-rata rumah mewah dan menengah
untuk kawasan perumahan yang diperoleh dari agen/broker perumahan di
Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari:
1. Untuk rumah mewah ditetapkan dengan harga Rp 1.850.000 /m2
2. Untuk rumah menengah ditetapkan dengan harga Rp 1.800.000 /m2
Penentuan Nilai Jual Objek Pajak tanah berbeda dengan nilai pasar
yang ada. Hal ini disebabkan NJOP cenderung bersifat statis karena tidak selalu
dilakukan penyesuaian, sedangkan niali pasar cenderung bersifat dinamis
mengikuti perkembangan yang terjadi setiap saat. Permasalahan yang mendasar
seperti ini yang terjadi di kota Malang, sehingga perlu diteliti besar assessment
1.2. Rumusan Masalah
Dalam penelitian ini dapat dirumuskan permasalahan utama sebagai
berikut:
1) Apakah penetapan NJOP tanah dan bangunan berada pada tingkat yang
relatif sama dengan nilai pasar?
2) Apakah ada keseragaman penetapan NJOP tanah dan bangunan pada
kelompok property perumahan dengan kelompok property perkampungan
di Kecamatan Dau Kabupaten Malang?
1.3. Batasan Masalah
Dalam penelitian ini dibatasi:
1) Mencakup Nilai jual Objek Pajak ketetapan tahun 2007 yang telah
ditetapkan oleh Pemerintah, dalam hal ini Kantor Pelayanan Pajak Bumi
dan Bangunan sebagai data pembanding
2) Objek yang diteliti adalah meliputi kawasan pengembangan (perumahan)
dan kawasan perkampungan sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan
Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang
3) Nilai pasar tanah yang terjadi beberapa bulan terakhir di beberapa
kawasan perumahan dan kawasan perkampungan sekitarnya di
Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten
Malang
4) Untuk kawasan perumahan, difokuskan pada rumah menengah dan
1.4. ujuan Penelitian
1) Untuk mengetahui tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan
terhadap nilai pasar pada kawasan perumahan dan perkampungan
sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau
Kabupaten Malang
2) Untuk mengetahui keseragaman penetapan NJOP tanah dan bangunan
di beberapa lokasi perumahan dan perkampungan sekitarnya di
Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten
Malang
1.5. Manfaat Penelitian
1) Bagi KP-PBB, sebagai masukan atas kinerja penilaian tanah yang akan
digunakan untuk penetapan NJOP tanah, selain itu penelitian ini dapat
dijadikan sebagai evaluasi terhadap penetapan NJOP tanah dan juga
sebagai bahan pertimbangan untuk penyempurnaan penetapan NJOP
tanah.
2) Bagi pemerintah daerah dapat digunakan sebagai acuan dalam membuat
kebijakan di bidang pertanahan dan dapat dijadikan sebagai alat untuk
mengomtrol perkembangan harga tanah yang demikian cepat terutama
pada kawasan pengembangan kota.
3) Sebagai referensi bagi praktisi yang yang bergerak di bidang penilaian
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan yaitu salah satu jenis pajak pusat yang
dikenakan atas bumi dan / atau bangunan berdasarkan Undang-undang Nomor
12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12
tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia di kategorikan sebagai pajak
objektif yang bermakna bahwa besarnya pajak terhutang tergantung kondisi
objek pajak bukan kondisi wajib pajak, bukan pada kemampuan membayar dari
wajib pajak.
Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia dikategorikan pada jenis
pajak property yang dikenakan atas nilai capital tanah dan bangunan, oleh sebab
itu wajib pajak yang memiliki objek dengan nilai yang tinggi merupakan cerminan
dari kemampuan membayar pajak yang tinggi pula. Nilai capital tanah didasarkan
pada nilai pasar property tersebut. Nilai property yang digunakan sebagai dasar
pengenaan pajak merupakan fungsi nilai pasar property tersebut.
2.2. Objek dan Subjek PBB
Berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 pasal 2 ayat 1
tentang Pajak Bumi dan Bangunan,yang menjadi objek pajak bumi dan / atau
bangunan adalah bumi dan bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh
bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan
pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Bangunan adalah konstruksi teknik yang
Termasuk dalam pengertian Bangunan adalah :
♦ Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti
hotel, pabrik, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan
kompleks bangunan tersebut;
♦ Jalan tol; ♦ Kolam renang; ♦ Pagar mewah; ♦ Tempat olahraga;
♦ Galangan kapal, dermaga; ♦ Taman mewah;
♦ Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; ♦ Fasilitas lain yang memberi manfaat;
Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara
nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan /atau memiliki, menguasai, dan atau
memperoleh manfaat atas bangunan. Tanda pembayaran / pelunasan pajak
bukan merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah dan bangunan. Subjek pajak
yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak menurut UU
Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas
diketahui wajib pajaknya. Direktur Jendral pajak dapat menetapkan subjek pajak
sebagai wajib pajak.
Pendataan terhadap objek pajak bumi dan bangunan dapat dilakukan
dengan cara:
1. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP
2. Identifikasi Objek Pajak
3. Vertifikasi Objek Pajak
2.3. Tarif Pajak dan Pajak Terhutang
Berdasarkan Undang-undang no 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi
dan Bangunan, tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar
0,5%. Besarnya pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif
pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Yang dimaksud NJKP adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai
dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual
sebenarnya. Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan serendah-rendahnya 20 % dan
setinggi-tingginya 100% dari Nilai jual Objek Pajak.
Contoh:
1. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00, persentase Nilai
Jual Kena Pajak misalnya 20%, maka besarnya nilai jual kena pajak 20%
x Rp 1.000.000,00 = Rp 200.000,00
2. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00, persentase Nilai
Jual Kena Pajak misalnya 50%, maka besarnya nilai jual kena pajak 50%
x Rp 1.000.000,00 = Rp 500.000,00
Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan
Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.
Rumus untuk menghitung Pajak Bumi dan bangunan adalah:
PBB = tariff x NJKP (NJOP-NJOPTKP)
= 0,5% x 20% (NJOP-NJOPTKP)
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp
8.000.000,00 untuk setiap wajib pajak dan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00
2.4. Nilai Jual Objek Pajak
Menurut Undang-undang No. 12 Tahun 1994, menyatakan bahwa
dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP). Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan apabila tidak terdapat transaksi
jual beli secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan
objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak
pengganti.
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual objek pajak dengan cara
membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan atau metode
penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya
yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian
dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek
tersebut.
Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan atau metode penentuan
nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak
tersebut.
