• Risiko Ketergantungan Atas Pendapatan Entitas Anak
Sebagai perusahaan induk yang seluruh (100%) pendapatan usahanya berasal dari Entitas Anak, Perseroan memiliki risiko ketergantungan terhadap kegiatan usaha dan pendapatan usaha dari Entitas Anak. Dengan demikian, apabila kegiatan dan pendapatan usaha Entitas Anak mengalami penurunan, maka hal ini akan berdampak negatif terhadap kondisi keuangan dan prosek usaha Perseroan.
• Risiko Persaingan Usaha
Seperti pada umumnya, setiap perusahaan menghadapi persaingan dalam menjalankan usahanya, demikian juga dengan Perseroan yang menghadapi persaingan usaha di setiap unit usahanya. Apabila Perseroan dan Entitas Anak tidak mencermati persaingan usaha tersebut dan apabila terjadi persaingan usaha yang tidak sehat, maka hal tersebut akan menurunkan kinerja Perseroan dan Entitas Anak. Bidang usaha Perseroan menghadapi persaingan baik dari lokal maupun internasional berkenaan dengan faktor-faktor seperti lokasi, fasilitas dan infrastruktur pendukung, pelayanan serta harga. Kegagalan Perseroan dan Entitas Anak dalam mengantisipasi dan/atau mencermati persaingan usaha di unit usaha jasa konstruksi, properti dan perhotelan akan mengakibatkan beralihnya konsumen ke pesaing yang lebih kompetitif baik dari segi lokasi, harga, kelengkapan sarana dan prasarana maupun kualitas pelayanan sehingga memungkinkan berkurangnya permintaan terhadap produk Perseroan dan Entitas Anak.
Tidak ada jaminan bahwa Perseroan dan Entitas Anak akan selalu dapat bersaing dengan baik di masa mendatang dengan pesaing yang ada pada saat ini atau di masa mendatang dan juga tidak ada jaminan bahwa peningkatan persaingan usaha tidak akan memberikan dampak negatif yang bersifat material terhadap bisnis, kondisi keuangan, kinerja operasional dan prospek usaha Perseroan dan Entitas Anak.
• Risiko Terhadap Fluktuasi Investasi di Indonesia
Pemintaan lahan di Kawasan Industri secara signifikan dipengaruhi oleh Penanaman Modal Asing (“FDI”) dan KILAS KINERJA 2016
2016 Perfomance Review Profil Perusahaan
Company Profile Laporan Manajemen
Management Report
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Laporan Tahunan 2016
158
Penanaman Modal Dalam Negeri (“DDI”) dimana FDI dan DDI tersebut dipengaruhi oleh kondisi Indonesia secara umum termasuk antara lain pertumbuhan ekonomi, stabilitas indikator ekonomi, kebijakan Pemerintah yang mendukung industrialisasi, ketersediaan infrastruktur seperti jalan dan pelabuhan, dan juga stabilitas politik. Penurunan FDI dan DDI akan memberikan dampak negatif terhadap bisnis dan prospek usaha dari Kawasan Industri Perseroan.
• Risiko Berkurangnya Lahan dan Naiknya Harga Tanah Mentah
Kemampuan Entitas Anak untuk meneruskan kinerja yang baik dalam penjualan lahan kawasan industri sangat bergantung pada kemampuan untuk mendapatkan lahan yang sesuai dan membebaskan lahan pada lokasi yang telah mendapatkan izin untuk pengembangan, serta kemampuan Entitas Anak untuk mendapatkan izin-izin baru untuk mendapatkan tambahan lahan baru. Apabila di masa depan Entitas Anak tidak berhasil mendapatkan lahan baru yang berlokasi strategis dan/atau memperoleh izin untuk mengembangkan kawasan industri baru, maka Entitas Anak mungkin akan kehabisan lahan untuk dikembangkan dan dijual. Hal ini dapat memberikan dampak negatif terhadap Entitas Anak.
