BAB II PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN
B. Aspek Hukum Pemohon Kredit
4. Prosedur Pengajuan Permohonan Kredit KPR di PT Bank
Pengertian Kredit Pemilikan Rumah di PT. Bank XYZ. KPR adalah fasilitas kredit konsumen yang diberikan kepada masyarakat (perorangan) untuk pembelian/pembangunan/renovasi properti, tanah kavling, refinancing aset properti dan take over fasilitas KPR.
Fitur fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ ada 5 macam sesuai dengan tujuan penggunaannya, antara lain untuk :64
a. Pembelian/pembangunan :
a) Rumah, Rumah (Rusun), Rumah toko (Ruko) b) Rumah Kantor (Rukan), Kios
c) Apartemen, Kondominium d) Rumah Peristirahatan /Villa
Fasilitas KPR untuk tujuan pembiayaan Kios, Ruko/Rukan hanya
diperkenankan untuk membiayai pembelian Kios/Rukan/Ruko.
(1) Fasilitas Kredit : minimum Rp. 15.000.000,- (limabelas juta rupiah) dan maksimum Rp. 5.000.000.000,- (lima milyar rupiah);
(2) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun (khusus pembelian ruko/rukan/kios maksimum 10 tahun);
(3) Maksimum angsuran perbulan :
(a). Untuk total penghasilan bersih s/d Rp.15.000.000,- (limabelas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih.
(b).Untuk total penghasilan bersih > Rp.15.000.000,- (limabelas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih.
(4) Provisi sebesar 1 % dari maksimum kredit, eenmalig.
(5) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. (6) Jaminan :
(a). Tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) IMB nya.
(b).Khusus kios : berstatus strata title, agunan adalah obyek yang dibiayai, berstatus SHPTU, agunan berupa tanah berikut bangunan atas nama pemohon atau suami/istri pemohon (SHM/SHGB dan IMB).
64
b. Renovasi :
a) Rumah, Rumah Susun b) Apartemen, Kondominium c) Rumah Peristirahatan/Villa
(1) Fasilitas Kredit : minimum Rp. 15.000.000,- (limabelas juta rupiah) dan maksimum Rp. 2.500.000.000,- (dua milyar lima ratus juta rupiah), sedang kan khusus untuk pembelian kios maksimum Rp.1.000.000.000,- (satu milyar rupiah). (2) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun .
(3) Maksimum angsuran perbulan :
(a). Untuk total penghasilan bersih s/d Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih.
(b).Untuk total penghasilan bersih > Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih.
(4) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig.
(5) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig.
(6) Jaminan berupa tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) dan IMB nya dikuasai oleh bank.
c. Kavling Tanah Matang :
Pembelian tanah matang/kavling siap bangun yang peruntukannya jelas untuk perumahan/pemukiman sesuai RUTR PEMDA setempat dengan luas maksimal 1000 m2.
a) Fasilitas Kredit : Minimum Rp.15.000.000,- (lima belas juta rupiah), Maksimum Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah).
b) Jangka waktu kredit : Maksimal 10 tahun. c) Maksimum angsuran perbulan :
(1) Untuk total penghasilan bersih s/d 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih.
(2) Untuk total penghasilan bersih > Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih.
d) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig.
e) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig.
f) Jaminan berupa tanah yang dibeli dengan pembiayaan KPR. Berarti asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) tersebut dikuasai oleh Bank.
d. Refinancing :
a) Refinancing untuk pembelian asset properti, maksimal berusia 2 tahun dari pembelian ( dibuktikan dengan AJB ).
b) Refinancing pembangunan atau renovasi dengan usia bangunan yang sedang/telah selesai dibangun maksimal 3 bulan sejak pemohon mengajukan kredit yang dibuktikan dengan RAB dan nota/bon-bon pembayaran serta taksasi fisik bangunan
(1) Fasilitas Kredit : Maksimum Rp.5.000.000.000,- (lima milyar rupiah), (apabila yang direfinancing adalah kavling, maka maksimal pembiayaan tetap
Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah).
(2) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun (apabila yang drefinancing adalah kavling, maka maksimal 10 tahun).
(3) Maksimum angsuran perbulan :
(a). Untuk total penghasilan bersih s/d Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan, maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih.
(b).Untuk total penghasilan bersih > Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) per bulan maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih.
(4) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig.
(5) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. (6) Jaminan :
(a). Tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) dan IMB-nya dikuasai oleh bank. (b).Asset yang direfinancing harus memiliki sertifikat atas nama pemohon atau
suami/sitri pemoon dan bangunan telah ber IMB. e. Take Over
Yaitu melakukan take over fasilitas KPR pemohon kreditur sebelumnya.
a) Fasilitas Kredit : Minimal sebesar nilai outstanding pada kreditur sebelumnya dan maksimal 80 % dari nilai taksasi agunan (Rp.5 Milyar) apabila yang
ditake over adalah kavling maka maksimal pembiayaan tetap
Rp.500.000.000,- (lima ratus juta rupiah).
b) Jangka waktu kredit : Maksimal 20 tahun (apabila yang drefinancing adalah kavling, maksimal 10 tahun).
c) Maksimum angsuran perbulan :
(1) Untuk total penghasilan bersih s/d Rp.15 juta/bulan maksimal angsuran 40 % dari total penghasilan bersih.
