Harga lahan yang dihitung dalam penelitian ini adalah harga lahan permukiman. Berdasarkan hasil adjusment harga dapat diketahui pencilan harga lahan permukiman di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Harga lahan permukiman terendah berada di wilayah yang tidak jauh dari landasan pacu pesawat. Di wilayah ini, pesawat melintas dengan ketinggian terbang yang rendah. Meskipun lahan tersebut berada dekat dengan gerbang masuk menuju bandara, namun terdapat faktor khusus yang mempengaruhi harga lahan, yaitu keamanan. Namun faktor tersebut tidak dimasukkan ke dalam model dalam penelitian ini. Kondisi lahan yang berada di
50 wilayah lalu lintas pesawat dengan ketinggian terbang yang rendah tentu saja memiliki keamanan yang kurang baik untuk permukiman. Selain itu, wilayah tersebut juga dibatasi oleh pelarangan pendirian bangunan tinggi karena dapat mengganggu lalu lintas pesawat. Kondisi wilayah lahan tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:
Sumber: Survey Lapang (2011)
Gambar 10. Kondisi Lahan Permukiman yang Berada Dekat dengan Lalu Lintas Pesawat dengan Ketinggian Terbang yang Rendah Sementara itu, harga lahan permukiman yang tertinggi berada di wilayah yang dekat dengan jalan arteri. Kondisi lahan yang berada sangat dekat dengan jalan arteri menunjukkan bahwa lahan permukiman tersebut memiliki akses yang sangat baik dengan sarana di sekitarnya. Lahan yang berada sangat dekat dengan jalan arteri juga memberikan insentif ekonomi kepada pemilik lahan sehingga harga lahan tersebut menjadi lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang lainnya.
Berdasarkan hasil perhitungan nilai inflasi lahan, diketahui besarnya nilai inflasi lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Berdasarkan nilai inflasi tersebut dapat diketahui bahwa peningkatan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah berkisar antara 17 % sampai 67 %.
51 Peningkatan terendah yaitu sebesar 17 %, terjadi di wilayah yang dekat dengan landasan pacu pesawat. Pada daerah ini, pesawat terbang dengan ketinggian yang rendah sehingga memiliki keamanan yang lebih rendah dibandingkan daerah lainnya. Sementara itu, peningkatan harga lahan tertinggi yaitu sebesar 67 % berada di wilayah yang semakin dekat dengan jalan arteri.
52 VII. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN
Model yang digunakan dalam menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kepulauan Riau adalah model double log. Model double log digunakan karena adanya ketimpangan data yang terlalu besar antara dependent variable dengan independent variable. Data yang memiliki nilai-nilai besar adalah pada variabel harga lahan (Y), luas lahan (X1), jarak bidang tanah ke bandara (X2) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat (X3). Sementara data yang memiliki nilai kecil, yaitu berkisar antara 0 dan 1 adalah pada variabel status jalan (D4), bentuk lahan (D5) dan topografi lahan (D6). Selain itu, model double log digunakan karena penelitian yang dilakukan memiliki batasan dalam hal cakupan lokasi lahan yang diteliti. Hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah dapat dilihat pada Tabel 7.
Tabel 7. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Sebelum dan Setelah Pengembangan Bandara
No Nama Variabel Notasi Sebelum Pengembangan Setelah Pengembangan koefisien p-value VIF koefisien p-value VIF 1 Intersep Β 11,172 0,003 - 13,673 0,000 - 2 Luas lahan X1 -0,0334 0,951 1,2 0,5024 0,084** 1,2 3 Jarak bidang tanah X2 - - - -0,6344 0,001* 1,7
ke bandara
4 Jarak bidang tanah X3 -0,2037 0,071** 1,4 -0,1091 0,069** 1,3 ke jalan raya terdekat
5 Status jalan D4 0,8174 0,005* 1,2 0,1303 0,527 1,2 6 Bentuk lahan D5 0,4509 0,140 1,4 -0,0794 0,673 1,3 7 Topografi lahan D6 0,6085 0,032* 1,1 -0,0709 0,716 1,3
R2 70,30 % 69,20 %
adj-R2 58,90 % 53,90 %
Ket : taraf nyata * dan ** masing-masing 5 % dan 10 %
53 Berdasarkan hasil pengolahan data untuk menduga faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan diperoleh nilai R2 sebesar 70,30 %. Hal ini mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dijelaskan oleh variabel bebas yang dimasukkan ke dalam model sebesar 70,30 % dan sisanya sebesar 29,70 % dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil pendugaan model, faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan adalah variabel jarak bidang tanah ke jalan raya (X3), status jalan (D4) dan topografi lahan (D6). Variabel-variabel bebas tersebut mempengaruhi variabel tidak bebasnya pada taraf nyata 10 %.
Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut:
Ln Y = 11,2 - 0,204 Ln X3 + 0,817 D4 + 0,608 D6
Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.12 Tabel 5) yang berada di sekitar bandara berada 3 meter dari jalan arteri dan bertopografi datar, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut:
Ln Y = 11,2 - 0,204 Ln (3) + 0,817 (1) + 0,608 (1) Ln Y = 12,40
Harga Lahan = exp (12,40) Harga Lahan = Rp 243.016 per m2
Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 194.413 – Rp 291.619
54 per m2. Jika dilihat pada sampel no.12 pada Tabel 5, harga lahan adalah sebesar Rp 234.742 per m2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan.
Sementara itu, dari hasil pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan diperoleh nilai R2 sebesar 69,20 %. Hal ini mempunyai arti bahwa keragaman pada harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan dapat dijelaskan oleh variabel bebas yang dimasukkan ke dalam model sebesar 69,20 % dan sisanya sebesar 30,80 % dijelaskan oleh variabel lain yang tidak dimasukkan ke dalam model. Dari hasil pendugaan model diperoleh tiga variabel yang berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan dilakukan. Variabel-variabel bebas yang berpengaruh nyata tersebut adalah luas lahan (X1), jarak bidang tanah ke bandara (X2) dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat (X3). Variabel-variabel tersebut berpengaruh nyata pada taraf nyata 10 %.
Model harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah pengembangan bandara dilakukan dapat dituliskan sebagai berikut:
Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln X1 - 0,634 Ln X2 - 0,109 Ln X3
Sebagai contoh, jika lahan A (sampel no.10 Tabel 6) yang berada di sekitar bandara memiliki karakteristik dimana luas lahan adalah sebesar 300 m2, jarak bidang tanah ke bandara adalah 250 meter dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat adalah 100 meter, maka harga lahan tersebut adalah sebagai berikut:
55 Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln (300) - 0,634 Ln (250) - 0,109 Ln (100)
Ln Y = 12,56
Harga Lahan = exp (12,56) Harga Lahan = Rp 285.138 per m2
Deviasi (batas toleransi) harga yang digunakan adalah + 20 %, maka dapat disimpulkan bahwa harga lahan A berkisar antara Rp 199.597 – Rp 370.680 per m2. Jika dilihat pada sampel no.10 pada Tabel 6, harga lahan adalah sebesar Rp 281.690 per m2, maka terbukti bahwa model tersebut dapat menjelaskan variasi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan.
Untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas sacara serempak berpengaruh nyata pada variabel tidak bebasnya, maka dilakukan uji F terhadap kedua pendugaan model. Nilai p-value pada tabel ANOVA yang dihasilkan dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan dilakukan masing-masing adalah sebesar 0,004 dan 0,013 (Lampiran 2 dan Lampiran 4). Nilai tersebut lebih kecil dari taraf nyata 10 %. Berdasarkan uji F jika nilai p-value < α (taraf nyata 10 %), maka tolak H0. Sehingga dapat dikatakan bahwa variabel-variabel bebas yang terdapat di dalam model secara serempak berpengaruh nyata terhadap harga lahan atau model regresi ini dapat menerangkan keragaman Y.
Hasil regresi dengan menggunakan bantuan software Minitab 14 menunjukkan tidak terjadi masalah normalitas pada data. Hal tersebut dapat dilihat pada grafik normal probability plot of the residuals (Lampiran 2 dan
56 Lampiran 4). Berdasarkan grafik uji normalitas diketahui bahwa serangkaian data mendekati distribusi normal.
Untuk menguji apakah pada pendugaan model terjadi multikolinieritas atau tidak, maka peneliti menggunakan nilai VIF (Variance Inflation Factor). Suatu model dikatakan terjadi mulitikolinieritas apabila nilai VIF > 10. Berdasarkan data pada Tabel 7, diketahui bahwa nilai VIF yang dihasilkan dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan sebelum pengembangan dilakukan berkisar antara 1,1 sampai 1,4. Sementara itu nilai VIF dari pendugaan model faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan setelah pengembangan dilakukan berkisar antara 1,2 sampai 1,7. Hal ini menunjukkan tidak terjadi multikolinieritas pada kedua pendugaan model tersebut.
Sementara itu, untuk menguji apakah terjadi masalah heteroskedastisitas, dapat dilihat berdasarkan grafik residual versus the fitted values pada Lampiran 2 dan Lampiran 4. Pada grafik terlihat bahwa titik sebarannya acak, sehingga dapat disimpulkan bahwa tidak terdapat masalah heteroskedastisitas. Hasil perhitungan data dengan menggunakan model double log dengan bantuan software Minitab 14 dapat dilihat pada Lampiran 2 dan Lampiran 4.
Berdasarkan hasil pengujian model, dapat disimpulkan bahwa model yang diperoleh sudah memenuhi kriteria pokok pengujian baik kriteria ekonomi, statistik maupun ekonometrika. Dengan demikian, model ini sudah memenuhi kriteria kebaikan model untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Berikut ini pembahasan faktor-faktor yang berpengaruh nyata dan tidak berpengaruh nyata terhadap harga lahan di sekitar
57 Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan: