ASPEK JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT.
BANK XYZ
TESIS
Oleh
BAMBANG FITRIANTO 097011104/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2012
ASPEK JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT.
BANK XYZ
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan
pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
BAMBANG FITRIANTO 097011104/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2012
Judul Tesis : ASPEK JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT.
BANK XYZ
Nama Mahasiswa : Bambang Fitrianto
Nomor Pokok : 097011104
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Sanwani Nasution, SH)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 11 Januari 2012
Telah diuji pada
Tanggal : 11 Januari 2012
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Sanwani Nasution, SH
Anggota : 1. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN 2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Notaris Rosniaty Siregar,SH, MKn
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama : BAMBANG FITRIANTO
Nim : 097011104
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ASPEK JAMINAN DALAM PERJANJIAN KREDIT
PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT. BANK XYZ Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : BAMBANG FITRIANTO Nim : 097011104
i ABSTRAK
Kredit Pemilikan Rumah pada bank umumnya diminati oleh para konsumen yang tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai dan hanya mempunyai kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu dengan Kredit Pemilikan Rumah.Guna memberikan perlindungan kepada pihak kreditur/bank dan untuk menjamin pelunasan hutang debitur, biasanya bank meminta debitur untuk menyerahkan jaminan berupa tanah/bangunan. Hal ini merupakan unsur yang sangat penting, karena kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung resiko yang cukup tinggi, bila debitur wanprestasi. Aspek jaminan seringkali dihadapi dengan permasalahan pada saat pengajuan permohonan kredit karena tidak semua nasabah/masyarakat memiliki jaminan berupa tanah/bangunan dan tidak semua jaminan yang ada pada nasabah sudah bersertifikat SHM/SHGB sehingga hal-hal ini yang selalu menjadi hambatan/kendala dalam pengajuan fasilitas kredit ke bank. Maka yang menjadi permasalahan adalah bagaimana pengaturan tentang pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, hambatan apa sajakah yang timbul dalam pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ, aspek jaminan apakah yang diterapkan dan bagaimana resikonya tanah pertapakan dijadikan sebagai jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank XYZ.
Penelitian yang digunakan dalam penulisan ini bersifat deskriptif analitis yakni suatu penelitian yang dimaksudkan untuk memberikan data-data yang seteliti mungkin tentang manusia, keadaan dan gejala-gejala lainnya, dan pendekatan secara yuridis empiris yaitu suatu penelitian yang meneliti aspek jaminan yang dihubungkan dalam pemberian kredit KPR di Bank XYZ. Dan sumber data yang diperoleh melalui studi kepustakaan dan wawancara dengan pihak terkait, dalam hal ini pihak PT. Bank XYZ. Sedangkan analisis datanya menggunakan data kualitatif.
Berdasarkan uraian diatas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa pelaksanaan KPR di PT. Bank XYZ mengacu pada Buku Pedoman Perkreditan Konsumen PT.
Bank XYZ, dimana didalam ketentuan Pedoman Perkreditan Konsumen tersebut mengatur tentang prosedur permohonan kredit dari Sales, Mailing Room, Credit Analis, Apraisal, Pemimpin sampai dengan Admin Kredit. Dan untuk menjamin pelunasan utang debitor tersebut maka bank akan meminta jaminan dalam bentuk sertipikat hak atas tanah untuk dibebankan Hak Tanggungan. Sementara terhadap tanah pertapakan (tanah yang belum bersertipikat), maka pembuatan APHT yang diajukan pihak bank (kreditur) atas dasar SKMHT dari debitur.
Kata Kunci : Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Aspek Jaminan Kredit
ii ABSTRACT
Housing loan provided by a bank is usually preferred by the consumers who cannot afford to buy houses in cash and only have some money to pay the down payment that they needs to be help through housing loan. To protect the creditor/bank and to guarantee that the debtors pay their loan, the usually ask the debtors to submit collateral in the forms of land/building. This is a very important element because the loan without sufficient collateral contains a fairly high risk if the debtors are in default. The aspect of collateral always faces problem because when applying for a loan, not all of the customers/community members have the land/building to submit as collateral and if they have the collateral, not all of the land/building owned by the customers is with certificate of ownership (SHM) or certificate of right to build (SHGB). The research problem to be solved in this study was how the application for housing loan at PT. Bank XYZ is regulated; the constraints occurred in the implementation of Home Loan Agreement at PT. Bank XYZ; and what aspect of collateral is applied and which risk might occur if the housing site is submitted as the collateral for Housing Loan at PT. XYZ.