Eksistensi NJOP tidak hanya sebagai dasar perhitungan pengenaan
PBB, tetapi dapat juga digunakan untuk kepentingan lainnya antara lain adalah:
a. Kepres No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan
Pembangunan untuk kepentingan umum. Pasal 15 menyebutkan bahwa
NJOP dijadikan sebagai dasar pertimbangan dalam penetapan besarnya
b. Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 1996 juga menggunakan data NJOP
sebagai dasar pengenaan PPh atas transaksi tanah dan/ atau bangunan
yang bernilai diatas Rp 60.000.000
c. UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB. Data NJOP PBB menurut
Undang-undang tersebut digunakan untuk pertimbangan dan dasar
perhitungan BPHTB dengan ketentuan sebagai berikut:
♦ Jika Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang merupakan dasar
pengenaan BPHTB, tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP,
maka dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB.
♦ Jika NJOP belum ditetapkan, maka Menteri Keuangan dapat
menetapkan NJOP PBB.
2.4.1. Mekanisme Penetapan NJOP
Ada empat tahap dalam mekanisme penetapan NJOP:
1) Tahap Pengumpulan Data Pasar
Pada tahap ini Kantor PBB berupaya mengumpulkan data pasar yang
menyangkut transaksi jual beli yang terjadi atas perkiraan harga jual beli
atas objek pajak dari berbagai sumber data seperti Pemda, publikasi media
massa, Notaris/PPAT, developer, dan sebagainya.
Macam-macam pendekatan yang digunakan:
a. Pendekatan data pasar
• NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang akan
dinilai dengan objek lain yang sejenis nilai jualnya sudah diketahui
dengan melakukan penyesuaian bila dipandang perlu
• Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP
bumi.
Jenis data pasar objek pajak terdiri dari:
• Data transaksi, yaitu data atau informasi mengenai harga jual beli
tanah dan bangunan yang diperoleh dari sumber pasar dan sumber
lainnya seperti: PPAT, Aparat kepala desa, agen properti, media
cetak dan ganti rugi tanah.
• Data harga sewa/kontrak, yaitu data atau informasi mengenai harga
penawaran/permintaan jual beli, sewa/kontrak tanah dan/atau
bangunan yang diperoleh dari sumber data pasar dan sumber
lainnya serta temuan di lapangan.
• Data penawaran/permintaan, yaitu data atau informasi mengenai
harga penawaran atau permintaan atas tanah dan/atau bagunan.
b. Pendekatan Biaya
1. Pendekatan biaya terutama digunakan untuk menentukan NJOP
bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk membangun bangunan baru objek yang sejenis di
kurangi penyusutan.
2. Pendekatan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap
komponen utama bangunan material dan fasilitasnya.
c. Pendekatan pendapatan
1. Pendekatan pendapatan yaitu NJOP dihitung dengan cara
mengkapitalisasi atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa
atau penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai
2. Pada umumnya pendekatan ini diterapkan untuk objek pajak yang
dibangun untuk menghasilkan pendapatan seperti; hotel,
perkantoran yang disewakan dan lainnya.
2) Tahap Analisis Data dan Penentuan Kerangka Klasifikasi Objek Pajak
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi
sebagaimana diatur dalam perundang-undangan, data pasar yang telah
dikumpulkan selanjutnya dianalisis untuk menentukan NIR, dan kerangka
klasifikasi objek pajak setiap perumahan dan kawasan perkampungan
3) Tahap Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) di Lapangan
Atas dasar NIR dan kerangka klasifikasi objek pajak yang disusun tersebut,
selanjutnya diadakan kegiatan penentuan NIR atas seluruh objek pajak
setiap perumahan dan rumah pada kawasan perkampungan.
4) Tahap Legalisasi NJOP
NJOP yang telah ditentukan atas dasar NIR dan kerangka klasifikasi objek
pajak tersebut, dikukuhkan dengan Keputusan Kanwil Dirtjen Pajak atas
usulan dari Kantor Pelayanan PBB yang bersangkutan.
2.4.2. Faktor-faktor Penentu NJOP
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No
523/KMK.04/1998 tentang penentuan klasifikasi dan besarnya NJOP sebagai
Dasar Pengenaan PBB yang mengatur pokok-pokok antara lain:
1. Pengertian NJOP seperti yang dijelaskan pada uraian di atas
2. Standar Investasi adalah jumlah yang diinvestasikan untuk suatu
pembangunan dan/atau penanaman/penggalian jenis sumber daya alam atau
budi daya tertentu yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja, bahan
dan alat mulai dari awal pelaksanaan pekerjaan sampai tahap produksi atau
3. NJOP meliputi nilai jual objek permukaan bumi (tanah, perairan, dan wilayah
laut di indonesia) beserta kekayaan alam yang ada di bawah maupun di
atasnya dan/atau bangunan di atasnya.
4. Objek pajak yang bersifat khusus adalah objek yang terletak, bentuk,
peruntukan dan/atau penggunannya mempunyai sifat dan karakteristik
khusus.
5. Dalam hal objek pajak yang nilai jual permeternya lebih besar dari ketentuan
NJOP, maka NJOP yanng terjadi di lapangan digunakan sebagai dasar
pengenaan PBB.
6. Objek pajak sektor pedesaan dan perkotaan yang tidak bersifat khusus
NJOP-nya ditentukan berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang diperoleh dari
hasil penilaian secara massal.
7. NJOP pada bagunan ditentukan berdasarkan pemeliharaan bangunan
tersebut. Pemeliharaan bangunan dilihat dari konstruksi dan kapan
(berdasarkan tahun) bangunan tersebut dibangun.
8. Besarnya NJOP sektor perkebunan, kehutanan, pertambangan serta usaha
bidang perikanan, peternakan dan perairan untuk areal produksi dan/atau
areal belum produksi ditentukan berdasarkan nilai jual permukaan bumi
dan/atau bangunan ditambah dengan nilai investasi atau nilai jual pengganti
atau dihitung secara keseluruhan berdasarkan nilai jual pengganti.
9. Objek pajak yang bersifat khusus, NJOP-nya dapat ditentukan berdasarkan
nilai pasar yang dilakukan oleh pejabat fungsional penilai secara individu.
2.4.3. Klasifikasi NJOP
Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual rata-rata atas permukaan
bumi berupa tanah dan/atau bangunan yang digunakan sebagai pedoman untuk
hubungan erat dengan peningkatan pokok pajak, kecemburuan sosial, dan
kesadaran perpajakan. Hubungan dengan peningkatan pokok pajak tercermin
pada ketentuan termuat dalam pasal 6 ayat 2 UU no. Tahun 1994 mengenai PBB
yang menetapkan “Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk
daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya”.
Perubahan ketetapan NJOP yang dilakukan setiap tiga tahun kecuali untuk
daerah tertentu setiap tahun karena perkembangan daerah yang sangat pesat,
tentunya akan mempengaruhi ketetapan pokok PBB. Ketetapan pokok PBB
cenderung setiap tahun meningkat selaras kebutuhan dana untuk pembangunan.
