BAB II GAMBARAN UMUM (KONSEP DAN PRAKTIK)
B. SEKURITISASI SYARIAH
4. Praktik Sekuritisasi Syariah di Luar Negeri
Sekuritisasi asset melalui penerbitan sukuk yang dilaksanakan saat ini di luar negeri, dapat dikategorikan menjadi 2 jenis yaitu sekuritisasi berbasis aset (asset based securities) dan sekuritisasi beragun asset (asset backed securities). Kedua jenis sekuritisasi tersebut secara umum mempunyai beberapa perbedaan yaitu dalam asset backed securities, terjadi jual putus (true sale) dari aset yang menjadi
underlying transaction. Sedangkan pada sekuritisasi berbasis aset (asset based securities), tidak perlu adanya true sale dari aset yang menjadi underlying transaction, atau dengan kata lain keberadaan aset tersebut seringkali dijadikan sebagai syarat pemenuhan kesyariahan atas struktur yang dibentuk.
Perbedaan di atas memberikan implikasi bahwa dalam asset backed securities, para investor pemegang sukuk jenis ini hanya perlu mengetahui secara detil performa dari aset tersebut, sedangkan pada penerbitan sukuk berjenis asset based securities, para investor seringkali tertarik untuk mengetahui performa dari perusahaan yang menerbitkan sukuk dan juga performa dari aset yang menjadi
underlying transaction. Implikasi lainnya, dalam asset backed securities, seringkali penerbit sukuk ini memberikan credit enhancement untuk meningkatkan kualitas dari kredit yang diberikan, namun dalam asset based securities seringkali tidak diperlukan hal ini.
Berkembangnya sekuritisasi syariah tidak hanya ditentukan oleh banyaknya jumlah bank dan lembaga keuangan non bank syariah. Namun, juga ditentukan oleh kualitas regulatory framework yang ada. Hal ini dibuktikan dengan berkembangnya sekuritisasi syariah di kawasan Eropa, serta beberapa emerging economy seperti Kuwait, Singapura, dan Malaysia.
Terdapat fakta bahwa perkembangan sekuritisasi syariah di negara-negara maju tersebut sebenarnya dilakukan oleh beberapa institusi yang berasal dari negara berkembang. Hal ini disebabkan oleh kemudahan-kemudahan yang diperoleh institusi tersebut dalam melakukan sekuritisasi dibandingkan apabila dilakukan di negaranya sendiri. Kemudahan tersebut seperti ketersediaan informasi kredit dan keuangan dari underlying asset, standar akuntansi, dan sistem pemeringkatan.
Untuk beberapa emerging economy seperti Turki, Pakistan, Malaysia dan Mesir, sekuritisasi aset juga telah berkembang. Namun, perkembangan tersebut terutama disebabkan oleh adanya jaminan yang diberikan oleh pemerintah dan dengan dukungan dana dari organisasi keuangan internasional.
Berikut ini beberapa contoh sekuritisasi syariah yang telah ada di beberapa kawasan seperti Asia, Eropa, Timur Tengah dan Amerika.
a. Asia Tenggara (Malaysia)
Malaysia merupakan salah satu negara emerging economy di mana sekuritisasi aset syariahnya telah berkembang. Berikut disajikan dua perusahaan di Malaysia yang telah melaksanakan transaksi EBA syariah dengan menggunakan dua akad yang berbeda.
1) Cagamas MBS – Asset Backed- Securities Musyaraka
Pemerintah Malaysia memberikan fasilitas kredit perumahan kepada para pegawai negeri yang dibayar setiap bulan melalui pemotongan pembayaran gaji dan pensiun mereka. Selanjutnya, Pemerintah selaku originator merangkap servicer bertugas untuk mengadministrasikan pembayaran yang dilakukan oleh obligor (pegawai negeri) dan melakukan pengelolaan atas underlying asetnya yaitu perumahan yang dijual kepada pegawai negeri.
Tagihan fasilitas kredit perumahan (Portfolio 2005-1), dijual Pemerintah kepada Cagamas MBS Berhad (CagaMBS). Dengan demikian Pemerintah akan mendapatkan pembayaran tunai atas transaksi tersebut. Untuk membiayai transaksi tersebut CagaMBS menerbitkan Sukuk Musyarakah kepada investor senilai RM 2.05 milyar. Oleh karena itu, dalam transaksi EBA ini underlying transaksinya adalah kerjasama Musyarakah.
