BAB III TANGGUNG JAWAB PEJABAT LELANG DAN BANK
A. Tanggung Jawab Pejabat Lelang
3. Perjanjian kredit atas objek hak tanggungan
Perjanjian kredit merupakan salah satu aspek yang sangat penting dalam pemberian kredit, tanpa perjanjian kredit yang ditandatangani bank dan debitur maka tidak ada pemberian kredit itu. Perjanjian kredit merupakan ikatan antara bank dan debitur yang isinya menentukan dan mengatur hak dan kewajiban kedua pihak sehubungan dengan pemberian atau pinjaman kredit (pinjaman uang).
Pemberian suatu fasilitas kredit mempunyai beberap tujuan yang hendak dicapai yang tergantung dari tujuan bank itu sendiri. Tujuan pemberian kredit juga tidak akan terlepas dari misi bank tersebut didirikan untuk mengembangkan pembangunan dengan berdasarkan prinsip ekonomi yaitu dengan pengorbanan sekecil-kecilnya dapat diperoleh keuntungan yang sebesar-besarnya maka pada umumnya tujuan kredit secara ekonomis adalah untuk mendapat keuntungan.83 Bank hanya akan memberikan kredit apabila ia yakin calon debitur itu akan mampu mengembalikan kredit disertai bunga, imbalan atau pembagian hasil sebagaimana telah disepakati.
Perjanjian kredit biasanya diikuti perjanjian jaminan maka perjanjian kredit adalah pokok atau prinsip sedangkan perjanjian jaminan adalah ikutan atau accessoir artinya ada dan berakhirnya perjanjian jaminan tergantung dari perjanjian pokok (perjanjian kredit). Sebagai contoh jika perjanjian kredit berakhir karena ada pelunasan hutang maka secara otomatis perjanjian jaminan akan menjadi hapus atau berakhir. Tetapi sebaliknya jika perjanjian jaminan hapus atau berakhir misalnya
83 Thomas Suyatno, Dasar-dasar Perkreditan, PT. Gramedia, 1990, Hal 13.
barang yang menjadi jaminan musnah maka perjanjian kredit tidak berakhir. Jadi perjanjian kredit harus mendahului perjanjian jaminan, tidak mungkin ada jaminan tanpa ada perjanjian kredit.
Pembangunan ekonomi Indonesia bidang hukum meminta perhatian serius dalam pembinaan hukumnya diantaranya ialah lembaga jaminan. Karena perkembangan ekonomi dan perdagangan akan diikuti oleh perkembangan kebutuhan akan kredit dan pemberian fasilitas kredit memerlukan jaminan demi keamanan pemberian kredit.84 Kegiatan demikian dilakukan oleh pihak-pihak yang berkepentingan pada umumnya, karena kegiatan-kegiatan tersebut telah menjadi kebutuhan rakyat. Kegiatan tersebut yang akhirnya memerlukan adanya jaminan bagi pemberian kredit demi keamanan modal dan kepastian hukum bagi si pemberi modal.
Disinilah letak arti pentingnya lembaga jaminan. Fungsi utama dari jaminan adalah untuk meyakinkan bank atau kreditor bahwa debitur mempunyai kemampuan untuk melunasi kredit yang diberikan kepadanya sesuai dengan perjanjian kredit yang telah disepakati bersama.85
Agunan kredit diperlukan terhadap pencairan kredit. Agunan kredit adalah faktor penting dalam proses penyaluran kredit karena menjadi sumber pelunasan utang nasabah debitor bilamana kredit nasabah debitor tersebut macet. Walaupun pada penjelasan Pasal 8 ayat (1) UU Perbankan dijelaskan bahwa jaminan penyaluran kredit adalah keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah debitor untuk
84 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan Di Indonesia, Pokok-Pokok Hukum Jaminan Dan Jaminan Perorangan, Liberty Offset, 2001, Hal 1.
85 Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Kencana, Jakarta, 2005, Hal 69-70.
melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan, bank tetap menempatkan agunan kredit sebagai faktor utama putusan penyaluran kredit adalah pengaruhnya kepada nasabah. Indikator lain pentingnya agunan kredit adalah pengaruhnya terhadap pencairan kredit. Selama agunan belum dipastikan dapat diikat sesuai ketentuan perundang-undangan, bank tidak akan mencairkan kredit nasabah debitor.86
Kredit dapat dibedakan menurut beberapa kriteria, dari kriteria pemberi-penerima kredit, jangka waktu, serta penggunaan kredit, atau dari berbagai kriteria lain pembedaan penting dalam struktur pelaksanaan perkreditan di Indonesia adalah berdasar kriteria lembaga penerima-penerima kredit. Berdasarkan kriteria ini dapat dibedakan 3 (tiga) macam kredit, yaitu:87