Meningkatnya harga properti pada umumnya selama beberapa tahun terakhir ini dapat memberi dampak kenaikan harga tanah yang akan diakuisisi Entitas Anak. Hal ini akan menyebabkan penurunan marjin keuntungan dari penjualan lahan di kawasan industri.
• Risiko Kenaikan Harga dan Kesulitan Memperoleh Bahan Bangunan
Entitas Anak yang menjalankan kegiatan usahanya sebagai kontraktor memiliki resiko kenaikan harga bahan/material proyek yang mengakibatkan penurunan keuntungan proyek. Resiko kenaikan harga ini sesuai dengan sifat bisnis jasa konstruksi dimana nilai kontrak suatu proyek ditetapkan di awal kontrak sedangkan realisasi untung atau rugi dari proyek tersebut baru akan diketahui setelah penyerahan proyek yaitu pada saat masa kontrak selesai. Masa kontrak adalah rata-rata antara 6 bulan sampai dengan 2 tahun bergantung pada skala besarnya proyek. Sehingga dengan demikian kenaikan harga selama masa kontrak merupakan risiko dari kontraktor. Kenaikan harga pada umumnya disebabkan oleh terbatasnya pasokan (supply) material yang disebabkan oleh banyaknya proyek konstruksi dan/atau inflasi.
Di samping itu, untuk proyek-proyek yang berada di Pulau Jawa kendalanya adalah pasokan (supply) material seperti pasir, batu pecah (split), batu alam dan lain sebagainya yang harus didatangkan dari luar Jawa, seringkali terlambat akibat masalah transportasi laut yang sangat bergantung dari iklim dan cuaca. Demikian juga sebaliknya pada proyek-proyek di luar Pulau Jawa, seringkali terkendala dengan transportasi laut untuk material fabrikasi seperti tiang pancang, besi beton, baja dan finishing material yang dapat mengakibatkan
Investment (DDI) in which FDI and DDI are influenced by the conditions in Indonesia in general, including, among others, economic growth, economic indicators stability, government policy that supports industrialization, the availability of infrastructure such as roads and ports, as well as political stability. The decline in FDI and DDI would have negative impact on the Company’s Industrial Estate business and prospect.
• Risk of Decreasing Land and Rising Immature Land Price
Subsidiaries’ ability to sustain its good performance in terms of industrial estate land sales is very dependent on the ability to find suitable lands and acquire lands at locations that have obtained development permit, as well as Subsidiaries’ ability to obtain new permits for additional new lands. If in the future Subsidiaries were unable to acquire new lands in strategic locations and/or unable to obtain permit to develop new industrial estates, Subsidiaries might be running out of land to be developed and sold. This could adversely affect Subsidiaries.
Rising property prices over the past few years might increase the price of lands that are about to be acquired by Subsidiaries. This would lead to a decrease in profit margin from the sales of land in the industrial estate.
• Risk of Increasing Price and Difficulties in Obtaining Building Materials
Subsidiaries that conduct their business as contractors are exposed to the risk of increased price of project resources/ materials that will contribute to the decrease of project’s profit. Due to the nature of construction business, a project’s value is determined in the beginning of a contract, whereas the realization of profit and loss will only be discovered upon the project completion, which is when the contract ends. The average length of contracts is between 6 months and 2 years, depends on the size of the project. Therefore, the risk of increased price occurred during the contract period is a risk faced by contractors. Price increase in general is due to limited supplies of materials caused by high number of construction projects and/or inflation.
