BAB I PENDAHULUAN
5. Pertanggung Jawaban Sistematika
Penulisan Pertanggung jawaban sistematika ini dimaksudkan untuk memudahkan dalam mengetahui secara menyeluruh uraian singkat tentang tulisan ini, yang mana sistematika penulisan ini terdiri dari empat bab.
Bab I, dalam Bab ini penulis membahas tentang latar belakang permasalahan, Rumusan Masalah, Tujuan Penulisan, Metode penelitian. Hal tersebut diletakkan dalam Bab I karena berisikan landasan-landasan pemikiran dan fakta-fakta hukum yang mendasari penulisan ini yang juga menjadi pedoman bagi penulisan di Bab-Bab selanjutnya, sehingga akan menjadi kesatuan yang utuh.
Bab II, akan membahas mengenai perbedaan antara rumah toko dengan susun. Mulai dari pengertian, karakteristik dan tujuan, dan prosedur jual beli antara rumah toko dan rumah susun.
Bab III akan membahas akibat hukum apabila dalam perjanjian pengikatan jual beli tidak sesuai dengan objek yang diperjanjikan dan keabsahan perjanjian pengikatan jual beli menurut hukum tanah nasional.
Bab IV merupakan penutup yang merupakan akhir dari penulisan skripsi ini. Pada bab ini terdapat kesimpulan serta sumbangan pemikiran berupa saran terhadap pokok permasalahan yang dibahas, diharapkan dapat dipergunakan untuk tambahan referensi di bidang hukum agraria terutama dibidang hukum perumahan dan rumah susun.
12 BAB II
PERBEDAAN ANTARA RUMAH TOKO DAN RUMAH SUSUN
2.1 Pengertian dan Tujuan Pembangunan Rumah Toko dan Rumah Susun
Rumah berdasarkan Pasal 1 angka 7 pada UU No. 1 Tahun 2011 adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Terkait pengertian rumah tersebut, telah diatur dalam pasal 21 UU No. 1 Tahun 2011 bahwa terdapat perbedaan jenis rumah berdasarkan pelaku pembangunan dan penghuniannya yaitu rumah komersial, rumah umum, rumah swadaya,rumah khusus, dan rumah negara. Dengan adanya landasan hukum yang memberikan pengertian dan pembedaan jenis rumah maka rumah toko termasuk dalam jenis rumah komersial. Karena pengertian dari rumah komersial dalam pasal 1 angka 8 UU No. 1 Tahun 2011 adalah rumah yang dibangun untuk mendapatkan keuntungan sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Mengenai bentuknya, rumah toko biasanya dibangun dengan beberapa lantai diatas tanah. Menurut Urip Santoso, bentuk rumah dibedakan berdasarkan hubungan antar bangunan. Bentuk rumah meliputi1 :
a. Rumah tunggal
Rumah tunggal merupakan rumah yang memiliki kaveling sendiri dan slah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling.
1 Urip Santoso, Hukum Perumahan, Kencana Prenadamedia Group,Jakarta,2014,h.53
b. Rumah deret
Rumah deret merupakan beberapa rumah yang satu atau lebih dari sisi bangunan menyatu dengan sisi satu atau lebih bangunan lain atau rumah lain, tetapi masing-masing mempunyai kaveling sendiri.
c. Rumah susun
Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional baik secara horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan yang masing-masing dimiliki dan digunakan secara terpisah. Terutama untuk tempat hunian dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Hal ini dilakukan guna efesiensi tempat dan biaya pembangunan. Dalam pasal 16 UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria disebut (UUPA) ,hak atas tanah dapat berupa hak milik, hak guna usaha, hak gunan bangunan, hak pakai,hak sewa untuk bangunan, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan. Pembangunan rumah dapat dilakukan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, baik tanah negara maupun di atas tanah pengelolaan dan hak pakai atas tanah negara berdasarkan pasal 43 ayat (1) UU No.1 tahun 2011. Cara pemilikan rumah dapat melalui membangun rumah di atas tanah haknya sendiri, membeli rumah milik orang lain, mendapatkan hibah berupa rumah, melakukan tukar menukar rumah, memenangkan lelang rumah, mendapatkan warisan berupa rumah2. Mengenai
2 Urip Santoso, Materi Kuliah Hukum Perumahan dan Permukiman, Universitas Airlangga,Surabaya, 2014.
pemanfaatan rumah dapat digunakan sebagai kegiatan usaha secara terbatas tanpa membahayakan dan mengganggu fungsi hunian.