Kalsifikasi NJOP akan membawa pengaruh langsung pada kinerja
penetapan. Penetapan yang tidak akurat akan berakibat ketidakadilan penetapan
PBB dan akan merangsang tumbuhnya kecemburuan sosial. Dalam konteks
tersebut penetapan klasifikasi NJOP harus disusun dan ditetapkan secara
cermat, sehingga mampu dipertanggungjawabkan baik secara formal maupun
sosiologis. Formal berarti NJOP ditetapkan berdasarkan ketentuan atau
perundang-undangan yang berlaku, sedangkan sosiologis dimaksudkan supaya
NJOP, sebagai dasar/ basis pengenaan PBB, dalam aplikasinya bisa diterima
dan mendapat dukungan dari masyarakat.
2.5. Pengertian Nilai
Menurut tim penyusun SPI, nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk
pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan
mereka yang membeli dan menjualnya (2002:27). Nilai bukan merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu
dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai
mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh
Pada hakikatnya nilai tanah selalu meningkat dari tahun ke tahun
terutama daerah-daerah yang perkembangannya pesat. Sedangkan nilai
bangunan bisa dinilai berdasarkan harga pasar atau biaya keseluruhan dari
pembangunan bangunan tersebut. Baik sebagai lokasi perumahan maupun
sebagai kawasan pusat kegiatan ekonomi, semakin jauh jarak suatu lokasi maka
nilai tanah semakin rendah demikian sebaliknya. Karena itu penyebab tingginya
nilai tanah bukan dari tingkat kesuburan tanah itu, tapi lebih sering dikaitkan
dengan jarak atau letak tanah
Nilai yang dimaksudkan disini adalah nilai pasar. Nilai pasar adalah
perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari tanggal
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu property, antara pembeli yang
berniat membeli dan dengan penjual yang berniat menjual. Dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing mengetahui kegunaan property tersebut, bertindak
hati-hati dan tanpa paksaan. Pada dasanya nilai pasar atas tanah mencerminkan
harga yang terbaik atas suatu property pada suatu waktu, tempat dan keadaan
pasar tertentu.
2.6. Penilaian Property PBB
Secara umum penilaian adalah suatu seni dan ilmiah dalam menyalurkan
pendapat atau rumusan ke dalam suatu bentuk matematik untuk menentukan
kesimpulan nilai (dalam bentuk satuan uang) dari suatu kepentingan harta/
property pada suatu masa tertentu yang ditetapkan oleh sesuatu pihak (Harjanto,
2000:12)
Penilaian property adalah suatu proses pekerjaan penilai dalam
memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu property
fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip
penilaian yang berlaku. System penilaian property sangat erat kaitannya dengan
nilai pasar wajar.
Ada beberapa metode penilaian yang sering digunakan oleh penilai
dalam menilai suatu property termasuk sektor perumahan. Menurut Lusht
(1997:6) ada tiga pendekatan penilaian yaitu:
1) Pendekatan perbandingan penjualan
2) Pendekatan biaya
3) Pendekatan pendapatan
Dalam penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya, ada tiga estimasi
utama yang perlu dibuat yaitu:
1) Mengestimasi biaya untuk membangun baru atau biaya pengganti baru
2) Estimasi semua penyusutan, dan
3) Nilai pasar wajar dari tanah.
Beberapa pengertian yang perlu dipahami dalam penilaian suatu property
adalah:
a) Biaya, yaitu sejumlah pengorbanan yang diperlukan untuk membentuk
suatu barang
b) Harga, yaitu ukuran nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan
tertentu yang berlaku dipasaran
c) Nilai, yaitu pendapat seseorang terhadap ukuran kemampuan suatu
property dalam menghasilkan keuntungan ekonomis
Dari pengertian tersebut dapat diketahui bahwa pengertian NJOP tidak
sama dengan pengertian harga jual. Sehingga Harga Jual Objek Pajak yang
merupakan nilai objek pajak dari suatu transaksi dapat lebih rendah atau lebih
tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah. Pada umumnya bila NJOP
bila terjadi sebaliknya maka masyarakat keberatan terhadap penetapan NJOP
tersebut.
Dalam menentukan besarnya PBB, nilai jual bumi dan / atau bangunan
tersebut merupakan komponen penting yang menentukan tidak saja besarnya
namun juga aspek keadilan dan kepastian hukum bagi pembebanan pajaknya.
Dalam menentukan besarnya NJOP, penilai tanah harus memahami konsep nilai,
prinsip penilaian, dan teknik penilaian. Pada umumnya untuk menentukan NJOP
dikenal tiga pendekatan, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan
pendekatan pendapatan. Tidak semua pendekatan data pasar itu sesuai untuk
untuk dipergunakan secara bersamaan dalam menilai suatu macam property.
Pada pendekatan data pasar, NJOP dihitung dengan cara
membandingkan objek pajak sejenis dengan objek lain yang telah diketahui
harga pasarnya. Pendekatan ini dapat digunakan untuk menentukan NJOP tanah
maupun bangunan. Sedang pendekatan biaya, saat ini digunakan untuk
menentukan NJOP bangunan dalam program computer, caranya dengan
menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang
sejenis dikurangi penyusutan. Dan pada pendekatan pendapatan, NJOP dihitung
dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang
bersangkutan. Pendekatan ini diterapkan untuk objek seperti hotel, gedung
perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.
2.7.1 Assesment Sales Ratio (ASR)
Assesment sales ratio adalah rasio atau perbandingan antara nilai yang
digunakan untuk penetapan pajak suatu property terhadap nilai pasarnya. Secara
AR =
S
A
Di mana:
AR = assessment sales ratio
A = nilai yang ditetapkan (assessment value)
S = nilai pasar sales value yang diasumsikan sebagai market value
Karena di Indonesia belum ada suatu lembaga/institusi baik, pemerintah
maupun swasta yang ditunjuk untuk menghimpun data transaksi jual beli property
(tanah dan/atau bangunan) dengan berbagai kualifikasinya, maka yang dipakai
sebagai acuan untuk penentuan NJOP tanah adalah data laporan dari Notaris
PPAT, Camat PPAT, dan dari sumber-sumber lain seperti pengembang,
agen/broker, penjual ataupun pembeli. Untuk mendapatkan assessment sales
ratio dari masing-masing property, data yang dihimpun tersebut dianalisis dan
diadakan penyesuaian tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar selanjutnya
dibandingkan dengan NJOP.