This was an analytical descriptive study with empirical juridical approach to provide the as-detailed-as-possible-data on human beings, condition and other symptoms and to study the aspect of collateral related to the extension of housing loan at PT. Bank XYZ. The data for this study were obtained through library research and interviews with the officers of PT. Bank XYZ. The data obtained were analyzed through qualitative data analysis.
Based on the result of this study, it can be concluded that the implementation of housing loan at PT. Bank XYZ is referred to the Consumer Credit Handbook of PT.
Bank XYZ in which the procedure of credit application from Sales, Mailing Room, Credit Analyst, Appraisal, and Leader up to Administrative Credit is regulated. To guarantee the payment of debtor’s loan, the bank will ask the debtor for collateral in the form of certificate of land ownership to be imposed as Right of Collateral. For the housing site (which has no certificate), the making of APHT filed by the bank (creditor) is based on SKMHT from the debtor.
Keywords: Housing Loan, Credit Collateral Aspect
iii
KATA PENGANTAR
Bismillaahirrahmaanirrahiim
Puji Syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya serta kesehatan lahir batin kepada penulis sehingga dapat menjalani dan menyelesaikan studi di Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Untuk mencapai gelar Magister Kenotariatan inilah, penulis membuat suatu karya ilmiah yang berjudul “Aspek Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada PT. Bank XYZ”. Juga tidak lupa Shalawat beriring salam penulis hadiahkan kepada Rasulullah SAW yang selalu menjadi suri tauladan dan yang syafa’atnya selalu diharapkan seluruh umatnya.
Pada kesempatan ini penulis juga ingin menyampaikan ucapan penghargaan dan rasa terimakasih kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan, saran dan motivasi kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan tesis ini dengan baik. Ucapan terimakasih ini penulis tujukan kepada :
1. Rektor Universitas Sumatera Utara, Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
2. Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum., atas kesempatan bagi penulis menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
iv
3. Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., atas segala dedikasi dan pengarahan serta masukan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
4. Terimakasih yang sedalam-dalamnya dan penghargaan yang setinggi-tingginya penulis ucapkan kepada Prof. Sanwani Nasution, SH, selaku Ketua Komisi Pembimbing, dan Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., serta Notaris Syafnil Gani, SH, MHum., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang dengan penuh perhatian telah memberikan bimbingan, arahan, petunjuk, ide dan motivasi yang terbaik serta kritik dan saran yang konstruktif demi tercapainya hasil yang terbaik dalam penulisan tesis ini;
5. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum., dan Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn., selaku dosen penguji yang telah berkenan memberikan bimbingan dan arahan serta masukan maupun saran terhadap penyempurnaan penulisan tesis ini;
6. Seluruh staf pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan ilmu dan motivasi dalam setiap perkuliahan kepada penulis;
7. Kedua orangtua, Ayahanda Haji Ngadimun dan Ibunda Hajjah Sutiah beserta keluarga, Isteri Lily Nasution dan Anak-anakku tercinta Alya, Reyhan dan Nugroho, terimakasih atas dukungan dan doanya untuk keberhasilan ini.
v
8. Sahabat-sahabatku seperjuangan, Pak Azhar, Pak Mursil, Sere, Joe, Arman, Yono, Sri Lela, Rebekka, Rini, Kiki, Toni, Tommy, Zulkarnain, Hendra, Andi, Rio, Mighdad, Moses, Richard dan Ade, semoga setelah selesainya studi ini persahabatan kita bisa tetap terjalin meskipun kita tidak bersama-sama lagi.
9. Seluruh staf pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, Bu Fat, Lisa, Winda, Sari, Afni, Aldi, Ken, Rizal dan Hendri
Akhir kata, penulis menyadari bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna, untuk itu segaa kritik dan saran yang bersifat membangun diterima dengan tangan terbuka demi kebaikan dalam penulisan karya ilmiah selanjutnya. Semoga tesis ini dapat memberikan sesuatu yang bermanfaat dalam menambah wawasan dan pengetahuan bagi pembacanya.