Pengertian rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 UU No.20 Tahun 2011 dinyatakan bahwa :
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Istilah rumah susun pada jaman sekarang sangatlah beragam . Mulai dari Condominium, apartemen, strata title maupun bangunan bertingkat. Penggunaan kata-kata sepeti itu hanya merupakan suatu peristilahan saja. Condominium adalah istilah hukum yang digunakan di Amerika Serikat dan sebagian provinsi Kanada. Co berarti bersama-sama dan dominium berarti kepemilikan. Di Australia dan provinsi British Columbia di Kanada disebut strata title3. Strata title dapat diartikan sebagai hak atas lapisan yaitu hak seseorang atau pihak untuk dapat memiliki tanah atas bangunan orang lain4.
Dalam fungsinya dapat digunakan secara horizontal maupun vertikal dan tetap tunduk pada hukum rumah susun. Dilihat dari fungsi fisiknya merupakan bangunan yang memiliki lantai lebih dari satu. Pada rumah susun ada hak yang bersifat
3http://id.wikipedia.org/wiki/Kondominium. diakses :18 November 2014 pukul.18.42
4 Eman Ramelan dkk, Problematika Hukum Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Pembebanan Dan Peralihan Hak Atas Tanah, LaksBang Grafika dan Andy Institute, Surabaya, 2012, h.5
perseorangan dan hak bersama. Dimana penguasaannya diletakkan dasarnya pada pasal 4 ayat (1) UUPA yaitu :
Atas dasar hak menguasai dai negara sebagai yang dimaksuda dalam pasal 2 ditentukan adanya bermacam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.
Tujuan pembangunan rumah susun adalah :
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta
menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan
produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan
masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah;
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama
harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan
kepemilikan rumah susun.
i. Sehingga tujuan yang ideal yang harus dipenuhi oleh penyelenggara pembangunan
rumah susun adalah memberikan kepastian hukum bagi calon pembeli rumah susun dan membantu pemerintah untuk mengoptimalkan sumber daya untuk menciptakan tempat tinggal yang layak dan pembangunan perekonomian yang berpenduduk padat seperti kota – kota besar. Sehingga tersedianya ruang terbuka hijau untuk lingkungan
yang padat penduduk5.
Sehingga tujuan dibangunnya rumah toko dan rumah susun adalah untuk menghemat pengeluaran negara dalam rangka penggunaan tanah secara horizontal dengan membangun bangunan secara vertikal namun tetap tunduk pada hukum tanah nasional. Selain itu, dengan adanya rumah toko dan rumah susun memudahkan masyarakat untuk melakukan kegiatan usaha karena tidak terlalu memakan banyak tempat dan lebih menghemat pengeluaran. Bagi masyarakat yang bukan pengguna atau pemilik rumah toko atau rumah susun mendapatkan lebih banyak ruang untuk kegiatan lainnya karena penghematan tanah yang digunakan.
5
Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108),Ps.3.
2.2 Persyaratan Pembangunan Rumah Toko dan Rumah Susun
Dengan adanya UU No. 1 Tahun 2011 menjadikan pembangunan rumah berdasarkan kepentingan bagi masing-masing pihak yang membutuhkan memiliki landasan hukum. Dalam konsideran UU No. 1 Tahun 2011 bahwa negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta memanfaatkan rumah sebagai tempat untuk melakukan segala kegiatan sehari-hari. Pembangunan rumah dikembangkan berdasarkan tipologi, ekologi, budaya, dinamika ekonomi tiap daerah, serta mempertimbangkan faktor keselamatan dan keamanan. Pembangunan rumah toko sama dengan pembangunan rumah pada umumnya. Yang membedakan adalah dari sisi kepentingan.