Untuk memfasilitasi investasi tersebut, Malaysian Trustees Berhad ditunjuk oleh investor untuk mewakili mereka dan menjadi trustee dalam
Kerjasama Musyarakah yang dituangkan dalam Musyarakah Declaration of
Trust yang bertugas untuk menerima kontribusi investor, membeli
Portofolio 2005-1 dan menyimpan portofolio tersebut.
Setiap keuntungan yang diperoleh dari kerjasama musyarakah akan dibagikan kepada pemegang sukuk musyarakah sesuai dengan proporsi kepemilikannya dan tingkat profit yang diharapkan untuk setiap tranche dari sukuk musyarakah tersebut. Sesuai dengan perjanjian Tanazul (waiver), para pemegang sukuk musyarakah setuju untuk menghapus setiap kelebihan profit kerjasama Musyarakah diatas tingkat keuntungan yang diharapkan yang didasarkan atas rasio profit sharing yang disetujui. Setiap kerugian akan dibagi diantara pemengang sukuk sesuai dengan tingkat investasi dalam kerjasama musyarakah.
Sukuk musyarakah menggambarkan kontribusi modal investor kepada penerbit sukuk musyarakah secara proporsional (proportionate beneficial ownership) yang tidak terbagi dari Portfolio 2005-1 dan hak mereka untuk menerima distribusi. Sukuk tersebut diterbikan dalam 6
tranches. Sukuk ini diterbitkan tanpa recourse. Pembagian keuntungan tersebut dilakukan empat kali dalam satu tahun.
Dalam transaksi ini melibatkan berbagai pihak seperti Cagamas Berhad (transaction administrator), Bank Negara Malaysia (Central Depository and Paying Agent), Malaysian Rating Corporation Berhad dan Rating Agency Malaysia Berhad, CIMB dan HSBC (Joint Lead Arranger), CIMB (Facility Agent), CIMB, HSBC, AmMerchant and ABN (Joint Lead Managers).
Ada dua lembaga yang memberikan rating untuk Cagamas MBS. Yang pertama adalah Malaysian Rating Corporation Berhad yang memberikan rating tertinggi yaitu AAAID, yang menunjukkan bahwa Cagamas MBS mempunyai kemampuan yang sangat kuat untuk melakukan pembayaran atas kontrak keuangan syariah. Kedua adalah rating AAA yang diberikan oleh Rating Agency Malaysia Berhad, yang menunjukkan bahwa instrumen tersebut berkualitas utama dengan tingkat keamanan tertinggi terhadap modal dan kemungkinan tertinggi dalam realisasi tingkat keuntungan yang diharapkan sesuai dengan kontrak investasi.
2) Tiong Nam Logistics Solutions – Asset Backed-Securities Ijarah
Tiong Nam Logistik Holding (Tiong Nam) melakukan sekuritisasi syariah dengan akad Ijarah sebesar RM 300 juta dengan underlying aset berupa 23 gudang.
Untuk tujuan tersebut didirikanlah SPV yang bersifat bankruptcy
remote bernama ABS Logistics Berhad (ABS) yang akan menerbitkan
sukuk yang memiliki masing-masing nilai nominal untuk kelas A, B, C Senior Sukuk, D Mezzanine Sukuk, dan E Subordinat Sukuk berturut-turut sebesar RM 100 juta, RM 20 juta, RM 40 juta, RM 44,5 juta, dan RM 95,5 juta (sukuk kelas D dan E tidak diperingkat).
ABS membeli portofolio 23 gudang terkait milik penyedia logistik bagi Tiong Nam Logistik Holding (Tiong Nam) dan/atau anak perusahaannya sebesar RM 191,5 juta. Selanjutnya Tiong Nam membuat
perjanjian Ijarah dengan Tiong Nam Logistic Solutions (TNLS) untuk jangka waktu 10 tahun.
