Penentuan Nilai - PT DAFAM PROPERTY INDONESIA Tbk

Indikasi nilai pasar Obyek Penilaian dihitung dengan cara mengalikan PGI dengan rata-rata GIM yang diperoleh.

PENENTUAN GIM

Dalam penilaian ini GIM diperoleh dari perbandingan harga jual properti dengan pendapatan kotor tahunan properti tersebut tanpa mempertimbangkan faktor-faktor biaya seperti utilitas, pajak, pemeliharaan, dan tingkat kekosongan.

Harga jual properti adalah harga ruko yang berasal dari data penawaran penjualan ruko sejenis, yang memiliki karakteristik yang sama dengan Obyek Penilaian, sedangkan pendapatan kotor tahunan adalah pendapatan sewa tahunan dari ruko tanpa dikurangi dengan biaya apapun. Untuk menghitung pendapatan kotor tahunan, kami mengacu pada data pasar penawaran sewa ruko yang berlaku saat tanggal penilaian.

Selanjutnya, dari hasil perhitungan diperoleh rata-rata GIM ruko adalah sebesar 27 kali.

Rata-rata GIM yang diperoleh tersebut digunakan untuk menentukan nilai pasar Obyek Penilaian.

PENILAIAN a. Ruko No. 176/E

Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 3.279.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk D.7

Lokasi ^{Harga Penawaran} Sewa (Rp/tahun) Harga Penawaran Jual (Rp) 1 Jl. Piere Tendean 157.500.000 3.150.000.000 20 2 Jl. Piere Tendean 157.500.000 3.500.000.000 22 3 Jl. Imam Bonjol 56.000.000 2.100.000.000 38 27

Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian

Luas Tanah (m²) 152 Luas Bangunan (m²) 393 Harga Sewa Rata-Rata (Rp/m²/Tahun) 314.000 Pendapatan Kotor (Rp/Tahun) 123.402.000 GIM 27 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM 3.279.293.889 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian (Dibulatkan) 3.279.000.000

Gross Income Muliplier (GIM) No.

Rata-Rata GIM

b. Ruko No. 177

Dari perhitungan dengan menggunakan pendekatan pendapatan diperoleh indikasi nilai pasar Obyek Penilaian adalah Rp 2.394.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

Lokasi ^{Harga Penawaran} Sewa (Rp/tahun)

Nilai Ruko Obyek Penilaian (Rp/m²) 1 Jl. Piere Tendean 157.500.000 1.542.500.000 20 2 Jl. Piere Tendean 157.500.000 1.568.750.000 22 3 Jl. Imam Bonjol 56.000.000 1.385.000.000 38 27

Analisa Penentuan Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian

Luas Tanah (m²) 101 Luas Bangunan (m²) 287 Harga Sewa Rata-Rata (Rp/m²/Tahun) 314.000 Pendapatan Kotor (Rp/Tahun) 90.118.000 GIM 27 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian dengan Metode GIM 2.394.802.407 Indikasi Nilai Pasar Obyek Penilaian (Dibulatkan) 2.394.000.000

No. ^{Gross Income}

Muliplier (GIM)

Rata-Rata GIM

D.3. REKONSILIASI NILAI a. Ruko No. 176/E

Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua pendekatan penilaian yang digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai pasar yang dihasilkan dari kedua pendekatan tersebut, dengan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar.

Kami memberikan bobot 46,04% untuk pendekatan pendapatan dan 53,96% untuk pendekatan data pasar sesuai dengan Peraturan VIII.C.4 yaitu dengan menggunakan metode rata-rata tertimbang (gross weighted method) dengan cara menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya indikasi nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, kemudian

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk D.8

mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi nilai yang didapatkan dari masing-masing pendekatan.

Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 3.583.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

(Rp Ribu)

Nilai Pasar Tertimbang

Pendekatan Pendapatan 3.279.000 46,04% 1.509.666 Pendekatan Data Pasar 3.843.000 53,96% 2.073.666

Nilai Pasar (Dibulatkan) 7.122.000 100,00% 3.583.000

Uraian ^Indikasi

Nilai Pasar ^Bobot

b. Ruko No. 177

Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Obyek Penilaian adalah sebesar Rp 2.616.000.000,00, dengan ringkasan perhitungan sebagai berikut:

(Rp Ribu)

Nilai Pasar Tertimbang

Pendekatan Pendapatan 2.394.000 46,04% 1.102.000 Pendekatan Data Pasar 2.806.000 53,96% 1.514.000

Nilai Pasar (Dibulatkan) 5.200.000 100,00% 2.616.000

Uraian ^Indikasi

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk D.9

D.4. KESIMPULAN PENILAIAN

Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian, kami berkesimpulan bahwa:

Rp 6.199.000.000,00

( ENAM MILIAR SERATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN JUTA RUPIAH )

merupakan nilai pasar dari Obyek Penilaian pada tanggal 19 November 2020.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.1

E. URAIAN OBYEK PENILAIAN

E.1. TANAH

Obyek Penilaian adalah 2 unit ruko yang berdiri di atas 2 (dua) bidang tanah dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan.