Furthermore, projects on Java Islands are facing the difficulty of securing supplies of materials such as sand, split stone, natural stone and others, which have to be shipped from outside Java, and often delayed due to the fact that sea transportation is highly dependent on climate and weather. Likewise, projects outside Java are often constrained by the shipment of fabricated materials such as piles, concrete steel, steel and finishing materials that can lead to scarcity and rising natural raw material prices. This price increase Tata Kelola Perusahaan
GoodCorporateGovernance Tanggung Jawab Sosial Perusahaan Corporate Social Responsibility
PT Surya Semesta Internusa Tbk
2016 Annual Report
159
Analisis dan Pembahasan Manajemen Management Discussion and Analysis
kelangkaan dan juga naiknya harga harga bahan baku alam. Kenaikan harga ini dapat berdampak secara negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan, kinerja operasional dan prospek usaha Entitas Anak.
• Risiko Dari Kolektibilitas Piutang
Dalam unit usaha jasa konstruksi, pembayaran yang dilakukan oleh pelanggan dilakukan secara bertahap yang menimbulkan adanya piutang, sehingga Entitas Anak memiliki risiko tidak dapat tertagihnya pembayaran piutang. Apabila piutang tersebut tidak dapat tertagih maka akan menurunkan kinerja Entitas Anak.
• Risiko Unit Usaha Perhotelan
Terdapat sejumlah risiko yang merupakan risiko umum dari industri perhotelan dan dapat berdampak negatif dan material terhadap bisnis perhotelan Entitas Anak, antara lain sebagai berikut:
- Risiko menurunnya jumlah wisatawan bisnis dan komersil serta turis yang disebabkan berbagai faktor seperti situasi politik, terorisme, kenaikan biaya perjalanan, bencana alam dan kondisi ekonomi global dan Indonesia; - Meningkatnya biaya operasi dikarenakan inflasi, biaya
pegawai, kompensasi pegawai dan tunjangan kesehatan, biaya utilitas, asuransi dan biaya tidak terduga seperti bencana alam dan akibatnya serta faktor-faktor lainnya yang tidak dapat dikompensasikan dengan peningkatan tarif sewa kamar;
- Meningkatnya kebutuhan pemeliharaan dan perbaikan modal;
- Perselisihan terhadap kontrak dengan operator hotel atau pihak-pihak penting lainnya
• Risiko Kenaikan Tingkat Suku Bunga
Kegiatan usaha Perseroan dan Entitas Anak dipengaruhi pula oleh turun naiknya suku bunga. Adanya kenaikan suku bunga dapat mempengaruhi secara negatif untuk kegiatan Perseroan dan Entitas Anak karena kenaikan suku bunga akan mengakibatkan naiknya biaya pinjaman yang pada akhirnya juga dapat menurunkan keuntungan Perseroan dan Entitas Anak dan semakin mahalnya biaya untuk memperoleh pendanaan baru untuk pengembangan usaha yang meliputi modal kerja dan belanja modal.
Disamping itu, peningkatan suku bunga juga dapat mempersulit konsumen untuk memperoleh kredit dan pendanaan keuangan, sehingga dapat berdampak negatif terhadap permintaan jasa konstruksi dan terhadap bisnis Perseroan dan Entitas Anak.
• Risiko Perubahan Kurs
Perseroan dan Entitas Anak terekspos terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing terutama dikarenakan transaksi dan saldo yang terkait dengan mata uang asing seperti penjualan, pembelian, kas, dan setara kas serta pinjaman.
could negatively affect Subsidiaries’ business, financial condition, operational performance, and business prospect.
• Risk of Receivables Collectability
In construction services business unit, customers conduct payment in installments, which lead to receivables. Subsidiaries are therefore exposed to the risk of uncollected receivables. If the aforementioned receivables cannot be collected, Subsidiaries’ performance might decline.
• Risk of Hospitality Business Unit
There are a number of risks that are general risks inherent in the hospitality industry and can have negative and material impact on Subsidiaries’ hospitality business as follows: - The risk of decline in the number of commercial and
business travelers as well as tourists due to various factors such as political situation, terrorism, rising travel costs, natural disasters and global and domestic economic conditions;
- Increased operating costs due to inflation, the cost of employees, employee compensation and medical benefits, utility costs, insurance and unexpected costs such as natural disasters and the aftermath as well as other factors that cannot be compensated for by an increase in room rental rates;
- The increasing need for maintenance and capital improvements;
- Dispute on contracts with hotel operators or other important parties.