(2) Untuk total penghasilan bersih > Rp.15 juta/bulan maksimal angsuran sebesar 50 % dari total penghasilan bersih.
d) Provisi : 1 % dari maksimum kredit, eenmalig.
e) Biaya administrasi : Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), eenmalig. f) Jaminan :
(1) Tanah berikut bangunan diatasnya yang dibiayai dengan KPR sehingga asli surat bukti kepemilikan (SHM/SHGB) dan IMB-nya dikuasai oleh bank.
(2) Kredit yang ditake over harus atas nama pemohon.
Adapun persyaratan untuk memperoleh KPR di PT. Bank XYZ dari objek yang dibiayai antara lain :
Persyaratan Umum :
a. Lokasi berada di : 1) Real estate
2) Kavling milik instansi pemerintah atau swasta
3) Pemukiman / perumahan lainnya yang dibatasi pada daerah yang telah teratur dan sesuai peruntukkannya (sesuai RUTR Pemda setempat). b. Tanah bersertifikat SHM/SHGB/SHP
c. Bangunan memiliki IMB atau surat setara dengan IMB
d. Obyek pembiayaan dapat diperuntukkan kepada pihak ketiga (suami/istri, orang tua, mertua/anak).
1. Pembelian :
a. Rumah yang akan dibeli siap huni (tersedia listrik dan air)
b. Tidak diperkenankan untuk pembelian rumah dengan sistem inden kecuali pembiayaan KPR dengan pola kerjasama dan didudukkan dalam PKS. 2. Pembangunan :
a. Tanah yang akan dibangun telah dimiliki oleh pemohon atau pihak ketiga (suami/istri, orang tua, mertua/anak).
b. Dibuatkan RAB (Rencana Anggaran Biaya) pembangunan c. Rumah yang akan dibangun bukan untuk diperjualbelikan.
3. Renovasi : Tanah berikut bangunan yang akan direnovasi harus atas nama yang bersangkutan atau pihak ketiga (suami/istri, orang tua, mertua/anak). 4. Kavling/tanah matang :
a. Pembelian kavling dapat dilakukan melalui badan hukum swasta dengan luas maksimal 1.000 m2.
b. Paling lambat 2 tahun setelah tanah tersebut, tanah wajib dibangun rumah. c. Tanah yang dibeli melalui KPR tidak dapat diperjual belikan s/d kredit
lunas.
d. Apabila pembelian tanah dilakukan untuk beberapa bidang tanah oleh satu orang pemohon, maka lokasiya dapat sama atau berbeda selama lokasinya memenuhi persyaratan sebagaimana butir pertama diatas dan kemampuan membayar pemohon memenuhi.
f. Take over :
a. Kredit telah berjalan minimal 12 bulan.
b. Kolektibiliti golongan 1/lancar (foto ccopy RC selama 6 bulan)
c. Bersertifikat dan ber IMB (nama pemohon harus sama dengan nama tercantum dalam sertifikat / agunan).
d. Kelebihan fasilitas kredit dibandingkan dengan outstanding ditempat sebelumnya dapat digunakan untuk segala keperluan pemohon.
g. Kios
a. Berada dilingkungan pusat bisnis tersebut
b. Sentra bisnis ersebut dekat dengan lokasi perumahan/pemukiman
c. Kios yang dipilih berada pada posisi maksimal kios keempat dari kios utama
d. Kios berada di lantai, satu atau dua dan atau satu lantai dengan anchor tenant
f. Lokasi sentra bisnis memiliki tempat parkir luas g. Tingkat hunian tinggi dan tingkat kepadatan sedang h. Daerah sentra bisnis bebas banjir
i. Infrastruktur di lokasi sentra bisnis tertata dengan baik
j. Prospek pengembangan bisnis di lokasi tersebut ke depan potensial k. Lokasi sentra bisis memiliki fasilitas umum
l. Memiliki sarana tempat bermain anak (bukan persyaratan mutlak) m. Tingkat keamanan dalam lingkungan kios terjamin.
h. Refinancing
a. Usia pembelian obyek yang akan di refinancing maksimum 2 tahun sejak tanggal pembelian dibuktikan dengan AJB dan tanggal pengalihan hak (balik nama) pada sertifikat.
b. Refinancing pembangunan dan renovasi dengan usia bangunan yang sedang atau teah selesai dibangun maksimum 3 (tiga) bulan sejak mengajukan kredit, yang dibuktikan dengan RAB dan nota/bon-bon pembayaran.
