TESIS
Oleh
BAMBANG FITRIANTO
097011104/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar
Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
BAMBANG FITRIANTO
097011104/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Sanwani Nasution, SH)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Sanwani Nasution, SH
Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
Nim : 097011104
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ASPEK JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT
PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT. BANK XYZ
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama :BAMBANG FITRIANTO
kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu dengan Kredit Pemilikan Rumah.Guna memberikan perlindungan kepada pihak kreditur/bank dan untuk menjamin pelunasan hutang debitur, biasanya bank meminta debitur untuk menyerahkan jaminan berupa tanah/bangunan. Hal ini merupakan unsur yang sangat penting, karena kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung resiko yang cukup tinggi, bila debitur wanprestasi. Aspek jaminan seringkali dihadapi dengan permasalahan pada saat pengajuan permohonan kredit karena tidak semua nasabah/masyarakat memiliki jaminan berupa tanah/bangunan dan tidak semua jaminan yang ada pada nasabah sudah bersertifikat SHM/SHGB sehingga hal-hal ini yang selalu menjadi hambatan/kendala dalam pengajuan fasilitas kredit ke bank. Maka yang menjadi permasalahan adalah bagaimana pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, hambatan apa sajakah yang timbul dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, aspek jaminan apakah yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan sebagai jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan ini bersifat deskriptif analitis yakni suatu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan data-data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan dan gejala-gejala lainnya, dan pendekatan secara yuridis empiris yaitu suatu penelitian yang meneliti aspek jaminan yang dihubungkan dalam pemberian kredit KPR di Bank XYZ. Dan sumber data yang diperoleh melalui studi kepustakaan dan wawancara dengan pihak terkait, dalam hal ini pihak PT. Bank XYZ. Sedangkan analisis datanya menggunakandata kualitatif.
Berdasarkan uraian diatas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa pelaksanaan KPR di PT. Bank XYZ mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan Konsumen PT. Bank XYZ, dimana didalam ketentuan Pedoman Perkreditan Konsumen tersebut mengatur tentang prosedur permohonan kredit dari Sales, Mailing Room, Credit Analis, Apraisal, Pemimpin sampai dengan Admin Kredit. Dan untuk menjamin pelunasan utang debitor tersebut maka bank akan meminta jaminan dalam bentuk sertipikat hak atas tanah untuk dibebankan Hak Tanggungan. Sementara terhadap tanah pertapakan (tanah yang belum bersertipikat), maka pembuatan APHT yang diajukan pihak bank (kreditur) atas dasar SKMHT dari debitur.
payment that they needs to be help through housing loan. To protect the creditor/bank and to guarantee that the debtors pay their loan, the usually ask the debtors to submit collateral in the forms of land/building. This is a very important element because the loan without sufficient collateral contains a fairly high risk if the debtors are in default. The aspect of collateral always faces problem because when applying for a loan, not all of the customers/community members have the land/building to submit as collateral and if they have the collateral, not all of the land/building owned by the customers is with certificate of ownership (SHM) or certificate of right to build (SHGB). The research problem to be solved in this study was how the application for housing loan at PT. Bank XYZ is regulated; the constraints occurred in the implementation of Home Loan Agreement at PT. Bank XYZ; and what aspect of collateral is applied and which risk might occur if the housing site is submitted as the collateral for Housing Loan at PT. XYZ.
This was an analytical descriptive study with empirical juridical approach to provide the as-detailed-as-possible-data on human beings, condition and other symptoms and to study the aspect of collateral related to the extension of housing loan at PT. Bank XYZ. The data for this study were obtained through library research and interviews with the officers of PT. Bank XYZ. The data obtained were analyzed through qualitative data analysis.
Based on the result of this study, it can be concluded that the implementation of housing loan at PT. Bank XYZ is referred to the Consumer Credit Handbook of PT. Bank XYZ in which the procedure of credit application from Sales, Mailing Room, Credit Analyst, Appraisal, and Leader up to Administrative Credit is regulated. To guarantee the payment of debtor’s loan, the bank will ask the debtor for collateral in the form of certificate of land ownership to be imposed as Right of Collateral. For the housing site (which has no certificate), the making of APHT filed by the bank (creditor) is based on SKMHT from the debtor.
Puji Syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan
rahmat dan karunia-Nya serta kesehatan lahir batin kepada penulis sehingga dapat
menjalani dan menyelesaikan studi di Program Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara. Untuk mencapai gelar Magister Kenotariatan
inilah, penulis membuat suatu karya ilmiah yang berjudul “Aspek Jaminan Dalam
Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada PT. Bank XYZ”. Juga tidak
lupa Shalawat beriring salam penulis hadiahkan kepada Rasulullah SAW yang selalu
menjadi suri tauladan dan yang syafa’atnya selalu diharapkan seluruh umatnya.
Pada kesempatan ini penulis juga ingin menyampaikan ucapan penghargaan
dan rasa terimakasih kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan, saran dan
motivasi kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan tesis ini dengan baik. Ucapan
terimakasih ini penulis tujukan kepada :
1. Rektor Universitas Sumatera Utara, Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H,
M.Sc (CTM), Sp.A(K), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada
penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister
Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
2. Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Prof. Dr. Runtung, SH,
M.Hum., atas kesempatan bagi penulis menjadi mahasiswa Program Studi
menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara;
4. Terimakasih yang sedalam-dalamnya dan penghargaan yang setinggi-tingginya
penulis ucapkan kepada Prof. Sanwani Nasution, SH, selaku Ketua Komisi
Pembimbing, dan Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., serta Notaris
Syafnil Gani, SH, MHum., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang dengan
penuh perhatian telah memberikan bimbingan, arahan, petunjuk, ide dan motivasi
yang terbaik serta kritik dan saran yang konstruktif demi tercapainya hasil yang
terbaik dalam penulisan tesis ini;
5. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum.,danNotaris Rosniaty Siregar, SH,
MKn., selaku dosen penguji yang telah berkenan memberikan bimbingan dan
arahan serta masukan maupun saran terhadap penyempurnaan penulisan tesis ini;
6. Seluruh staf pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan ilmu dan motivasi dalam setiap
perkuliahan kepada penulis;
7. Kedua orangtua,Ayahanda Haji Ngadimun dan Ibunda Hajjah Sutiahbeserta
keluarga, Isteri Lily Nasution dan Anak-anakku tercinta Alya, Reyhan dan
ini persahabatan kita bisa tetap terjalin meskipun kita tidak bersama-sama lagi.
9. Seluruh staf pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas
Sumatera Utara,Bu Fat, Lisa, Winda,Sari, Afni, Aldi, Ken, RizaldanHendri
Akhir kata, penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna,
untuk itu segaa kritik dan saran yang bersifat membangun diterima dengan tangan
terbuka demi kebaikan dalam penulisan karya ilmiah selanjutnya. Semoga tesis ini
dapat memberikan sesuatu yang bermanfaat dalam menambah wawasan dan
pengetahuan bagi pembacanya.
Medan, 11 Januari 2012 Penulis
N a m a : Bambang Fitrianto
Tempat/Tgl Lahir : Tanjungpura/04 Januari 1969
Jenis Kelamin : Laki-Laki
Status : Menikah
Alamat : Jalan Laksana Gang Bunga Nomor.15 Medan.
