4. PEMBAHASAN DAN ANALISIS
4.4 Perhitungan Penilai Independen terhadap Properti Investasi
Dampak pengadopsian PSAK No. 13 (Revisi 2007) terkait penilaian wajar properti investasi, maka PT TG menggunakan penilai independen dalam menilai portofolio aset yang dimilikinya. KJPP M sebagai penilai independen ditunjuk oleh PT TG dan entitas anak melakukan perhitungan properti investasi yang dimilikinya. Dalam penilaian properti investasi dipengaruhi oleh beberapa faktor,
seperti jumlah sites telekomunikasi, tingkat harga sewa dan rata-rata sisa masa sewa dari pelanggan entitas. KJPP M menggunakan dua metode2 untuk menentukan nilai wajar, yaitu:
a. Pendekatan pendapatan (income approach)
Pendekatan pendapatan didefinisikan sebagai suatu cara yang digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan (Income Producing Property). Nilai properti diperkirakan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang dapat dihasilkan oleh properti yang dinilai sepanjang sisa umur ekonomisnya, kemudian dikapitalisasikan dengan tingkat pengembalian investasi yang sesuai serta risiko sebanding dengan properti yang dinilai.
b. Pendekatan biaya (cost approach)
Metode kalkulasi biaya adalah metode penilaian untuk mencari nilai properti (aset) dengan cara memperkirakan jumlah uang yang dikeluarkan untuk memproduksi (mengganti) properti baru dikurangi dengan kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan. Nilai yang diperoleh adalah nilai pasar yang diperoleh dengan pendekatan biaya.
Metode yang digunakan oleh KJPP M juga didukung oleh beberapa asumsi umum. Asumsi umum yang digunakan dalam menilai properti investasi PT TG yaitu:
a. Seluruh menara merupakan satu kegiatan usaha;
b. Operator menara mampu bekerja dan mengelola menara secara optimal seperti lazimnya operator menara pada umumnya;
c. Tidak ada perubahan peraturan pemerintah untuk usaha menara secara signifikan;
d. Umur ekonomis menara dan shelter diasumsikan 30 tahun karena ada strengthening dan maintenance secara berkala;
e. Proyeksi pendapatan menara disesuaikan dengan sisa masa sewa tenant dan diasumsikan diperpanjang satu periode sewa ditunjang dengan sisa umur ekonomis menara.
2
Selain asumsi umum, KJPP M juga menggunakan asumsi khusus dalam menilai properti investasi PT TG dan entitas anak adalah sebagai berikut3:
a. Inflasi
Seluruh kegiatan usaha dan aset PT TG berada di Indonesia. Tingkat permintaan penyewa terhadap sites telekomunikasi juga sangat bergantung pada tingkat pertumbuhan ekonomi di Indonesia. Salah satunya ialah inflasi yang menjadi tolak ukur perekonomian Indonesia secara makro. Oleh karena itu KJPP M menggunakan asumsi inflasi sebesar 5,3% per tahun. Data tersebut diperoleh dari Bank Indonesia terkait data inflasi per 31 Desember 2011.
Inflasi menurut manajemen PT TG hanya dapat mempengaruhi laba bersih dan arus kas. Tapi jika PT TG dapat meningkatkan pendapatan untuk menutupi kenaikan biaya operasional risiko inflasi dapat dihindari.
b. Tingkat bunga diskonto
Selain inflasi, kebijakan moneter Bank Indonesia yang dapat mempengaruhi kegiatan bisnis PT TG adalah tingkat bunga. Permintaan akan kebutuhan menara oleh operator telekomunikasi sangat bergantung pada tingkat bunga sewa. Maka KJPP M menggunakan asumsi tingkat bunga diskonto sebesar 11,68% yang diperoleh dari Bank Indonesia.
c. Pajak
Asumsi pajak yang dipakai adalah PPh Pasal 23 (2% dari pendapatan bruto). Alasan menggunakan pajak PPh Pasal 23 adalah untuk mengetahui pendapatan bersih yang diterima oleh PT TG dalam menyewakan menara dan repeater. d. Kenaikan Tarif Dasar Listrik
Dalam menunjang kegiatan operasional menara, diperlukan pasokan listrik yang stabil. Maka dari itu kenaikan tarif dasar listrik sangat penting dalam pengasumsian perhitungan nilai wajar properti investasi. Asumsi KJPP M dalam kenaikan tarif dasar listrik adalah sebesar 6%.
e. Kenaikan Pendapatan Sewa dan Biaya Sewa
Pendapatan yang diperoleh dan biaya yang dikeluarkan dalam proses sewa sebuah sites mengalami kenaikan seiring berkembangnya layanan dan resiko bisnis di masa depan. Kenaikan pendapatan sewa diasumsikan sebesar 5,3%
3
Sumber dari Laporan Penilai Independen tahun 2011 tentang Perhitungan Nilai Wajar Properti Investasi PT TG
pertahun (sama dengan inflasi). Sedangkan asumsi kenaikan biaya sewa sebesar 15%. Asumsi kenaikan biaya sewa dapat diperoleh dari survei properti investasi yang dilakukan oleh Bank Indonesia untuk triwulan III tahun 2011.