Sedangkan syarat-syarat bagi pemohon KPR di PT. Bank XYZ antara lain : 1. Penghasilan bersih :
a. Rp.2,5 juta. (tinggal dijabodetabek dan individu) b. Rp.2 juta. (tinggal dijabodetabek dan kerjasma). c. Rp.2 juta. (tinggal diluar dijabodetabek dan individu). d. Rp.1,75 juta. (tinggal diluar dijabodetabek dan kerjasama). 2. Joint income :
a. Penghasilan tetap pemoho 100 %
b. Penghasilan tetap pasangan (suami/istri) 100 %. c. Penghasilan lain-lain 50 %.
3. Status Pekerjaan :
a. Pegawai Negeri Sipil (PNS). b. BUMN/BUMD
c. Pegawai Perusahaan swasta nasional d. Pegawai Perusahaan Swasta asing e. Pegawai Multinasional Company f. Pengusaha / wiraswasta
g. Profesional (Notaris, PPAT, dokter dsb). h. Anggota TNI, Polri.
4. Usia :
a. Pegawai aktif : minimal 21 th (usia pensiun harus lunas, maksimal 65 tahun).
b. TNI – POLRI : minimal 21 th (usia 55 tahun harus lunas). c. Profesional : minimal 21 th (usia 65 tahun harus lunas).
5. Masa kerja : a. Pegawai aktif
1) PNS/BUMN/BUMD sebagai pegawai tetap tanpa batasan minimal masa kerja
2) Selain PNS/BUMN/BUMD sebagai pegawai tetap dengan masa kerja minimal 2 tahun (ditempat kerja yang sama) atau minimal 1 tahun dengan pengalaman bekerja sebagai pegawai tetap instansi/perusahaan sebelumnya minimal 2 tahun.
b. TNI –POLRI : sebagai anggota minimal 2 tahun.
c. Profesional : pengalaman menjalankan praktek/profesi minimal 2 tahun. d. Pengusaha/Wiraswasta : pengalaman menjalankan usaha minimal 2 tahun. 6. Lain-lain :
a. Mempunyai NPWP :
b. Untuk kredit kurang lebih Rp 50 juta tidak wajib menyerahkan NPWP c. Untuk status pemohon pengusaha/ wiraswasta, berapapun kreditnya wajib
menyerahkan NPWP.
Tabel 1.
Prosedur Pemberian Kredit di PT. Bank XYZ
Sales
▬
► Mailing Room▬
► Credit Analis▬
► Apraisal▬
►Pemimpin
▬
► Adm. KreditSumber : Bagian Kredit Bank XYZ
Adapun penjelasan dari gambar tabel 1 diatas adalah sebagai berikut :
Calon debitur melengkapi permohonan persyaratan kredit kepada Sales, kemudian sales memeriksa kelengkapan dokumen yang diterima dari calon debitur dan kemudian sales menyerahkan dokumen kelengkapan data kepada Mailing Room
untuk diteliti kembali apakah telah memenuhi persyaratan secara administrasi, apabila telah lengkap kemudian berkas diserahkan ke Credit Analis dan Apraisal untuk dibuat analisa kredit / penilaian jaminan (melakukan verifikasi/site visit)
kelokasi usaha / jaminan bersama Pemimpin dan kemudian apabila menurut team kredit belum layak untuk dibiayai maka akan dibuatkan surat penolakannya. Akan tetapi apabila kredit layak untuk dibiayai / disetujui maka akan segera diproses dan setelah ada keputusan dari pemutus kredit maka akan dibuatkan surat persetujuan atau Surat Keputusan Kredit yang memuat :
1. Nama Debitur 2. Maksimum kredit 3. Jangka waktu kredit 4. Bentuk kredit 5. Suku Bunga 6. Provisi
7. Biaya administrasi. 8. Biaya Asuransi jiwa 9. Biaya Asuransi Kebakaran 10. Jaminan
11. Ketentuan lainnya.
12. Jadwal Angsuran setiap bulan.
Kemudian setelah calon debitor setuju dengan keputusan bank tersebut dengan segala persyaratannya maka dibuatlah perjanjian kredit oleh Unit Administrasi Kredit. Segala ketentuan dan prosedur yang terkait dengan KPR di PT. Bank XYZ ini mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan (BPP) Konsumen, Credit Policy (CPC)
dan Radisi yang diatur oleh Bank.65
Dari uraian diatas, jelas bahwa ketentuan dan prosedur pengajuan kredit KPR di PT. Bank XYZ mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan (BPP) Konsumen. Sistim dan prosedur tersebut sudah baku dan wajib dilaksanakan disetiap kantor Bank XYZ diseluruh Indonesia. Akan tetapi mengenai penolakan kredit, Bank biasanya memberitahukan kepada calon debitor baik secara lisan maupun tertulis. Hal ini untuk memberikan kepastian terhadap calon debitor mengenai penolakan kredit tersebut. Cukup melalui telepon, jarang sekali menyurati calon debitor jika kreditnya tidak disetujui. Hal ini membuat ketidakpastian terhadap calon debitor mengenai penolakan kredit tersebut.
