BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
B. Tujuan dan Jenis Kredit Yang Diberikan
6. Proses Pembebanan Hak Tanggungan
32
a. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin ;
30
H. Salim HS. Op.cit. hal 103-104.
31
Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 63
32
b. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
Perjanjian utang piutang sebagai tahap yang mendasari tahap pemberian Hak Tanggungan dapat dibuat secara notariil atau dibawah tangan.
1) Tahap Pemberian Hak Tanggungan
Dalam Pasal 10 UUHT ditentukan bahwa : “Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian yang menimbulkan utang tersebut”.
H. Salim HS33
a) Didahului janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang.
, prosedur pemberian Hak Tanggungan, dengan cara langsung disajikan berikut ini:
b) Dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
c) Objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat didaftarkan, akan tetapi belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
33
Mariam Darus Badrulzaman34 juga mengemukakan bahwa, bentuk perbuatan hukum dari perjanjian pemberian Hak Tanggungan ini adalah Akte Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat PPAT (Pasal 10 ayat (2) jo. Pasal 17 UUHT. Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya ditetapkan sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukannya sebagai yang disebutkan di atas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik35
Dalam pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT, wajib dihadiri oleh pemberi Hak Tanggungan dan penerima Hak Tanggungan dan disaksikan oleh dua orang saksi. Jika tanah yang dijadikan jaminan belum bersertifikat yang wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala Desa dan seorang anggota pemerintahan dari desa yang bersangkutan. (Pasal 25 PP. 10 Tahun 1961).
. Dikatakan otentik karena dibuat oleh pejabat yang berwenang dan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
36
34
Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata Buku II Kompilasi Hukum
Jaminan Bandung: Mandar Maju, 2004, hal 62
35
Purwahid Patrik dan Kashadi. Op.cit. hal 65
36
Ibid. hal 65-66
Kepala Desa dan anggota pemerintahan desa dianggap lebih mengetahui riwayat tanah tersebut. Dengan demikian, PPAT wajib menolak permintaan untuk membuat APHT jika tanah yang bersangkutan diketahui masih dalam perselisihan /sengketa. Mengenai isi dari APHT diatur dalam Pasal 11 UUHT yang menyebutkan bahwa :
(1) Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan : (a) Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.
(b) Domisili para pihak, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan apabila di dalam APHT domisili pilihan itu tidak dicantumkan kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih.
(c) Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 Ayat (1). nilai tanggungan
(d) uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.
(2) Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain :
(a) Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
(b) Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
(c) Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Tinggi yang daerah hukumnya meliputi letak objek Hak Tanggungan apabila debitur betul-betul cidera janji.
(d) Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
(e) Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji.
(f) Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. (g) Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas
objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
(h) Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila objek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
(i) Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikan.
(j) Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.
(k) Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 Ayat (4).
Berkaitan dengan isi APHT sebagaimana tersebut di atas, menurut Mariam Darus Badrulzaman, UUHT menentukan isi APHT dalam tiga jenis yaitu: 37
(1) Isi Wajib
Isi wajib, isi fakultatif dan isi dilarang.
Jika isi wajib ini tidak dicantumkan selengkap-lengkapnya maka APHT ini batal demi hukum. Ketentuan ini berkaitan dengan asas spesialitas dari Hak Tanggungan, yaitu mengenai subyek, objek, dan utang yang dijamin (Pasal 11 ayat (1) UUHT dan Penjelasannya).
(2) Isi fakultatif
Isi fakultatif ini tidak bersifat limitative, tetapi enumeratif dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya akte. Pihak-pihak bebas menentukan apakah isi tersebut dicantumkan atau tidak di dalam APHT janji-janji yang dimuat itu dan kemudian APHT nya didaftarkan pada Kantor Pertanahan, memperoleh sifat kebendaan dan mengikat pihak ketiga (Pasal 11 ayat (2) UUHT dan penjelasannya).
(3) Janji yang dilarang
Pasal 12 UUHT mengatakan sebagai berikut:
37
Mariam Darus Badrulzaman. Serial Hukum Perdata Buku II Kompilasi Hukum
Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji, batal demi hukum.
Janji yang dilarang ini merupakan pengecualian terhadap janji-janji yang dapat dimuat dalam APHT.
a. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan Dalam Pasal 13 UUHT ditegaskan bahwa :
(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan. (2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akte
pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan akte pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan Warkah lain yang di perlukan kepada kantor Pertanahan. (3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimanan dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
(4) Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya. (5) Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku-tanah Hak Tanggungan
Kemudian di dalam Pasal 14 UUHT disebutkan bahwa:
(1) Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimanan dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
(3) Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. (4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah
dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimanan dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
(5) Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
Tahap pendaftaran dibuktikan dengan diterbitkannya sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-rah seperti disebutkan dalam Pasal 14 ayat (2) UUHT. Jadi irah-irah yang dicantumkan pada Sertifikat Hak Tanggungan dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada Sertifikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji (wanprestasi) siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga
parate executie sesuai dengan peraturan Hukum Acara Perdata.38
Eksekusi Hak Tanggungan adalah jika debitur cidera janji maka objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lain.
Parate eksekusi adalah eksekusi penjualan secara langsung melalui pelelangan umum tanpa melalui pengadilan sedangkan Peraturan Hukum Acara perdata yang dimaksud adalah HIR/RBg.