Dalam transaksi ini, originator (Tiong Nam) bertindak sebagai vendor akan melakukan perjanjian penjualan (Sale and Purchase Agreement
atau SPA) untuk menjual hak, title dan kepentingan terkait dengan portofolio properti dan aset terkait (Properti) kepada penerbit (ABS). Penjualan aset akan distruktur sebagai suatu jual putus (true sale).
ABS akan melakukan perjanjian Ijarah dengan lessee, TNLS, untuk menyewakan Properti kepada lessee untuk periode sampai dengan 10 tahun. Dengan perjanjian Call Option, TNLS akan memiliki opsi untuk membeli beberapa atau seluruh Properti dari penerbit. Dalam hal TNLS tidak melaksanakan opsi tersebut, Trustee akan menjual Properti kepada pihak ketiga.
ABS akan membiayai pembelian Properti dengan penerbitan Sukuk Kelas A, B, C (secara kolektif merupakan senior sukuk) kepada investor di pasar modal Malaysia, menerbitkan Sukuk kelas D (Mezzanine
Sukuk) kepada originator (atau pihak lain yang ditugaskan oleh Originator)
dan menerbitkan Sukuk kelas E (sukuk subordinasi) kepada private investor. Harga pembelian Properti harus dipenuhi oleh penerbit sebagian dalam kas dan sebagian dengan menerbitkan Mezzanine Sukuk. Originator akan menunjuk Tiong Nam untuk menerima penerbitan Mezzanine Sukuk.
Penerbitan juga akan digunakan untuk membayar beban transaksi dan digunakan sebagai dana rekening cadangan. Sukuk kelas C akan menjadi bank garansi sukuk kelas C. Dalam terminologi bank garansi, Malayan Banking Berhad (Guarantor) akan menjamin pelunasan sukuk kelas C sampai dengan nilai nominal RM 40 juta. Distribusi pendapatan secara periodik untuk kelas C tidak dijamin. Garansi bank bersifat unconditional
dan tidak dapat dibatalkan.
Garansi bank dijamin oleh perjanjian fasilitas, tanah dan bangunan yang dimiliki TNLS, dan corporate guarantee oleh Tiong Nam.
Sukuk merupakan sekumpulan sertifikat trust yang masing-masing merepresentasikan benefit ownership yang tidak terbagi atas Properti. Sesuai dengan Trust Deed, semua hak penerbit, title, kepentingan dan manfaat
sekarang dan mendatang dalam Dokumen Transaksi terkait dengan Sukuk, semua dana yang tersedia dalam Designated Account dan semua proceed
terkait pada Trust Asset akan dipegang dalam trust oleh Issued untuk pemegang sukuk.
Trust Asset semata-mata digunakan untuk kepentingan pemegang sukuk sesuai dengan nilai nominal Sukuk yang dipegang oleh setiap pemegang sukuk sesuai dengan Trust Deed dan ketentuan dan persyaratan dalam sukuk.
Kepentingan pemegang sukuk diwakili oleh independent trustee
Pacific Trustees Berhad yang memegang Trust Assets untuk menjamin kinerja penerbit dan melaksanakan tugas dan kewajibannya terkait sukuk.
Selama umur sukuk, penerbit akan mendistribusikan sewa ijarah yang diterima dari Lessee kepada pemegang sukuk pada saat periode distribusi pendapatan (dua kali dalam setahun) dan melaksanakan kewajiban lainnya untuk mendistribusikan dana sebagaimana yang tertera dalam dokumen transaksi.