Data yang dihimpun baik dari Notaris PPAT, Camat PPAT, agen/ broker
properti, masyarakat maupun dari media massa yang seringkali menunjukkan
angka yang berbeda satu sama lain akibat dari perbedaan kepentingan. Dengan
demikian, data pasar yang merupakan acuan dalam analisis Nilai Indikasi
Rata-rata sabagai dasar penetapan NJOP masih belum akurat. Dalam penentuan
NJOP terjadi tarik menarik antara aturan teknis dengan keyakinan masyarakat
sehinga timbul keraguan dalam menerapkan analisis NJOP sesuai dengan nilai
pasar, menyebabkan terjadinya kesenjangan antara NJOP yang ditetapkan
dengan nilai pasar yang ada.
Studi assesment sales ratio dapat mengukur dua aspek utama akurasi
penilaian massal, yaitu tingkat penilaian dan keseragaman. Tingkat penilaian
yang telah dinilai. Dalam penilaian massal, nilai yang telah ditetapkan tidak selalu
sama dengan indikator-indikator nilai pasarnya, tetapi jumlah yang over appraisal
akan seimbang dengan jumlah yang under appraisal, sehingga tipikal ratio akan
berada pada kisaran 100%. Keseragaman penilaian berhubungan dengan
kewajaran dan kesamaan atau keadilan perlakuan terhadap property secara
individual. Keseragaman menunjukkan, property ditetapkan sama dengan
kelompok atau kategori ( berdasarkan kelas, wilayah, lingkungan, dan lain-lain),
masing-masing kelompok property tersebut ditetapkan dalam tingkat ratio yang
sama dari nilai pasarnya. Dikatakan seragam apabila penilaian menunjukkan
kesamaan atau keadilan dalam kelompok atau antar kelompok.
Hasil studi assesment sales ratio dapat digunakan untuk berbagai hal
sebagai berikut:
1) Pemeliharaan assesment pada tingkat yang dapat diterima. Dengan
anallisis tendensi sentral, kinerja penilaian diuji dan dievaluasi, sehingga
bila terdapat lokasi daerah yang mempunyai assesment sales ratio
rata-rata terlalu tinggi atau terlalu rendah dapat segera diketahui dan
diperbaiki.
2) Penentuan lokasi/daerah untuk penilaian ulang. Dengan analisis
variabilitas, menetukan lokasi/daerah yang perlu dinilai kembali.
3) Pemeliharaan keadilan dalam penetapan PBB, melalui analisis
regresivitas dan progresifitas. Memelihara agar penetapan PBB konsisten
baik terhadap property bernilai rendah maupun terhadap property yang
bernilai tinggi.
Kegunaan lain assessment sales ratio adalah untuk menguji:
1) Kenormalan distribusi data ratio
2) Tingkat penilaian secara keseluruhan, apakah berada pada tingkat
3) Keberadaan regresifitas atau progresifitas
4) Dua atau lebih kelompok property atau kelompok lain ditetapkan pada
persentase yang sama dengan nilai pasarnya.
Standard dalam studi rasio memberikan rekomendasi besarnya tingkat
assesment sales ratio untuk semua jenis objek pajak dalam suatu daerah
seharusnya berada dalam 10% dari tingkat rasio yang diinginkan yaitu antara
90% sampai dengan 110%. Standar ini dapat dipergunakan oleh para penilai
untuk menjaga dan mengevaluasi pekerjaan penilaian.
Setelah diperoleh hasil analisis assesment sales ratio, selanjutnya
dilakukan analisis statistik untuk mengetahui tingkat kesesuaian di wilayah
penelitian. Alat analisis yang digunakan yaitu: pengukuran tendensi sentral,
pengujian level of assesment, dan pengukuran variabilitas.
2.8. Hipotesis
Hipotesis adalah asumsi mengenai populasi. Biasanya lebih dan satu
asumsi yang dibuat di dalam analisis, namun tidak semuanya ini diuji. Hipotesis
penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut:
a) Penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada
kawasan perumahan dan perkampungan Kelurahan Mulyoagung dan
Landungsari Kecamatan Dau sesuai dengan tingkat yang diinginkan.
b) Penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada
kawasan perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan
Landungsari Kecamatan Dau telah ditentukan secara seragam.
2.9. Penelitian Sebelumnya
1. Penelitian yang dilakukan oleh Sumitro pada tahun 2002, dengan judul
penetapan NJOP Bumi di Kota Watampone. Dengan kesimpulan bahwa
level of assesment Kota Watampone berada di bawah tingkat yang
diharapkan. Rata-rata assesment sales ratio sebesar 0,6707 berarti
bahwa NJOP bumi di Kota Watampone ditetapkan rata-rata sebesar
67,07% dari nilai pasarnya dan secara statistic assesment sales ratio
lebih kecil dari 90% sehingga terjadi under-assessment.
2. Penelitian oleh Andi Sapri tahun 2002, tentang Analisis Assesment Sales
Ratio dalam Penetepan NJOP Tanah dan Harga Jual Tanah dengan studi
kasus di Kota Makassar Tahun 2002. Jumlah sample sebanyak 101 data
transaksi jual beli yang terdiri dari 57 data transaksi jual beli perumahan
dan 44 data transaksi jual beli perkampungan. Penelitian menggunakan
Uji normalitas, pengukuran variabilitas, pengukuran tendensi sentral, uji
level of assessment, uji perbedaan, uji regresifitas dan progresifitas. Dan
dari analisa tersebut didapat kesimpulan bahwa penetapan NJOP masih
KERANGKA PEMIKIRAN
Objek Pajak
Tanah dan Bangunan
Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP)
Harga Pasar
Assesment Sales Ratio
(ASR)
Perumusan Masalah
Tahap-Tahap Penelitian
PERUMUSAN MASALAH
TUJUAN PENELITIAN
TINJAUAN PUSTAKA
PENGUMPULAN DATA PENELITIAN
PENGOLAHAN DATA
Pengolahan data dengan analisis statistik
deskriptif, dengan alat analisis yang digunakan
yaitu Metode Assesment Sales Ratio
INTERPRETASI DATA PENELITIAN
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1. Jenis Penelitian
Dalam penelitian ini akan digunakan metode penelitian deskriptif.
Menurut whitney (1960), Penelitian deskriptif adalah pencarian fakta dengan
interpretasi yang tepat (Muhammad Nazir, 1983:63). Penelitian deskriptif
mempelajari masalah-masalah dalam masyarakat, serta tata cara yang berlaku
dalam masyarakat serta situasi-situasi tertentu, termasuk tentang hubungan,
kegiatan-kegiatan, sikap-sikap, pandangan-pandangan, serta proses-proses
yang sedang berlangsung dan pengaruh-pengaruh dari suatu fenomena.