II. KELUARGA
Ayahanda : H. Ngadimun
Ibunda : Hj. Sutiah
Istri : Lily Nasution
Anak : 1. Cesylia Anggita Fitri
2. Primus Raihandinata
3. Nugroho Wicaksono
II. PENDIDIKAN FORMAL
1. SD Negeri 1 Gebang dari tahun 1975 sampai tahun 1981.
2. SMP Negeri Gebang dari tahun 1981 sampai tahun 1984.
3. SMA Negeri 1 Tanjung Pura dari tahun 1984 sampai tahun 1987.
4. Fakultas Hukum Universitas Darma Agung Medan dari tahun 1987 sampai tahun 1992.
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR... iii
RIWAYAT HIDUP... vi
DAFTAR ISI... vii
BAB I PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang Masalah... 1
B. Perumusan Masalah ... 8
C. Tujuan Penelitian ... 8
D. Manfaat Penelitian ... 9
E. Keaslian Penelitian ... 10
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 11
1. Kerangka Teori ... 11
2. Kerangka Konsepsi ... 20
G. Metode Penelitian ... 22
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 22
2. Bahan Penelitian ... 23
3. Tehnik Pengumpulan Data ... 24
4. Analisa Data ... 25
BAB II PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)... 26
A. Pengertian Tentang Bank dan Kredit ... 26
1. Pengertian Bank ... 26
2. Pengertian Kredit ... 29
3. Fungsi dan Jenis-Jenis Kredit ... 32
2. Penyidikan dan Analisa Kredit ... 49
3. Berkas dan Pencatatan ... 51
4. Prosedur Pengajuan Permohonan Kredit KPR di PT. Bank XYZ ... 53
BAB III HAMBATAN YANG TIMBUL DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT. BANK XYZ... 61
A. Aspek Hukum Perjanjian Kredit ... 61
1. Pengertian Perjanjian Kredit ... 61
2. Syarat Sahnya Perjanjian ... 66
3. Bentuk dan Fungsi Perjanjian Kredit ... 72
4. Berakhirnya Perjanjian Kredit ... 77
B. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Sebagai Perjanjian Pokok . 78 C. Prosedur Pelaksanaan Penandatanganan Perjanjian Kredit ... 80
D. Hambatan-Hambatan dan Upaya dalam Pelaksanaan KPR ... 82
BAB IV ASPEK JAMINAN YANG DITERAPKAN DAN RESIKO YANG TIMBUL APABILA TANAH PERTAPAKAN DIJADIKAN JAMINAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI PT. BANK XYZ... 89
A. Aspek Hukum Jaminan Kredit dan Pengikatannya ... 89
1. Pengertian dan Kegunaan Jaminan Kredit ... 89
2. Jenis-Jenis Jaminan Kredit ... 94
3. Sifat Perjanjian Pengikatan Jaminan... 98
B. Hak Tanggungan Sebagai Bentuk Pengikatan Jaminan KPR .... 102
1. Pengertian Hak Tanggungan ... 102
Tanah Pertapakan Dijadikan Sebagai Jaminan KPR Pada PT. Bank
XYZ ... 123
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 126
A. Kesimpulan ... 126
B. Saran ... 128
kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu dengan Kredit Pemilikan Rumah.Guna memberikan perlindungan kepada pihak kreditur/bank dan untuk menjamin pelunasan hutang debitur, biasanya bank meminta debitur untuk menyerahkan jaminan berupa tanah/bangunan. Hal ini merupakan unsur yang sangat penting, karena kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung resiko yang cukup tinggi, bila debitur wanprestasi. Aspek jaminan seringkali dihadapi dengan permasalahan pada saat pengajuan permohonan kredit karena tidak semua nasabah/masyarakat memiliki jaminan berupa tanah/bangunan dan tidak semua jaminan yang ada pada nasabah sudah bersertifikat SHM/SHGB sehingga hal-hal ini yang selalu menjadi hambatan/kendala dalam pengajuan fasilitas kredit ke bank. Maka yang menjadi permasalahan adalah bagaimana pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, hambatan apa sajakah yang timbul dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, aspek jaminan apakah yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan sebagai jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan ini bersifat deskriptif analitis yakni suatu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan data-data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan dan gejala-gejala lainnya, dan pendekatan secara yuridis empiris yaitu suatu penelitian yang meneliti aspek jaminan yang dihubungkan dalam pemberian kredit KPR di Bank XYZ. Dan sumber data yang diperoleh melalui studi kepustakaan dan wawancara dengan pihak terkait, dalam hal ini pihak PT. Bank XYZ. Sedangkan analisis datanya menggunakandata kualitatif.
Berdasarkan uraian diatas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa pelaksanaan KPR di PT. Bank XYZ mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan Konsumen PT. Bank XYZ, dimana didalam ketentuan Pedoman Perkreditan Konsumen tersebut mengatur tentang prosedur permohonan kredit dari Sales, Mailing Room, Credit Analis, Apraisal, Pemimpin sampai dengan Admin Kredit. Dan untuk menjamin pelunasan utang debitor tersebut maka bank akan meminta jaminan dalam bentuk sertipikat hak atas tanah untuk dibebankan Hak Tanggungan. Sementara terhadap tanah pertapakan (tanah yang belum bersertipikat), maka pembuatan APHT yang diajukan pihak bank (kreditur) atas dasar SKMHT dari debitur.
payment that they needs to be help through housing loan. To protect the creditor/bank and to guarantee that the debtors pay their loan, the usually ask the debtors to submit collateral in the forms of land/building. This is a very important element because the loan without sufficient collateral contains a fairly high risk if the debtors are in default. The aspect of collateral always faces problem because when applying for a loan, not all of the customers/community members have the land/building to submit as collateral and if they have the collateral, not all of the land/building owned by the customers is with certificate of ownership (SHM) or certificate of right to build (SHGB). The research problem to be solved in this study was how the application for housing loan at PT. Bank XYZ is regulated; the constraints occurred in the implementation of Home Loan Agreement at PT. Bank XYZ; and what aspect of collateral is applied and which risk might occur if the housing site is submitted as the collateral for Housing Loan at PT. XYZ.
This was an analytical descriptive study with empirical juridical approach to provide the as-detailed-as-possible-data on human beings, condition and other symptoms and to study the aspect of collateral related to the extension of housing loan at PT. Bank XYZ. The data for this study were obtained through library research and interviews with the officers of PT. Bank XYZ. The data obtained were analyzed through qualitative data analysis.
Based on the result of this study, it can be concluded that the implementation of housing loan at PT. Bank XYZ is referred to the Consumer Credit Handbook of PT. Bank XYZ in which the procedure of credit application from Sales, Mailing Room, Credit Analyst, Appraisal, and Leader up to Administrative Credit is regulated. To guarantee the payment of debtor’s loan, the bank will ask the debtor for collateral in the form of certificate of land ownership to be imposed as Right of Collateral. For the housing site (which has no certificate), the making of APHT filed by the bank (creditor) is based on SKMHT from the debtor.
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Dalam dunia modern sekarang ini, peranan perbankan dalam memajukan
perekonomian suatu negara sangatlah besar, hampir semua sektor yang berhubungan
dengan berbagai kegiatan keuangan selalu membutuhkan jasa bank. Oleh sebab itu
saat ini dan dimasa yang akan datang kita tidak akan dapat lepas dari dunia
perbankan, jika hendak menjalankan aktivitas keuangan, baik perorangan maupun
lembaga baik sosial maupun perusahaan.1
Dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan maka
peranan Perbankan sangat dibutuhkan dalam menyediakan dana dan memberikan
prakarsa dalam usaha pembangunan perumahan. Kehadiran sistem Kredit Pemilikan
Rumah (KPR) sangat dibutuhkan oleh masyarakat yang penghasilan ekonominya
dalam level kecil dan menengah. Berbagai upaya yang dilakukan pemerintah untuk
pembangunan perumahan yang layak huni antara lain pembangunan Rumah
Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS).
Peranan Perbankan Sesuai Pasal 1 angka (2) UU Nomor 10 tahun 1998
tentang Perbankan : “ bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari
masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam
bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup
rakyat banyak.2
Pembangunan yang dibiayai melalui fasilitas kredit merupakan program dari
bank untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan untuk tempat tinggal,
baik itu masyarakat berpenghasilan rendah, menengah, maupun penghasilan tinggi.
Tingkat ketergantungan dari para pembeli rumah sekarang ini sangat terkait
dengan tingkat kebutuhan akan rumah, meningkatnya suku bunga bank akan sangat
berpengaruh terhadap permintaan rumah. Berbagai usaha yang dilakukan lembaga
perbankan untuk berkompetitif dalam persaingan suku bunga KPR. Hal ini
memberikan peluang untuk bisa memaksimalkan Kredit Pemilikan Rumah yang
dikucurkan oleh sektor perbankan untuk pembelian rumah bagi keluarga.3
Kredit Pemilikan Rumah pada bank umumnya diminati oleh para konsumen
yang tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai dan hanya mempunyai
kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu
dengan Kredit Pemilikan Rumah.
Bank juga dalam hal ini mempunyai kewajiban dan tanggung jawab dalam
pengembalian dana yang telah dipercayakan oleh nasabah kepadanya, untuk itu perlu
diadakan suatu sistem dan prosedur pemberian kredit yang menunjang dunia usaha
untuk lebih dikembangkan dan disempurnakan demi tercapainya tujuan tersebut.
2Pasal 1 angka (2) Undang-Undang Perbankan Nomor 10 tahun 1998.
3C.Djemabut Blaang,Perumahan dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan Pokok, Yayasan Obor
Bank diberi tugas untuk menyediakan fasilitas kredit kepemilikan rumah bagi
masyarakat dalam rangka pelaksanaan program pemerintah khusus dibidang
perumahan, sebagai sasaran yang hendak dicapai dalam pemberian kredit
kepemilikan rumah dengan pembayaran secara angsuran.
Selain itu sesuai Pasal 11 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10
tahun 1998 tentang Perbankan :“Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai
batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah,
pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga atau hal lain yang serupa,
yang dapat dilakukan oleh bank kepada peminjam atau sekelompok peminjam yang
terkait, termasuk kepada perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama dengan
bank yang bersangkutan”.
Guna memberikan perlindungan kepada pihak kreditur/bank dan untuk
menjamin pelunasan hutang debitur, biasanya bank meminta debitur untuk
menyerahkan jaminan berupa tanah/bangunan. Hal ini merupakan unsur yang sangat
penting, karena kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung resiko
yang cukup tinggi, bila debitur wanprestasi.
Aspek jaminan seringkali dihadapi dengan permasalahan pada saat pengajuan
permohonan kredit karena tidak semua nasabah/masyarakat memiliki jaminan berupa
tanah/bangunan dan tidak semua jaminan yang ada pada nasabah sudah bersertifikat
SHM/SHGB sehingga hal-hal ini yang selalu menjadi hambatan/kendala dalam
pengajuan fasilitas kredit ke bank.
tidak semuanya telah memenuhi persyaratan yang diinginkan oleh pihak bank, seperti
: lokasi jaminan yang tidak marketable, bukti pemilikan jaminan pihak ketiga, kondisi
bangunan yang tidak memiliki IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) dan lainnya, hal
tersebut bisa disebabkan kurangnya pemahaman dari calon debitur tentang ketentuan
perbankan khususnya kredit maupun belum pernahnya calon debitur berhubungan
dengan bank, sehingga proses kredit menjadi tertunda atau batal.
Hal lain yang masih perlu diketahui calon debitur mengenai pengaturan
tentang pengajuan permohonan kredit baik dari segi persyaratan administrasi maupun
persyaratan lain yang secara bank tekhnis layak untuk diberikan harus benar-benar
terpenuhi, sehingga proses pemberian kredit dapat terlaksana, seperti: KTP, Kartu
Keluarga, copy rekening koran 6 bulan terakhir, NPWP, penghasilan, slip
gaji/penghasilan dan lainya perihal tekhnis bank berupa verifikasi yang dilakukan
oleh petugas dari data yang disajikan dan dilapangan.
Didalam praktek perbankan, juga dapat disimpulkan bahwa untuk penyerahan
uang dibutuhkan persesuaian kehendak. Ditandatanganinya perjanjian kredit tidak
berarti, tentu diiringi dengan penyerahan uang (kredit) dari pihak bank maupun
penerimaan uang (kredit) oleh pemohon kredit.4
Perjanjian kredit merupakan sarana untuk mendapat kredit, penerima kredit
terikat pada syarat-syarat tertentu. Setelah perjanjian kredit ditandatangani tetap ada
kemungkinan kredit itu tidak dicairkan, karena pertimbangan-pertimbangan tertentu.
4
Jika hal ini terjadi, maka berarti tidak tercapai kesesuaian kehendak baru untuk
realisasi kredit tersebut, dan dalam hal ini penerima kredit tidak berhak untuk
menuntut ganti rugi. Sehingga jika masing-masing pihak tidak memenuhi
kewajibannya. Bank tidak akan mencairkan kredit dan pemohon kredit tidak
menggunakan kredit. Maka keduanya saling tidak mengadakan tuntutan.
Pada umumnya perjanjian kredit telah disiapkan bank baik berupa perjanjian
standard yang isinya telah dituangkan dalam konsep janji-janji tertulis yang disusun,
kemudian diformulasikan dalam bentuk formulir perjanjian dan sejumlah aturan
addendum atau aturan tambahan, sehingga yang terjadi adalah kreditur menyodorkan
bentuk perjanjian yang berwujud perihal perjanjian KPR dengan klausul yang telah
ditetapkan, terkecuali mengenai judul perjanjian KPR, komparasi atau identitas, dasar
hukum, dan kedudukan para pihak yang akan mengadakan perjanjian kredit bank.
Memang tidak sedikit nasabah yang belum atau tidak mengetahui hukum
perjanjian dan hukum perkreditan, sehingga pada waktu menghadapi kontrak yang
demikian dan setelah dibacakan isinya dan apabila sesuai langsung menyetujui dan
menandatanganinya. Kata sepakat sebagai salah satu syarat sahnya perjanjian,dalam
Pasal 1320 KUHPerdata dipandang telah terpenuhi.
Dengan adanya perjanjian baku (standard contract), dalam perjanjian KPR tersebut, masih ada menimbulkan beberapa klausul yang tidak diduga nasabah pada
saat melaksanakan kesepakatan. Dalam mengajukan KPR sering kali debitur hanya
terfokus untuk mempersiapkan uang muka yang harus dikeluarkan. Padahal
ada beberapa biaya yang harus dipertimbangkan, antara lain biaya asuransi, biaya
pengikatan jaminan kredit dan biaya penilaian jaminan, serta biaya provisi kredit
saat pencairan kredit sekitar 1% dari plafond kredit.
Besarnya provisi ini relatif sama dari satu bank dengan bank yang lain.
Bahkan seorang nasabah dikenakan pula biaya administrasi kredit yaitu biaya yang
berkaitan dengan administrasi bank.
Tanah yang dijadikan sebagai jaminan kredit tidak ada gunanya kalau tanah
itu tidak dapat diperjualbelikan. Sebab tujuan utama memegang sebidang tanah
sebagai jaminan ialah menjual tanah itu apabila debitur tidak membayar utangnya.5
Perkataan tanah dalam kalimat “tanah sebagai jaminan kredit” yang menjadi
jaminan kredit ialah hak atas tanah, bukan tanah secara fisik, UUPA menyatakan hak
milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan dapat dibebani hak tanggungan untuk
menjamin pelunasan suatu hutang. Karena sifatnya yang istimewa, untuk dapat
dibebani hak tanggungan, suatu benda harus ditunjuk oleh suatu undang-undang
sebagai objek hak tanggungan yaitu UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
atas Tanah beserta Benda–benda yang Berkaitan dengan Tanah. Dalam
undang-undang tersebut kekhawatiran dan keberadaan hak tanggungan ditentukan oleh
adanya piutang yang dijamin pelunasannya.6
Jaminan yang diberikan debitur untuk menjamin pengembalian kredit harus
5 Effendy Perangin-angin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali
Pers, Jakarta 1987, hal. 3.
disebutkan dalam Pasal perjanjian kredit yang nantinya diikuti pengikatan jaminan
dengan akta tersendiri. Sebelum melakukan pengikatan jaminan maka harus dibuat
secara jelas dan tegas benda yang dijaminkan dalam perjanjian kredit. Misalnya tanah
hal milik atau hak guna bangunan. Perlu disebutkan luasnya, haknya, letaknya, nomor
nya dan tanggal sertifikat, yang memperjelas benda yang menjadi jaminan tersebut.
Jaminan-jaminan yang disebut tadi harus diikuti dengan pengikatan jaminan
sesuai dengan jenis bendanya. Misalnya tanah dan bangunan pengikatannya dengan
Hak Tanggungan.
Apabila jaminan kredit tersebut telah dipasang Hak Tanggungan, maka hak
kreditur terus melekat pada benda jaminan, dan tanah tersebut tidak lagi menjadi
milik yang menjaminkan, sehingga kreditur tetap dapat menjual barang-barang
jaminan dan mengambil hasil penjualan untuk pelunasan hutangnya.
KPR pada prinsipnya juga sama dengan kredit pada umumnya yang obyeknya
adalah dana / uang yang kemudian dibelikan rumah. KPR demikian juga sama halnya
dengan perjanjian kredit yang lain, dalam KPR pun diperlukan jaminan/collateral
demi untuk mengamankan dana yang telah dikeluarkan oleh bank. Jaminan yang
dimaksud dalam hal ini adalah tanah/rumah yang dibeli dengan fasilitas KPR
tersebut, maka saya tertarik untuk melakukan penelitian tentang “Aspek Jaminan
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka dapat dirumuskan
permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan
Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ?
2. Hambatan apa sajakah yang timbul dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ?
3. Aspek jaminan apakah yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah
pertapakan dijadikan sebagai jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT.
Bank XYZ ?
C. Tujuan Penelitian
Penelitian yang dilakukan ini memiliki dua tujuan pokok, yaitu tujuan
obyektif dan subyektif, dengan penjelasannya sebagai berikut:
1. Tujuan Obyektif
a. Untuk mengetahui pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ
b. Untuk mengetahui hambatan yang timbul dalam pelaksanaan perjanjian
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.
c. Untuk mengetahui aspek jaminan apa yang diterapkan dan bagaimana
resikonya tanah pertapakan dijadikan jaminan Kredit Pemilikan Rumah
2. Tujuan Subyektif
a. Untuk memperoleh bahan hukum terkait dengan aspek jaminan Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) melalui PT. Bank XYZ, guna penyusunan
penulisan hukum sebagai syarat dalam memperoleh gelar Magister
Kenotariatan pada Program Pascasarjana di Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
b. Sebagai sumbangan pemikiran dalam rangka memberikan penerangan
kepada masyarakat tentang aspek jaminan perjanjian Kredit Pemilikan
Rumah (KPR).
D. Manfaat Penelitian
Dalam melaksanakan suatu penelitian tentunya tidak terlepas dari suatu
kenyataan yang diperoleh, sehingga diharapkan dapat memberikan manfaat yang
bersifat praktis dan manfaat teoritis. Adapun manfaat tersebut antara lain :
1. Manfaat Praktis
a. Memberikan pengetahuan mengenai pengaturan tentang pengajuan
permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.
b. Memberikan pengetahuan mengenai hambatan yang timbul dalam
pelaksanaan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.
c. Memberikan pengetahuan mengenai aspek jaminan apa yang diterapkan
dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan jaminan Kredit
2. Manfaat Teoritis
Menambah kepustakaan dalam bidang hukum pada Pascasarjana Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi dan penelusuran yang telah dilakukan diperpustakaan
Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara terhadap hasil-hasil penelitian yang
ada ternyata belum ada yang melakukan penelitian mengenai “Aspek Jaminan Dalam
Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, Namun ada
penelitian sebelumnya yang telah dilakukan oleh Saudari Nur Azizah Mahasiswi
Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan
dengan judul “Pengikatan Kredit Pemilikan Rumah dengan menggunakan Jaminan
Hak Tanggungan”, dengan rumusan masalah :
1. Bagaimana pelaksanaan pemberian Kredit Pemilikan Rumah oleh Perbankan.
2. Bagaimana perlindungan hukum bagi debitur KPR dalam pengikatan kredit
kepemilikan rumah.
3. Bagaimana penyelesaian masalah Kredit Pemilikan Rumah bila debitur
wanprestasi.
Disamping itu penelitian yang dilakukan oleh Sdr. Muhammad Arwan
Ananda Mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara Medan, dengan judul :”Perjanjian Kredit dengan jaminan Hak
dengan rumusan masalah :
1 Bagaimana penerapan prinsip kehati-hatian dalam perjanjian kredit pada PT.
BNI Kabanjahe.
2 Faktor apa yang menyebabkan debitur wanprestasi di PT. BNI Kabanjahe.
3 Bagaimana upaya yang dilakukan oleh PT. BNI Kabanjahe dalam
menyelesaikan kredit macet yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
Oleh karena itu penelitian yang dilakukan dalam penulisan tesis ini adalah asli
sehingga dapat dipertanggungjawabkan secara akademis berdasarkan nilai-nilai
objektivitas dan kejujuran.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi.
1. Kerangka Teori.
Untuk mendalami tentang aspek jaminan dalam pemberian kredit sudah
seharusnya didasarkan kepada teori, penelitian-penelitian, prosedur, Undang- undang
ataupun ketentuan-ketentuan yang saling berkaitan.
Dalam setiap penelitian harus disertai dengan pemikiran-pemikiran yang
teoritis, teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala specific
atau proses tertentu terjadi.
Suatu teori juga mungkin memberikan pengarahan pada aktivitas penelitian
yang dijalankan dan memberikan taraf pemahaman tertentu.7
7 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, 1986,
Teori itu menguraikan jalan pikiran menurut kerangka yang logis artinya
mendudukkan masalah penelitian yang telah dirumuskan didalan kerangka teoritis
yang relevan, yang mampu menerangkan masalah tersebut.
Tiap-tiap bagian dari kerangka ini akan dikemukakan bagaimana cara
menyusunnya, dan apa-apa yang harus dikemukakan didalamnya. Bagaimana cara
menyambungnya dengan bagian-bagian lain, hingga merupakan suatu rangkaian yag
kokoh dalam suatu proposal yang utuh. Utuh dimaksudkan memenuhi syarat-syarat
yang diminta sebagai suatu kerangka penelitian ilmiah.8
Dalam penelitian ini teori jaminan sangat relevan untuk diterapkan, karena
dalam setiap kegiatan bank khususnya pada saat penyaluran kredit, adanya barang
jaminan sebagai suatu syarat dalam perjanjian kredit, adalah unsur yang sangat
penting dan jaminan tersebut merupakan jaminan untuk pelunasan hutang debitur.
Pembuatan perjanjian kredit sangat diperlukan untuk memberikan kepastian
hukum bagi para pihak, karena perjanjian kredit yang dibuat merupakan dasar hukum
bagi para pihak yang membuatnya apabila terjadi permasalahan dikemudian hari.
Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya.
Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain sepakat kedua belah pihak,
atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang diyatakan cukup untuk itu,suatu
perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.Perjanjian diistilahkan dalam bahasa
8Mardalis,Metode Penelitian Suatu Pendekatan Proposal, Bumi Aksara, Jakarta, 2009, hal.
Inggris dengan contract, dalam bahasa Belanda dengan verbintenis atau perikatan juga denganoverenkomstatau perjanjian. Kata kontrak lebih sempit karena ditujukan kepada perjanjian tertulis dibandingkan dengan kata perjanjian.
Kata perjanjian juga sering dikaitkan dengan perjanjian kredit yang
dimaksudkan adanya persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank
dengan pihak lain.
Dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata tidak dijumpai kata kredit dan
perjanjian kredit yang ada hanya perkataan pinjam-meminjam. Kalau diperhatikan
ketentuan Pasal 1 butir 11 Undang-undang Nomor 10 tahun 1998, dapat diketahui
bahwa dalam pengertian kredit tersebut terkandung perkataan persetujuan dan
kesepakatan pinjam-meminjam sebagai dasar diadakannya Perjanjian Kredit yang
berarti bahwa kredit merupakan suatu perjanjian yang lahir dari persetujuan sebagai
hal yang khusus (lex specialis) dari perjanjian pinjam-meminjam.
Pasal 1754 KUH Perdata mengatur tentang pinjam-meminjam berbunyi
sebagai berikut: Pinjam meminjam adalah persetujuan dengan mana pihak yang satu
memberikan kepada pihak lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang habis
karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan
mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula.9
Subekti mengatakan, dalam bentuk apapun juga pemberian kredit itu
9 Soedharyo Soimin, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2008,
diadakan, dalam semuanya itu pada hakekatnya yang terjadi adalah suatu perjanjian
pinjam-meminjam sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Pasal 1754 sampai dengan Pasal 1769.
Subekti mengatakan, dalam bentuk apapun juga pemberian kredit itu
diadakan, dalam semuanya itu pada hakekatnya yang terjadi adalah suatu perjanjian
pinjam-meminjam sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Pasal 1754 sampai dengan Pasal 1769.
Selanjutnya Subekti mengatakan “Pinjam-meminjam adalah perjanjian
dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah
tertentu barang yang menghabis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang
terakhir ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari jenis dan mutu yang sama
pula.10
Berdasarkan pendapat Subekti diatas dan Pasal 1754 KUH Perdata dapat
ditarik kesimpulan bahwa perjanjian pinjam uang adalah bersifat riil, hal ini juga dikemukakan oleh sarjana lain, yaitu :
1. Wirjono Prodjodikoro yang mengatakan “bahwa perjanjian pinjam uang bersifat
riil, dan tersimpul dalam kalimat pihak yang satu memberikan uang itu kepada
pihak lain dan bukan mengikatkan diri untuk menyerahkan uang.11
2. Feltz, mengatakan “perjanjian pinjam mengganti adalah suatu perjanjian riil.
Perjanjian terjadi setelah ada penyerahan (overgave). Selama benda (uang) yang
dipinjamkan belum diserahkan maka BAB XIII KUH Perdata belum dapat
diterapkan.
Didalam hukum perjanjian terdapat beberapa asas yaitu :Asas kebebasan
mengadakan perjanjian (partij otonomi), asas konsensualisme (persesuaian kehendak), asas kepercayaan, asas kekuatan mengikat, asas persamaan hukum, asas
keseimbangan, asas kepastian hukum, asas moral, asas kepatutan. asas kebiasaan.12
Undang-undang juga mengatur tentang asas-asas tersebut diatas dan
undang-undang juga mengatur tentang elemen-elemen isi dari perjanjian ini seperti didalam
Pasal 1339 dan 1347 KUH Perdata.
Menurut Pasal 1339 KUH Perdata suatu perjanjian tidak hanya mengikat
untuk hal-hal yang secara tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala
sesuatu menurut sifat perjanjian diharuskan oleh kepatutan dan undang-undang.13
Pasal 1347 KUH Perdata mengatakan pula hal-hal yang menurut kebiasaan
selamanya diperjanjikan (bestendig gebruikelijk beding) dianggap secara diam-diam dimasukkan didalam perjanjian, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan.14
Dari kedua ketentuan ini dapatlah disimpulkan bahwa elemen-elemen dari
perjanjian adalah : Isi perjanjian itu sendiri, kepatutan, kebiasaan, undang-undang.
Dalam Buku III KUH Perdata, khususnya Pasal 1320, menentukan untuk sahnya
suatu perjanjian diperlukan syarat-syarat yang harus dipenuhi sebagai berikut :
12Subekti, KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasan, PT.Alumni,
Bandung, 2005 hal. 108.
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3. Suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.15
Dari ketentuan diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa suatu perjanjian
haruslah berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak, mengenai hal-hal yang pokok
dari perjanjian yang dibuat. Apa yang dikehendaki yang satu, juga dikehendaki oleh
pihak yang lain, mereka menghendaki sesuatu yang sama secara timbal balik.
Secara Yuridis ada 2 jenis perjanjian atau pengikatan yang digunakan oleh
bank dalam memberikan kreditnya yaitu :
1) Perjanjian kredit dibawah tangan atau akta dibawah tangan yaitu perjanjian
kredit hanya dibuat diantara para pihak yaitu bank dengan dbitur tanpa notaris.
2) Perjanjian kredit yag dibuat oleh dan dihadapan notaries (akta autentik) yaitu
perjanjian kredit yang dibuat oleh bank dengan debitur dihadapan notaris.
Menurut Mariam Darus Badrulzaman :
“Perjanjian kredit Bank adalah perjanjian pendahuluan dari penyerahan uang. Perjanjian pendahuluan ini merupakan hasil permufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman mengenai hubungan - hubungan hukum antara keduanya. Perjanjian ini bersifat consensual (pacta de contrahendo) obligatoir yang mana oleh UUP 1967 dan bagian umum KUH Perdata”.16
Penyerahan uangnya sendiri adalah bersifat riil. Pada saat penyerahan uang
15
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hal. 115.
dilakukan, barulah berlaku ketentuan yang dituangkan dalam model perjanjian kredit
pada kedua pihak.
Beliau berpendapat bahwa perjanjian kredit mengandung dua fase, fase
consensual dan fase riil. Fase riil tidak semata-mata berupa perbuatan akan tetapi membutuhkan pula adanya kehendak untuk adanya penyerahan itu.17
Karena itu perjanjian kredit adalah merupakan perjanjian pokok berisi
kesepakatan atas besar kredit, jangka waktu, tujuan penggunaan, suku bunga, cara
penarikan, cara pembayaran, jaminan kredit serta clausula penting lainnya.
Perjanjian mengenai jaminan tidak berdiri sendiri dan hapusnya perjanjian
pokok, maka perjanjian jaminan juga hapus. Jika dihubungkan dengan perkreditan,
maka sebagai perjanjian pokoknya adalah persetujuan membuka kredit dan jaminan
merupakan subsidair.
Selanjutnnya ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1 butir 11 Undang-undang
No.10 tahun 1998 tentang Perbankan, yang menyebutkan kredit diberikan
berdasarkan persetujuan dan kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan
peminjam (debitur) / pihak lain.
Bila dilihat dari sifatnya, perjanjian kredit merupakan perjanjian consensual
artinya dengan ditandatanganinya perjanjian kredit oleh bank dengan nasabah/debitur
tidaklah langsung nasabah debitur dapat menarik kredit melainkan harus memenuhi
syarat-syarat penarikan terlebih dahulu. Misalnya nasabah debitur harus menyerahkan
barang jaminan yang telah diikat sesuai ketentuan yang berlaku, dapat pula perjanjian
kredit merupakan perjanjian obligatoir karena dengan ditandatangani perjanjian kredit
tersebut sebelum kredit cair, para pihak harus memenuhi kewajibannya yaitu ; bank
harus menyediakan sejumlah dana dalam waktu tertentu, sedangkan debitur wajib
menyerahkan jaminan yang cukup.
Perjanjian kredit dapat dikonstruksikan sebagai perjanjian pokok, yang
menimbulkan hubungan pinjam meminjam uang antara kreditur dengan debitur dan
pada umumnya selalu diikuti dengan perjanjian ikutan (accessoir) berupa perjanjian jaminan.
Aspek jaminan sangat diperlukan mengingat kredit yang diberikan oleh bank
mengandung resiko, maka pemberian kredit oleh bank dilandasi oleh keyakinan bank
atas kemampuan, kesanggupan, dan itikad baik debitur untuk dapat melunasi hutang
sesuai dengan yang telah diperjanjikan. Dalam rangka memperoleh keyakinan
tersebut, bank sebelum memberikan kredit harus melakukan penilaian yang seksama
terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha nasabah debitur.
Karena dengan proses analisis kredit yang baik diharapkan kredit yang diberikan
bank kepada debitur akan berjalan lancar dan dapat dikembalikan tepat pada
waktunya. Akan tetapi pada kenyataanya harapan tersebut tidak selamanya dapat
terwujud mengingat setiap kredit yang telah diberikan bank kepada debitur tetap
mengandung resiko kegagalan atau kemacetan dalam pengembaliannya. Oleh karena
itu untuk memantau pelaksanaannya, setiap bank mempunyai alat ukur dari
Keputusan Direksi Bank Indonesia No.9/6//PBI/2007, tentang Pembentukan Kualitas
Aktiva Produktif.
Pengertian hukum jaminan tidak dapat ditemukan dalam peraturan
perundang-undangan maupun didalam literatur yang ada, akan tetapi didalam literatur hanya
menemukan istilahZekerheidsrechtenditerjemahkan menjadi hukum jaminan.
Yang dimaksud dengan jaminan ialah suatu kekayaan yang dapat diikat
sebagai jaminan guna kepastian pelunasan dibelakang hari, kalau penerima kredit
tidak melunasi hutangnya.18
Jaminan dapat dibedakan antara jaminan perorangan dan jaminan Kebendaan :
a) Jaminan perorangan adalah suatu perjanjian antara seseorang berpiutang
(kreditur) dengan seorang ketiga, yang menjamin dipenuhiya
kewajiban-kewajiban siberhutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan diluar (tanpa)
pengetahuan siberhutang tersebut.
b) Jaminan Kebendaan adalah suatu bagian dari kekayaan seseorang, sipemberi
jaminan, dan menyediakannya guna pemenuhan (pembayaran) kewajiban
(hutang) seorang debitur, baik berupa kekayaan sidebitur sendiri atau
kekayaan orang ketiga.
Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri.
Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian induk.
Perjanjian induk bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang-piutang
yang menimbulkan hutang yang dijamin.
Sebagai perjanjian Jaminan, perjanjian Hak Tanggungan merupakan
perjanjian accesoir dari perjanjian Hak Tanggungan terdapat dalam :
(1) Pasal 10 ayat (1) UUHT menentukan bahwa perjanjian untuk memberikan
Hak Tanggungan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian
hutang-piutang yang bersangkutan.19
(2) Pasal 18 ayat (1) huruf a menentukan Hak Tanggungan hapus karena
hapusnya hutang yang dijamin.20
Dengan demikian adanya ketergantungan (berkaitan) antara perjanjian Hak
Tanggungan dengan perjanjian kredit :
(a). Apabila perjanjian kredit batal/berakhir maka perjanjian Hak Tanggungan ikut
batal/berakhir.
(b).Perjanjian Hak Tanggungan tidak boleh mendahului perjanjian kredit.
(c). Dalam Perjanjian Hak Tanggungan dituangkan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan harus dicantumkan perjanjian kredit tertentu.
2. Kerangka Konsepsi.
Menghindari kesalahpahaman dalam penafsiran tulisan ini, berikut dijelaskan
definisi operational dari istilah-istilah yang dipakai dalam penelitian ini, yaitu:
1. Jaminan kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai mudah untuk
19Himpunan Peraturan Fidusia & Hak Tanggungan, Indonesia Legal Centre Publishing, CV.
Karya Gemilang, 2010, hal. 52.
20Himpunan Peraturan Fidusia & Hak Tanggungan, Indonesia Legal Centre Publishing, CV.
diuangkan yang diikat dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari
hutang debitur berdasarkan perjanjian kredit yang dibuat kreditur dan debitur.21
2. Nasabah/Debitur adalah nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau
pembiayaan berdasarkan prinsip syariah atau yang dipersamakan dengan
berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan.22
3. Kreditur adalah Suatu lembaga pembiayaan / bank yang memberikan
fasilitas/pinjaman kepada debitur.
4. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk
simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau
bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.23
5. Kredit adalah Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan
pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah
jangka waktu tertentu.24
6. Perjanjian dibuat atas dasar : kesepakatan kedua belah pihak baik debitur maupun
kreditur (dalam hal ini debitur untuk memperoleh fasilitas kredit).
7. Lembaga Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan dan tujuan untuk
melindungi kepentingan pihak kreditur atas pinjaman kepada debitur yang
memberikan hak kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya
21Sutarno,Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Alfabeta, Jakarta, 2005, hal. 142. 22Pasal 1 angka (18) Undang-Undang Perbankan Nomor 10 Tahun 1998.
bilamana debitur cidera janji.
8. KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan salah satu produk bank
yang kegunaannya untuk keperluan membangun rumah, renovasi rumah dan yang
lainnya sifatnya konsumtif.
G. Metode Penelitian
Menurut Soerjono Soekanto, metodologi pada hakekatnya merupakan
pedoman tentang cara-cara ilmuwan mempelajari, menganalisa dan memahami
lingkungan-lingkungan yang dihadapinya.25
1. Jenis dan Sifat Penelitian.
Penelitian yang dilakukan di sini tergolong penelitian bersifat deskriptif
analitis yaitu suatu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan data-data yang
seteliti mungkin tentang manusia, keadaan dan gejala-gejala lainnya.26
Dan dimaksudkan untuk memperoleh gambaran dan memberikan data yang dapat
menggambarkan keadaan yang sebenarnya.
Pendekatan yang dilakukan dalam penelitian ini dilakukan dengan pendekatan
yuridis empiris yaitu suatu penelitian yang meneliti aspek jaminan yang dihubungkan
dalam pemberian kredit KPR di Bank XYZ. Data/materi pokok dalam penelitian ini
diperoleh langsung dari para respoden melalui penelitian lapangan di PT. Bank XYZ.
Lokasi Penelitian lebih terfokus pada ruang lingkup penelitian sehingga
25Soerjono Soekanto,Pengantar Penelitian Hukum,Op. Cit., hal. 6. 26
menjadi lebih rendah. Maka untuk memperoleh data yang berkaitan tentang
permasalahan yang timbul, diambil lokasi penelitian di PT. Bank XYZ. Lokasi
penelitian diambil dari salah satu bank Pemerintah yang ada di Medan, namun untuk
menjaga kerahasiaan bank atas permintaan bank tersebut diganti dengan nama PT.
Bank XYZ.
2. Bahan Penelitian
Data yang terkumpul merupakan data kualitatif dimana datanya dinyatakan
dalam keadaan yang sewajarnya atau sebagaimana adanya, tidak diubah dalam
simbol-simbol atau bilangan.
a. Data Primer
Data diperoleh dari sampel berdasarkan pedoman wawancara/penelitian
langsung yang dilakukan untuk mengumpulkan data atau informasi dari pihak yang
berkompeten memberikan informasi data tentang Aspek Jaminan dalam Perjanjian
Kredit pada PT. Bank XYZ yaitu :
1) Petugas kredit Bank XYZ di Medan 2 (dua) orang sebagai nara sumber.
2) Notaris rekanan Bank XYZ di Medan 1 (satu) orang sebagai informan.
b. Data Sekunder
Sebagai bahan hukum sekunder yang terutama adalah buku-buku hukum
termasuk skripsi, tesis, dan disertasi hukum dan jurnal-jurnal hukum. Disamping itu
juga, kamus-kamus hukum, dan komentar-kometar atas putusan pengadilan.27
27 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Prenanda Media Group, Jakarta, 2009, hal.
3. Tehnik Pengumpulan Data
a. Penelitian Kepustakaan
Dimaksudkan untuk mendapatkan gambaran atau informasi tentang penelitian
yang sejenis dan berkaitan dengan permasalahan yang diteliti.28
b. Studi Lapangan
1) Wawancara
Yaitu dengan melakukan tanya jawab secara langsung kepada responden atau
nara sumber yaitu petugas kredit di PT. Bank XYZ. Hal ini dimaksudkan untuk
mendapatkan keterangan- keterangan dari individu-individu guna mendapatkan
informasi dari pihak-pihak yang berkompeten dibidangnya.
2) Observasi
Adalah melakukan pengamatan, pencatatan secara sistematik
kejadian-kejadian, perilaku, obyek-obyek yang dilihat dan hal lain yang diperlukan dalam
mendukung penelitian yang sedang dilakukan.29
3) Responden
Dalam hal ini pihak-pihak yang diharapkan untuk membantu dan memberikan
data, sehubungan dengan permasalahan yang akan dibahas dalam penulisan hukum
ini. Pihak yang dimaksud disini adalah pihak yang berwenang dan staf kredit di PT.
Bank XYZ.
28Bambang Sunggono,Metodologi Penelitian Hukum,PT.Raja Grafindo,Jakarta,2009,hal.114 29
4) Penentuan Responden
Dalam penelitian ini pemilihan dan penentuan responden dilakukan
berdasarkan pertimbangan bahwa responden mempunyai pengetahuan karena disiplin
ilmunya, pengalaman maupun jabatannya sehingga dianggap tahu akan permasalahan
yang akan diteliti.
4. Analisis Data
Data yang diperoleh dari hasil penelitian baik berdasarkan studi pustaka
maupun lapangan kemudian disusun secara berurutan dan sistematis dan selanjutnya
dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif yaitu untuk memperoleh gambaran
tentang pokok permasalahan dengan menggunakan metode berpikir induktif, yaitu
cara berpikir yang dimulai dari yang bersifat khusus kemudian menarik kesimpulan
pada hal-hal yang umum.30
30
BAB II
PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)
A. Pengertian Tentang Bank dan Kredit
1. Pengertian Bank
Bank merupakan salah satu lembaga keuangan yang memegang peranan
penting dalam perekonomian nasional. Dari segi fungsinya, bank merupakan
perantara dari kepentingan masyarakat yang kelebihan dana dengan masyarakat yang
kekurangan dana. Dengan cara menghimpun dana dari masyarakat luas dan
kemudian menyalurkan Kembali kepada masyarakat melalui pemberian pinjaman
atau kredit yang merupakan dua fungsi utama bank, dan hal ini tidak dapat dipisahkan
satu sama lain.
Kemudian menurut Undang-undang No 10 tahun 1998 tentang Perbankan dalam
Pasal 1 angka (2) memberikan pengertian tentang bank yaitu: “ bank adalah
badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan,
dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau
bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak”.
Dari kedua defenisi diatas dapat disimpulkan bahwa bank merupakan lembaga
keuangan yang kegiatannya adalah :31
1. Menghimpun dana (uang) dari masyarakat dalam bentuk simpanan, maksudnya dalam hal ini bank sebagai tempat penyimpanan uang atau berinvestasi bagi masyarakat. Tujuan masyarakat menyimpan uang biasanya adalah untuk keamanan uangnya. Simpanan tersebut biasanya berupa tabungan, giro maupun deposito.
2. Menyalurkan dana ke masyarakat, maksudnya adalah bank memberikan pinjaman (kredit) kepada masyarakat yang mengajukan permohonan. Dengan kata lain bank menyediakan dana bagi masyarakat yang membutuhkannya.
