BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
B. Saran
1. Pemerintah harus lebih memperhatikan kepemilikan rumah susun oleh warga negara asing. Terlebih terhadap izin tinggal mereka di Indonesia. Seperti banyak kasus yang sering terjadi dimana orang asing tinggal di
tempat – tempat tertentu yang sangat tertutup kemudian melakukan kejahatan. Selain banyak orang asing yang tidak memiliki izin tinggal di Indonesia namun dapat menguasai rumah susunn.
2. Pengawasan terhadap kepemilikan hak milik atas satuan rumah susun bukan hanya dilakukan oleh pemerintah tetapi juga oleh para developer dan pengembang rumah susun. Berdasarkan peraturan yang ada orang asing dapat menguasai hak atas satuan rumah susun dengan harga di atas 5 miliar. Jangan sampai demi keuntungan semata mereka tidak menghiraukan peraturan yang ada dan merugikan masyarakat Indonesia sendiri.
3. Peralihan hak milik atas satuan rumah susun dengan subjek WNA harus lebih diperhatikan. Jangan sampai peralihan hak milik atas satuan rumah susun tersebut disalahgunakan oleh WNA. Maksudnya WNA datang ke Indonesia melakukan invenstasi jual beli rumah susun yang tentunya hal ini akan merugikan masyarakat Indonesia sendiri dan menambah kekayaan bagi WNA tersebut.
Bab II
Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun / Kondominium
Pertumbuhan bngunan bertingkat untuk hunian atau usaha akan semakin bertambah pesat, seiring semakin pesatnya pertumbuhan penduduk perkotaan yang semakin meningkat pendapatan per kapitanya
Tujuan dibentuknya Undang Undang Rumah Susun dilatarbelakangi bahwa pembangunan rumah susun adalah :6
1. Untuk memenuhi pemerataan kebutuhan perumahan rakyat, khususnya yng berpenghasilan rendah
Pasal 5 UURS menegaskan keberpihakan untuk mengutamakan pembangunan rumah susun bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. A.P. Parlindungan menyayangkan ketentuan Pasal 5 UURS ini oleh karena pada waktu ini juga sudah berkembang rumah – rumah flat yang akan dihuni oleh penduduk golongan ekonomi menengah ke atas dengan fasilitas yang lebih baik. A. P. Parlindungan berpendapat pembangunan rumah – rumah flat tersebut perlu juga diatur dalam suatu peraturan sendiri.
Sebaliknya, Boedi Harsono mengatakan bahwa walaupun tujuan utama disusunnya UURS adalah untuk memberikan landasan hukum bagi pembangunan ggedung bertingkat dengan bagian – bagiannya untuk dihuni, terutama bagi
6 Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya, Yogyakarta, 1998, hlm 14
golongan masyarakat berpenghasilan rendah, namun ketentuan – ketentuannya, dengan penyesuain – penyesuaian seperlunya, menurut Pasal 24 UURS dapat diberlakukan juga untuk bangunan – bangunan bagi keperluan lain, seperti perkantoran dan pertokoan, dan lain sebagainya. Demikian pun ketentuan – ketentuan UURS tersebut dapat diberlakukan juga bagi pembangunan rumah susun yang terdiri atas satuan rumah susun – satuan rumah susun mewah
2. Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna pembangunan perumahan serta lebih meningkatkan lingkungan pemukiman di daerah – daerah yang berpenduduk padat, tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas. Kedua hal itu mengharuskan dilaksanakan dan ditingkatkannya pembangunan rumah susun.
A. PENGERTIAN RUMAH SUSUN
Dalam pembangunan perumahan dan pemukiman aspek ketersediaan tanah merupakan hal penting, sepanjang tersedia tanah yang cukup untuk membangun rumah pada pemukiman tertentu, maka tidak ada permasalahan membangun rumah dengan konstruksi sesuai dengan yang dikehendaki pemilik maupun pengembang, baik dalam bentuk horizontal maupun vertikal.7
Namun seiring dengan pertumbuhan penduduk dan kebutuhan pembangunan yang secara otomatis membutuhkan tanah yang luas, sementara ketersediaan tanah relative tidak bertambah terutama di perkotaan, maka diluncurkanlah model
7Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn., “Kepemilikan Properti di Indonesia Termasuk Kepemilikan Rumah Oleh Orang Asing”, Bandung, 1993, hal 53
22
pembangunan rumah dengan konstruksi vertikal yang disebut rumah susun, sehingga meminimalisir penggunaan tanah.