1. Kredit perbankan kepada masyarakat untuk kegiatan usaha atau konsumsi.
Ini merupakan kredit yang diberikan oleh bank swasta atau bank pemerintah kepada dunia usaha untuk ikut membiayai sebagian kebutuhan pembiayaannya dan atau kredit dari bank kepada perseroan untuk membiayai pembelian barang-barang konsumsi tahan lama secara angsuran
2. Kredit liquiditas merupakan kredit yang diberikan oleh bank Indonesia kepada bank swasta dan bank-bank negara yang selanjutnya digunakan sebagai dana untuk membiayai kegiatan perkreditan. Selain itu ada kredit liquiditas darurat dan liquiditas khusus. Kredit liquiditas darurat adalah
86 Sunu Widi Purwoko, Aspek Hukum Bisnis Bank Umum, nsbooks, Jakarta, 2015, Hal 222.
87 Faried Wijaya, Perkreditan, BNK, Dan Lembaga-Lembaga Keuangan, edisi pertama, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta, Hal 45-46.
kredit liquiditas yang diberikan Bank Indonesia kepada bank-bank apabila mereka mengalami liquiditas-liquiditas dalam operasinya baik karena faktor ekstern maupun intern. Kredit liquiditas khusus diberikan dalam hubungan kesulitan-kesulitan liquiditas karena faktor-faktor intern. Untuk memperoleh fasilitas kredit liquiditas, ada beberapa persyaratan yang ditetapkan oleh bank Indonesia dan terutama ditekankan pada kinerja bank yang bersangkutan serta kepatuhan memenuhi serta menepati peraturan-peraturan dibidang keuangan, perbankan dan perpajakan.
3. Kredit langsung merupakan kredit yang diberikan oleh Bank Indonesia kepada lembaga pemerintah dan semi pemerintah. Misalnya Bank Indonesia memberikan kredit langsung kepada bulog dalam rangka pelaksanaan program pengadaan pangan.
Mengenai waktu atau kapan kredit itu dibayarkan berpengaruh juga pada segi pengamanan perkreditan itu. Terlambat membayarkan tidak ada gunanya lagi, terlalu pagi juga mengandung resiko uang kredit itu dipakai untuk keperluan lain menyimpang dari tujuan semula karena mungkin terdesak oleh kebutuhan-kebutuhan lain.88
Dalam perjanjian di kasus ini jaminan/agunan kreditnya adalah hak tanggungan objeknya berupa sertifikat hak milik. Dalam Pasal 4 undang-undang hak tanggungan yang mengatakan bahwa:
88 Tjiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan (Penghayatan, Analisis, Dan penutun), PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 1994, Hal 43.
1. Hak atas tanah yang dapat dibebani dengan hak tanggungan adalah:
a. Hak milik b. Hak guna usaha c. Hak guna bangunan
2. Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani dengan hak tanggungan.89
Hal penting yang diperhatikan dalam kredit pembelian bangunan ini adalah status kepemilikan dari bangunan yang hendak dibiayai. Dalam hal pembelian melalui developer, maka sertifikat induk harus sudah atas nama pengembang.
Tentunya untuk memudahkan proses pengikatan dan pemindahan hak milik dari developer kepada debitur perlu adanya perjanjian kerja sama antara bank dengan developer. Yang dapat memberikan hak tanggungan adalah pemilik tanah/bangunan yang bersangkutan, di mana akta jual beli dan SKMHT atau APHT perlu dibuat pada saat yang sama (lebih dahulu akta jual beli). Dalam hal ini, debitur tidak menerima dana tunai dari bank, tetapi dana tersebut langsung dikreditasi kepada developer. Hal ini harus bersamaan dengan dibuatnya akta jual beli antara developer. Hal ini harus bersamaan dengan dibuatnya akta jual beli antara developer dengan debitur dan dengan demikian, pada saat yang bersamaan debitur wajib menandatangani perjanjian
89 J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007, Hal 295-296.
kredit dengan bank. Pada saat penandatanganan akta jual beli tersebut, hak kepemilikan atas bangunan tersebut beralih dari developer kepada debitur. Dengan demikian, akta pemberian hak tanggungan (APHT) atau surat kuasa memberikan hak tanggungan (SKMHT) diberikan oleh debitur sebagai accessoir dari perjanjian kredit antara bank dengan debitur.
Hal lain yang perlu diperhatikan adalah ketika calon debitur membeli rumah/bangunan kepada perorangan. Bagi pembeli tidak mungkin menyerahkan uang tanpa adanya jaminan kepastian beralihnya hak atas tanah/bangunan kepadanya. Bagi pemilik bangunan, tidak mungkin menyerahkan hak atas bangunannya kepada calon pembeli, sepanjang belum adanya kepastian pembayaran. Dalam hal ini harus ada pihak yang mengalah. Tentunya peran notaris/PPAT sangat diperlukan untuk memberikan cover note bahwa pihak penjual akan menerima pembayaran dari bank dan bersedia melakukan penandatanganan akta jual beli dengan calon debitur. Di pihak calon debitur, bersedia melakukan penandatanganan perjanjian kredit dengan bank tersebut dan sekaligus melakukan pengikatan hak tanggungan (penandatanganan APHT/SKMHT) yang merupakan accessoir dengan perjanjian kredit tersebut.90