• Risk of Interest Rate Increase
The Company’s and Subsidiaries’ business activities are also influenced by fluctuations in interest rate. An increase in interest rate could adversely affect the Company’s and Subsidiaries’ activities as it would lead to higher borrowing costs, which in turn can also reduce the Company’s and Subsidiaries’ profits, and lead to the increasingly high costs of obtaining new funding for business development that includes working capital and capital expenditure.
In addition, the increase in interest rate could also make it hard for customers to secure loan and financial funding, therefore it could adversely affect demand for construction services and the Company’s and Subsidiaries’ business.
• Risk of Exchange Rate Changes
The Company and Subsidiaries are exposed to the effects of fluctuations in foreign currency exchange rates mainly due to transactions and balances associated with foreign currencies such as sales, purchases, cash and cash equivalents and loans.
KILAS KINERJA 2016
2016 Perfomance Review Profil Perusahaan
Company Profile Laporan Manajemen
Management Report
PT Surya Semesta Internusa Tbk
Laporan Tahunan 2016
160
Pendapatan Entitas Anak dari Kawasan Industri dan Perhotelan di Bali dilakukan dengan berdasar pada mata uang Dolar Amerika Serikat. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, seluruh hutang berbunga Perseroan dan Entitas Anak adalah dalam mata uang Rupiah. Eksposure terhadap pengaruh fluktuasi nilai tukar mata uang asing dapat berdampak negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan dan prospek usaha Perseroan.
• Risiko Gugatan Hukum
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, tidak tertutup kemungkinan timbulnya gugatan hukum dari pihak ketiga kepada Perseroan dan Entitas Anak antara lain kemungkinan adanya gugatan hukum dalam pembebasan lahan, walaupun pembebasan lahan telah dilakukan secara berhati-hati. Apabila ada gugatan yang dimenangkan oleh si penggugat, maka hal tersebut akan berdampak negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan dan kinerja operasional Perseroan.
• Risiko Pengembangan Bisnis
Di samping segmen usaha inti yang saat ini telah ada yaitu pembangunan gedung bertingkat tinggi (high rise building) serta pembangunan jalan tol di segmen jasa konstruksi, pengembangan kawasan industri dengan menjual lahan industri serta operasi hotel berbintang lima; Perseroan telah memiliki rencana untuk melakukan perluasan usaha dengan diversifikasi antara lain menambah proyek infrastruktur di bidang jasa konstruksi, pengembangan bisnis komersial di kawasan industri serta terus mencari peluang baru dalam pengembangan bisnis hotel bintang tiga.
Perseroan tidak dapat menjamin bahwa Perseroan akan dapat melaksanakan seluruh atau beberapa strategi bisnis Perseroan di pengembangan bisnis baru tersebut dan kegagalan untuk melakukannya dapat berdampak negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan dan kinerja operasional dan prospek usaha Perseroan dan Entitas Anak.
• Risiko Usangnya Peralatan/Teknologi
Penggunaan alat-alat yang sudah tua dan sering rusak dapat menyebabkan proyek menjadi tertunda atau tidak dapat diselesaikan sesuai jadwal dan akibatnya dapat didenda oleh pemilik proyek. Usangnya peralatan atau teknologi yang digunakan Entitas Anak dapat berdampak secara negatif terhadap bisnis, kinerja operasional dan prospek usaha Entitas Anak.
• Risiko Tidak Diperpanjangnya Kontrak Sewa Dari Penghuni Utama (Anchor Tenant) di Gedung Pusat Perbelanjaan
Penghuni Utama (Anchor Tenant) Entitas Anak seperti pada gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan yang dimiliki Entitas Anak merupakan bagian penting pada pendapatan Entitas Anak, selain juga merupakan penarik untuk meningkatkan minat bagi potensial tenant lainnya. Kehilangan Penghuni Utama (Anchor Tenant) dapat menyebabkan dampak negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan, kinerja operasional dan prospek usaha Entitas Anak.
Subsidiaries’ revenues from Industrial Estate and Hospitality in Bali are denominated in US Dollar. As of the time of the publishing of this Prospectus, all interest bearing debts of the Company and Subsidiaries are denominated in Rupiah. Exposure to the effects of fluctuations in foreign currency exchange rates could adversely affect the Company’s business, financial condition and business prospect.
• Risk of Litigation
In carrying out its business activities, the Company and Subsidiaries are faced with possibility of litigations from third parties including the possibility of litigation in land acquisition despite the meticulous and careful execution of land acquisition. If the plaintiff won the lawsuit, it would adversely affect the Company’s business, financial condition, and operational performance.
• Risk of Business Development
In addition to the existing core business segments namely high-rise building and toll road construction in construction services segment, industrial estate development by selling industrial land and five-star hotel operation; The Company has plans to expand and diversify its business by securing additional infrastructure projects in the field of construction services, conducting commercial business development in the industrial estate and continuously seeking new opportunities in three star hotel development business.
The Company cannot guarantee that it will be able to carry out all or some of its new business development strategies and failure to do so could adversely affect the Company’s and Subsidiaries’ business, financial condition, operational performance and business prospect.
• Risk of Obsolete Equipment/Technology
The use of old and often malfunctioned equipment might lead to delayed projects and fine by project owners. Obsolete equipment or technology used by Subsidiaries might adversely affect Subsidiaries’ business, operational performance and business prospect.
• Risk of Unextended Contract by Anchor Tenants in Shopping Centers
Anchor Tenants in office buildings and shopping centers owned by Subsidiaries are important contributors to Subsidiaries’ revenue as they also attract potential tenants. The loss of Anchor Tenants might adversely affect Subsidiaries’ business, financial condition, operational performance, and business prospect.
Tata Kelola Perusahaan
GoodCorporateGovernance Tanggung Jawab Sosial Perusahaan Corporate Social Responsibility
PT Surya Semesta Internusa Tbk
2016 Annual Report
161
Analisis dan Pembahasan Manajemen Management Discussion and Analysis
• Risiko Kebakaran
Selain memiliki lahan atau tanah, Perseroan dan Entitas Anak juga memiliki beberapa aset produktif, antara lain, hotel, pusat perbelanjaan dan perkantoran, dimana terdapat kemungkinan terjadinya kebakaran. Walaupun aset-aset tersebut telah ditutup dengan polis asuransi, namun bila terjadi kebakaran, akan tetap dapat mempengaruhi pendapatan yang dihasilkan oleh aset-aset tersebut dan akan berdampak negatif terhadap kinerja operasional dan prospek usaha Perseroan dan Entitas Anak.
• Risiko Keterlambatan Penyelesaian Pematangan Lahan
Keterlambatan penyelesaian pematangan lahan dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain lambatnya pengembangan lahan yang meliputi pembelian tanah dan lambatnya pengembangan infrastruktur. Selain itu kondisi cuaca, bencana alam, penundaan pada ketersediaan bahan bangunan, kenaikan biaya pematangan dan kondisi infrastruktur serta ketergantungan pada kontraktor juga mempengaruhi penyelesaian pematangan lahan sesuai dengan waktu yang telah direncanakan. Faktor-faktor tersebut mengakibatkan Entitas Anak tidak dapat menjamin bahwa pematangan lahan baik yang sedang maupun akan dikembangkan dapat berhasil diselesaikan tanpa keterlambatan. Hal ini dapat menyebabkan dampak negatif terhadap bisnis, kinerja operasional dan prospek usaha Entitas Anak.