Ramai di kalangan pelabur-pelabur baru pasti tertanya-tanya samaada berbaloi atau tidak sekiranya mereka membiayai semula pinjaman perumahan mereka, yang mana pinjaman yang sedia ada sememangnya mempunyai kadar faedah yang boleh disifatkan sebagai rendah. Tambahan pula mereka pada masa ini sedang menikmati pakej pembiayaan yang boleh disifatkan sebagai antara yang terbaik di pasaran.
Ya. Ia sememangnya satu soalan yang agak sukar untuk dijawab. Apatah lagi tanpa sebarang contoh diberikan bagi membuat perbandingan. Justeru, suka untuk saya ketengahkan contoh dari dua individu yang agak rapat dengan saya iaitu protégé dan adik saya sendiri, yang memungkinkan anda melihat samaada berbaloi atau tidak pembiayaan semula ini dilakukan.
Kisah 1 :
Seperti yang anda ketahui, protégé saya ini merupakan seorang graduan dari sebuah universiti luar negara. Saya telah mengenali beliau sejak tahun 2010 lagi di mana ketika itu saya memerlukan bantuan beliau untuk merekacipta desain blog ‘dotcom’ saya ketika itu. Bermula dari situ beliau telah menyatakan minat beliau untuk melabur di dalam bidang hartanah dan nasihat saya ketika itu,
“Habiskan study awak dulu, baru awak fikir untuk melabur. Sementara itu, awak simpan dulu duit biasiswa dan hasil blog awak sebanyak mungkin. In shaa Allah selepas ini nanti segalanya akan menjadi lebih mudah”.
40 Alhamdulillah, nasihat saya telah diikuti beliau dan sebaik sahaja beliau berjaya menggenggam ijazah beliau, hasrat ini ditimbulkan kembali kepada saya dan saya hanya mampu berjanji ketika itu, “In shaa Allah kalau ada rumah murah, nanti aku bagitau” dan sudah sememangnya menjadi rezeki beliau apabila penghujung 2012, satu unit flat kos rendah telah berjaya saya perolehi dari seorang ejen. Harganya, tidaklah terlalu murah. Tanda harga RM88,000-00 menjadi taruhan awal si penjual. Lalu, satu tarikh telah kami usulkan kepada ejen tersebut untuk sesi site viewing.
Sesi site viewing atau tengok rumah telah berlangsung dengan jayanya. Beberapa tips telah saya kongsikan kepada protégé saya termasuk teknik-teknik yang perlu dilakukan ketika berunding dengan ejen dan alhamdulillah, teknik tersebut telah memungkinkan tanda harga RM88,000-00 dikurangkan menjadi RM84,000-00.
Pada masa yang sama, kami juga telah berjaya memujuk tuan rumah untuk me’mark-up’kan harga jual beli di dalam Perjanjian Jual Belinya (Sale & Purchase Agreement) kepada harga RM90,000-00, iaitu harga pasaran yang telah kami selidiki sebelumnya. Lalu pinjaman bagi pembelian unit tersebut telah berjaya diperolehi beliau pada margin sebanyak 90% dari harga mark-up.
Ya, jumlah RM81,000-00 telah berjaya diluluskan beserta terma-terma pinjaman seperti berikut :
42 Kini, setelah hampir 11 bulan berlalu nilai pasaran unit beliau telah meningkat ke angka RM120,000-00. Persoalan yang ditanya oleh beliau,
“Bang, ok tak kalau saya refinance balik rumah ini? Setidak-tidaknya boleh la saya buat modal beli rumah lain”.
Jawapan yang akan saya berikan inilah yang akan menjadi intipati kepada teknik yang sering saya gunakan di dalam bidang pelaburan hartanah ini dan ianya dikenali sebagai “guna rumah beli rumah”.
Diandaikan protégé saya ini bersetuju untuk membiayai semula pinjamannya pada harga pasaran RM120,000-00 dan bakal memperolehi pinjaman baru sebanyak RM108,000-00. Setelah ditolak dengan baki pinjaman sedia ada yang dianggarkan pada jumlah RM80,000-00, maka lebihan tunai sebanyak RM28,000-00 bakal diperolehi beliau untuk diguna pakai. Manakala dari segi kadar faedah, tempoh pinjaman dan instalment bulanannya diandaikan pada kadar berikut :
Kadar Faedah : BLR minus (-) 1.70% (Kadar faedah CIMB @ 1/9/13) Tempoh Pinjaman : 35 tahun
Instalment Bulanan : RM538.00
Ya. Terdapat pertambahan instalment bulanan sebanyak RM128-00 dan pastinya akan memberi kesan kepada aliran tunai positif yang sedia ada. Diandaikan kadar sewa bagi rumah tersebut ketika ini adalah sebanyak RM500-00 (walaupun pada hakikatnya adalah sebanyak RM800-00), maka lebihan tunai yang diperolehinya dari pembiayaan ini hendaklah dilaburkan pada kadar pulangan yang mampu membiayai pertambahan sebanyak RM38-00 (instalment baru [RM538-00] minus (-) kadar sewa [RM500-00]) tersebut dan antara cadangan yang mampu saya usulkan ialah :
43
Beli lagi sebuah rumah yang mampu menghasilkan lebihan sewa sebanyak RM38-00 di mana lebihan sebanyak RM28,000-00 itu mampu dijadikan sebagai duit pendahuluan pembeliannya.