Penelitian deskriptif ini disebut juga sebagai survai normative. Metode
survey adalah dalam metode deskriptif dapat diteliti masalah normative
bersama-sama dengan masalah status sekaligus membuat perbandingan-perbandingan
antar fenomena (Muhammad Nazir, 1983:64). Perspektif waktu yang dijangkau
dalam penelitian deskriptif, adalah waktu sekarang atau sekurang-kurangnya
jangka waktu yang masih terjangkau dalam ingatan responden. Penelitian ini
juga merupakan penelitian kuantitatif karena menggunakan data yang berbentuk
angka.
Menurut jenisnya penelitian ini menggunakan penelitian survai.
Metode survai adalah penyelidikan yang diadakan untuk memperoleh fakta-fakta
dari gejala-gejala yang ada dan mencari keterangan-keterangan secara aktual.
Dalam metode survai juga dikerjakan evaluasi serta perbandingan-perbandingan
terhadap hal-hal yang telah dikerjakan orang dalam menangani situasi atau
masalah yang serupa dan hasilnya dapat digunakan dalam pembuatan rencana
waktu yang bersamaan terhadap sejumlah individu atau unit dengan
menggunakan sampel.
3.2. Lokasi Penelitian
Penelitian dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
Kepanjen untuk memperoleh NJOP dan data transaksi jual beli tanah dan
bangunan pada kawasan perumahan dan perkampungan di dua kelurahan
Kecamatan Dau Kabupaten Malang, yang melipiuti: Kelurahan Mulyoagung dan
Landungsari. Pemlihan lokasi bertujuan untuk memperoleh harga pasar tanah
secara wajar.
Perumahan yang akan dipilih menjadi objek penelitian adalah
kawasan perumahan yang sering melakukan transaksi jual beli tanah dan
bangunan, begitu juga pada kawasan perkampungan, dengan tujuan untuk lebih
memudahkan peneliti untuk melakukan penyelidikan. Perumahan yang dijadikan
objek penelitian, meliputi: Perumahan Bukit Cemara Tujuh, Perum Landungsari
asri, Bumi Asri Sengkaling, Bestari Indah, Perumahan sengkaling Indah I.
3.3. Ruang Llingkup Penelitian
Kecamatan Dau merupakan Daerah yang memiliki perkembangan
yang cukup pesat dan dari itu semakin banyak pula dilakukan pembangunan
yaitu seperti Ruko-ruko, Real Estate, dan rumah-rumah di perkampungan sekitar.
Karena itu penelitian ini akan dilakukan khusus pada kawasan perumahan dan
perkampungan sekitar yang ada di kelurahan Mulyoagung dan landungsari
Kecamatan Dau. Sebagai data pembanding penelitian juga dilakukan di KP-PBB
Kepanjen. Objek penelitian yang akan diteliti adalah NJOP tahun 2007 dan harga
pasar yang berasal dari transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi pada
3.4. Definisi Operasional
Dalam penelitian ini digunakan definisi operasional sebagai berikut:
1. Perumahan adalah jenis pemukiman yang tertata secara baik (teratur),
sedangkan perkampungan adalah jenis pemukiman yang pada umumnya
tidak tertata sebagaimana yang dibangun pada perumahan real estate.
2. Assesment ratio (AR) adalah rasio atau perbandingan antara nilai yang
digunakan untuk penetapan pajak suatu properti terhadap nilai pasarnya.
3. Level of assesment adalah tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan
pada sebuah kelompok properti .
4. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan PBB (Rp/m2) adalah
besarnya NJOP tanah dan bangunan dalam Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang (SPPT) PBB untuk ketetapan tahun 2007 dan merupakan
cerminan dari nilai tanah pada kondisi 2007
5. Nilai/harga pasar (Rp/m2) adalah harga transaksi jual beli yang terjadi,
niali/harga pasar ini didapat dari laporan Notaris/PPAT, informasi dari
pialang/broker property, pengembangan perumahan, maupun data dari
kelurahan/desa. Agar sejalan dengan NJOP-nya semua data transaksi jual
beli yang dilakukan di luar 1 januari 2007 diasumsikan berlangsung pada
tanggal tersebut, Sehingga perlu adanya penyesuaian nilai waktu terhadap
harga jual tersebut, dengan menggunakan analisis penjualan sejenis
(IAAO,1990:581) yaitu mengidentifikasi property yang sejenis terjual pada
waktu yang berbeda setelah satu proeprti disesuaikan harga jualnya terhadap
waktu penjualan property lainnya.
6. Nilai tanah adalah harga tanah yang didasarkan pada transaksi yang terjadi
secara wajar.
7. Nilai Bangunan adalah harga bangunan yang didasarkan pada biaya yang
3.5. Populasi dan Pengambilan Sampel
Populasi adalah kelompok keseluruhan orang, peristiwa, atau sesuatu
yang ingin diselidiki oleh peneliti. Populasi penelitian ini adalah harga pasar
tanah dan bangunan suatu kawasan perumahan dan perkampungan sekitarnya.
Sampel adalah beberapa anggota atau bagian yang dipilih dari
populasi. Dengan mempelajari sampel peneliti berharap dapat mengambil
kesimpulan yang akan digeneralisasikan keseluruh populasi (Sri Sularso,
2003:67). Sampling (pengambilan sampel) adalah proses memilih suatu jumlah
unsur populasi yang mencukupi dari populasi, sehingga dengan mempelajari
sample dan memahami karakteristiknya memungkinkan menggeneralisasikan
karakteristik tersebut pada seluruh anggota populasi (Sri Sularso, 2003:67).
Teknik pengambilan sampel dilakukan dengan teknik sampel. Dan
sampel yang diambil adalah sample non probability yang dipilih sesuai dengan
ciri-ciri yang dikehendaki populasi. Jumlah sampel sebanyak 70 data transaksi
jual beli tanah dan bangunan pada kawasan perumahan dan kawasan
perkampungan, dengan syarat-syarat sebagi berikut:
♦ Objek merupakan tanah dan bangunan
♦ Perumahan yang memiliki data transaksi jual beli tanah dan bangunan ♦ Rumah (pada kawasan perkampungan ) yang memiliki data transaksi jual
beli tanah dan bangunan
♦ Tanah dan bangunan yang diperjualbelikan memiliki NOP
♦ NJOP tersebut bernilai diatas Rp 8.000.000,00 dan diketahui harga
3.6. Metode Pengumpulan Data
3.6.1. Jenis Data
Jenis data yang dikumpulkan berupa data kuantitatif yang merupakan
data primer dan data sekunder:
1) Data Primer
Data primer yang dikumpulkan adalah sebagian data transaksi jual beli
tanah dan bangunan secara wajar pada perumahan dan rumah di
kawasan perkampungan, yang dapat diperoleh baik dari hasil survei
lapangan maupun wawancara langsung dengan pembeli/penjual dan
pemilik objek pajak, agen/broker perumahan, dan kelurahan setempat.