Secara rinci, tranches sukuk berdasarkan nilai nominal, tenor, yield, dan peringkatnya adalah sebagai berikut:
Tranches Nominal (RM) Maturity Indicative Income (%) Rating Expected Legal
Class A-1 s.d. 5,000,000 1 1 4.0 AAA
Class A-2 s.d. 5,000,000 2 2 4.25 AAA
Class A-3 s.d. 5,000,000 3 3 4.6 AAA
Class A-4 s.d. 5,000,000 4 4 4.9 AAA
Class A-5 s.d. 5,000,000 5 5 5.1 AAA
Class A-6 s.d. 10,000,000 6 6 5.2 AAA
Class A-7 s.d. 5,000,000 7 7 5.35 AAA
Class A-8 s.d. 10,000,000 8 8 5.5 AAA
Class A-9 s.d. 10,000,000 9 9 5.6 AAA
Class A-10 s.d. 40,000,000 9 10 5.7 AAA
Class B s.d. 20,000,000 9 10 6.3 AA
Class C s.d. 40,000,000 5 5 4.8 AAA
Class D s.d. 44,500,000 9 10 11.0 Not rated
Class E s.d. 95,500,000 9 10 s.d. 3.0 Not rated
b. Eropa
Sebagai kawasan dengan penduduk minoritas Muslim, keuangan Islam cukup berkembang dengan baik di Eropa. Hal ini dikarenakan keuangan Islam dianggap sebagai alternatif pembiayaan selain berbasis bunga yang dipandang etis dan dalam bidang sosial dinilai sebagai investasi yang bertanggung jawab.
Perkembangan keuangan Islam di Eropa dimulai dari Inggris pada awal tahun 1980. Hal ini ditandai dengan kerjasama antara salah satu bank Islam di kawasan Timur Tengah dengan London Metal Exchange untuk melakukan transaksi komoditi dengan menggunakan akad murabahah.
Inggris juga menjadi negara yang mempunyai bank ritel Islam pertama di Eropa, yaitu the Islamic Bank of Britania yang mulai beroperasi pada bulan September 2004. Selanjutnya, di Inggris pada tahun 2006 telah beroperasi pula
the European Islamic Investment Bank. Bank-bank konvensional terkemuka
juga mulai terlibat dalam melayani pasar ritel lokal untuk jasa keuangan Islam, terutama HSBC dan Lloyds TSB, yang keduanya menyediakan fasilitas deposito Islam dan pembiayaan perumahan dengan menggunakan struktur syariah. Selain itu Inggris juga dinilai sebagai pusat perkembangan keuangan Islam di Eropa yang telah mengakomodir peraturan perpajakannya sesuai dengan hukum Islam.
Perintis penerbitan sukuk di Eropa adalah satu negara bagian di Jerman, yaitu Saxony-Anhalt. Hal ini diawali ketika Jerman pada tahun 2001 melakukan roadshow ke negara-negara di kawasan Timur Tengah guna melihat potensi
pasarnya. Dari roadshow tersebut diketahui bahwa instrumen keuangan dengan basis syariah compliance lebih menarik perhatian dibandingkan dengan instrumen berbasis konvensional. Sukuk yang diterbitkan pada tanggal 31 Juli 2004 ini senilai €100 juta dan mempunyai tenor lima tahun. Sukuk ini menggunakan struktur ijarah dengan return berdasarkan tingkat Euribor 6 bulan + 1%, dan yang bertindak selaku penjamin adalah pemerintah daerah Saxony- Anhalt. Sukuk tersebut listed di Luxembourg dengan pencatatan tambahan di Bahrain.
Sukuk korporasi pertama di Eropa dirintis oleh sebuah perusahaan manufaktur kecil di Inggris, International Innovative Technologies, yang telah menghimpun dana sebesar $10 juta atau 6 juta pounds melalui “a private-
equity-style sukuk” untuk mengembangkan produk baru. Dubai-based
Millennium Private Equity Ltd menjadi satu-satunya investor pada sukuk ini, yang didaftarkan di Cayman Islands Stock Exchange. Sukuk mempunyai tingkat return setara 10% per tahun yang jatuh tempo pada tahun 2014. Struktur sukuknya adalah musharakah (bagi hasil keuntungan dan kerugian).
c. Timur Tengah
Sekuritisasi asset di Timur Tengah mulai berkembang pesat pada tahun 2006. Pada tahun tersebut, kerangka pengaturan mengenai investasi kolektif mulai diberlakukan. Pengaturan tersebut memungkinkan dibuatnya instrumen investasi yang baru termasuk property fund dan Islamic fund. Sejalan dengan hal tersebut, pada tahun yang sama Dubai menetapkan undang-undang
investment trust yang memungkinkan skema investasi kolektif dalam bentuk
investment trust.