Deskripsi tanah tersebut dapat dilihat dalam uraian berikut:

LETAK DAN IDENTIFIKASI

Ruko dalam penilaian ini berdiri di atas sebidang tanah yang terletak di Propinsi Jawa Tengah, Kota Semarang, Kecamatan Semarang Tengah, Kelurahan Sekayu, dan dapat diidentifikasikan sebagai Jl. Pierre Tendean No. 176/E dan No. 177.

DATATANAH

Tanah tersebut dilengkapi dengan 2 (dua) buah dokumen kepemilikan sebagai berikut:

1. SHGB No. 00303 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 24 Oktober 2005 dan akan berakhir pada tanggal 24 Juni 2025, terakhir tercatat atas nama PT Dafam Property Indonesia Tbk yang berkedudukan di Semarang, dan Surat Ukur No. 15/Sekayu/2005 tanggal 18 Oktober 2005, di Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah, luas 152,00 m².

2. SHGB No. 00304 yang diterbitkan di Semarang pada tanggal 24 Oktober 2005 dan akan berakhir pada tanggal 24 Juni 2025, terakhir tercatat atas nama PT Dafam Property Indonesia Tbk yang berkedudukan di Semarang, dan Surat Ukur No. 16/Sekayu/2005 tanggal 18 Oktober 2005, di Kelurahan Sekayu, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang, Propinsi Jawa Tengah, luas 101,00 m².

ANALISIS LINGKUNGAN

Lokasi tanah terletak di daerah perdagangan dan jasa yang merupakan daerah bebas banjir.

Daerah tersebut mudah dicapai dari Tugu Muda Semarang, melalui Jl. Imam Bonjol ke arah timur laut, dan kemudian pada perempatan dengan Jl. Kapten Pierre Tendean membelok ke timur ± 50 m′ menuju lokasi yang dimaksud.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.2

Di sebelah selatan dari lokasi dengan jarak ± 150 m′ terdapat Hotel Dafam Semarang, di sebelah barat daya dari lokasi dengan jarak ± 700 m′ terdapat Tugu Muda Semarang, sedangkan pusat Kota Semarang terletak di sebelah tenggara dengan radius ± 1,5 km′.

Di sekitarnya pada umumnya adalah pusat perbelanjaan, kantor, gudang, dan pemukiman dengan kondisi rata-rata baik dan bersifat permanen.

Kami juga mengidentifikasi beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi Obyek Penilaian sebagai berikut:

Positif:

- Akses dari dan menuju lokasi Obyek Penilaian mudah dicapai, karena dilalui oleh angkutan umum.

- Letak Obyek Penilaian berada di kawasan pusat perekonomian dan tidak jauh dari pusat pemerintahan Kota Semarang.

Negatif:

- Aksesibilitas menuju lokasi terbatas mengingat jalan di depan Obyek Penilaian merupakan jalan satu arah.

ANALISIS SITE

Lokasi tanah terletak di sebelah utara dari Jl. Kapten Pierre Tendean.

Bentuk tanah menyerupai persegi panjang dengan ukuran lebar depan yang sejajar dengan jalan di depan lokasi ± 15 m′ dan panjang ke belakang maksimum ± 20 m′.

Kontur tanah pada umumnya datar dengan ketinggian kurang lebih sama dengan permukaan jalan di depan lokasi.

Sifat tanah pada umumnya adalah tanah keras. Di atas tanah telah ada bangunan ruko.

Batas-batas tanah adalah sebagai berikut: - Sebelah utara : Ruko. - Sebelah timur : Ruko.

- Sebelah selatan : Jl. Pierre Tendean. - Sebelah barat : Ruko.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.3

Perkerasan jalan di depan lokasi (Jl. Kapten Pierre Tendean) pada umumnya terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 12 m′ dan dilengkapi dengan saluran air tertutup, trotoar, dan lampu penerangan jalan.

Lokasi tersebut dapat dicapai dari arah selatan melalui Jl. Imam Bonjol - Jl. Pierre Tendean.