Laburkan di dalam Amanah Saham Bumiputera (ASB), yang mampu memberikan pulangan sebanyak RM163-33 setiap bulan dengan jumlah simpanan sebanyak RM28,000-00 tersebut pada kadar dividen 7% setahun.
Inilah pendekatan konservatif yang mampu saya cadangkan kepada beliau di dalam menambahkan nilai aset semasanya. Walaupun terdapat pertambahan di dalam jumlah instalment barunya, tetapi masih mampu diatasi dengan pendekatan tersebut. Namun saya percaya yang protégé saya ini mampu menggapai amaun pulangan yang lebih tinggi dari jumlah RM38-00 bagi memantapkan lagi aliran tunai positif beliau.
Kisah 2 :
Adik saya mempunyai sebuah unit apartmen di Subang 2 yang dibeli pada harga RM26,000-00 dan disewakan pada kadar RM350-00 sebulan. Permohonan pinjaman pertama unit ini diperolehi daripada RHB Bank dengan instalment bulanan sebanyak RM177-00 (margin pinjaman sebanyak 90% pada kadar faedah sebanyak BLR + 1.0%).
Pinjaman asal tersebut kemudiannya dibiayai semula dengan OCBC Bank dengan jumlah pinjaman sebanyak RM44,000-00 beserta instalment baru sebanyak RM240-00 sebulan. Jika dilihat, terdapat pertambahan jumlah instalment sebanyak RM63-00, tetapi beliau bakal memperolehi lebihan tunai sebanyak RM20,600-00 (RM44,000-00 minus (-) pinjaman asal sebanyak RM23,400-00).
Lebihan tunai tersebut kemudiannya telah digunakan bagi melangsaikan hutang pinjaman peribadi dan kad kreditnya yang telah menyelamatkan sejumlah RM1,000-00 dari duit gajinya setiap bulan. Dalam erti kata lain, aliran tunainya telah mampu menghasilkan lebihan sebanyak RM1,000-00 setiap bulan dan amaun tersebut
44 pastinya mampu disimpan/laburkan pada instrumen yang mampu menghasilkan lagi aset buat beliau.
Nah, anda dapat lihat 2 senario pendekatan yang berbeza (penambahan aset dan pengurangan hutang), yang sebenarnya telah meletakkan kaedah pembiayaan semula pinjaman ini sebagai satu kaedah atau cara yang berbaloi untuk dipraktikkan bagi memperbaiki kedudukan kewangan anda.
45
KESIMPULAN :
Ya, siapa kata anda tidak mampu menyediakan modal bagi mengatasi masalah aliran tunai anda? Siapa juga kata yang pembiayaan semula pinjaman bakal mencekik aliran tunai anda dek kerna jumlah instalment yang lebih tinggi dari sebelumnya dan siapa juga yang berani menidakkan kaedah ini sebagai antara kaedah terbaik untuk meningkatkan nilai aset anda.
Dengan penerangan yang saya berikan di dalam ebuku ini diharap mampu mencelikkan mata anda, para pembaca di dalam menilai semula pakej pinjaman anda secara amnya dan menstruktur semula strategi pelaburan anda secara khususnya.
Inilah juga cara saya mendatangkan modal bagi pemilikan kesemua hartanah saya dan seterusnya membolehkan saya bersara awal dengan disara oleh ‘lebihan sewa’ rumah-rumah sewa saya setiap bulan. Dengan hanya pembiayaan semula 2 buah rumah, ianya mampu membiakkan lagi jumlah tersebut kepada berbelas angka dan jika saya mampu, mengapa tidak anda? Justeru, bagi anda yang sememangnya mempunyai aset hartanah atau rumah yang telah meningkat nilainya, maka biayailah ianya kerana saya berpendapat ianya mampu mengatasi masalah kekangan 30% modal bagi pembelian rumah ketiga.
46