Properti investasi terdiri dari tanah, bangunan dan bangunan dalam penyelesaian yang dimaksudkan untuk disewakan, dengan rincian sebagai berikut:
The investment properties consisted of land, buildings and buildings in progress which are intended to be leased out, with details as follows:
30 September 2021
Perubahan
Saldo awal/ nilai wajar/ Saldo akhir/
Beginning Penambahan/ Penghapusan/ Reklasifikasi/ Changes in Ending
balance Addition Disposal Reclassification fair value balance
Tanah 828,154,000 494,752,564 - - - 1,322,906,564 Land
Tanah dan bangunan Leased out land and
yang disewakan 2,777,977,000 7,309,792 - - - 2,785,286,792 buildings
Tanah dan bangunan Land and buildings
dalam penyelesaian 719,213,316 101,609,844 - - - 820,823,160 in progress
Aset hak-guna Right-of use assets
Tanah dan bangunan Land and buildings
dalam penyelesaian 163,799,268 71,393,882 - - - 235,193,150 in progress
Jumlah 4,489,143,584 675,066,082 - - - 5,164,209,666 Total
31 Desember/December 2020
Perubahan
Saldo awal/ nilai wajar/ Saldo akhir/
Beginning Penambahan/ Penghapusan/ Reklasifikasi/ Changes in Ending
balance Addition Disposal Reclassification fair value balance
Tanah 1,137,229,530 - - (313,408,614) 4,333,084 828,154,000 Land
Tanah dan bangunan Leased out land and
yang disewakan 4,051,237,768 7,103,415 (2,016,080,975) 706,646,338 29,070,454 2,777,977,000 buildings
Tanah dan bangunan Land and buildings
Properti investasi berlokasi di Cikarang Barat, Cikarang Selatan, Bogor, Bekasi, Tangerang, Depok dan Gresik.
Investment properties are located in Cikarang Barat, Cikarang Selatan, Bogor, Bekasi, Tangerang, Depok and Gresik.
Penambahan properti investasi di tahun 2021 adalah berkaitan dengan akuisisi aset di HCS construction of buildings in progress for BPL, ADMP (phase 2 & 3), MATP and MANP warehouses.
Aset hak-guna merupakan sewa tanah oleh MANP termasuk hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang disewa (Catatan 31). Sewa tanah memenuhi definisi properti investasi dan dicatat sebagai aset hak-guna. Pada akhir masa sewa, MANP akan mengalihkan kepemilikan bangunan kepada pemberi sewa. Oleh karena itu, bangunan tersebut disajikan sebagai bagian dari aset hak-guna.
Right-of-use assets represent land leases by MANP which included the right to construct buildings on the leased land (Note 31). The land leases meet the definition of investment properties and are recorded as right-of-use assets. At the end of the lease term, MANP will transfer the ownership of the buildings to the lessors. Accordingly, the buildings have been presented as part of right-of-use assets.
Properti investasi (tidak termasuk properti investasi dalam penyelesaian) pada tanggal 30 September 2021 dan 31 Desember 2020 dinyatakan berdasarkan nilai wajarnya sebesar Rp 3.606.131.000 berdasarkan laporan penilai independen Kantor Jasa Penilai Publik Wiseso Saladin & Rekan tertanggal 30 Maret 2021.
The investment properties (excluding investment properties in progress) as at 30 September 2021 and 31 December 2020 amounting to Rp 3,606,131,000 were carried at fair value based on the independent appraisal valuation report Wiseso Saladin and Partners dated 30 March 2021.
Pengukuran nilai wajar untuk properti investasi menggunakan hierarki nilai wajar Tingkat 2 untuk tanah dan Tingkat 3 untuk tanah dan bangunan yang disewakan.
Fair value measurement of investment properties used Level 2 hierarchy for land and Level 3 for leased out land and buildings.
Hierarki nilai wajar Tingkat 2 dari properti investasi atas tanah dihitung dengan metode penilaian
“Pendekatan data pasar”. Input yang paling signifikan dalam pendekatan penilaian ini adalah asumsi harga per meter persegi yang didasarkan dari harga properti sejenis. Harga pasar yang paling mendekati disesuaikan dengan perbedaan atribut utama seperti jenis dan hak yang melekat pada properti, lokasi, karakteristik fisik, ukuran aset dan penggunaan aset.
The Level 2 fair value hierarchy of investment property of land is calculated using the “Market data approach” methods. The most significant input into this valuation approach is the price per square meter assumptions which is based on the comparison of market price of similar properties.
The approximate market prices are adjusted for differences in the key attributes such as the type and rights on the property, location, physical characteristics, size of assets and usage of assets.
Hierarki nilai wajar Tingkat 3 dari properti investasi atas tanah dan bangunan yang disewakan dihitung berdasarkan hasil penilaian pendekatan berikut ini:
• Pendekatan biaya
Input yang paling signifikan dalam pendekatan penilaian ini adalah estimasi biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru. Biaya pengganti baru disesuaikan dengan estimasi penyusutan dengan mempertimbangkan tingkat umur ekonomis, kemunduran fisik dan keusangan.
The Level 3 fair value hierarchy of investment property of leased out land and buildings is calculated using following approaches:
• Cost approach
The most significant input in this valuation approach is the estimated cost of the new reproduction or replacement. The replacement costs are adjusted for depreciation estimation taking into account the rate of economic age, physical deterioration and obsolescence.
• Pendekatan pendapatan
Input yang paling signifikan dalam pendekatan ini adalah asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat kapitalisasi seperti tingkat diskonto dan tingkat pertumbuhan.
• Income approach
The most significant input in this valuation approach is the assumptions used for calculation of capitalisation rate such as discount rate and growth rate.
Dalam melakukan penilaian atas properti investasi, manajemen berpedoman pada Peraturan No. VIII.C.4 mengenai “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal” yang diterbitkan oleh OJK.
In conducting the valuation on the investment properties, management follows the Regulation No. VIII.C.4 regarding the “Guidance on Valuation and Disclosure of Appraisal Report in the Capital Market” issued by FSA.
Pada tanggal 30 September 2021 dan 31 Desember 2020, persentase nilai tercatat bangunan dalam penyelesaian terhadap nilai kontrak adalah sebagai berikut:
As at 30 September 2021 and 31 December 2020, the carrying amounts of buildings in progress as percentage of contract value were as follows:
Perkembangan/ Perkembangan/
Progress Progress
30 September 31 Desember/ Estimasi penyelesaian/
Entitas/Entity 2021 December 2020 Estimation of completion
BPL 99.80% 69.09% Oktober/October 2021
MANP 99.50% 58.09% Desember/December 2021
Biaya pinjaman bank yang dikapitalisasi ke properti investasi dalam penyelesaian untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2021 dan 2020 masing-masing sebesar nihil dan Rp 2.870.400.
Borrowing costs from bank borrowings capitalised as investment properties in progress for the nine month periods ended 30 September 2021 and 2020 amounted to nil and Rp 2,870,400, respectively.
Beban karyawan yang dikapitalisasi ke tanah dan bangunan dalam penyelesaian untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2021 dan 2020 adalah masing-masing sebesar Rp 5.895.990 dan Rp 8.491.640.
The personnel expenses capitalised to land and buildings in progress for the six month periods ended 30 September 2021 and 2020 amounted to Rp 5,895,990 and Rp 8,491,640, respectively.