Untuk memenuhi kebutuhan pembangunan rumah susun tersebut, maka diterbitkanlah UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang berlaku pada tanggal 31 Desember 1985.
Menteri Negara Agraria menyatakan bahwa “rumah susun “ merupakan terjemahan dari kata – kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal dari kata condominium. Jika dipenggal, co berarti bersama – sama, dominium berarti pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut system hukum yng bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah condominium, sedangkan di Singpura dan Australia menggunakan istilah strata title yang lebih memungkinkan adanya pemilikan secara bersama secara horizontal, disamping pemilikan secara vertikal 8
Soni Harsono mengatakan bahwa inti kondominium adalah pengaturan kepemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah.
Walaupun di negara Indonesia dipergunakan istilah seperti : rumah susun, apartemen, flat, kondomonium, namun dalam bahasa hukum semuanya disebut rumah susun, karena mengacu pada UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
9
8 Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Op. Cit , hlm 7 9
Soni Harsono, Aspek Pertanahan dalam Pembangunan Rumah Susun, Jakarta, 1991, hlm. 10.
Ada beberapa pengertian mengenai Rumah Susun yaitu Pasal 1 angka 1 UU Rumah Susun adalah sebagai berikut:
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Berdasarkan pengertian Pasal 1 angka 1 dapat disimpulkan bahwa system rumah susun / apartemen ( condominium ) memilik 2 pola yang khas, antara lain :
1. Pemilikan individual
Menurut Undang – Undang Rumah Susun ( UURS ) pemilikan secara individual dinamakan “ satuan rumah susun / apartemen”, yaitu rumah susun / apartemen yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum ( UURS Pasal 1 ayat 2 )
Sarana penghubung ke jalan umum tersebut tidak boleh mengganggu dan tidak boleh melalui satuan rumah susun kepunyaan orang lain
2. Pemilikan / hak bersama
24
a. “Bagian bersama” adalah bagian rumah susun / apartemen yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan satuan rumah susun / apartemen.
b. “Benda bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara terpisah untuk pemakaian bersama.
c. “Tanah bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah, yang diatasnya berdiri rumah susun / apartemen dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Semua poin di atas merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama
Selain satuan – satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat dan fungsinya harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.10
Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola secara bersama, karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak11
10Hj. Chadidjah Dalimunthe, SH.M.Hum, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak – Hak Atas Tanah, Medan, 2008,hlm 178
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :
1. Rumah Susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk mengekspresikan bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun merupakan terjemahan dari kata – kata condominium, flat, atau apartment ( Menteri Negara Agraria / Kepala BPN, 1994 : 6)
2. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal “
Ahmad Chairudin menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada system ruko ( rumah toko ) dan rukan ( rumah kantor ) bagian – bagiannya terbagi dalam bagian – bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak dalam arah vertikal. 12
Menteri Negara Agraria / Kepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat pesatnya kemajuan sector ekonomi yang ditunjang kemajuan teknologi dalam pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka seharusnya bentuk kepemilikan rumah dan toko ( ruko ) atau town house dapat menggunakn Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan
11
Prof. Dr. AP.Parlindungan,SH.,” Undang – Undang Bagi Hasil di Indonesia ( Suatu Studi Komparatif)”, Bandung, 1992,hal 48-49
12
26
ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupoa bangunan yang tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan pemilikan bersama.