2) Data Sekunder
Data sekunder, berupa data NJOP yang diperoleh langsung dari Kantor
Pelayanan PBB. Data geografis dan data demografis yang diperoleh dari
Badan Pusat Statistik Malang dan kecamatan Dau. Dan data transaksi
jual beli tanah dan bangunan yang diperoleh dari laporan PPAT yang
dilaporkan setiap bulannya oleh Camat dan Notaris ke KPPBB Kepanjen,
data tersebut juga dapat diperoleh dari kelurahan setempat.
3.6.2. Sumber Data
Menurut sumbernya, data penelitian digolongkan sebagai data primer
dan data sekunder (Syafuddin Azwar, 1997:91):
1) Data Primer
Data primer adalah data yang diperoleh atau dikumpulkan langsung dari
subjek penelitian dengan pengambilan data langsung pada subjek
2) Data Sekunder
Data sekunder adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak
langsung diperoleh oleh peneliti dari subjek penelitiannya. Data sekunder
biasanya berwujud data dokumentasi atau data laporan yang telah
tersedia. Dan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang diperoleh
dari laporan PPAT yang dilaporkan setiap bulannya oleh camat dan
kelurahan sekitarnya.
3.6.3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang diambil adalah:
1) Teknik Komunikasi
Pendekatan komunikasi ini dari namanya dapat diketahui sebagai
pendekatan yang berhubungan langsung dengan sumber data dan terjadi
proses komunikasi untuk mendapatkan datanya. Yang termasuk dalam
pendekatan komunikasi ini adalah (Jogiyanto, 2004:90):
a) Teknik Wawancara
Wawancara merupakan proses pengumpulan data untuk suatu
penelitian. Wawancara adalah proses memperoleh keterangan untuk
tujuan penelitian dengan cara tanya jawab sambil bertatap muka
dengan si penanya atau pewawancara dengan si penjawab atau
responden dengan menggunakan alat yang di namakan interview
guide (panduan wawancara) (Muhammad Nazir, 1983:234).
b) Teknik Survei
Teknik survey adalah metode pengumpulan data primer dengan
memberikan pertanyaan-pertanyaan kepada responden individu
2) Teknik Dokumentasi
Teknik dokumentasi adalah metode yang dilakukan dengan cara
mengadakan pencatatan terhadap dokumen-dokumen dan data-data lain
yang dapat menunjang.
Adapun tahap-tahap pengumpulan data untuk mencapai tujuam
penelitian:
1. Mengumpulkan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi
di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau tahun 2007.
Data di peroleh dari kelurahan setempat, laporan PPAT yang disetorkan
setiap bulannya oleh Camat dan Notaris ke Kantor Pelayanan Pajak Bumi
dan Bangunan
2. Berdasarkan pada NOP dan alamat yang telah diketahui, maka dilakukan
survei lapangan untuk mengetahui harga pasar wajar dari sampel yang
telah dipilih. Survey dilakukan dengan melakukan interview secara
langsung dengan wajib pajak yang bersangkutan atau dengan penduduk
sekitar wilayah objek yang diteliti maupun dengan pihak kelurahan yang
mengetahui harga jual tanah yang berada di wilayahnya.
3.7. Metode Analisis
Pembuktian hipotesis analisis assesment sales ratio di kelompok
property perumahan dan property perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan
Landungasri Kecamatan Dau. Alat analisis untuk melakukan pengujian hipotesis
tersebut meliputi:
1) Uji level of assessment
Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah ada perbedaan antara
NJOP tanah dan bangunan dengan nilai pasarnya. Sesuai dengan
ditetapkan oleh pemerintah adalah 80% secara matematis, cara
AR = Assesment Ratio
A1 = Nilai yang ditetapkan suatu property (NJOP)
Si = Nilai Pasar (Market Value)
2) Pengukuran tendensi sentral
Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui apakah sample assesment sales
ratio pada property perumahan dan property pada kawasan perkampungan
lebih banyak berada di bawah atau di atas nilai rata-rata assesment sales
melalui perbandingan antara mean dengan median.
a) Mean (rata-rata hitung)
Mean ialah hasil penjumlahan Assesment Ratio di bagi jumlah observasi.
Dengan penghitungan sebagi berikut:
ARMean =
( )
b) Median (nilai tengah)
Median merupakan nilai sentral dari sebuah distribusi frekuensi. Nilai
sedemikian itu merupakan nilai sentral berhubung dengan posisi sentral
yang dimilikinya dalam sebuah distribusi.
ARmed = 0,5 (n) + 0,5
c) Weight Mean
Yaitu rata-rata hitung tertimbang dari suatu observasi, dalam hal ini total
nilai dari NJOP dibagi dengan Nilai Pasar seluruh sample objek pajak
ARWeightedmean =
∑
∑
S A
Keterangan:
∑
A= Jumlah Total NJOP∑
S= Jumlah Total NIlai PasarSelanjutnya dari tendensi sentral tersebut dianallisis dan sebagai
dasarnya adalah mengacu pada standar ratio IAAO, dimana tingkat
assessment sales ratio untuk semua jenis objek pajak dalam suatu
daerah seharusnya berada dalam 10%, dan tingkat ratio yang diinginkan
yaitu antara 90% sampai dengan 110%. Jika tidak memenuhi, maka
dapat dianggap kinerja appraisal tersebut kurang akurat, sehingga
penetapan NJOP belum mencapai keseragaman/ tidak adil.
d) Mean dibagi dengan Median
Jika jumlah data (sample) sekurang-kurangnya 30, aturan umum yang
dapat digunakan untuk menterjemahkan hasil rasio / perbandingan antara
mean dan median adalah sebagai berikut:
♦ Jika mean / median rationya lebih dari 1,10 (110%) merupakan
indikasi bahwa terjadi over-assessment.
♦ Jika mean / median rationya kurang dari 0,90% (90%) merupakan
indikasi bahwa terjadi under-assesment
e) Mean dibagi dengan Weighted Mean
Jika jumlah data (sample) sekurang-kurangnya 30, aturan umum yang
dapat digunakan untuk mengukur hasil ratio antara mean dan weighted
mean adalah sebagai berikut:
♦ Jika mean/weighted mean rationya lebih dari 110% merupakan
nilai pasarnya ditentukan NJOP-nya pada persentase yang lebih
tinggi dari pada property (objek pajak) yang lebih tinggi nilai pasanya.
♦ Jika mean/weighted mean rationya kurang dari 90% merupakan
indikasi bahwa terjadi progresivitas, property yang lebih rendah nilai
pasarnya ditentukan NJOP-nya pada persentase yang lebih rendah
dari pada property yang lebih tinggi nilai pasarnya.