Walaupun biaya pemeliharaan untuk sewa sites disesuaikan setiap tahunnya berdasarkan inflasi, biaya sewa bersifat tetap dan ketika terjadi pembaharuan perjanjian sewa, kemampuan PT TG untuk meningkatkan biaya sewa agar menyesuaikan dengan tingkat inflasi dapat menjadi terbatas akibat tekanan persaingan.
Tabel 4.7 menunjukkan ilustrasi dari laporan KJPP M terhadap penilaian aset properti investasi PT TG
Tabel 4.7 Ilustrasi Laporan KJPP M terhadap Nilai Wajar Properti Investasi PT TG dan Entitas Anak 31 Desember 2011 (dalam ribuan rupiah)
Metode Pembobotan Indikasi Nilai
Income approach Rp4.851.753.726 57% Rp2.664.000.000 Cost Approach 3.592.035.800 43% 1.619.000.000 Jumlah Rp8.443.789.526 Rp4.283.000.000
Sumber: Laporan KJPP M 31 Desember 2011 (telah diolah kembali)
4.4.1 Kenaikan Nilai Properti Investasi PT TG
Peningkatan nilai wajar dari properti investasi (sites telekomunikasi) terdiri dari selisih dari biaya historis dan nilai pasar wajar dari properti investasi di akhir tahun buku yang bersangkutan. Revaluasi nilai wajar dari properti investasi dipengaruhi faktor-faktor antara lain jumlah menara, tingkat sewa dan rasio kolokasi serta rata-rata sisa masa sewa. Walaupun revaluasi nilai wajar dari properti investasi tidak berdampak merugikan terhadap arus kas operasi PT TG, berkurangnya jumlah menara, tingkat sewa dan rasio kolokasi dapat secara potensial mengurangi nilai properti investasi PT TG. Secara tidak langsung juga berdampak merugikan pada laba bersih, kerugian material pada bisnis, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan.
Laba atau rugi antara biaya historis dengan nilai wajar diakui di dalam
properti investasi pada periode akuntansi tahun 2011. Selisih ini dimasukkan dalam laporan laba rugi konsolidasian bagian pendapatan (beban) lain-lain. Tabel 4.8 menjelaskan selisih perhitungan nilai wajar properti investasi KJPP M dengan PT TG untuk tahun 2011.
Tabel 4.8 Ilustrasi Selisih Perhitungan Nilai Wajar Properti Investasi KJPP M dengan PT TG 31 Desember 2011 (dalam ribuan rupiah)
Indikasi nilai Rp4.283.000.000
Nilai perolehan properti investasi (3.847.650.000) Akumulasi kenaikan nilai wajar 31 Desember 2011 435.350.000 Akumulasi kenaikan nilai wajar 1 Januari 2011 (475.486.000) (40.136.000) Akuisisi properti investasi 31 Desember 2011 140.025.000 Kenaikan nilai wajar properti investasi Rp99.889.000
Sumber: Laporan KJPP M 31 Desember 2011 (telah diolah kembali)
4.4.2 Jurnal Peningkatan Nilai Wajar Properti Investasi PT TG dan Entitas Anak
Terdapat dua jurnal terkait penilaian properti investasi yang dibuat oleh PT TG dan entitas anak, yaitu:
1. Jurnal yang dilakukan oleh PT TG dan entitas anak sehubungan dengan pengakuan kenaikan nilai wajar properti investasi:
Akumulasi kenaikan nilai wajar properti investasi xxx
Selisih untung kenaikan properti investasi xxx
Jurnal ini dibuat PT TG saat akhir periode, dimana PT TG mendapat laporan penilai independen terkait penilaian properti investasi yang dimilikinya.
2. Jurnal penghapusan beban depresiasi dengan selisih untung kenaikan properti investasi:
Selisih untung kenaikan properti investasi xxx
Berdasarkan Tabel 3.1 halaman 17, penghapusan beban depresiasi dilakukan karena di dalam PSAK 13 (Revisi 2007), model nilai wajar tidak mengakui adanya beban depresiasi dan amortisasi. Oleh karena itu PT TG dan entitas anak telah mengikuti standar yang berlaku di Indonesia.
4.5 Pengungkapan Properti Investasi PT TG Dalam Laporan Keuangan