B. KLASIFIKASI RUMAH SUSUN
Mengenai jenis rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 13 ayat ( 2 ) meliputi :
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah
2. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan / atau pegawai negeri
3. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Pembagian jenis rumah susun tersebut merupakan hal baru dalam undang – undang ini karena dalam UU No. 16 Tahun 1985, hanya dikenal rumah susun hunian dan rumah susun non hunian dengan aturan yang sama untuk kedua jenis rumah susun tersebut dan hanya dapat diselenggarakan oleh badan usaha milik negara atau
Daerah, Koperasi dan badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang itu, serta swadaya masyarakat.13
1. Rumah Susun Sederhana ( Rusuna ), yang pada umumnya dihuni oleh golongan kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas ( BUMN)
Rumah Susun di Indonesia, dikenal 3 ( tiga ) macam dibagi sebagai berikut :
2. Rumah Susun Menengah ( Apartemen ), biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas / Pengembang swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke bawah
3. Rumah Susun Mewah ( Kondominium ), selain dijual kepada masyarakat menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate oleh pengembang swasta 14
C. ASAS, TUJUAN, DAN SYARAT PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN 1. Asas Pembangunan Rumah Susun
Asas tentang rumah susun diatur dalam Pasal 2 UURS dan penjelasannya menyatakan bahwa asas pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut.15
a. Asas kesejahteraan umum
Asas ini digunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia
13 Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn., Op. Cit. , hal 59
14
M. Rizal Alif, Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda, CV Nuansa Aulia, Bandung, 2009, hal 71
15
28
secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 melalui pemenuhan kebutuhan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya
b. Asas keadilan dan pemerataan
Asas ini memberi landasan agar pembangunan rumh susun dapat dinikmati secara merata dan tiap – tiap warga negara dapat menikmati hasil – hasil pembangunan perumahan yang layak
c. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan
Asas ini mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara kepentingan – kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulny kesenjangan sosial.
2. Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Tujuan pembangunan rumah susun / apartemen, antara lain :
1. Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan sehat 2. Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang.
3. Untuk meremajakan daerah – daerah kumuh
4. Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan
5. Untuk mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk
Pasal 3 UU No. 20 Tahun 2011 diatur tentang tujuan pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut :16
16Undang Undang No 20 Tahun 2011
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,
dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
30
Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada: 17
• kesejahteraan;
• keadilan dan pemerataan;
• kenasionalan;
• keterjangkauan dan kemudahan;
• keefisienan dan kemanfaatan;
• kemandirian dan kebersamaan;
• kemitraan;
• keserasian dan keseimbangan;
• keterpaduan;
• kesehatan;
• kelestarian dan berkelanjutan;
• keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan
• keamanan, ketertiban, dan keteraturan.
3. Syarat pembangunan rumah susun
Pasal 6 ayat 1 UURS menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif.Selanjutnya di dalam Penjelasan Pasal 6 ayat 1 UURS diterangkan bahwa persyaratan teknis dan administrative yang
17Undang – undang No 20 Tahun 2011
dimaksudkan adalah persyaratan yang diatur dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan.18
1. Persyaratan teknis
Persyaratan teknis adalah antara lain mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain – lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.
Lebih lanjut Pasal 11 – 29 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 merinci hal – hal yang disebut sebagai persyaratan teknis, yaitu meliputi pengaturan mengenai :
a. Ruang
b. Struktur, komponen dan bahan bangunan c. Kelengkapan rumah susun
d. Satuan rumah susun
e. Bagian bersama dan benda bersama f. Kepadatan dan tata letak bangunan g. Prasarana lingkungan
h. Fasilitas lingkungan
Persyaratan teknis pembangunan rumah susun lebih berat daripada pembangunan gedung biasa, oleh karena mengenai bangunan gedung bertingkat
18Undang – Undang No 16 Tahun 1985
32
yang dihuni banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan dan keselamatan serta kenikmatan dalam penghuniannya.
2. Persyaratan administratif
Persyaratan administratif yang dimaksud dalam Penjelasan Pasal 6 ayat 1 UURS antara lain mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya serta perizinan mendirikan bangunan ( IMB ) yang pada umumnya diberikan izinnya oleh Pemerintah.
Pasal 30 – 37 PP No. 4 Tahun 1988 merinci persyaratan administratif pembangunan rumah susun yaitu mengenai :
a. Izin mendirikan bangunan ( IMB )
b. Kewajiban meminta pengesahan pertelaan
c. Izin perubahan rencana peruntukan dan pemanfaatan rumah susun d. Izin layak hun i
Bahkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 Undang – undang Rumah Susun disebutkan bahwa satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan.19
Persyaratan mengenai rumah susun pada umumnya hanya mencakup dua persyaratan yakni teknis dan administratif namun berdasarkan UU No. 24 tahun 2011
19
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn., Op. Cit, hal 62
persyaratan pembangunan rumah susun ditambah syarat ekologis dimana maksud dari persyaratan ekologis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan dalam hal pembangunan rumah susun.