3) Pengukuran variabilitas
Digunakan untuk mengukur tingkat variabilitas dan keseragaman assesment
sales ratio antara kelompok property perumahan dengan kawasan
perkampungan. Di samping itu pengukuran ini berguna juga untuk melihat
kinerja penilaian/ penetapan sehingga dapat diketahui property mana yang
perlu diadakan penilaian ulang. Pengukuran variabilliatas ini menggunakan:
1) Koefisien Dispersi (COD)
Adalah ukuran keseragaman dengan menggunakan nilai median.
Semakin rendah COD, semakin baik penentuan NJOP-nya (assesment),
berarti property-properti (objek pajak) yang serupa telah ditentukan
NJOP-nya pada suatu tingkat akurasi yang relative sama. Analisis ini
digunakan untuk mengetahui besarnya penyimpangan yang terjadi dalam
menentukan besarnya NJOP dengan menggunakan perhitungan COD
(Coefficient of Dispersion) dengan tidak memerlukan asumsi kenormalan
distribusi. Seperti ditunjukkan oleh rumus berikut:
COD =
MED
AR
AAD
X 100
Dimana, AAD = rata-rata deviasi absolute, dengan rumus:
Keterangan:
Kriteria COD untuk menentukan NJOP adalah sebagai berikut:
♦ COD
≤
20% : tingkat keseragaman penetapan NJOP adalah tinggi,menghasilkan kualitas yang baik dalam melakukan penilaian untuk
penetapan NJOP.
♦ COD
≥
20% : tingkat keseragaman penetapan NJOP adalah rendah,menghasilkan kualitas yang buruk dalam melakukan penilaian untuk
penetapan NJOP.
2) Koefisien Variasi (COV)
Adalah ukuran keseragaman dengan menggunakan nillai mean. Semakin
rendah COV, semakin baik penentuan NJOP-nya berarti property-properti
(objek pajak) yang serupa telah ditentukan NJOP-nya pada suatu tingkat
akurasi yang relative sama. Aturan umum sehubungan dengan tingkat
COV adalah bahwa keseragaman penetuan nillai dapat dikatakan baik
jika COV sama atau kurang dari 20%.
Untuk mengetahui COV, maka dapat digunakan rumus sebagai berikut:
Keterangan:
mn
S
A = Ratio Mean (rata-rata hitung)
i
S
A1 = Rasio setiap property di dalam suatu sample atau observasi
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1. Gambaran Umum Wilayah Penelitian
4.1.1. Deskripsi Geografis
Kecamatan dau merupakan salah satu dari 33 Kecamatan yang di
wilayah Kabupaten Malang mempunyai letak geografis dan topografis perbukitan,
lereng, dan sebagian kecil terletak pada dataran dengan luas wilayah 207,70
Km2 yang terdiri dari 10 desa dan diapit diantara dua kota yaitu Kota Batu dan
Kota Malang yang berbatasan dengan:
Utara : Kecamatan Karangploso
Selatan : Kecamatan Wagir
Timur : Kecamatan Lowokwaru Kota Malang
Barat : Kecamatan Junrejo Batu
Keadaan wilayah Kecamatan Dau sebagian besar terletak dilereng
pegunungan kawi (disebut Daerah Atas) dan sebagian lagi terletak di Dataran
Rendah (Daerah Bawah), terletak pada ketinggian 650 M di atas permukaan laut
dengan suhu udara antara 20oC – 30oC dengan curah hujan rata-rata 2000
sampai dengan 3000 mm/tahun.
Wilayah Kecamatan Dau mempunyai luas 5.602,671 Ha dan terbagi
dalam 10 Desa, 37 Dusun, 67 RW dan 279 RT. Desa- desa tersebut adalah:
1. Sumbersekar 6. Selorejo
2. Mulyoagung 7. Kalisongo
3. Landungsari 8. Karangwidoro
4. Gadingkulon 9. Petungsewu
4.1.2. Deskripsi Demografis
Jumlah penduduk Kecamatan Dau adalah 57.051 jiwa, dengan jumlah
KK= 14.183. Dengan jumlah 28.598 objek pajak berupa bangunan dan berupa
tanah pemukiman seluas 952.000 Ha. Adapun data penerimaan di Kecamatan
Dau dan dapat dilihat pada tabel 4.1 di bawah ini:
4.1. Laporan Penerimaan dan Penyetoran Pajak Bumi dan Bangunan Tahun
2006 Kecamatan Dau
No Pajak Bumi dan
Bangunan
Jumlah
(dalam rupiah)
1 Target Penerimaan PBB 645.045.559,00
2 Realisasi Peneriman PBB 606.523.260,00
Persentase 94%
Sumber: Kantor Kecamatan Dau
Dari tabel diatas terlihat jelas bahwa realisasi penerimaan pajak bumi dan
bangunan mendekati target yang telah ditetapkan, dan dari data tersebut
menunjukkan sebagian besar wajib pajak telah melunasi pajak bumi dan
bangunan yang terutang pada tahun 2006. Besarnya jumlah wajib pajak yang
telah melunasi PBB, kemungkinan disebabkan oleh beberapa faktor berikut ini:
1. Adanya partisipasi dan kesadaran dari wajib pajak dalam hal pembayaran
Pajak Bumi dan Bangunan
2. Pemerintah daerah selaku pemungut pajak sudah cukup efektif dan
efisien dalam memungut PBB yang terutang dari masyarakat
4.2. Analisis Data
Pembuktian hipotesis analisis assesment sales ratio di kelompok property
Excel 2003. Sampel data yang digunakan dalam penelitian ini sebanyak 70 yang
diperoleh dari 2 kelurahan yaitu Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari di
Kecamatan Dau. Data sampel dapat dilihat dalam Tabel 4.2 dibawah ini:
Tabel 4.2. : Jumlah Data Sampel Yang Diambil Sebagai Objek Penelitian
Kelurahan Wilayah Jumlah
Sampel
Prosentase
Landungsari 1. Perumahan:
♦ BCT
♦ Perum Sengkaling
Indah I
4.2.1. Uji Level of Assesment
Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah ada perbedaan antara
NJOP tanah dan bangunan dengan nilai pasarnya. Jika level of assesment
berada pada tingkat 100% (=standar nilai tengah 1,00) berarti tidak ada
assesment berada dibawah 100% menandakan penetapan NJOP tanah dan
bangunan di bawah nilai pasar, sedangkan jika level of assesment berada di atas
100% menandakan bahwa penetapan NJOP di atas nilai pasar.