Dalam rangka meningkatkan sekuritisasi aset di kawasan Uni Emirat Arab dan Timur Tengah, telah dibentuk Emirates National Securitization
Corporation (ENSEC) guna memperkenalkan efek beragun real estat di Dubai
dan kawasan Timur Tengah. ENSEC diberikan mandat untuk memfasilitasi pertumbuhan pembiayaan sektor real estat di kawasan tersebut. Sekuritisasi pembiayaan tempat tinggal dan pusat komersial akan memberikan perusahaan real estat likuiditas dalam pembiayaan sektor real estat.
Pembentukan ENSEC mengacu pada pola yang dibentuk di beberapa negara Eropa dan Amerika Serikat dalam hal pola transparansi, likuiditas, pertumbuhan pasar modal, investasi di luar negeri, dan standardisasi bagi pasar pembiayaan real estat residensial dan komersial. ENSEC bersifat independen dan bertindak sebagai originator yang netral.
Bentuk-bentuk sekuritisasi yang dimungkinkan untuk difasilitasi oleh ENSEC, antara lain:
Residential Mortgage backed financings
Commercial Mortgage backed financings
Consumer Assets including Auto Loans, Personal Loans & Credit Cards
Future cash flows
Loans given to small scale industries and enterprises
Operating cash flows
Dalam pelaksanaannya, ENSEC bekerja sama dengan pemerintah regional, perusahaan dan lembaga keuangan untuk menciptakan program sekuritisasi yang standar baik konvensional maupun syariah.
Sebelumnya tahun 2006, sekuritisasi asset di negara-negara Timur Tengah telah ada namun jumlahnya sangat kecil jika dibandingkan dengan proyeksi investasi senilai US$ 1,4 triliun (Dr. Nasser Saidi, 2007). Dengan potensi sekuritisasi asset yang sangat besar, negara-negara di kawasan Timur Tengah secara berkala setiap tahun menyelenggarakan konferensi sekuritisasi untuk negara-negara Timur Tengah dan Afrika Utara (Middle East and North
Africa/MENA).
Seperti halnya negara-negara di kawasan lainnya, negara di kawasan Timur Tengah tidak ketinggalan untuk menerapkan sharia compliant product
dalam industri keuangan syariah khususnya pasar modal syariah. Salah satu produk pasar modal yang telah berkembang adalah Asset Backed Securities atau
asset based securities (ABS). Negara-negara di kawasan Timur Tengah yang telah melakukan penerbitan produk sekuritisasi melalui Asset Backed Securities
(ABS) di dalam industri pasar modalnya antara lain Saudi Arabia, Bahrain, dan UAE. Sementara itu, Islamic Development Bank (IDB) juga telah menerapkan produk ABS untuk mengumpulkan dana dari pasar modal.
Karakteristik sekuritisasi melalui penerbitan ABS di Timur tengah tidak jauh berbeda dengan dan karakter penerbitan ABS di kawasan lain baik Amerika, Eropa, Afrika maupun di Asia Pasifik. Secara garis besar sifat dari penerbitan ABS di Timur tengah yaitu adanya SPV sebagai bankruptcy remote
dan seringkali berfungsi sebagai issuer, pengalihan aset secara true sale. Jenis aset yang dialihkan terdiri dari aset berwujud dan aset tak berwujud. Selanjutnya, dalam penerbitan ABS juga dijumpai adanya rating atas ABS yang diterbitkan, dan adanya tingkat bunga yang disyaratkan.
Sebagai contoh sekuritisasi asset di Timur Tengah yaitu Caravan I (Saudi Arabia), Al Istishmar (IDB), dan Tamweel Ijarah Contract Securitization serta Sorouh Real Estat (keduanya di UAE).
1) Saudi Arabia – Caravan I Sukuk
Caravan I merupakan Sekuritisasi syariah pertama yang diluncurkan pada bulan Maret 2004 oleh Hanco Rent-A-Car (perusahaan milik kerajaan Saudi Arabia dengan bidang usaha sewa mobil). Jumlah penerbitannya adalah sebesar US$ 27 juta. Dana yang diperoleh akan digunakan untuk membiayai armada kendaraan bermotor Hanco Rent-A-Car. Aset yang disekuritisasi adalah barang persediaan mobil (car-fleet inventory). Struktur sukuk ini melibatkan SPV di Saudi Arabia yang mendanai akuisisi kumpulan kendaraan dan perjanjian sewa kendaraan dari Hanco Rent-A-Car, melalui perusahaan SPV yang tercatat di Jersey. Dual-SPV tersebut disyaratkan Karena SPV lokal bukan merupakan bankruptcy remote, sementara berdasarkan hukum komersial Saudi Arabia, SPV asing dilarang membeli dan menyewakan kendaraan secara langsung.
