BAB II : TINJAUAN YURIDIS ATAS PENGUASAAN HAK
C. Sinkronisasi Peraturan Perundang-undangan yang Berkaitan
2. Sinkronisasi Vertikal
Peraturan yang mengatur tentang Hak Pakai adalah PP No. 40 tahun 1996. Sesuai dengan asas pemisahan horizontal maka aturan hukum yang berkaitan dengan WNA khusus dalam hal bangunan atau rumah dibuat terpisah dan diatur di dalam PP No.41 tahun 1996. Masing-masing peraturan tersebut melaksanakan hal-hal yang telah diatur di dalam UUPA sebagaimana sebuah peraturan pelaksana diturunkan dari aturannya payung hukumnya.
Peraturan pelaksana adalah peraturan yang diturunkan sebagaimana telah diundangkannya sebuah Undang-Undang. Di dalam UUPA telah diatur tentang Hak Pakai. Hak Pakai yang dimaksud terhadap tanah bangunan dan tanah pertanian. Oleh karena itu dilahirkan PP No. 40 tahun 1996 dan PP No. 41 tahun 1996.
Secara jelas di dalam PP No. 40 tahun 1996 dan PP No. 41 tahun 1996 diatur tentang :
1. Subjek Hak Pakai
Dalam hal ini WNA adalah salah satunya dan menjadi pembahasan. WNA yang dimaksud adalah perseorangan atau Badan Hukum. Penegasan tersebut sesuai asas kebangsaan dan asas nasionalitas yang membedakan warga negara asing dan warga negara Indonesia. Selanjutnya dijelaskan bahwa WNA tersebut harus memiliki kriteria memberikan manfaat bagi Indonesia. Selanjutnya oleh Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN 7/1996 jo 8/1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing adalah memelihara dan melaksanakan kepentingan ekonomi dalam investasi di Indonesia.
2. Objek Hak Pakai
Di dalam peraturan pelaksana tentang Hak Pakai di PP No.40 tahun 1996 dan tentang kepemilikan rumah bagi orang asing di PP no.41 tahun 1996. Untuk orang asing pengaturan tentang tanah dan tanah dan/atau bangunan dipisahkan. Hal tersebut dilatarbelakangi oleh asas pemisahan horizontal yang dianut dalam hukum tanah Indonesia. Di dalam PP No. 40 tahun 1996 diatur bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah tanah Negara, tanah Hak pengelolaan dan Tanah Hak Milik. Sedangkan di dalam PP no. 41 tahun 1996 bahwa rumah yang dapat dimiliki oleh orang asing adalah rumah yang berdiri sendiri yang dibangun diatas Hak Pakai atas tanah negara dan tanah Hak Milik.
3. Terjadinya Hak Pakai
Menurut pasal 42 PP No.40 tahun 1996 bahwa Hak Pakai atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan Menteri atau pejabat yang berwenang untuk itu. Terjadinya Hak Pakai tersebut sejak didaftarkannya ke dalam buku pertanahan. Sebagai tanda bukti akan diterbitkannya sertifikat atas tanah tersebut. Pelaksanaannya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden. Demikian juga dengan Hak Pakai atas tanah Hak Milik. Meskipun didasarkan kepada perjanjian, namun pencatatannya tetap diwajibkan ke dalam buku pertanahan. Pejabat yang ditunjuk untuk mencatat hal itu adalah PPAT. Hal tersebut diatur sama dengan yang diatur di dalam PP No.41 tahun 1996. Hak Pakai atas tanah Hak Milik dibuat dengan suatu perjanjian antara orang asing dan pemegang hak atas tanah (pasal 2 dan 3). Perjanjian merupakan kunci bagi para pihak di dalam proses terjadinya Hak Pakai.
Di dalam PP No. 41 tahun 1996 kepemilikan bagi warga negara asing dapat dilakukan atas tanah-tanah yang memang diatur sebagai objek Hak Pakai. Secara jelas tidak ada hal yang bertentangan antara peraturan yang mengatur tentang tanahnya saja dan peraturan yang mengatur tentang bangunan yang ada diatasnya. 4. Jangka Waktu Hak Pakai
PP No. 40 tahun 1996 mengatur hal yang berbeda. Jangka waktu yang diberikan adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun atau diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu (pasal 45) dengan ketentuan sebagaimana pasal 45 angka
3 Selanjutnya dapat dimohonkan pembaharuan (pasal 46 angka 1) dengan persyaratan sebagai berikut :
i. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
ii. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
iii. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 39
Hal tersebut diatas menunjukkan adanya pengaturan yang tegas pembatasan waktu tanah dan bangunan tersebut dapat dipergunakan oleh WNA dalam mendukung pekerjaan atau aktifitasnya di Indonesia. Perpanjangan tersebut tentu sesuai dengan asas-asas yang terkandung di dalam hukum nasional yakni antara lain : asas kemasyarakatan dan asas kebangsaan. Pembatasan tersebut berguna untuk menjaga tidak selamanya tanah tersebut dikuasai oleh WNA melainkan akan ada waktunya dipergunakan untuk kepentingan masyarakat bangsa Indonesia.
Hak Pakai atas tanah negara, Hak Pengelolaan dan Hak Milik masing-masing memiliki perbedaan dalam hal pihak yang mengajukan perpanjangan namun memiliki kesamaan dalam persyaratan perpanjangan jangka waktu. Sebagaimana diatur di dalam pasal 47 mengenai pengajuan permohonan perpanjangan 2 tahun sebelum berakhir Hak Pakai (pasal 47 angka 1), perpanjangan atau pembaharuan harus dicatatkan dalam buku tanah pada kantor pertanahan (angka 2) dan tata
caranya diatur lebih lanjut dalam keputusan presiden (angka 3). Ketentuan ini menunjukkan pentingnya memperhatikan kesinambungan dan kelangsungan tanah dan tidak semata mengeksploitasi tanah tersebut tanpa pemeliharaan yang baik. Hal ini menguatkan asas pemeliharaan tanah secara berencana.