Perhitungan studi ratio pada kelompok properti perumahan dan
perkampungan dapat dilihat pada lampiran 5 dan diperoleh hasil perhitungan
seperti terlihat pada tabel 4.3 berikut:
Tabel 4.3. : Assesment Ratio (AR)
No Wilayah AR AR (%) Kesimpulan
1 Perumahan 0.37 37% Under assesment
2 Perkampungan 0.5 50% Under assesment
Sumber: Lampiran 5
Dari tabel di atas menunjukkan bahwa level of assesment di wilayah
perumahan dan perkampungan lebih kecil dari standar yang telah dilakukan,
dengan kata lain telah terjadi under assesment. Terjadinya under assesment ini
menunjukkan belum baiknya kinerja penilaian yang dilakukan KPPBB Kepanjen,
karena penetapan NJOP masih di bawah harga pasarnya. Hal yang
menyebabkan terjadinya under assesment adalah masih banyaknya wilayah di
Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang
yang belum dilakukan penilaian ulang. Terutama pada wilayah yang berkembang
dengan cepat, sehingga peningkatan nilai jual tanah kurang diantisipasi oleh
KPPBB Kepanjen karena keterbatasan pegawai, waktu dan biaya serta luasnya
wilayah. Hal ini akan mengakibatkan penetapan NJOP tanah lebih rendah
daripada harga pasarnya.
Tingkat assessment ratio pada wilayah perumahan lebih rendah daripada
wilayah perkampungan, hal ini disebabkan masih belum ada penyesuaian antara
NJOP dengan harga pasar pada perumahan, dimana harga tanah dan bangunan
wilayah perkampungan. Disamping harga tanah dan bangunan yang lebih mahal,
namun penetapan NJOP pada wilayah perumahan disamakan dengan wilayah
perkampungan, sehingga didapat assesment ratio yang lebih rendah
dibandingkan dengan assesment ratio pada wilayah perkampungan.
4.2.2. Pengukuran Tendensi Sentral
Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui apakah sampel assessment
sales ratio di kedua kelompok property lebih banyak berada di bawah atau di
atas nilai rata-rata assessment sales ratio melalui perbandingan antara mean
dengan median. Perhitungan antara mean dengan nilai median dan pengukuran
tendensi sentral yang lain pada kedua kelompok properti tersebut dapat dilihat
pada tabel 4.4 berikut ini:
Tabel 4.4 Pengukuran Tendensi Sentral
No Wilayah ARmn ARmd W-Mn Mn/md Mn/W-mn
1 Perumahan 0.38 0.37 0.37 1.02 1.02
2 Perkampungan 0.52 0.50 0.51 1.04 1.02
Sumber :Lampiran 5
Secara sistematis, cara perhitungan pengukuran tendensi sentral dari
tabel 4.4 di atas adalah sebagai berikut:
1. Mean (rata-rata hitung)
Dengan hasil perhitungan sebagai berikut:
♦ Untuk wilayah Perumahan
ARmean =
40
107
.
15
= 0.38
ARmean =
Dari perhitungan tersebut menunjukkan bahwa penilaian NJOP berada di
bawah nilai pasar sebesar 0,38% untuk perumahan dan 0,52% untuk
perkampungan.
2. Median (nilai tengah)
Median merupakan nilai tengah dari sebuah distribusi frekuensi. Dan dari
hasil perhitungan nilai mediannya sebesar 0.37 untuk wilayah perumahan
dan 0.50 untuk wilayah perkampungan yang dapat dilihat pada tabel 4.4
di atas.
3. Weighted Mean
♦ Untuk wilayah perumahan
AR W-mn =
♦ Untuk wilayah perkampungan
AR W-Mn =
Dari perhitungan diatas menunjukkan bahwa tingkat Assesment Ratio
untuk di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau masih
rendah, karena tidak sesuai dengan standar The International Association
of Assessing Officers (IAAO), yang menyatakan bahwa tingkat
Assesment Ratio untuk semua objek pajak dalam suatu daerah
seharusnya berada dalam 10% dari tingkat rasio yang diinginkan yaitu
antara 90% sampai dengan 110%.
4. Mean dibagi dengan Median
Mean/median =
♦ Untuk wilayah perkampungan
Mean/median =
Dari tabel 4.4 terlihat bahwa perbandingan nilai mean dengan median
pada kedua kelompok properti tersebut adalah lebih besar dari 0.95 dan
kurang dari 1.10 yang berarti data yang diambil dalam penelitian ini
cenderung berimbang antara yang berada di bawah nilai rata-rata
assesment sales ratio dengan yang berada di atas nilai rata-rata
assesment sales ratio
5. Mean dibagi dengan Weight Mean ♦ Untuk wilayah perumahan
Mean/Wmean =
♦ Untuk wilayah perkampungan
Mean/Wmean =
Hasil perhitungan di atas baik kelompok properti perumahan maupun
kalompok properti perkampungan dikenakan penetapan NJOP tanah
secara proporsional, yang menandakan bahwa assessment sales ratio
tidak tergantung pada nilai pasar, dengan kata lain nilai pasar properti
tanah dan bangunan yang bernilai tinggi maupun yang bernilai rendah
dikenakan penetapan NJOP tanah dan bangunan secara proporsional
4.2.3. Pengukuran Variabilitas
Digunakan untuk mengukur tingkat variabilitas dan keseragaman
assesment sales ratio pada kedua wilayah kelompok properti. Disamping itu
pengukuran ini juga berguna untuk melihat kinerja penilaian/penetapan, sehingga
dapat diketahui properti mana yang perlu diadakan penilaian ulang. Pengukuran
variabilitas menggunakan Koefisien Dispersi (COD) dan Kofesien Variasi (COV).
Hasil pengukuran COD dan COV untuk kedua kelompok properti dapat dilihat
pada tabel 4.5 berikut:
Tabel 4.5: Hasil Pengukuran Variabilitas
No Wilayah COD (%) COV (%)
1 Perumahan 33.78% 40,89%
2 Perkampungan 48,94% 42,74%
Hasil perhitungan variabilitas yang terdapat pada tabel 4.5 menunjukkan
bahwa tigkat keseragaman penetapan NJOP tanah baik di wilayah perumahan
maupun wilayah perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari
Kecamatan Dau masih kurang baik, hal ini ditunjukkan dengan nilai COD dan
COV yang berdasarkan standar IAAO harus sama dengan atau kurang dari 20%.
Ketidakseragaman ini mencerminkan kurang baiknya kinerja dalam penetapan
NJOP tanah dan bangunan, karena wajib pajak harus membayar pajaknya pada
persentase yang sangat bervariasi pada harga jualnya.
Hal yang menyebabkan tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan
tidak seragam, yaitu masih cukup banyak wilayah yang belum dilaksanakan
penilaian ulang (revaluasi), serta pelaksanaan penilaian ulang (revaluasi) selama