Medan, 11 Januari 2012 Penulis
BAMBANG FITRIANTO
vi
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
N a m a : Bambang Fitrianto
Tempat/Tgl Lahir : Tanjungpura/04 Januari 1969 Jenis Kelamin : Laki-Laki
Status : Menikah
Alamat : Jalan Laksana Gang Bunga Nomor.15 Medan.
II. KELUARGA
Ayahanda : H. Ngadimun
Ibunda : Hj. Sutiah
Istri : Lily Nasution
Anak : 1. Cesylia Anggita Fitri
2. Primus Raihandinata 3. Nugroho Wicaksono
II. PENDIDIKAN FORMAL
1. SD Negeri 1 Gebang dari tahun 1975 sampai tahun 1981.
2. SMP Negeri Gebang dari tahun 1981 sampai tahun 1984.
3. SMA Negeri 1 Tanjung Pura dari tahun 1984 sampai tahun 1987.
4. Fakultas Hukum Universitas Darma Agung Medan dari tahun 1987 sampai tahun 1992.
5. Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dari tahun 2009 sampai tahun 2012
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR... iii
RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
BAB I PENDAHULUAN... 1
A. Latar Belakang Masalah... 1
B. Perumusan Masalah ... 8
C. Tujuan Penelitian ... 8
D. Manfaat Penelitian ... 9
E. Keaslian Penelitian ... 10
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 11
1. Kerangka Teori ... 11
2. Kerangka Konsepsi ... 20
G. Metode Penelitian ... 22
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 22
2. Bahan Penelitian ... 23
3. Tehnik Pengumpulan Data ... 24
4. Analisa Data ... 25
BAB II PENGATURAN TENTANG PENGAJUAN PERMOHONAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) ... 26
A. Pengertian Tentang Bank dan Kredit ... 26
1. Pengertian Bank ... 26
2. Pengertian Kredit ... 29
3. Fungsi dan Jenis-Jenis Kredit ... 32
B. Aspek Hukum Pemohon Kredit ... 35
viii
1. Subjek Hukum... 35
2. Pemohon Kredit Perorangan ... 38
C. Prosedur Pengajuan Permohonan KPR di PT. Bank XYZ ... 46
1. Permohonan Kredit ... 48
2. Penyidikan dan Analisa Kredit ... 49
3. Berkas dan Pencatatan ... 51
4. Prosedur Pengajuan Permohonan Kredit KPR di PT. Bank XYZ ... 53
BAB III HAMBATAN YANG TIMBUL DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) PADA PT. BANK XYZ... 61
A. Aspek Hukum Perjanjian Kredit ... 61
1. Pengertian Perjanjian Kredit ... 61
2. Syarat Sahnya Perjanjian ... 66
3. Bentuk dan Fungsi Perjanjian Kredit ... 72
4. Berakhirnya Perjanjian Kredit ... 77
B. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Sebagai Perjanjian Pokok . 78 C. Prosedur Pelaksanaan Penandatanganan Perjanjian Kredit ... 80
D. Hambatan-Hambatan dan Upaya dalam Pelaksanaan KPR ... 82
BAB IV ASPEK JAMINAN YANG DITERAPKAN DAN RESIKO YANG TIMBUL APABILA TANAH PERTAPAKAN DIJADIKAN JAMINAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DI PT. BANK XYZ ... 89
A. Aspek Hukum Jaminan Kredit dan Pengikatannya ... 89
1. Pengertian dan Kegunaan Jaminan Kredit ... 89
2. Jenis-Jenis Jaminan Kredit ... 94
3. Sifat Perjanjian Pengikatan Jaminan... 98
B. Hak Tanggungan Sebagai Bentuk Pengikatan Jaminan KPR .... 102
1. Pengertian Hak Tanggungan ... 102
2. Subyek Hak Tanggungan ... 104
ix
3. Obyek Hak Tanggungan ... 105
4. Sifat-Sifat Hak Tanggungan... 107
5. Tahap-Tahap Pemberian (Pembebanan) Hak Tanggungan . 118 C. Aspek Jaminan Yang Diterapkan dan Resikonya Bila Tanah Pertapakan Dijadikan Sebagai Jaminan KPR Pada PT. Bank XYZ ... 123
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 126
A. Kesimpulan ... 126
B. Saran ... 128
DAFTAR PUSTAKA ... 129