Sukuk ini mempunyai jangka waktu 3 tahun dengan tingkat pengembalian yang berubah setiap bulannya. Tingkat pengembalian diperkirakan sebesar 6% per tahun. Peningkatan kredit (credit
enhancement) sebesar 4,25% untuk equity tranche, 15,39% untuk
overcollateralization, dan 8,77% untuk cash reserves.
Selanjutnya, Sukuk ini atas dasar akad ijarah dan telah memperoleh persetujuan dari Yasaar Limited, salah satu perusahaan jasa penasehat shariah. Sebagai arranger dan structurer dari Caravan I sukuk adalah Volaw dan BSEC. Kegiatan underwriter dilakukan sepenuhnya oleh Shamil
Bank of Bahrain dan kesyariahan kegiatan underwriter tersebut telah memperoleh persetujuan Syeh Nizam Yakubi dari Bahrain.
Trustee (Volaw) Jersey Charitable Trust Caravan I Ltd Jersey Participating Shares (Hanco) Investor Shamil Bank Resident Shareholders GCC Co (Al Karam) Underlying Aset Fathi Taleb&Son (Hanco Rent-A- Car) Share Capital
Cash From Issue of Sukuk, SR98m
Income return matching flows from assets SR4.1m Share Capital Return on Asset Asset purchased from originator Cash from Sales of Asset Sharia Compliant funding Agreement
2) Uni Emirat Arab
Tamweel PJSC Sukuk
Pada bulan Juli 2007, Tamweel PJSC, suatu perusahaan pembiayaan real estat di UAE, menerbitkan sukuk senilai US$ 220 juta. Sebagai penerbit sukuk ini adalah sebuah SPV yang berkedudukan di Cayman Island. Hak partisipasi dalam aset dan kerugian didasarkan pada aset yang dimasukkan dalam struktur sukuk tersebut, bukan berdasarkan risiko kredit dari peminjam atau originator. Penerbitan sukuk ini dikelola oleh Ensec, Morgan Stanley dan Standard chartered Bank sebagai join underwriter. Fitur paling inovatif pada struktur ini adalah pencapaian porsi dalam pemenuhan kesyariahan melalui tiap-tiap pemegang sukuk, sebagai hasil dari akuisisi dan pemegang sukuk adalah persetujuan bahwa hak untuk menerima pembayaran berdasarkan sukuk adalah dicadangkan dan jumlah yang sebaliknya dibayar kepada setiap pemegang sukuk dilakukan secara paripasu. Mekanisme ini meyakinkan bahwa kerugian dan keuntungan harus dibagi (berdasarkan persetujuan yang saling menguntungkan) antara kelas investor yang berbeda dan konsisten dengan sekuritisasi konvensional. Underlying portfolio terdiri dari 829 hipotik syariah atas apartemen dan villa dari berbagai zona bebas di Dubai. Zona bebas merupakan daerah di mana penduduk non UAE diizinkan untuk membeli properti secara bebas. Transaksi ini dirating oleh Fitch dan Moody‟s dan terdiri dari 4 kelas sukuk
berdasarkan klasifikasi Moody, yaitu Aa2, Baa1 dan Ba3, serta porsi ekuitas yang tidak dirating. Fitch memberikan peringkat AA untuk sukuk ini.
Sukuk ini menggunakan struktur SPV ganda, di mana Tamweel melepaskan hak hukum dan menunjuk parental dan penyewa serta semua hak dan piutang pada properti kepada SPV yang bekerjasama dalam Dubai Internasional Finance Center. Sementara itu, hak dan piutang sewa menyewa dilakukan secara terpisah oleh SPV yang terdaftar di Cayman Islands. Hal ini dimaksudkan agar syarat-syarat kontrak dari struktur sukuk tersebut tidak terpengaruh oleh hukum lokal. Risiko hukum terkait dengan pengakuan true sale tunduk pada hukum Islam.