Mengenai persyaratan teknis tersebut lebih rinci diatur dalam pasal – pasal di bawah ini :
a. Pasal 28
Menentukan bahwa dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administrative yang meliputi : status hak atas tanah dan Izin Mendirikan Bangunan ( IMB )
b. Pasal 29
Mengatur pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya yang telah mendapatkan izin dari bupati / walikota . Permohonan izin yang diajukan oleh pelaku pembangunan harus melampirkan :
1. Sertifikat hak atas tanah
2. Surat keterangan rencana kabupaten / kota 3. Gambar rencana tapak
4. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tapak, dan potongan rumah susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari sarusun
34
6. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
7. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya
Dalam hal rumah susun dibangun di atas tanah sewa, pelaku pembangunan harus melampirkan perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang dicatatkan pada Kantor Pertanahan
c. Pasal 30
Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin tersebut wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta uraian NPP
d. Pasal 31
Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun tersebut harus mendapatkan izin dari bupati / walikota. Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun tersebut tidak mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama dan fungsi hunian, namun apabila mengakibatkan pengubahan NPP, pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati / walikota.
Untuk mendapatkan izin pengubahan dimaksud, pelaku pembangunan harus mengajukan alasan dan usulan pengubahan serta membayar retribusi, dengan melampirkan :
1. Gambar rencana tapak beserta pengubahannya 2. Gambar rencana arsitektur beserta pengubahannya
3. Gambar rencana struktur dan penghitungannya beserta pengubahannya
4. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta pengubahannya
5. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi serta perlengkapannya beserta pengubahannya
e. Pasal 32 dan 33
Pedoman permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta pengubahannya diatur dengan Peraturan Menteri, dan ketentuan lebih lanjut mengenai permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta permohonan izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan diatur dengan peraturan daerah. f. Pasal 34
Menentukan pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan perhitungan dan penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tamping lingkungan yang mengacu pada rencana tata ruang wilayah, kecuali dalam hal terdapat pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan ketentuan dan keselamatan operasional penerbangan dan/ atau kearifan lokal.
36
1. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta intensitas dan arsitektur bangunan
2. Keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan
Sementara untuk persyaratan Ekologis, menurut Pasal 37 mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan.Pasal 38 menggariskan bahwa Pembangunan rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan.
Selanjutnya dalam Pasal 25 UU No. 20 Tahun 2011 ditentukan sebagai berikut :
1. Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
2. Benda bersama menjadi bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan rumah susun
3. Pemisahan memberikan kejelasan atas :
a. Batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak
tiap sarusun
c. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun
D. PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh :20 1. BUMN / BUMD ;
2. Koperasi;
3. Badan Usaha Milik Swasta; 4. Swadaya masyarakat ;
5. Kerja sama antara badan badan tersebut sebagai penyelenggara;
Yang dimaksud dengan BUMN/BUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh atau sebagian milik negara, yaitu Pemerintah Pusat / Pemerintah Daerah ( Pemda ) antara lain Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya yang dimaksud dengan Badan Umum Milik Swasta adalah Badan Umum Milik Swasta yang modalnya modak nasional, BUM Swasta yang modalnya campuran asing dan nasional dan BUM Swasta yang seluruh modalnya modal asing.21
20
Undang Undang No 16 Tahun 1985
21 M. Rizal Alif,SH, MH,” Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda”, Bandung, 2009, hal 75-76
Dalam membangunan rumah susun penyelenggara harus mengetahui pada tanah apa sajakah rumah susun dapat dibangun. Berdasarkan Pasal 7 disebutkan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
38
E. KELENGKAPAN RUMAH SUSUN
Pembangunan Rumah Susun harus dilengkapi dengan :22 a. Jaringan air bersih
b. Jaringan listrik c. Jaringan gas
d. Saluran pembuangan air hujan e. Saluran pembungan air limbah
f. Saluran dan atau pembuangan sampah
g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya
h. Alat transportasi seperti tangga, lift atau escalator i. Pintu dan tangga darurat kebakaran
j. Penangkal petir k. Alat/ sistem alarm
l. Pintu kedap asap pada jarak – jarak tertentu
m. Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift
22
A. LATAR BELAKANG
Tanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan yaitu sebagai pendukung mata pencaharian di berbagai bidang seperti pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal.
Hukum Agraria Indonesia didasarkan pada Pasal 33 UUD Republik Indonesia 1945 yang menyatakan bahwa, “Bumi, air dan ruang angkasa dikuasai oleh negara