Persyaratan dalam pembangunan perumahan harus memenuhi beberapa persyaratan antara lain :
a. Persyaratan teknis merupakan persyaratan yang meliputi struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyaman yang berhubungan dengan rancang bangun.
b. Persyaratan administratif merupakan persyaratan yang meliputi Izin usaha, izin lokasi, peruntukan tanah, status hak atas tanah, dan Izin Mendirikan Bangunan c. Persyaratan ekologis merupakan persyaratan yang meliputi keserasian dan
keseimbangan lingkungan antara lain analisis dampak lingkungan
Dengan memenuhi persyaratan tersebut, pengembang dapat membangun rumah sesuai dengan aturan yang telah ditetapkan.
Adanya UU No.20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun telah memperkenalkan adanya lembaga kepemilikan sebagai hak kebendaan yaitu adanya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang terdiri dari hak perorangan atas satuan rumah susun, tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama yang merupakan kesatuan dari rumah susun6. Konsep dasar yang melandasi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah kepemilikan suatu benda baik perorangan dan bersama pada bagian tertentu dalam suatu kesatuan jenis kepemilikan. Dalam kepemilikan satuan rumah susun perlu memenuhi beberapa persyaratan antara lain adalah persyaratan teknis dan persyaratan administratif yang telah diatur dalam Pasal 6 UU No.16 tahun 1985 yang mana telah diubah ke UU No.20 tahun 2011 yang telah dijabarkan lebih rinci tanpa ada pengelompokan persyaratan teknis maupun administratif. Dalam Pasal 4 UU No.20 Tahun 2011 dijabarkan bahwa lingkup pengaturan Undang- Undang Rumah susun antara lain :
a. pembinaan; b. perencanaan; c. pembangunan;
d. penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan; e. pengelolaan;
f. peningkatan kualitas; g. pengendalian; h. kelembagaan;
6 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen,Sinar Grafika,Jakarta,2012,h.198
i. tugas dan wewenang; j. hak dan kewajiban;
k. pendanaan dan sistem pembiayaan; dan l. peran masyarakat.
Namun dalam Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun7
masih menggunakan Undang-Undang rumah susun yang lama yaitu UU No.16 Tahun 1985 yang mana masih menggunakan persyaratan teknis dan persyaratan administratif dalam pembangunan rumah susun. Persyaratan teknis yang harus dipenuhi antara lain :
Persyaratan teknis mengenai ruangan diatur dalam pasal 11 PP No.4 tahun 1988 meliputi pencahayaan yang cukup dan pertukaran udara yang sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Persyaratan teknis untuk struktur, komponen, dan bahan bangunan diatur dalam pasal 12 dan pasal 13 PP No.4 Tahun 1988 yang sesuai dengan persyaratan konstruksi yang berlaku seeperti kuat dan tahan terhadap segala bahaya yang dapat menimbulkan kerugian
Persyaratan teknis untuk kelengkapan rumah susun berupa bagian bersama, benda bersama, lokasi rumah susun diatur dalam pasal 14 sampai pasal 22 PP No.4 Tahun 1988 . mengenai kelengkapan rumah susun setidaknya mempunyai saluran dan/ atau tempat pembuangan sampah yang memenuhi persyaratan terhadap kebersihan, kesehatan, dan kemudahan; tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya; alat transportasi yang berupa
tangga, lift atau eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan persyaratan yang berlaku; pintu dan tangga darurat kebakaran; tempat jemuran; alat pemadam kebakaran; penangkal petir; alat/ sistem alarm; pintu kedap asap pada jarak - jarak tertentu; generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift. Bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, lift,selasar, harus mempunyai ukuran yang mempunyai persyaratan yang berlakudan benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang memenuhi persyaratan yang berlaku.
Persyaratan teknis untuk kepadatan dan tata letak bangunan diatur dalam pasal 23 dan pasal 24 PP No.4 Tahun 1988 merupakan optimasi daya guna dan hasil guna tanah, sesuai dengan fungsinya, dengan memperhatikan keserasian dan keselamatan lingkungan sekitarnya dan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi - segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya berdasarkan peraturan perundang - undangan yang berlaku Persyaratan teknis untuk prasarana dan fasilitas lingkungan diatur dalam pasal 25 sampai pasal 28 PP No.4 Tahun 1988 meliputi fasilitas umum yang dapat menunjang fungsi lain dari rumah susun antara lain jaringan distribusi air bersih, gas, dan listrik dengan segala kelengkapannya termasuk kemungkinan diperlukannya tangki - tangki air, pompa air, tangki gas, dan gardu - gardu listrik; saluran pembuangan air hujan yang menghubungkan pembuangan air hujan dari rumah susun ke sistem jaringan pembuangan air kota; saluran pembuangan air
limbah dan/ atau tangki septik yang menghubungkan pembuangan air limbah dari rumah susun ke sistem jaringan air limbah kota, atau penampungan air limbah tersebut ke dalam tangki septik dalam lingkungan; tempat pembuangan sampah yang fungsinya adalah sebagai tempat pengumpulan sampah dari rumah susun untuk selanjutnya dibuang ke tempat pembuangan sampah kota, dengan memperhatikan faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan; kran-kran air untuk pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya kebakaran yang dapat menjangkau semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air yang cukup untuk pemadam kebakaran; tempat parkir kendaraan dan/atau penyimpanan barang yang diperhitungkan terhadap kebutuhan penghuni dalam melaksanakan kegiatan-kegiatannya sesuai dengan fungsinya; jaringan telepon dan alat komunikasi lain sesuai dengan tingkat keperluannya.
Sedangkan persyaratan administratif dinyatakan dalam pasal 1 angka 6 Peraturan Pemerintah No.4 tahun 1988 tentang rumah susun meliputi Perizinan usaha dari perusahaan pembangunan rumah susun, izin lokasi, izin mendirikan bangunan, dan izin layak huni8.
Dalam sistem satuan rumah susun dikenal dengan adanya :
a. Bagian bersama, merupakan bagian dari rumah susun yang digunakan secara bersama baik fungsi dan bentuknya yang tidak terpisah.
8 Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah,Pustaka Yustisia, Jogyakarta,2008,h.89
b. Benda bersama, merupakan benda yang bukan bagian dari rumah susun yang digunakan secara bersama
c. Tanah bersama, merupakan tanah yang digunakan atas hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun.
d. Pertelaan, merupakan uraian mengenai batas - batas yang jelas dari setiap satuan rumah susun baik secara horizontal dan vertikal , yang merupakan bagian tertentu dari gedung, termasuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang didalamnya mengandung nilai perbandingan proporsional9.
e. Nilai Perbandingan Proposional (NPP) merupakan angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan luas dan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan ,terhadap luas atau nilai bangunan rumah susun. f. Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS) adalah entitas yang penting dan
memiliki peran yang besar dalam sebuah rumah susun karena dalam penyerahan pertama pemilik harus membentuk Persatuan Penghuni Rumah Susun sebagai badan hukum dalam menyelesaikan masalah hukum dalam rumah susun yang dihuni.
Nilai perbandingan proporsional sangat penting artinya bagi pemilik satuan rumah susun karena nilai perbandingan proporsional mencerminkan hak dan kewajiban pemilik satuan rumah susun atas pemilikan bagian, benda dan tanah bersama,hak dan
9
Imam Kuswahyono, Hukum Rumah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman,Bayumedia Publishing, Malang, 2003, hal.16
kewajiban dalam pemeliharaan dan pengelolaan rumah susun serta hak suara (voting right) dalam Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS).
Sedangkan pertelaan merupakan titik awal dimulainya proses hak milik atas satuan rumah susun. Dari pertelaan tersebut akan muncul satuan - satuan rumah susun yang terpisah secara hukum dengan rumah susun dan hak atas tanah bersamanya melalui proses pembuatan akte pemisahan.
Persyaratan yang harus dipenuhi dalam membangun rumah toko maupun rumah susun hampir sama. Namun yang membedakan adalah adanya Nilai perbandingan proposional dimana syarat ini merupakan syarat mutlak untuk menentukan batas-batas antara kepemilikan pribadi maupun kepemilikan secara bersama. Pembangunan rumah toko tidak memerlukan nilai perbandingan proposional karena seluruhnya merupakan milik pribadi secara keseluruhan. Selain itu, adanya persatuan penghuni rumah susun diman merupakan perkumpulan pemilik satuan rumah susun yang dapat melakukan perbuatan hukum dalam menentukan nilai perbandingan proposional atau menyelesaikan sengketa antar penghuni satuan rumah susun.
2.3 Hak Atas Tanah yang Dapat Dibebani Oleh Rumah Toko dan Rumah Susun Beserta Jenis Status Kepemilikannya
Sebelum melakukan pembangunan rumah, pihak penyelenggara pembangunan rumah harus menetapkan lokasi dan status hak atas tanah yang akan dibangun rumah. Pihak penyelenggara pembangunan rumah bisa warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Hukum berupa Perseroan Terbatas maupun Yayasan, Badan Hukum Asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Usaha Milik
Negara, Badan Usaha Milik Daerah, dan Kantor Pemerintahan10. Pembangunan rumah pada umumnya dibangun berdasarkan status hak atas tanah . menurut Pasal 43 ayat (1) UU No.1 Tahun 2011 ,jenis hak atas tanah yang dapat dibebani oleh pembangunan rumah adalah hak milik, hak guna bangunan, baik tanah negara maupun di atas tanah pengelolaan dan hak pakai atas tanah negara. Hak atas tanah tersebut juga berlaku dalam pembebanan bangunan rumah susun yang diatur dalam pasal 17 UU No.20 Tahun 2011.
a. Hak Milik
Rumah toko yang memiliki hak atas tanah berupa hak milik merupakan hak yang terkuat, terpenuhi dan dapat bersifat turun temurun. Karena hak tersebut tidak mudah hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan dari pihak lain. Terpenuhi berarti hak milik memiliki wewenang yang luas dibanding hak –hak yang lain seperti dapat disewakan kepada orang lain.
Subyek hak milik adalah warga negara Indonesia sehingga warga negara asing atau warga berkenegaraan ganda ( warga negara Indonesia dan asing) tidak mempunyai hak untuk menjadi subyek hak milik. Selain itu, badan hukum tertentu dapat memiliki hak milik atas tanah antara lain Bank pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial.
Hak milik dapat diperoleh melalui hukum adat , penetapan pemerintah dengan cara melakukan permohonan kepada Kantor Pertanahan setempat, atau berdasarkan ketetapan Undang-Undang. Hak milik dapat beralih dan dialihkan dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar ,melalui pemberian wasiat sehingga hak milik beralih.
10Ibid,h.81
b. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya selama jangka waktu tertentu. Dalam pasal 36 UUPA yang menjadi subyek Hak Guna Bangunan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang berkedudukan di Indonesia.
Ada tiga jenis tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan yaitu tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Untuk tanah negara, hak guna bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk . Untuk tanah hak pengelolaan ,hak guna bangunan dapat diberikan dengan keputusan pemberian hak atas oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. Tanah hak milik yang dibebani hak guna bangunan dapat melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Setiap pemberian hak guna bangunan wajib didaftarkan di kantor pertanahan setempat.
Jangka waktu hak guna bangunan yang berasal dari tanah negara dan tanah hak pengelolaan paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun. Permohonan perpanjangan atau pembaharuan dapat dilakukan pendaftaran paling lambat dua tahun sebelum jangka waktu berakhir.Jangka waktu hak guna bangunan yang berasal dari hak milik adalah tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan antar para pihak.
Hak guna bangunan dapat beralih dengan cara jual beli, tukar menukar, pewarisan, hibah, dan penyertaan modal.
c. Hak pakai
Hak pakai diatur dalam pasal 41 sampai pasal 43 UUPA. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/ atau memungut hasil dari tanh yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian penyewaan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