PERENCANAAN KOTA

Berdasarkan data yang kami terima di lapangan, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan pedagangan dan jasa.

FASILITAS LINGKUNGAN

Lalu lintas umum terdapat di Jl. Kapten Pierre Tendean, yang merupakan lalu lintas di daerah tersebut yang terletak di depan lokasi dan merupakan lalu lintas satu arah dari barat ke timur dengan intensitas pemakaian yang tinggi.

Perkerasan jalan terbuat dari aspal hotmix dengan lebar ± 12 m′ dan dilengkapi dengan saluran air tertutup, trotoar, dan lampu penerangan jalan.

Di daerah tersebut telah tersedia fasilitas listrik dari PT PLN (Persero), air bersih dari PDAM, dan telepon dari PT Telkom (Persero) Tbk, yang semuanya sudah disambungkan ke lokasi.

PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE)

Berdasarkan Peraturan VIII.C.4, dalam melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use atau HBU) penilai wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1. Penggunaan HBU dari obyek penilaian wajib memenuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian.

2. Melakukan analisis kelayakan fisik dari obyek penilaian.

3. Melakukan analisis kelayakan finansial dari obyek penilaian yang didukung dengan kondisi pasar.

4. Melakukan analisis yang menunjukkan produktivitas optimal dari obyek penilaian.

5. Tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan peruntukan obyek penilaian, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, koefisien dasar hijau, dan ketinggian bangunan.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.4

Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi ruko terbangun saat ini (as improved) adalah sebagai berikut:

1. Penggunaan Secara Hukum

Pemenuhan peraturan perundang-undangan yang berlaku pada saat penilaian. Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan.

Berdasarkan informasi yang kami terima, lokasi Obyek Penilaian terletak di areal yang memiliki peruntukan sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Ketentuan tersebut di atas telah dapat dipenuhi oleh Obyek Penilaian. Dengan demikian, Obyek Penilaian telah sesuai dengan peruntukan dan atau peraturan yang berlaku.

2. Penggunaan Secara Fisik

Kelayakan fisik dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan di atasnya.

Berdasarkan pengamatan kami di lapangan, kondisi fisik tanah Obyek Penilaian adalah sebagai berikut:

- Lokasi : Strategis - Luas tanah : 253,00 m² - Bentuk tanah : Proporsional - Kontur tanah : Datar

- Sifat tanah : Stabil

Dengan memperhatikan kondisi fisik tanah Obyek Penilaian tersebut di atas, maka Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat dikembangkan dengan memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.5

3. Penggunaan Secara Finansial

Kelayakan finansial dari obyek penilaian. Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, halhal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net

income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate).

Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.

Obyek Penilaian adalah ruko yang memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan.

4. Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi

Produktivitas optimal dari obyek penilaian. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net

Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif

properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Demikian pula untuk HBU atas obyek penilaian lainnya.

Dalam menyusun proyeksi keuangan, Perseroan telah mempertimbangakan dan memperhatikan lokasi sekitar, situasi pasar, tolok ukur finansial, dan pengembangan di sekelilingnya, sehingga Obyek Penilaian memiliki potensi untuk dapat memberikan nilai yang tertinggi.

Mengingat uraian-uraian di atas dan memperhatikan penggunaan tanah di sekitarnya, maka menurut hemat kami penggunaan/pemanfaatan tanah sebagai ruko diperkirakan merupakan penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah tersebut.

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.6

E.2. BANGUNAN

- Ruko No. 176/E

Tipe bangunan : Ruko.

Jumlah lantai : 3,5 (tiga setengah). Konstruksi bangunan : Beton bertulang.

- Pondasi : Tiang pancang.

- Dinding pengisi : Pasangan batu bata. - Konstruksi atap : Beton bertulang. Bahan-bahan yang dipergunakan untuk:

Lantai : Keramik.

Dinding : Pasangan batu bata diplester dan dicat. Kusen, pintu, dan jendela : Alumunium, pintu kaca dengan rangka

alumunium, dan jendela kaca dengan rangka alumunium.

Langit-langit : Gypsumboard.

Penutup atap : Dak beton.

Fasilitas lainnya : - Daya listrik diperoleh dari PT PLN

(Persero) dan dari genset sendiri.

- Sambungan telepon dari PT Telkom

(Persero) Tbk.

- Sumber air bersih diperoleh dari

PDAM yang disalurkan

menggunakan pompa listrik. Luas bangunan efektif : 393,00 m².

Kondisi*) : Baik.

- Ruko No. 177/E

Penilaian Properti Milik/Atas Nama PT Dafam Property Indonesia Tbk E.7