3. Memberikan jasa-jasa bank lainnya, seperti pengiriman uang, (transfer), penagihan surat-surat berharga yang berasal dari dalam kota (clearing), penagihan surat-surat berharga dari luar kota (inkaso), safe deposit box (SDB) bank garansi dan jasa lainnya, yang merupakan jasa pendukung dari kegiatan pokok bank yaitu menghimpun dana dan menyalurkan dana.
Dalam rangka penyempurnaan tata perbankan di Indonesia, dan setelah keluar
Undang-undang perbankan Nomor 7 tahun 1992 dan ditegasakan dengan keluarnya
Undang-undang RI No.10 tahun 1998 tentang perbankan , menurut Pasal 5 ayat (1)
UU Perbankan disebutkan bahwa bank menurut jenisnya dibagi 2 yakni :
a. Bank Umum :
Hal ini dijabarkan dalam Pasal 1 angka (3) UU Perbankan yang
mengemukakan bank umum adalah bank yang melaksanakan kegiatan usaha secara
konvensional dan atau berdasarkan prinsip syariah yang dalam kegiatannya
memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.32Sifat dan jasa yang diberikan adalah
umum, dalam arti dapat memberikan seluruh jasa perbankan yang ada. Begitu juga
dengan wilayah operasinya dapat dilakukan diseluruh wilayah Indonesia bahkan
keluar negeri (cabang). Bank umum sering disebut bank komersil.
b. Bank Perkreditan Rakyat (BPR).
Hal ini dijabarkan dalam Pasal 1 angka (4) UU Perbankan yang
mengemukakan Bank Perkreditan Rakyat (BPR) adalah bank yang melaksanakan
kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prisip syariah. Dalam kegiatan
BPR tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran. Jadi disini, terlihat bahwa
perbedaan antara bank umum dengan bank perkreditan rakyat, bahwa bank
perkreditan rakyat tidak memberikan jasa dalam lalu lintas pembayaran.33
Kegiatan bank umum lebih luas dari bank perkreditan artinya produk yang
ditawarkan oleh bank umum lebih beragam, hal ini disebabkan bank umum
mempunyai kebebasan untuk menentukan produk dan jasanya. Sedangkan bank
perkreditan rakyat mempunyai keterbatasan tertentu, sehingga kegiatannya lebih
sempit.
Dengan adanya pembagian tersebut diharapkan perbankan dan bank
perkreditan memiliki sikap tanggap terhadap peningkatan pertumbuhan
perekonomian dan Pembangunan Nasional, sehingga perannya dalam peningkatan
taraf hidup rakyat banyak, pemerataan pembangunan dan hasil-hasilnya dapat
terwujud secara lebih nyata. Dalam rangka mewujudkan masyarakat adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
Disamping itu peranan perbankan sangat mempengaruhi kegiatan ekonomi
suatu negara. Bank dapat dikatakan sebagai darahnya perekonomian suatu negara.
Oleh karena itu kemajuan suatu bank disuatu negara dapat pula dijadikan ukuran
kemajuan negara yang bersangkutan. Semakin maju suatu negara, maka semakin
besar peranan perbankan dalam mengendalikan negara tersebut. Artinya keberadaan
dunia perbankan semakin dibutuhkan pemerintah dan masyarakatnya.
2. Pengertian Kredit.
Dalam kehidupan sehari-hari, kata kredit bukan merupakan perkataan yang
asing bagi masyarakat kita. Perkataan kredit tidak saja dikenal oleh masyarakat di
kota-kota besar, tetapi sampai di desa-desa pun kata kredit tersebut sudah sangat
populer.34
Perkataan kredit sesungguhnya berasal dari bahasa latin “credere” yang berarti kepercayaan, atau “credo” yang berarti saya percaya. Jadi seandainya seseorang memperoleh kredit, berarti ia memperoleh kepercayaan (trust). Dengan
perkataan lain maka kredit mengandung pengertian adanya suatu kepercayaan dari
seseorang atau badan yang diberikan kepada seseorang atau badan lainnya yaitu
bahwa yang bersangkutan pada masa yang akan datang memenuhi segala sesuatu
kewajiban yang telah diperjanjikan terlebih dahulu.35
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 tahun 1998 tentang
Perbankan Pasal 1 angka (11) mengatakan arti “kredit” sebagai berikut :
34 Thomas Suyatno, et.al, Dasar-Dasar Perkreditan, PT. Gramedia Pustaka, Jakarta, 1997,
hal. 12.
35Rachmat Firdaus, et.al., Manajemen Perkreditan Bank Umum, Alfabeta, Bandung, 2009,
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam
antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk
melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Muchdarsyah Sinungan memberikan defenisi apakah arti dari kredit itu :
“Kredit adalah suatu pemberian prestasi oleh suatu pihak kepada pihak lain dan
prestasi itu akan dikembalikan lagi pada suatu masa tertentu yang akan datang
disertai dengan suatu kontra prestasi berupa bunga”36
Dilihat dari sudut ekonomi, kredit diartikan sebagai penundaan pembayaran.
Maksudnya pengembalian atas penerimaan uang dan atau suatu barang tidak
dilakukan bersamaan pada saat menerimanya, akan tetapi pengembaliannya dilakukan
pada masa tertentu yang akan datang.37
Defenisi kredit bersifat umum, karena sesungguhnya setiap pemberian kredit
disertai berbagai perjanjian khusus dan klausul tersendiri, yang memuat larangan dan
keharusan yang harus dilakukan oleh nasabah terhadap bank pemberi kredit.38
Didalam pemberian kredit terdapat dua pihak yang berkepentingan langsung
yaitu pihak yang kelebihan uang disebut pemberi kredit dan yang membutuhkan
disebut penerima kredit. Bilamana terjadi pemberian kredit berarti pihak yang
36Muchdarsyah Sinungan, Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit, PT. Bina Aksara,
Jakarta, 1983, hal. 12.
37 Edy Putra Tje Aman , Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Liberty, Yogyakarta,
1989, hal. 1.
berkelebihan uang memberikan uangnya (prestasi) kepada pihak yang memerlukan
uang dan pihak yang memerlukan uang berjanji akan mengembalikan uang tersebut
disuatu waktu tertentu dimasa yang akan datang. Disini terkaitlah faktor waktu antara
pemberian prestasi dan penerimaan prestasi tersebut. Tenggang waktu antara
pemberian dan penerimaan kembali prestasi ini adalah sesuatu hal yang abstrak, yang
tak dapat diukur secara nyata, sukar untuk diraba.39
Masa antara pemberian dan penerimaan prestasi tersebut dapat berjalan
beberapa menit saja dan dapat pula berlangsung dalam beberapa tahun. Karenanya
dalam kredit terkandung pula pengertian tentangdegree of risk, suatu tingkat resiko tertentu, oleh karena pelepasan kredit mengandung suatu resiko bagi penerima
kredit.40
Dari pengertian diatas dapatlah disimpulkan bahwa kredit atau pembiayaan
dapat berupa uang atau tagihan yang nilainya diukur dengan uang. Contoh berbentuk
tagihan (kredit barang), misalnya bank membiayai kredit untuk pembelian rumah atau
mobil, kredit ini berarti nasabah tidak memperoleh uang tetapi rumah, karena bank
membayar langsung kedevelover dan nasabah hanya membayar cicilan rumah
tersebut setiap bulan. Kemudian adanya kesepakatan antara bank(kreditur) dengan
nasabah penerima kredit (debitur), bahwa mereka sepakat sesuai dengan perjanjian
yang telah dibuatnya. Dalam perjanjian kredit tercakup hak dan kewajiban
masing-masing pihak, termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan bersama.
39
Muchdarsyah Sinungan,Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit,Op. Cit.,hal. 12. 40
Demikian pula dengan masalah sanksi apabila sidebitur ingkar janji terhadap
perjanjian yang telah dibuat bersama.41
Dalam kata kredit mengandung berbagai maksud atau dengan kata lain dalam
kata kredit terkandung unsur-unsur yang direkatkan menjadi satu. Sehingga jika kita
bicara kredit maka termasuk membicarakan unsur-unsur yang terkandung
didalamnya.
Menurut Thomas Suyatno, et.al., yang merupakan unsur-unsur dari kegiatan kredit antara lain:42
1. Kepercayaan; 2. Tenggang Waktu; 3. Degree of risk; 4. Prestasi.
3. Fungsi dan Jenis-Jenis Kredit
Fungsi utama dari kredit pada dasarnya adalah pemenuhan jasa untuk
melayanai kebutuhan masyarakat dalam rangka mendorong dan melancarkan
perdagangan, mendorong pertumbuhan produksi, jasa-jasa yang pada akhirnya
ditujukan untuk meningkatkan taraf hidup manusia.