Di dalam PP No. 40 tahun 1996 diatur perihal biaya administrasi untuk permohonan Hak pakai, perpanjangan dan pembaharuan. Sedangkan di dalam UU Penanaman modal asing hal tersebut tidak diatur secara tegas, hanya saja dipastikan bahwa untuk penanaman modal asing non perseroan tidak mendapatkan fasilitas berupa kemudahan dalam penanaman modal. Khusus untuk Hak Pakai atas tanah Hak Milik di dalam PP No.40 tahun 1996 diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang (pasal 49 ayat 1). Hak Pakai atas tanah Hak Miliki hanya daat diperbaharui dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan.
Di dalam PP no.41 tahun 1996 kepemilikan rumah atau bangunan bagi orang asing pun diatur tidak boleh lebih dari 25 tahun (pasal 5 ayat 1). Sebagaimana di dalam PP No. 40 tahun 1996 kepemilikan tersebut hanya dapat diperbaharui selama 25 tahun juga dan dengan ketentuan bahwa orang asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.
5. Hak dan Kewajiban pemegang Hak Pakai
Di dalam peraturan pelaksana ditetapkan tanggung jawab bagi pemegang Hak Pakai untuk menggunakan tanah dengan alas hak apapun (tanah negara, hak pengelolaan maupun hak milik) dengan baik tanah dan/atau bangunan diatasnya
dan menjaga kelestariannya. Pembayaran administrasi dengan baik dan pengembalian tanah sesudah penggunaannya juga merupakan kewajiban pemegang Hak Pakai. Hal tersebut menunjukkan kewajiban dari pengguna Hak Pakai adalah kewajiban administratif dan non administratif.
Dalam hal hak pemegang Hak Pakai hanya diatur bahwa Hak Pakai tersebut berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Pakai selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya, atau selama digunakan untuk keperluan tertentu.
6. Pembebanan Hak Pakai
Di dalam pasal 53 PP No. 40 tahun 1996 Hak Pakai atas tanah negara dan atas tanah Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang yang dibebani dengan Hak Tanggungan. Pasal 53 ayat (1). Hak pakai atas tanah negara dan atas tanah Hak pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Hal tersebut sinkron dengan ketentuan di dlam UU Hak Tanggungan. Sedangkan untuk hak Pakai atas tanah Hak Milik hal tersebut dimungkinkan dengan aturan pemerintah namun hal tersebut belum diatur.
7. Peralihan Hak Pakai
Ketentuan mengenai peralihan hak pakai di dalam PP dinyatakan bahwa peralihan atas tanah negara harus dengan ijin pejabat yang berwenang. Sedangkan atas tanah hak milik dan hak pengelolaan dengan perjanjian para pihak.
Di dalam PP No. 40 tahun 1996 diatur bahwa peralihan Hak pakai terjadi karena :
a. Jual Beli; b. Tukar menukar;
c. Penyertaan dalam modal; d. Hibah;
e. Pewarisan.
Peralihan Hak Pakai karena hal-hal diatas wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Masing-masing dari cara peralihan tersebut memiliki ketentuan sebagai berikut :
i. Peralihan Hak Pakai karena jual beli melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
ii. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang
iii. Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang
Ketentuan untuk bangunan yang dibangun diatas tanah Hak Pakai diwajibkan untuk dilepaskan atau dialihkan hak atas rumahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat. Apabila hal tersebut tidak dilakukan maka untuk rumah atau bangunan yang didirikan diatas tanah negara rumah dan tanahnya dikuasai Negara
untuk dilelang. Untuk rumah atau bangunan yang didirikan atas dasar perjanjian maka menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
8. Hapusnya Hak Pakai
Di dalam PP No. 40 tahun 1996 pada pasal 55 Ayat (1) Hak Pakai hapus karena :
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak pengelolaan atau
pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir karena:
i. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggar ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 50, pasal 51 dan pasal 52; atau
ii. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian Penggunaan Hak Pengelolaan; atau
iii. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
d. Dicabut berdasarkan UU No. 20 tahun 1961; e. Ditelantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan pasal 40 ayat (2)
Pasal 56 ayat (1) Hapusnya Hak Pakai atas tanah Negara sebagaimana dimaksud di dalam pasal 55 mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara. Ayat (2) Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam pasal 55 mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. Ayat (3) Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam pasal 55 mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Milik
Pasal 57 ayat (1) Apabila Hak Pakai atas tanah negara hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Pakai wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Pakai
Ayat (2) Dalam hal bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih diperlukan, kepda bekas pemegang hak diberikan ganti rugi. Ayat (3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak Pakai. Ayat (4) Jika bekas pemegang Hak Pakai lalai dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang Hak Pakai.
Pasal 58 Apabila Hak Pakai atas tanah Hak pengelolaan atau atas tanah Hak Milik hapus sebagaimana dimaksud pasal 56, bekas pemegang Hak Pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak pengelolaan atau perjanjian pemeberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik
Pasal 4 mengatur bahwa Orang asing yang telah memiliki rumah di Indonesia tidak lagi memenuhi syarat berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam pasal 6 ayat 1 PP No.41 tahun 1996 apabila yang bersangkutan melanggar ketentuan pasal 1 peraturan ini.