BAB II TINJAUAN PUSTAKA
E. Roya Akibat Peralihan Hak Tanggungan
Prinsipnya orang yang telah menjaminkan benda miliknya, tidak menjadikan ia kehilangan hak dan kewenangan untuk mengambil tindakan pemilikan atas benda yang dijaminkan tersebut, artinya dengan dilakukannya perjanjian atas benda yang telah dijaminkan tersebut, tidak menjadikan dirinya kehilangan wewenang atas benda yang telah dijaminkan kepada kreditor / Bank dan ia sebagai pemilik benda tersebut masih mempunyai hak untuk mengalihkan atau menjaminkan benda itu kembali. Sepanjang mendapat persetujuan dari kreditor.
Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena Cessie, Subrogasi, Pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.( Pasal 16 ayat 1 UU No.4 tahun 1996).
28
Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan .( Pasal 16 ayat 2 UU No.4 tahun 1996). Ketentuan ini dimaksudkan agar terdapat perlindungan terhadap kreditor baru yang menerima pengalihan hak tagih atau piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah Hak Tanggungan dan pada buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan .( Pasal 16 ayat 3 UU No.4 tahun 1996).
Tanggal pencatatan pada buku tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat 4. Menurut Pasal 9 UU No.4 tahun 1996 pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dalam hal pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan meninggal dunia maka Hak Tanggungan ini beralih kepada ahli warisnya.
Dalam penjelasan Pasal 16 ayat 1 UU No.4 tahun 1996, Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor, pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain. Cessie sendiri dalam sudut pandang hukum perdata merupakan suatu bentuk penyerahan hak milik sebagaimana disyaratkan dalam Pasal 584 KUHPerdata yang mengikuti suatu peristiwa hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas suatu benda. Dalam hal ini, menurut Pasal 613 KUHPerdata adalah piutang atas nama. Dengan demikian Cessie bukanlah suatu perbuatan hukum yang berdiri sendiri, melainkan merupakan suatu kelanjutan dari suatu perstiwa hukum perdata yang dibaut dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik atas piutang atas nama tersebut. Tanpa adanya peristiwa hukum yang dimaksud, Cessie tidak pernah ada dan tidak pernah terjadi.
Subrograsi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor. Hal ini diatur dalam pasal 1400 KUHPerdata. Ini berarti pihak ketiga yang telah membayar hutang debitor tersebut demi hukum muncul sebagai kreditor baru menggantikan kreditor lama. Karena hutang yang telah dibayar oleh pihak ketiga tersebut dengan sendirinya hutang tersebut menjadi hapus, tapi saat bersamaan perjanjian hutang piutang hidup lagi dengan pihak ketiga sebagai kreditor baru, dapat menagih kepada debitor, dan memperoleh hak-hak tunututannya yang berupa jaminan kredit tersebut.
Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor baru.
Selain itu Hak Tanggungan turut beralih dengan beralihnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas dasar waris.Obyek Hak Tanggungan dapat beralih karena debitor yang juga merupakan pemilik jaminan sebagai obyek Hak Tanggungan tersebut meninggal dunia. Hukum mengatur bahwa ahli waris tidak saja akan mewarisi kekayaan pewaris yang meninggal dunia, tetapi juga mewarisi segala utangnya kepada pihak ketiga. Peralihan itu terjadi demi hukum, kecuali apabila menurut hukum pewarisan itu dapat ditolak oleh ahli waris yang bersangkutan.
Apabila pemberi Hak Tanggungan yang merupakan pemilik obyek Hak Tanggungan meninggal dunia, maka ahli waris mendaftarkan peralihan haknya atas obyek Hak Tanggungan itu kepada Kantor Pertanahan.
Untuk membuktikan seseorang itu adalah ahli waris dibuktikan dengan Surat Akta Keterangan Waris.
1. Bagi mereka yang tunduk kepada hukum adat keterangan waris dibuat sendiri oleh ahli waris kemudian diketahui oleh Lurah dan Camat.
2. Bagi mereka yang tunduk pada BW (WNI) keturunan Cina keterangan
3. Bagi keturunan Arab atau Timur Asing lainnya keterangan warisnya dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.
Peralihan obyek Hak Tanggungan karena pewarisan ini tidak mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan, karena Hak Tanggungan memiliki asas droit de suite yaitu mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada, hal ini sesuai dengan Pasal 7 UU No.4 tahun 1996. Roya Hak Tanggungan dapat dimohonkan oleh ahli waris selaku pemilik hak atas tanah yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa piutang yang dijamin pelunasannya oleh Hak Tanggungan sudah lunas, atau kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Dalam praktek perbankan, hubungan utang piutang atau pinjam meminjam dalam perjanjian kredit juga disertai dengan asuransi jiwa bagi debitor. Sehingga, pada saat debitor meninggal dunia maka utang kepada kreditor dibayarkan oleh asuransi untuk pelunasannya. Pelunasan utang oleh asuransi kepada kreditor ini mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan yang dapat menjadi alasan untuk dimohonkan Roya Hak Tanggungan.
Roya Hak Tanggungan terhadap Hak Tanggungan yang beralih akibat Cessie dan Subrogasi atau sebab lain ini hanya dapat dilakukan oleh yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor baru, bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau kreditor baru melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.