Suatu kredit mencapai fungsinya apabila secara sosial ekonomis, baik bagi debitur, kreditur, maupun masyarakat membawa pengaruh pada tahapan yang lebih baik. Maksudnya, baik bagi pihak debitur maupun kreditur mendapatkan kemajuan. Kemajuan tersebut dapat tergambar apabila mereka memperoleh keuntungan juga mengalami peningkatan kesejahteraan, dan masyarakat ataupun negara mengalami suatu penambahan dari penerimaan pajak, juga kemajuan ekonomi,baik yang bersifat mikro maupun makro. Dari manfaat nyata dan manfaat yang diharapkan maka sekarang ini kredit dalam kehidupan
41
Kasmir,Dasar-Dasar Perbankan,Op. Cit.hal. 102. 42
perekonomian dan perdagangan mempunyai fungsi :43 1) Meningkatkan daya guna uang;
2) Meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang; 3) Meningkatkan daya guna dan peredaran barang; 4) Salah satu alat stabilitas ekonomi;
5) Meningkatkan kegairahan berusaha; 6) Meningkatkan pemerataan pendapatan; 7) Meningkatkan hubungan internasional.
Beragamnya jenis usaha, menyebabkan beragam pula kebutuhan akan dana.
Kebutuhan dana yang beragam menyebabkan jenis kredit juga menjadi beragam. Hal
ini disesuaikan dengan kebutuhan dana yang diinginkan nasabah.
Dari segi tujuan penggunaan kredit, jenis kredit terdiri atas :44
a. Kredit Konsumtif
Yaitu kredit yang diberikan oleh bank pemerintah atau bank swasta yang diberikan kepada perseorangan untuk membiayai keperluan konsumsinya untuk kebutuhan sehari-hari.
b. Kredit Produktif, baik kredit investasi maupun kredit eksploitasi
Kredit investasi yaitu kredit yang ditujukan untuk penggunaan sebagai pembiayaan modal tetap, yaitu peralatan produksi, gedung dan mesin-mesin, juga untuk membiayai rehabilitasi, ekspansi, relokasi proyek atau pendirian proyek baru.
Kredit eksploitasi yaitu kredit yang ditujukan untuk penggunaan pembiayaan kebutuhan dunia usaha akan modal kerja berupa persediaan bahan baku, persediaan produk akhir, barang dalam proses produksi, serta piutang, sedangkan jangka waktunya berlaku pendek. Di Indonesia jenis kredit eksploitasi ini boleh dikatakan sudah dilakukan sejak lama, yaitu sejak tahun 1950-an.45
c. Perpaduan antara Kredit Konsumtif dan Kredit Produktif.
Khusus untuk pemerintah daerah, kredit atau pinjaman daerah hanya diperkenankan untuk alternative sumber pembiayaan APBD dan/atau untuk menutup kekurangan kas. Namun, dimungkinkan pinjaman daerah dapat digunakan untuk membiayai kegiatan yang merupakan inisiatif dan kewenangan daerah berdasarkan peraturan perundang-undangan.
43
Thomas Suyatno,et.al., Dasar-Dasar Perkreditan,hal.14-16. 44
Muhamad Djumhana,Hukum Perbankan di Indonesia,PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006, hal. 488.
45
Menurut Kasmir, kredit produktif merupakan kredit yang dapat berupa investasi, modal kerja atau perdagangan. Dalam arti kredit ini diberikan untuk diusahakan kembali sehingga pengembalian kredit diharapkan dari hasil usaha yang dibiayai. Sedangkan kredit konsumtif merupakan kredit yang digunakan untuk keperluan konsumsi, baik pangan, sandang maupun papan. Contoh jenis kredit ini adalah kredit perumahan, kredit kenderaan bermotor yang kesemuanya untuk dipakai sendiri.46
Menurut Muchdarsyah Sinungan kredit konsumtif adalah kredit yang
dipergunakan oleh peminjam utnuk keperluan konsumsi, artinya uang kredit akan
habis terpakai untuk memenuhi kebutuhannya. Sedangkan kredit produktif digunakan
untuk peningkatan usaha baik usaha produksi, perdagangan maupun investasi.47
Kredit Pemilikan Rumah dalam hal ini tergolong dalam kredit konsumtif dimana pengertian Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh suatu lembaga keuangan atau bank yang bertindak sebagai kreditur kepada debitur yang tidak mempuyai dana yang cukup untuk membeli rumah beserta tanahnya secara tunai.48
Dengan demikian pengertian Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang
diberikan oleh bank untuk membantu anggota masyarakat, guna membeli sebuah
rumah berikut tanahnya untuk dimiliki.
Menurut Pasal 43 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman disebutkan bahwa pemilikan rumah
sebagaimana disebutkan dalam ayat (1) dapat difasilitasi dengan kredit atau
pembiayaan pemilikan rumah dan dapat dibebani dengan hak tanggungan.
Ada beberapa pihak yang saling terkait dalam pemberian Kredit Pemilikan
46
Kasmir,Dasar-Dasar Perbankan,Op. Cit.hal. 33. 47
Muchdarsyah Sinungan,Dasar-Dasar dan Teknik Management Kredit,Op Cit.,hal. 20-21.
Rumah (KPR) yaitu :
1) Penjual, yaitu pihak yang memiliki rumah baik itu perorangan maupun
pengembang yang menyediakan perumahan dan bermaksud menjual rumah
tersebut kepada yang membutuhkan.
2) Pembeli yaitu pihak yang dalam hal ini membutuhkan rumah berikut tanahnya,
tetapi tidak cukup dananya untuk membeli rumah tersebut secara tunai.
3) Bank, dalam hal ini pihak yang bersedia menyediakan/menyalurkan dananya.
B. Aspek Hukum Pemohon Kredit.
1. Subjek Hukum
Dalam pemberian kredit undang-undang perbankan menegaskan beberapa hal
yang perlu diperhatikan dalam rangka mengamankan dana masyarakat yang dikelola
bank dan disalurkan dalam bentuk kredit.
Salah satu yang harus dipahami dalam pemberian kredit adalah mengenai
aspek hukum pemohon kredit. Dalam memahami aspek hukum pemohon kredit,
terlebih dahulu dijelaskan mengenai arti dan wujud subjek hukum karena
pemohon-pemohon kredit menurut hukum termasuk subjek hukum.
Para ahli hukum seperti Subekti mendefinisikan bahwa subjek hukum adalah
“Pembawa hak atau subjek dalam hukum”. Juga Sudikno Mertokusumo dalam
bukunya hukum acara perdata menjelaskan bahwa subyek hukum adalah segala
sesuatu yang dapat memperoleh hak dan kewajiban dari hukum.49
Menurut Sutarno bahwa subyek hukum adalah pendukung atau pembawa hak dan kewajiban artinya subjek hukum itu mempunyai hak-hak dan kewajiban-kewajiban dalam perbuatan hukum yang dilakukan. Karena subjek hukum mempunyai hak dan kewajiban tentunya subjek hukum juga dapat memiliki harta kekayaan.50
Bentuk dari subjek hukum tersebut ada 2 (dua) macam , antara lain :
a. Manusia (persoon)
Manusia dalam hukum positif merupakan persoon (natuurlijke persoon). Manusia sebagai makhluk ciptaan Tuhan Yang Maha Esa adalah makhluk yang
sempurna dibandingkan dengan makhluk ciptaan Tuhan Yang Maha Esa lainnya.
Status manusia sebagai subjek hukum melekat pada manusia itu sehingga
hukum tinggal mengakui saja. Manusia sebagai subjek hukum dimulai sejak lahir
sampai meninggal dunia. Karena manusia sebagai subjek hukum maka manusia
sebagai pendukung hak dan kewajiban oleh karena itu mempunyai kewenangan
hukum atau kewenangan berhak atau disebut juga kecakapan berhak ialah
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum sendiri. Kewenangan berhak
manusia itu merupakan pembawan dari kodrad dan dimulai sejak dilahirkan dan
lahirnya hidup dan berakhir sampai saat meninggal dunia. Apabila manusia pada saat
dilahirkan mati maka dikatakan tidak mempunyai kewenangan berhak.
Pada umumnya setiap manusia dalam hukum dinamakan orang memiliki
kewenangan berhak atau kecakapan berhak atau kewenangan hukum. Namun
orang-orang tertentu oleh undang-undang dianggap tidak mempunyai kewenangan berhak
50