Sorouh Real Estate
Sorouh Real Estat yang berkedudukan di UAE menerbitkan sekuritisasi berbasis syariah sebesar US $1.1 miliar dengan menggunakan struktur mudharabah dan besarnya porsi melalui perjanjian Masawama. Tiga porsi diterbitkan oleh Sun Finance Limited, sebuah SPV yang berkedudukan di Jersey dan telah dirating oleh Moody (Aa3, A3, dan Baa3)
dan oleh Standard &Poor‟s (A, BBB-, BBB-). Sebagai penerbit adalah investor (raab Ul Maal) dan PropCo sebagai pengelola asset (Mudharib). Modal diinvestasikan berdasarkan perjanjian muddarabah terbatas untuk membeli aset berupa tanah dan hak-hak tanah terkait dari kumpulan aset- aset obligor GCC. Obligor dalam kumpulan tersebut berjumlah 62 obligor yang merupakan pengembang real estat di kawasan GCC khususnya di daerah Shams dan Saraya.
Dalam struktur sekuritisasi ini kepentingan Rabbul Mal terjamin atas seluruh asset mudharib dalam hal adanya peristiwa default. Pendapatan dari aset didistribusikan sebagai keuntungan Rabbul Mal dan selanjutnya diberikan kepada investor. Dalam pendistribusian tersebut, keuntungan dengan jumlah terpisah digunakan untuk membayar keuntungan bulanan yang jatuh tempo dan membeli kembali bagian kepentingan Rabbul Mal
terhadap asset tersebut dalam rangka pelaksanaan amortisasi pokok nilai sekuritisasi.
Sebagai tambahan informasi, transaksi ini melibatkan dual SPV, di mana Sorouh akan mentransfer tanah dan menandatangani perjanjian
angsuran yaitu the Plot Sale and Purchase Agreement (PSPAs) dan semua hak-hak terkait dengan kontrak Sorouh Abu Dhabi Real Estate LLC (PropCo), sebuah perusahaan di Abu Dhabi, dalam rangka mengisolasi asset dari Sorouh. Penerbit akan memperluas pinjaman inter perusahaan kepada PropCo. Selanjutnya PropCo akan membentuk kepentingan aman (terjamin) atas semua aset dalam kaitan Trustee Security local atas nama penerbit. Hal ini berarti akan ada transfer tanah kepada PropCo dan hak pendaftaran atas tanah. Hak pendaftaran tersebut dan pelaksanaan PSPA dilaksanakan berdasarkan hukum Abu Dhabi, sementara dokumen-dokumen lainnya dikelola berdasarkan hukum Inggris.
Al Istishmar Sukuk
Pada bulan Juli tahun 2003, Islamic Development Bank (IDB) menerbitkan sukuk Al Istithmar untuk pasar global sebesar US$ 400 juta. Sebagai originator, IDB melakukan penjualan kontrak-kontrak syariah yaitu Trust asset seperti ijarah contract, hak dan kepentingan dalam murabahah dan istisna kepada The Islamic Corporation for Development of Private Sector (ICD). Selanjutnya ICD melakukan penjualan trust asset tersebut kepada SPV yaitu Solidarity Trust Services Limited (STS). Dengan adanya
trust asset tersebut, STS melakukan penerbitan sukuk istithmar kepada investor.
d. Amerika Utara (Amerika Serikat)
REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit)
Pada tahun 1994, sebuah perusahaan keuangan yang berbasis di Swiss yang bernama Faisal Finance (FFS) melakukan sekuritisasi dari suatu pembiayaan Master Lease atas sebuah properti di Boston, Amerika Serikat. Sekuritisasi tersebut difasilitasi oleh pembentukan REMIC dimana pada REMIC tersebut Master Lease disimpan. Efek kasil sekuritisasi tersebut dijual kepada perusahaan-perusahaan asuransi besar di Amerika Serikat yang merasa nyaman dengan karakterisitik master lease yang menjadi underlying asset.